【正文】 商住成交客戶以農民 、 公司職員為主；區(qū)域則以鄉(xiāng)鎮(zhèn)（ 包括草灣村 、 陳澗莊 、 楊莊 ） 和本鎮(zhèn)客戶為主； 商鋪成交客戶則以私營業(yè)主 、 公司職員為主；區(qū)域則以雙溝本鎮(zhèn) 、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 （ 包括鎮(zhèn)上和鄉(xiāng)下客戶 ） 為主； 成交意向則主要以投資為主 。 B、客戶圈二：其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 特點： 從前期購買分析 ， 我們可以看到鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶是重要組成部份 。 同時 ， 面對商業(yè)競爭的日趨激烈 ，愿意嘗試到基層投資 ， 對新的商業(yè)形式也很有獨道眼光 。 整體 業(yè)態(tài)定位：教育路 —— 文化、體育街 教育路 （ 2 28月 20套）定位為文具用品、小百貨一條街，教育路是雙溝中學必經之路，學生客源豐富。 招外來商客入駐本案 ， 勢在必行 。 但是所有商鋪的工商注冊地址 ， 必須統(tǒng)一為江淮商城 ， 便于政府的檢查和開發(fā)商的統(tǒng)一管理 通過二期寧徐路開盤 ， 三層聯(lián)體商鋪捆綁銷售一次銷售 19套商鋪 ，證明商業(yè)聯(lián)體捆綁銷售策略完全切實可行 。 招商返租計劃可行性分析 。若租客想在一年后購買其租賃的商鋪，押金則轉為購房定金。 因此先推 。 活動內容： 在江淮商城快臨近竣工時 ， 邀請相關政府領導視察恒基 — 江淮商城施工情況 ， 由政府領導們放上最后一瓢混凝土；晚上舉行由政府領導提出 “ 就行劃市 ” 主題茶會 ， 屆時邀請?zhí)撿`山人主講財富解碼和居家風水講座 ， 不但可以增強客戶信心 ， 還可鞏固客戶忠誠度 ， 進一步加強口碑傳播 。 開鋪建議：寧徐路 1 20兩棟，淮海路 21四棟。 07:52:1907:52:1907:52Sunday, January 22, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 07:52:1907:52:1907:521/22/2023 7:52:19 AM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 上午 7時 52分 19秒 上午 7時 52分 07:52: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 1月 上午 7時 52分 :52January 22, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :52:1907:52:19January 22, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 上午 7時 52分 :52January 22, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 上午 7時 52分 19秒 上午 7時 52分 07:52: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 07:52:1907:52:1907:521/22/2023 7:52:19 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 開盤期（開街期）： 推廣目的 :密集轟炸，建立項目商鋪形象和投資價值 推廣主題： 媒體組合 :戶外廣告 +現場包裝 +短信 +派單 +直郵 江淮商城 潮流女人街 /電子街 /小吃百貨街 盛大開盤 現場包裝著重體現熱烈、活潑的商業(yè)氛圍，展現項目的良好形象。 簡要回顧 （一）春節(jié)前，與銷售緊密配合 A、宣傳建議： 現場氛圍營造，現場各個區(qū)域廣告位的包裝，招商手冊，綠化跟進，商業(yè)導視系統(tǒng)設立，市區(qū)商業(yè)招商信息發(fā)布，定點活動。因工期將在 2023年 3月封頂，商鋪于現房面世。m2 此期間商鋪租金由 甲方全額收取 第三年 2023年 3月 10日至 2023年 3月 9日 12元 /月 3年內返租商鋪歸開發(fā)商統(tǒng)一經營管理 。 政府將商鋪運營上繳稅收的部分用于返還自主創(chuàng)業(yè)商家和投資商家 ， 對于家庭較困難卻想自主創(chuàng)業(yè)的客戶 ， 政府應給予一定的扶持 、 保障優(yōu)惠政策 ， 減免部分稅收 ， 以此鼓勵創(chuàng)業(yè) 。 客戶瓜分：競爭市場未來將推出 ， 加上本案 ， 共計約 。 主題特色： 針對女性主流消費群體的時尚 、 購物 、 休閑場所 業(yè)態(tài)定位：寧徐路 —— 酒店、汽車美容街 寧徐路 （ 1 20共 56套）定位為餐飲、酒店、汽車美容貿易一條街，對面是雙溝酒廠，酒廠客源豐富。 實力加盟 這部份客戶主要是賓館 、商超等整體招租商業(yè)客戶 。 Ⅲ 、雙溝酒廠職工 酒廠職工收入較好，有較靈敏的投資經商嗅覺，一般考慮周詳，對項目十分了解判斷能獲利會出手買鋪。 農資建材街 、 江淮商城 合作加盟 貳 （一）產品定位 （二）形象定位 （三）客戶定位 一、準確的商業(yè)定位 知己，方可行；知彼，方可立，知己知彼，方可遁無形 前期商業(yè)定位單一 ， 狹隘 。 小結 B、從以上表格中分析營銷利好 商住名城定位準確 定位切合產品優(yōu)勢 ， 與市場競爭有力區(qū)隔 ， 且 550000平方的住宅體量 ， 516戶住宅 ， 近 2023人口為固定消費群體 ， 支撐商業(yè)運營 。 產品結構優(yōu)勢 本案為商住聯(lián)體產品 ， 競爭產品為商業(yè) 、 住宅分體產品 。 主題規(guī)劃 有效的推廣戰(zhàn)略 以銷售 +年關 為推廣節(jié)點 解決問題 六大策略 +強勢推廣 =破冰 一、商業(yè)定位 二、六大核心策略 一、營銷總控 二、招商計劃實施 三、現場包裝 四、媒體推廣 壹 一、政策分析 二、競爭分析 三、營銷分析 四、總結 找到商鋪滯銷核心問題 營銷企劃工作分析總結 (2023年 11月 2023年 11月） 一 、政策分析 ?2023年金融危機， 2023年年末房地產市場開始回暖，本案于 2023年 10月拿下的項目地塊 , 2023年是房地產市場熱銷的高峰期，且當時貸款政策較寬松； ?2023年 ,國家打壓房地產的新政陸續(xù)出臺 ,首付額度增加，信貸利率增加，導致對雙溝當地消費者持幣觀望，有甚者拿不出首付款； ?2023年 3到 4月份的新政中取消了 外地人 的房貸條件，如不滿足“持營業(yè)執(zhí)照且納稅一年以上”“有社會保險繳納一年以上證明”其一的客戶，則不可貸款，必須 100%付全款，限制了外地投資客 ,這一政策對本案銷售都有一定的影響。 本案體量大： 本案商業(yè)體量相對過大 ， 去化難度更大 。 三、營銷企劃分析 （一）銷售分析 表 21 產品定位 90000平米簡歐風情商住名城 商鋪定位 農資建材商城 推盤期 一期 二期 沿街 住宅（套） 商鋪（套） 住宅 商鋪 推出 已售 銷售 率 推出 已售 銷售 率 推出 已售 銷售 率 推出 已售 銷售 率 沿恒基大道 84 84 100% 84 13 15% 40 40 100% 12 10 83% 沿淮海路 42 42 100% 40 1 % 33 33 100% 0 0 沿江淮路 42 42 100% 44 1 2% 8 0 0% 0 0 沿寧徐路 0 0 100% 0 0 0 0 100% 31 11 35% 累積 168 168 100% 168 15 81 73 90% 43 銷售進度表 沿街 樓棟號 房型 面積 可售（套） 已售（套） 價格 開盤時間 恒基大道 一期 住 1 16北 、17北 、 18北 住 三室兩廳一衛(wèi) 住 住 0 住 84 住 2F： 1498 3F： 1398 鋪 1（ 11 18北） 鋪 三間三層連體其他單間 鋪 鋪 71 鋪 13 鋪 3588/3688 二期 住 1 1 14 住 三室兩廳一衛(wèi) 住 住 0 住 40 住 2F： 1578 鋪 1 1 14 鋪 單間 鋪 鋪 28 鋪 10 鋪 3F： 1458 三期 住 8 住 三室兩廳一衛(wèi) 住 住 24 住 0 住 未公開 未開盤 鋪 8 鋪 一間三層連體其他單間 鋪 鋪 23 鋪 0 鋪 未公開 未開盤 淮海路 一期 住 5 住 三室兩廳一衛(wèi) 住 住 0 住 42 住 2F： 1498 3F： 1398