【正文】 買賣合同 （未備案者需房屋查詢證明）v 面積補(bǔ)差協(xié)議 （房屋面積有變化的）v 大房本 復(fù)印件v 授權(quán)委托書 1份v 分戶平面圖v 身份證 復(fù)印件 1份（單身或夫妻雙方）v 1資質(zhì)證書v 1組織機(jī)構(gòu)代碼證v 1企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照v 1稅務(wù)登記證辦理小產(chǎn)權(quán)的流程及所需資料（四）、交契稅、印花稅、交易費(fèi)、登記費(fèi)、工本費(fèi)等 三樓v 房地產(chǎn)權(quán)屬登記受理通知單v 房地產(chǎn)權(quán)屬登記繳費(fèi)單（五）、領(lǐng)證 四樓（六）、按揭的辦他項(xiàng) 四樓v 身份證 復(fù)印件v 房屋所有權(quán)證 原件v 商品房買賣合同 原件v 公證書v 房屋抵押申請書（在線網(wǎng)打）v 授權(quán)委托書 （被代理人銀行，代理人個(gè)人）v 營業(yè)執(zhí)照 （所屬銀行）LOGOLOGO演講完畢，謝謝觀看！。v 房屋現(xiàn)場查看。v 對(duì)符合登記條件的應(yīng)在法定期限內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)他項(xiàng)權(quán)利證書房地產(chǎn)抵押v房地產(chǎn)抵押的效力v 抵押權(quán)為價(jià)值權(quán)而非實(shí)體權(quán)。v (4) 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，不得超過剩余年限。 房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押的限制條件 《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 (建設(shè)部令第 98 號(hào) )規(guī)定下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)： v ⑴ 權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)； v ⑵ 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； v ⑶ 列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物； v ⑷ 已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； v ⑸ 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)； v ⑹ 依法不得抵押的其他房地產(chǎn) 。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。房屋租賃審查的主要內(nèi)容應(yīng)包括： v⑴ 審查合同的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應(yīng)的條件； v⑵ 審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋； v⑶ 審查租賃行為是否符合國家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策； v《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定： “以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得土地使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。房屋租賃 《 商品房租賃管理辦法 》 對(duì)租賃合同的內(nèi)容作了進(jìn)一步的規(guī)定，規(guī)定租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款： v ⑴ 當(dāng)事人姓名或者名稱及住所； v ⑵ 房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)施狀況；房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能 v ⑶ 租賃用途和使用要求； v ⑷ 租賃期限（最長 20年）； v ⑸ 租金和押金及交付方式；（租金標(biāo)準(zhǔn)是合同的核心之一，劃撥土地上房屋出租，應(yīng)土地收益上繳國家）v ⑹ 房屋維修責(zé)任；（必備條款）v ⑺ 轉(zhuǎn)租的約定；房屋租賃v ⑻ 變更和解除合同的條件； 物業(yè)服務(wù)、水電氣等相關(guān)費(fèi)用的繳納v ⑼ 爭議解決辦法和違約責(zé)任； v ⑽ 當(dāng)事人約定的其他條款 。房屋租金可分為成本租金、商品租金、市場租金。其中，非住宅用房的租賃包括辦公用房和生產(chǎn)經(jīng)營用房的租賃。遺囑人未保留上述繼承人遺產(chǎn)份額的，處理遺產(chǎn)時(shí)，應(yīng)為該繼承人留下必要的財(cái)產(chǎn)，所剩余部分才可參照遺囑繼承人的原則處理。v (1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；v (2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后 90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報(bào)成交價(jià)格；v (3)房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在 7日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復(fù)， 7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理；v (4)房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評(píng)估；v (5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；v (6)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書。下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：v (1)達(dá)不到轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)（開發(fā)房地產(chǎn)）不得轉(zhuǎn)讓。（ 12）其它考慮因素v除以上應(yīng)考慮因素外，在選房過程中還應(yīng)考慮到其余眾多因素，如地區(qū)升值潛力、社會(huì)治安、文化環(huán)境、親情因素等。（ 9）建筑質(zhì)量v在選購商品房過程中，最難以把握的就是質(zhì)量問題；在日后使用過程中，使人感到煩惱最多的也是質(zhì)量問題。除朝向外，還應(yīng)考慮開窗時(shí)所面對(duì)的環(huán)境，即窗景，窗景應(yīng)趨利避害，趨優(yōu)避劣。住房當(dāng)然離上班地點(diǎn)越近越好，如果由于各種原因不得不在遠(yuǎn)離上班地點(diǎn)的地段購房，則應(yīng)了解是否有便捷的交通，或者目前交通不很方便，不遠(yuǎn)的將來將會(huì)得到緩解。（ 2）面積v購買商品房時(shí)，面積是一個(gè)復(fù)雜而又敏感的問題。 v在此值得一提的是，在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，要填寫 “房屋產(chǎn)權(quán)申請表 ”和 “土地使用權(quán)申請表 ”。 v 補(bǔ)充協(xié)議通常包括的條款有： 限制買方擅自改變室內(nèi)結(jié)構(gòu)條款； 　 賣方因不可抗力延期交房免責(zé)條款（包括供氣、供暖等）； 　 房屋實(shí)際交付后，賣方免除損害責(zé)任條款； 　 不可抗力對(duì)房屋造成損害，賣方免責(zé)條款； 　 具體轉(zhuǎn)讓條款。 （ 3）簽訂認(rèn)購書，交納定金 v 簽訂認(rèn)購書是商品房銷售程序中買賣雙方進(jìn)行的第一個(gè)實(shí)質(zhì)性環(huán)節(jié)，買賣雙方所要簽定的認(rèn)購書的主要內(nèi)容包括：認(rèn)購物業(yè)、房價(jià)（戶型、面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)）、付款方式（一次付款、分期付款、按揭付款）、認(rèn)購條件（簽定認(rèn)購書應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、簽訂正式合同的時(shí)間、付款地點(diǎn)、帳戶、簽約地點(diǎn)）等。 v 衡量家庭償還貸款的能力。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、或采光不足，或是樓層不佳、為處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園，且遮擋較嚴(yán)重。v 外銷商品房：是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的企業(yè)，其他組織和個(gè)人。v 二手房：新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為 “一手 ”，第二次交易則為 “二手 ”。房地產(chǎn)交易概述v 五項(xiàng)重要的基本制度： ① 國有土地有償、有限期使用制度； ② 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度； ③ 房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度； ④ 房地產(chǎn)評(píng)估人員資格認(rèn)證制度； ⑤ 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。v 商品房預(yù)售合同實(shí)行備案制度，未經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同，不得對(duì)抗善意第三人。按套 (單元 ) 計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。第一節(jié) 商品房銷售一、商品房預(yù)售知識(shí) 申請商品房預(yù)售的條件：1. 交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2. 有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25％以上（商品房項(xiàng)目建設(shè)形象進(jìn)度達(dá)到總層數(shù)的五分之一以上）， 并確立施工進(jìn)度和竣工交付日期；4. 向縣以上人民政府房管部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售知識(shí) 辦理許可證須提交資料 ：v申請項(xiàng)目批文；v土地使用權(quán)證；v土地使用合同；v征地批文；v建設(shè)工程規(guī)劃許可證；v建設(shè)規(guī)劃紅線圖；v建筑總平圖；商品房預(yù)售知識(shí)辦理許可證須提交資料 ：v征地紅線圖；v營業(yè)執(zhí)照；v工程資金投入證明；v1建筑施工合同；v1施工計(jì)劃書；v1施工計(jì)劃書 (表格式反映 )；v1拆遷安置證明；v1商品房預(yù)售項(xiàng)目統(tǒng)一標(biāo)識(shí)； 商品房預(yù)售知識(shí)v五證：A《 國有土地使用證 》 B《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》C《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 D《 建設(shè)工程施工許可證 》E《 商品房預(yù)售許可證 》申請商品房預(yù)先登記統(tǒng)一標(biāo)識(shí)標(biāo)核 ：v 如何編立統(tǒng)一標(biāo)識(shí) ：、樓宇名稱、樓號(hào)（以規(guī)劃局審批為準(zhǔn)）二、商品房現(xiàn)售 商品房現(xiàn)售 ： 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。未取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售，不得發(fā)布廣告。 v商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成， 套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)， 買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。v 買受人應(yīng)當(dāng)按合同約定的付款時(shí)間，將商品房預(yù)售款直接存入商品房預(yù)售款專用帳戶，憑銀行出具的存款憑證，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換領(lǐng)正式發(fā)票。v 國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓，也是一種民事行為 v 交易原則：自愿、公平、誠實(shí)信用等原則及房地產(chǎn)權(quán)利主體一致原則v （三）房地產(chǎn)管理基本制度 我國 《 城市房地產(chǎn)管理