【正文】 商住成交客戶(hù)以農(nóng)民 、 公司職員為主；區(qū)域則以鄉(xiāng)鎮(zhèn)（ 包括草灣村 、 陳澗莊 、 楊莊 ） 和本鎮(zhèn)客戶(hù)為主； 商鋪成交客戶(hù)則以私營(yíng)業(yè)主 、 公司職員為主；區(qū)域則以雙溝本鎮(zhèn) 、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù) （ 包括鎮(zhèn)上和鄉(xiāng)下客戶(hù) ） 為主； 成交意向則主要以投資為主 。 B、客戶(hù)圈二：其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù) 特點(diǎn)： 從前期購(gòu)買(mǎi)分析 ， 我們可以看到鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)是重要組成部份 。 同時(shí) ， 面對(duì)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈 ，愿意嘗試到基層投資 ， 對(duì)新的商業(yè)形式也很有獨(dú)道眼光 。 整體 業(yè)態(tài)定位：教育路 —— 文化、體育街 教育路 （ 2 28月 20套）定位為文具用品、小百貨一條街，教育路是雙溝中學(xué)必經(jīng)之路，學(xué)生客源豐富。 招外來(lái)商客入駐本案 ， 勢(shì)在必行 。 但是所有商鋪的工商注冊(cè)地址 ， 必須統(tǒng)一為江淮商城 ， 便于政府的檢查和開(kāi)發(fā)商的統(tǒng)一管理 通過(guò)二期寧徐路開(kāi)盤(pán) ， 三層聯(lián)體商鋪捆綁銷(xiāo)售一次銷(xiāo)售 19套商鋪 ，證明商業(yè)聯(lián)體捆綁銷(xiāo)售策略完全切實(shí)可行 。 招商返租計(jì)劃可行性分析 。若租客想在一年后購(gòu)買(mǎi)其租賃的商鋪，押金則轉(zhuǎn)為購(gòu)房定金。 因此先推 。 活動(dòng)內(nèi)容： 在江淮商城快臨近竣工時(shí) ， 邀請(qǐng)相關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)視察恒基 — 江淮商城施工情況 ， 由政府領(lǐng)導(dǎo)們放上最后一瓢混凝土；晚上舉行由政府領(lǐng)導(dǎo)提出 “ 就行劃市 ” 主題茶會(huì) ， 屆時(shí)邀請(qǐng)?zhí)撿`山人主講財(cái)富解碼和居家風(fēng)水講座 ， 不但可以增強(qiáng)客戶(hù)信心 ， 還可鞏固客戶(hù)忠誠(chéng)度 ， 進(jìn)一步加強(qiáng)口碑傳播 。 開(kāi)鋪建議：寧徐路 1 20兩棟，淮海路 21四棟。 07:52:1907:52:1907:52Sunday, January 22, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 07:52:1907:52:1907:521/22/2023 7:52:19 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 上午 7時(shí) 52分 19秒 上午 7時(shí) 52分 07:52: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 1月 上午 7時(shí) 52分 :52January 22, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :52:1907:52:19January 22, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 上午 7時(shí) 52分 :52January 22, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 上午 7時(shí) 52分 19秒 上午 7時(shí) 52分 07:52: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 07:52:1907:52:1907:521/22/2023 7:52:19 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 開(kāi)盤(pán)期（開(kāi)街期）： 推廣目的 :密集轟炸，建立項(xiàng)目商鋪形象和投資價(jià)值 推廣主題： 媒體組合 :戶(hù)外廣告 +現(xiàn)場(chǎng)包裝 +短信 +派單 +直郵 江淮商城 潮流女人街 /電子街 /小吃百貨街 盛大開(kāi)盤(pán) 現(xiàn)場(chǎng)包裝著重體現(xiàn)熱烈、活潑的商業(yè)氛圍，展現(xiàn)項(xiàng)目的良好形象。 簡(jiǎn)要回顧 （一）春節(jié)前，與銷(xiāo)售緊密配合 A、宣傳建議： 現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造，現(xiàn)場(chǎng)各個(gè)區(qū)域廣告位的包裝，招商手冊(cè)，綠化跟進(jìn)，商業(yè)導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)立，市區(qū)商業(yè)招商信息發(fā)布，定點(diǎn)活動(dòng)。因工期將在 2023年 3月封頂，商鋪于現(xiàn)房面世。m2 此期間商鋪?zhàn)饨鹩?甲方全額收取 第三年 2023年 3月 10日至 2023年 3月 9日 12元 /月 3年內(nèi)返租商鋪歸開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 。 政府將商鋪運(yùn)營(yíng)上繳稅收的部分用于返還自主創(chuàng)業(yè)商家和投資商家 ， 對(duì)于家庭較困難卻想自主創(chuàng)業(yè)的客戶(hù) ， 政府應(yīng)給予一定的扶持 、 保障優(yōu)惠政策 ， 減免部分稅收 ， 以此鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè) 。 客戶(hù)瓜分：競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)未來(lái)將推出 ， 加上本案 ， 共計(jì)約 。 主題特色： 針對(duì)女性主流消費(fèi)群體的時(shí)尚 、 購(gòu)物 、 休閑場(chǎng)所 業(yè)態(tài)定位：寧徐路 —— 酒店、汽車(chē)美容街 寧徐路 （ 1 20共 56套）定位為餐飲、酒店、汽車(chē)美容貿(mào)易一條街，對(duì)面是雙溝酒廠(chǎng)，酒廠(chǎng)客源豐富。 實(shí)力加盟 這部份客戶(hù)主要是賓館 、商超等整體招租商業(yè)客戶(hù) 。 Ⅲ 、雙溝酒廠(chǎng)職工 酒廠(chǎng)職工收入較好，有較靈敏的投資經(jīng)商嗅覺(jué)，一般考慮周詳，對(duì)項(xiàng)目十分了解判斷能獲利會(huì)出手買(mǎi)鋪。 農(nóng)資建材街 、 江淮商城 合作加盟 貳 （一）產(chǎn)品定位 （二）形象定位 （三）客戶(hù)定位 一、準(zhǔn)確的商業(yè)定位 知己，方可行；知彼，方可立，知己知彼，方可遁無(wú)形 前期商業(yè)定位單一 ， 狹隘 。 小結(jié) B、從以上表格中分析營(yíng)銷(xiāo)利好 商住名城定位準(zhǔn)確 定位切合產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) ， 與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有力區(qū)隔 ， 且 550000平方的住宅體量 ， 516戶(hù)住宅 ， 近 2023人口為固定消費(fèi)群體 ， 支撐商業(yè)運(yùn)營(yíng) 。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì) 本案為商住聯(lián)體產(chǎn)品 ， 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品為商業(yè) 、 住宅分體產(chǎn)品 。 主題規(guī)劃 有效的推廣戰(zhàn)略 以銷(xiāo)售 +年關(guān) 為推廣節(jié)點(diǎn) 解決問(wèn)題 六大策略 +強(qiáng)勢(shì)推廣 =破冰 一、商業(yè)定位 二、六大核心策略 一、營(yíng)銷(xiāo)總控 二、招商計(jì)劃實(shí)施 三、現(xiàn)場(chǎng)包裝 四、媒體推廣 壹 一、政策分析 二、競(jìng)爭(zhēng)分析 三、營(yíng)銷(xiāo)分析 四、總結(jié) 找到商鋪滯銷(xiāo)核心問(wèn)題 營(yíng)銷(xiāo)企劃工作分析總結(jié) (2023年 11月 2023年 11月） 一 、政策分析 ?2023年金融危機(jī)， 2023年年末房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回暖，本案于 2023年 10月拿下的項(xiàng)目地塊 , 2023年是房地產(chǎn)市場(chǎng)熱銷(xiāo)的高峰期，且當(dāng)時(shí)貸款政策較寬松； ?2023年 ,國(guó)家打壓房地產(chǎn)的新政陸續(xù)出臺(tái) ,首付額度增加，信貸利率增加，導(dǎo)致對(duì)雙溝當(dāng)?shù)叵M(fèi)者持幣觀(guān)望，有甚者拿不出首付款； ?2023年 3到 4月份的新政中取消了 外地人 的房貸條件，如不滿(mǎn)足“持營(yíng)業(yè)執(zhí)照且納稅一年以上”“有社會(huì)保險(xiǎn)繳納一年以上證明”其一的客戶(hù)，則不可貸款，必須 100%付全款，限制了外地投資客 ,這一政策對(duì)本案銷(xiāo)售都有一定的影響。 本案體量大： 本案商業(yè)體量相對(duì)過(guò)大 ， 去化難度更大 。 三、營(yíng)銷(xiāo)企劃分析 （一）銷(xiāo)售分析 表 21 產(chǎn)品定位 90000平米簡(jiǎn)歐風(fēng)情商住名城 商鋪定位 農(nóng)資建材商城 推盤(pán)期 一期 二期 沿街 住宅（套） 商鋪（套） 住宅 商鋪 推出 已售 銷(xiāo)售 率 推出 已售 銷(xiāo)售 率 推出 已售 銷(xiāo)售 率 推出 已售 銷(xiāo)售 率 沿恒基大道 84 84 100% 84 13 15% 40 40 100% 12 10 83% 沿淮海路 42 42 100% 40 1 % 33 33 100% 0 0 沿江淮路 42 42 100% 44 1 2% 8 0 0% 0 0 沿寧徐路 0 0 100% 0 0 0 0 100% 31 11 35% 累積 168 168 100% 168 15 81 73 90% 43 銷(xiāo)售進(jìn)度表 沿街 樓棟號(hào) 房型 面積 可售（套） 已售（套） 價(jià)格 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 恒基大道 一期 住 1 16北 、17北 、 18北 住 三室兩廳一衛(wèi) 住 住 0 住 84 住 2F： 1498 3F： 1398 鋪 1（ 11 18北） 鋪 三間三層連體其他單間 鋪 鋪 71 鋪 13 鋪 3588/3688 二期 住 1 1 14 住 三室兩廳一衛(wèi) 住 住 0 住 40 住 2F： 1578 鋪 1 1 14 鋪 單間 鋪 鋪 28 鋪 10 鋪 3F： 1458 三期 住 8 住 三室兩廳一衛(wèi) 住 住 24 住 0 住 未公開(kāi) 未開(kāi)盤(pán) 鋪 8 鋪 一間三層連體其他單間 鋪 鋪 23 鋪 0 鋪 未公開(kāi) 未開(kāi)盤(pán) 淮海路 一期 住 5 住 三室兩廳一衛(wèi) 住 住 0 住 42 住 2F： 1498 3F： 1398