【正文】 心區(qū) . 西班牙升級版洋房別墅 ?以“行政級”為大產(chǎn)品概念，引發(fā)系列價(jià)值資源鏈。 ?西班牙特色皇家園林，大尺度庭院圍合式布局。 居住單元各具特色，戶型多樣，功能合理，全明房設(shè)計(jì)，可滿足不同層次的需求，實(shí)現(xiàn)多元化生活方式的有機(jī)融合。 【 主題 廣告語 2】 一府藏天地 THE TREASURE HOUSE IS HEAVEN AND EARTH ?以“首府”案名契合，引發(fā)系列價(jià)值資源鏈。 建筑： 低層、低密度、高品質(zhì)、高綠化率。 園林： 戲水與健康家庭。 ?園林主題、西班牙園林特色、地形、園林規(guī)劃、設(shè)計(jì)構(gòu)思、景觀細(xì)節(jié) ……等等。（恒通整合渠道，負(fù)責(zé)每個(gè)季度、每個(gè)重要月份進(jìn)行直投，費(fèi)用低、效果好、覆蓋全面、精確打擊） 7. 分眾傳媒：上市初期可進(jìn)行寫字樓、超市電視投放。 5. 聯(lián)合圖書城，進(jìn)行售樓現(xiàn)場簽名售書或贈(zèng)送名著、書籍產(chǎn)品。 5. 以牛的形象、或者西班牙門戈舞的男女形象，進(jìn)行雕塑作品展示，造就話題性、口碑傳播、現(xiàn)場第一震撼性。 定位滇池地產(chǎn)，引領(lǐng)昆明未來時(shí)代的人居方向。未來是滇池的，也是昆明的，更是世世代代與滇池共生共榮的昆明人的！ 宜居昆明的城市理想，永遠(yuǎn)向上的居住理想，歷史銘刻的居住理想，現(xiàn)在，以滇池開篇！ 【 行政篇 】 一個(gè)行政集成區(qū)，改寫一個(gè)城市的人居方向 【 關(guān)鍵詞：稀缺性、發(fā)展性，高尚性 】 一個(gè)城市的行政職能集成區(qū)，就是一個(gè)城市文明與形象的名片，更是一個(gè)城市高尚生活居住區(qū)的模范代表。這必將促進(jìn)其對面高尚社區(qū)的迅速發(fā)展和增值， 并在未來，成為春城人居方向的風(fēng)向標(biāo)，帶動(dòng)昆明房地產(chǎn)開發(fā)走向更高標(biāo)準(zhǔn)。這注定了我們的花園洋房和聯(lián)排別墅從 生來就開始與眾不同。 在汽車時(shí)代背景下，新財(cái)智階層的理想居所理所當(dāng)然指向了位于城市近郊的低密度住房 —— 花園洋房和 Townhouse。他們渴望生活的純粹，渴望與同階層的人居住。 提起昆明，提起滇池路，我們要讓別人想起這個(gè)行政第一排，全昆明獨(dú)一無二的，同步國際又回歸自然的花園洋房和聯(lián)排別墅生活特區(qū)！ 一條碧藍(lán)的 采蓮河 ，河邊交錯(cuò)著 2層或 3層的小樓房，那 西班牙 式紅色的斜坡屋，那 純樸而文明 的文化石，那圓形的陽臺(tái)、那陽光下藍(lán)色的玻璃以及房屋精致的外形，那遠(yuǎn)處的 睡美人 ，那不遠(yuǎn)處 我們最依依不舍的滇池 ，一點(diǎn)一滴，述說著這片水土厚重的人文歷史和自然溫婉。而隨著 省人大、政協(xié)、檢察院及昆明市法院 等政府辦公建筑已沿滇池路建設(shè)起來并投入使用， 政治、行政中心的介入，使這里的發(fā)展進(jìn)程起碼會(huì)縮短了 10年。 隨著滇池治污力度的加大，滇池路雙向八車道改造工程的完成，滇池路再度點(diǎn)燃了昆明樓市置業(yè)的沸點(diǎn)。 在昆明，有一條路對地產(chǎn)影響最大。 3. 西班牙風(fēng)格的家具、桌椅、裝修風(fēng)格，主色調(diào)以紅、黃，輔助黑色。 3. 聯(lián)合著名家私、家具、電器名牌，在現(xiàn)場進(jìn)行品牌聯(lián)合促銷。 5. BBS論壇：專人、專職進(jìn)行房網(wǎng)論壇發(fā)文介紹本項(xiàng)目、組織網(wǎng)上團(tuán)購。 ?以五星級酒店行政套房規(guī)格安排內(nèi)部空間功能 。 面寬、層高、更多進(jìn)光量、更多舒適度。 【 組合示范 1】 首府 . 采蓮郡 COUNTY TOWN 行政級別墅洋房 主流社交生活圈 與要人比鄰而居！ 首府 CAPITAL TOWN 一府藏天地 THE TREASURE HOUSE IS HEAVEN AND EARTH 行政核心區(qū) . 西班牙升級版洋房別墅 【 組合示范 2】 御景 .河畔 SPAIN HOUSE 看不見的上層，看得見的河畔。 ?以 “圈層”訴求 為客戶的核心物質(zhì)需求、精神需求。 ?國際社區(qū)尊貴配套細(xì)節(jié)： 泛會(huì)所國際商業(yè)街 、 國際生活會(huì)館、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)、分質(zhì)供水系統(tǒng)、集中供暖、安保設(shè)施、鄰里生活、品牌物管。 ?新行政級洋房別墅，品位的身份象征。 ?高 品質(zhì) 區(qū)域＋高 品味 生活＋高 品位 住宅 【 項(xiàng)目核心定位 3】 ?行政級核心區(qū) .獨(dú)版別墅洋房社區(qū) ?以“行政級”為大產(chǎn)品概念，引發(fā)系列價(jià)值資源鏈。 價(jià)值 5：成熟配套，滿足便利居家所需 四周高檔樓盤林立，陽光花園、水岸銀沙、泰圓、綠景花園、滇池世界花園等成熟樓盤為本項(xiàng)目帶來全能化生活配套，小天鵝、巴將軍、南亞風(fēng)情園等一流餐飲更是讓整個(gè)滇池路片區(qū)無比成熟。 購房特點(diǎn) （ 1） 喜歡概念新穎具有都市氣息的現(xiàn)代住房 ； （ 2）由于積蓄有限，購房不會(huì)購買面積較大的戶型，故 多選擇面積在 80120平方米功能齊全的中戶型住宅； （ 3）購房目的主要是為結(jié)婚和自立考慮； （ 4）購房主要采取銀行按揭的方式。 （ 2）希望社區(qū)內(nèi)和社區(qū)外都寧靜的環(huán)境，對社區(qū)的安全有較高的要求。 個(gè)性特征 （ 1）生活已經(jīng)較為穩(wěn)定； （ 2）注重身體健康 工作形態(tài) （ 1） 40— 55歲的人群已經(jīng)處于事業(yè)穩(wěn)定的階段，在職業(yè)生涯中已經(jīng)積累了大量的財(cái)富。 小結(jié)： PART 4— 看客群 :個(gè)性 .群體 .特征 博欣地產(chǎn) 滇池項(xiàng)目 【 2023中國新富階層 調(diào)查報(bào)告 】 ?60％出生在 70年代，個(gè)人年收入在 8萬－ 20萬之間。該項(xiàng)目通過較為完善的 商業(yè)配套 ，大面積的水景、綠化，保證了樓盤的品質(zhì)和樓盤的附加值，也獲得了高端人群的認(rèn)可，該項(xiàng)目目前的銷售狀況和 銷售預(yù)期較好 。 ?中林建材城、東聚建材城、博美建材城、華洋家居廣場、港都家居、官渡園扎根東南。 ?雙向 8車道的交通便利。其中， 高檔住宅和別墅市場競爭更加激烈。 01000020230300004000050000600000%10%20%30%40%50%60%70%供應(yīng)量（套） 55105 43245 7121 4739銷售量（套） 31858 28608 2112 1138銷售率 5 7 . 8 1 % 6 6 . 1 5 % 2 9 . 6 6 % 2 4 . 0 1 %住宅整體 普通住宅 高檔住宅 別墅圖 10： 2023年各類一手住宅市場供求情況 新增住宅市場分為三大類：普通住宅、高檔住宅、別墅。反之，如果 2023年價(jià)格持平或者下滑， 則 2023年的投資性購房比重必然大大降低。根據(jù)田野地產(chǎn)咨詢公司的監(jiān)測統(tǒng)計(jì)， 2023年昆明房地產(chǎn)市場 在售住宅樓盤達(dá)到 172個(gè)，現(xiàn)實(shí)總供應(yīng)量 55,105套， 172個(gè)樓盤規(guī)劃總建筑面積合計(jì) 約 1, 。其中， 2023年以后銷售面積數(shù)據(jù)由田野地產(chǎn)咨詢公司數(shù)據(jù)中心多渠道數(shù)據(jù)綜合測算 ) 2023年開工面積已經(jīng)達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的 ， 在 202 2023兩年高速增長后繼續(xù)增長 %，是 2023年銷售面積的 。 值得注意的是：2023年三季度比二季度的銷售量突然有一倍的增長，隨后一直到 2023年四季度仍然保持每季度 8000套以上的銷售量。 圖 6： 2023年一手住宅市場價(jià)格及與去年同比情況 99073352173526710145095510532751 8 . 0 %5 . 9 % 6 . 1 %3 1 . 5 %1 2 . 2 %2 6 . 3 %1 0 0 . 0 %0100002023030000400005000060000北市區(qū) 東市區(qū) 近遠(yuǎn)郊 南市區(qū) 西市區(qū) 中心區(qū) 昆明市0%20%40%60%80%100%120%供應(yīng)套數(shù) 所占比例圖 7： 2023年昆明各區(qū)住宅樓盤供應(yīng)量及所占比例情況 2023年從區(qū)域來看， 南市區(qū)供應(yīng)量最大，為 17,352套， 占了總供應(yīng)量的%；其次是中心區(qū)；供應(yīng)最少的是東市區(qū)。 其中，普通住宅全年供應(yīng)量為 43245套，高檔住宅全年供應(yīng)量為 7121套，別墅類為 4739套。 ?企業(yè)運(yùn)行模式預(yù)測 搶土地、搶報(bào)批、搶銷售的“三搶”將逐漸被 重管理模式、重產(chǎn)品研發(fā)、重渠道創(chuàng)新 的“三重”代替；期房銷售為主將 逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)房銷售為主 ； 【 2023－ 10個(gè) 關(guān)鍵詞 】 1. 大盤時(shí)代 2. 產(chǎn)品時(shí)代 3. 同質(zhì)化競爭 4. 品牌化競爭 5. 供過于求 6. 投資購房降低 7. 產(chǎn)品＋概念 8. 期房＋現(xiàn)房 9. 馬太效應(yīng) PART 2— 看區(qū)域 :成敗各有道 博欣地產(chǎn) 滇池項(xiàng)目 【 滇池路 板塊 】 ?昆明城市客廳 ?滇池的天然調(diào)溫功能。 ?民族村、海埂公園、紅塔體育中心、溫泉浴場、高爾夫球場，每一天都是陽光假日。 列儂溪谷 陽光海岸 廣基 4）產(chǎn)品分析 通過對滇池路、廣福路等區(qū)域的聯(lián)排別墅項(xiàng)目以及花園洋房項(xiàng)目的產(chǎn)品研究和分析， 得出了以下的共同點(diǎn)： 建筑風(fēng)格多為歐洲和北美風(fēng)格 ，洋味十足，并有一定的個(gè)性，給客戶帶來一定的異域物質(zhì)和精神享受； 綠化率較高，強(qiáng)調(diào)景觀均好性 ，有大面積的綠化和水景，普遍擁有一定面積的私家花園和空中花園，給了業(yè)主更為自然舒適的交流空間和休閑空間； 項(xiàng)目普遍分布于市郊，距離市區(qū)有適度的距離，多作為 客戶的第一居所 ； 項(xiàng)目的 建筑密度及容積率低 ，有足夠大的樓間距離，保證了良好的采光及通風(fēng)，讓業(yè)主帶來更好的生活體驗(yàn)； 項(xiàng)目 周邊配套較為完善 ，購物、道路交通、通訊設(shè)施等的標(biāo)準(zhǔn)較高，內(nèi)部都有大面積的會(huì)所，滿足業(yè)主休閑、娛樂的需求； 戶型設(shè)計(jì)上較為合理，擁有較大面積的 露臺(tái)和花園 ，保證了業(yè)主的生活質(zhì)量和居住品質(zhì)； 性價(jià)比較高，有一定的產(chǎn)品附加， 戶型多樣 ； ?通過以上的分析可以看出，目前區(qū)域內(nèi)在售的項(xiàng)目不多，市場供應(yīng)量不大，但由于 本項(xiàng)目所處的板塊還有一定體量的存量土地 ，今明兩年陸續(xù)會(huì)有項(xiàng)目推出 ,市場供應(yīng)量會(huì)一定程度的增大，所以昆明市場上 今明兩年上市的中高檔物業(yè)會(huì)給本項(xiàng)目帶來一定的市場沖擊和壓力； ?總體上來說本項(xiàng)目的前景還是比較的樂觀，前期的產(chǎn)品定位、市場定位及后期的宣傳推廣是整個(gè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。 ?普遍受過良好教育，超過一半擁有大學(xué)學(xué)歷，碩士學(xué)歷 12％， 7％具有海外留學(xué)經(jīng)歷。 購房特點(diǎn) （ 1）比較喜歡能帶來較高生活質(zhì)量的 大面積住房 。 2）花園洋房客戶群 ?有一定的積