房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)2(存儲(chǔ)版)
【正文】 簽署有關(guān)合作協(xié)議 、 施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收 、 市場(chǎng)營(yíng)銷等步驟 。 房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批 ， 核發(fā) “ 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ” 及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 ， 規(guī)劃方案及初步設(shè)計(jì)審批以及核發(fā)“ 建筑工程規(guī)劃許可證 ” 等方面 。 四開工申請(qǐng)與審批 開工前向縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取 《 建設(shè)工程施工許可證 》 上述四個(gè)環(huán)節(jié)外，前期工作還包括 1施工現(xiàn)場(chǎng)的水電路通和場(chǎng)地平整 2市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議 3安排短期和長(zhǎng)期信貸 4市場(chǎng)調(diào)研 5制定開發(fā)過程的監(jiān)控策略、保險(xiǎn)事宜等 第四節(jié) 建設(shè)階段 建設(shè)階段 是指開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工驗(yàn)收所經(jīng)過的過程 。 三 、 成本控制 的主要工作：編制成本計(jì)劃 ， 確定成本控制的目標(biāo)；審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案；控制工程款的動(dòng)態(tài)結(jié)算；控制工程變更 。 委托物業(yè)代理公司的應(yīng)注意的問題：充分了解物業(yè)代理公司及其職員的業(yè)務(wù)素質(zhì) ， 物業(yè)代理公司可投入市場(chǎng)營(yíng)銷工作的資源 ， 物業(yè)代理公司過往的業(yè)績(jī) ， 針對(duì)物業(yè)的類型選擇物業(yè)代理 ，認(rèn)真簽訂物業(yè)代理合同 。 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法 。 涉及部門：建委 、 發(fā)改委 、 建行 、 人防 、 環(huán)保消防 、 規(guī)劃部門等 第五節(jié) 租售階段 一 、 選擇物業(yè)銷售形式 有開發(fā)商自行租售為主和委托物業(yè)代理兩鐘 。 橫道圖法是一種用直線線條 ， 在時(shí)間坐標(biāo)上表示出單項(xiàng)工程進(jìn)度的方法 。 進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo)時(shí) ， 由開發(fā)商或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)可向所信任的 、 具有相應(yīng)資格的建筑承包商發(fā)送招標(biāo)通知書或招標(biāo)邀請(qǐng)函 ，邀請(qǐng)其參加開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的一種發(fā)包方式 。 二 、 確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的內(nèi)容包括：地塊面積 、 土地使用性質(zhì) 、 容積率 、 建筑密度 、 建筑高度 、 停車位數(shù)量 、主要出入口 、 綠地比例 、 須配置的公共設(shè)施和工程設(shè)施 、 建筑界限 、 開發(fā)期限及其他要求 。 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)程序 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)程序概述 第二節(jié) 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 第三節(jié) 前期工作 第四節(jié) 建設(shè)階段 第五節(jié) 租售階段 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)程序概述 房地產(chǎn)開發(fā) 是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間 、 并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng) 。 房地產(chǎn)泡沫的成因： 土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ) ， 投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因 ， 金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫的助燃劑 。 五 、 引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化 。 報(bào)告期預(yù)售又在報(bào)告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議銷售的商品房屋的面積應(yīng)列入實(shí)際銷售面積 ， 同時(shí)統(tǒng)計(jì)為銷售收入 。 吸納量 是指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和 ，單位為建筑面積或套數(shù) 。 該指數(shù)可以觀察和分析
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