【正文】 20% 60% 富力灣 小獨(dú)棟： 1800019000 （精裝） 在售 20% 納帕爾灣 20230（精裝） 在售 20% 區(qū)域內(nèi)主要標(biāo)桿項(xiàng)目 區(qū)域外限定價(jià)格標(biāo)桿 預(yù)計(jì)入市價(jià)格 15000~16000元 /平米 17000~18000元 /平米 20230~22023元 /平米 預(yù)計(jì)消化速度 4060套 /月 PART 6 七號(hào)地高層產(chǎn)品建議 7地高層產(chǎn)品建議 ?建議戶型配比 ?市場(chǎng)參考： 龍湖銷售經(jīng)理訪談： 洋房產(chǎn)品的客戶與別墅的客戶幾乎是同一撥客戶，買不著獨(dú)棟的會(huì)買洋房。 小高層 ㎡ 入市 時(shí)間未定 ，高層 2,1萬(wàn)平米 ,聯(lián)排別墅約 60套 , 容積率 ,總規(guī)模 ㎡ 容積率 ,總規(guī)模 49萬(wàn) ㎡ 存量 259套經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟， 4棟 8層洋房產(chǎn)品 萬(wàn)通項(xiàng)目 大龍地產(chǎn)項(xiàng)目 中糧祥云 香悅四季 重慶市君兆地產(chǎn)項(xiàng)目 住總項(xiàng)目 順鑫佳宇地產(chǎn)項(xiàng)目 龍湖香醍溪岸 62萬(wàn)平米 ,聯(lián)排為主 譽(yù)天下 容積率 ,總規(guī)模 52萬(wàn) ㎡ 牛欄山房地產(chǎn)開發(fā)中心 容積率 , ㎡ 。由于支付能力的差別這類客戶少部分會(huì)出現(xiàn)在富力灣類別墅產(chǎn)品和龍湖 .香醍溪岸的客戶當(dāng)中。 銀行： 建設(shè)銀行順義支行 /中國(guó)銀行順義支行馬坡分理處 /工商銀行順義支行 /農(nóng)業(yè)銀行順義支行； 醫(yī)院： 順義區(qū)醫(yī)院 /順義區(qū)婦幼保健院 /順義中醫(yī)院；并且新城即將有三級(jí)甲等醫(yī)院入駐 T 3 航站樓 投入使用 2023 2023 2023 2023 2023 2023 中央別墅區(qū)發(fā)展路徑 城市化進(jìn)程 重要事件 L 1 開通 奧運(yùn) 全球金融危機(jī) 救市政策 交通變遷 配套 中糧項(xiàng)目商業(yè)部分啟動(dòng) M 15開通 交通主干道完善 公共交通完善 交通 產(chǎn)業(yè) 城市化程度上升 商業(yè)商務(wù)聚集程度上升 產(chǎn)業(yè)聚集程度上升 人口量上升 民生銀行總部入住 金蝶軟件園入住 北京銀行總部入住 配套 各 項(xiàng) 目 商 業(yè) 配 套 陸 續(xù) 開 業(yè) 城市化標(biāo)識(shí) 中央別墅區(qū)城市化擠壓下的順義新城價(jià)值體系： 環(huán)境 +資源 +新城規(guī)劃投資價(jià)值 市場(chǎng) 低 密 度 產(chǎn) 品 兌 現(xiàn) 高 價(jià) 格 高 密 度產(chǎn) 品 議價(jià)能 力 相對(duì) 較 低 自身城市化價(jià)值體系 中央別墅區(qū)的價(jià)值繼承者 順義新城發(fā)展路徑 順義新城發(fā)展趨勢(shì)下對(duì)項(xiàng)目的重要啟示：短期內(nèi)區(qū)域?qū)⒊蔀橹醒雱e墅區(qū)的價(jià)值繼承者 2023 城市化快速發(fā)展階段 低密度區(qū)域城市化價(jià)值兌現(xiàn)階段 2023 2023 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段 主流改善需求比例上升 新城核心區(qū)地段價(jià)值顯現(xiàn) 城市化價(jià)值為各類產(chǎn)品共同增值 高端改善、投資表現(xiàn)為市場(chǎng)主需求 低密度類產(chǎn)品繼續(xù)引領(lǐng)市場(chǎng)高價(jià)格 中高密度與低密度產(chǎn)品價(jià)格日趨接近 客戶演變趨勢(shì) 2023 城市化初級(jí)階段 低密度區(qū)域 環(huán)境 兌現(xiàn)價(jià)值階段 項(xiàng)目開發(fā)思路 順義新城發(fā)展趨勢(shì)下對(duì)項(xiàng)目的重要啟示：短期內(nèi)區(qū)域?qū)⒊蔀橹醒雱e墅區(qū)的價(jià)值繼承者 主流改善需求比例上升 產(chǎn)業(yè)人口迅速發(fā)展，高知人群持續(xù)進(jìn)入 市區(qū)自住客戶進(jìn)一步被擠壓 高端改善、投資表現(xiàn)為市場(chǎng)主需求 市區(qū)追求低密度宜居環(huán)境的客戶開始涌入 主流改善項(xiàng)目成為市場(chǎng)主流需求，起到迅速回現(xiàn)作用 順應(yīng)市場(chǎng)主流需求，通過(guò)增加兌現(xiàn)高價(jià)值的低密度產(chǎn)品類型取勝 PART 3 項(xiàng)目整體占位 ? 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 ? 項(xiàng)目整體占位 —— 項(xiàng)目未來(lái)面臨的競(jìng)爭(zhēng)格局如何？整體占位如何？ 未來(lái)供應(yīng)結(jié)構(gòu) 中央別墅區(qū)：門檻進(jìn)一步提升，低密度產(chǎn)品進(jìn)入 3萬(wàn)元時(shí)代 項(xiàng)目名稱 整體容積率 產(chǎn)品形式 單價(jià) (元 /㎡ ） 面積區(qū)間 總價(jià)（元） 存量 清錦源 獨(dú)棟 620765㎡ 2023萬(wàn)以上 ㎡ 祥云國(guó)際 聯(lián)排 270㎡ 7801200萬(wàn) ㎡ 譽(yù)天下 聯(lián)排 未定 未定 62萬(wàn)㎡ 萬(wàn)通項(xiàng)目 聯(lián)排 3萬(wàn)以上 290㎡ 以上 900萬(wàn)以上 22萬(wàn)㎡ 大龍地產(chǎn)項(xiàng)目 小獨(dú)棟 4萬(wàn)以上 未定 未定 ㎡ 未來(lái)供應(yīng)結(jié)構(gòu) 馬坡將成為中低密度產(chǎn)品的主戰(zhàn)場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 整體容積率 產(chǎn)品形式 單價(jià)（元 /㎡ ） 面積區(qū)間 總價(jià)（元） 存量 香悅四季 獨(dú)棟、洋房 13000 83150㎡ 獨(dú)棟地上約 200㎡ 洋房 100250萬(wàn) 獨(dú)棟 300萬(wàn)起 36..5萬(wàn)㎡ 北京龍湖慶華置業(yè)有限公司 經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟、洋房 樓面 2023 未定 未定 聯(lián)排約 150套 洋房 4棟 重慶市君兆房地產(chǎn) 類別墅、洋房 樓面 4000 未定 未定 49萬(wàn)㎡ 北京住總正華開發(fā)建設(shè)集團(tuán) 高層 樓面 1660 未定 未定 52萬(wàn)㎡ 北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 高層 樓面 4558 未定 未定 8萬(wàn)㎡ 北京牛欄山房地產(chǎn)開發(fā)中心 洋房 樓面 1601 未定 未定 ㎡ 北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 高層 樓面 3256 未定 未定 ㎡ 馬坡 項(xiàng)目名稱 整體容積率 產(chǎn)品形式 單價(jià)（元 /㎡ ） 面積區(qū)間 總價(jià)（元） 存量 江山賦 洋房、小高層 12500 90160㎡ 平層 210㎡ 復(fù)式 100200萬(wàn) 300萬(wàn) ㎡ 祥云國(guó)際 小高層 樓面 9000 未定 未定 45萬(wàn)㎡ 中央別墅區(qū) 做 中央別墅區(qū)的追隨者： 以更純粹更宜居的環(huán)境取勝中央別墅區(qū)， 以高品質(zhì)的產(chǎn)品形式，略低的價(jià)格平臺(tái)贏得客戶 市場(chǎng)占位 領(lǐng)導(dǎo)者 挑戰(zhàn)者 追隨者 補(bǔ)缺者 本案 領(lǐng)導(dǎo)者 挑戰(zhàn)者 追隨者 補(bǔ)缺者 做順義新城 的領(lǐng)導(dǎo)者： 在項(xiàng)目品質(zhì)上做足功課，全面超越同區(qū)域項(xiàng)目，定義順義新城生活新方式 市場(chǎng)占位 代言后中央別墅區(qū)時(shí)代 濱水低密大盤 〃 國(guó)際化生活樣板 形象標(biāo)簽： 精品別墅品質(zhì) 國(guó)際生活體驗(yàn) 項(xiàng)目定位 后中央別墅區(qū)時(shí)代：做中央別墅區(qū)的低密生活接班人。這段全長(zhǎng) 預(yù)計(jì) 2023年 12月建成開通。 預(yù)計(jì) 2023年該基地投入使用。 2023年： 馬坡地區(qū)開始出現(xiàn)高端居住形式 —— 別墅 這一時(shí)期別墅有龍?jiān)穭e墅、鄉(xiāng)村高爾夫、 楓橋別墅等早期項(xiàng)目。馬坡等區(qū)域?qū)⒊蔀榈兔芏雀叨司幼^(qū)承接地。根據(jù)北京市政府的規(guī)劃，東擴(kuò)區(qū)將繼續(xù)保持CBD的產(chǎn)業(yè)定位，著重發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、國(guó)際金融、高端商務(wù)，將 CBD發(fā)展成為現(xiàn)代化高端商務(wù)區(qū)。 CBD核心大望路朝陽(yáng)公園朝青版塊三環(huán) 四環(huán)五環(huán)核心大望路朝陽(yáng)公園朝青版塊三環(huán) 四環(huán)五環(huán)1 2 3 11 5 6 7 8 9 10 4 50000元 /㎡ 以上 3000050000元 /㎡ 10萬(wàn) 8萬(wàn) 6萬(wàn) 8號(hào) 5號(hào) 05年 16000元 /平米 06年 35000元 /平米 07年 36000元 /平米 09年 /平米 09年 5月 /平米 09年 6月 /平米 09年月 /平米 最高價(jià) 6萬(wàn) /平米 08年 10月 /平米 09年 6月 /平米 09年 9月 /平米 最高價(jià) 4萬(wàn) /平米 816層錯(cuò)層板樓 2224層板樓、塔樓 1317層板樓 東五環(huán)內(nèi)土地資源稀缺性不斷催生新的地王產(chǎn)生。順義新城二號(hào)地策劃顧問(wèn)項(xiàng)目需求 發(fā)展商顧問(wèn)需求理解 1 二號(hào)地的全案定位思路 2 保證項(xiàng)目投資利潤(rùn)最大化指標(biāo) 3 通過(guò)定位方案提升甲方品牌資產(chǎn)價(jià)值 ? 評(píng)估未來(lái)兩年市場(chǎng)形勢(shì) ?二號(hào)地操作機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn) ?二號(hào)地與七號(hào)地高成本下的整盤開發(fā)策略 核心目標(biāo)理解 競(jìng)標(biāo)內(nèi)容（技術(shù)部分）： ?二號(hào)地整體項(xiàng)目前期策劃思路 包含不限于： ?二號(hào)地首期銷售價(jià)格策略與分期定價(jià)策略 ?二號(hào)地與七號(hào)地開發(fā)及銷售整合措施建議 ?七號(hào)地洋房部分控制成本建議 ?七號(hào)地高層部分定位策劃建議 序言： 隨著大北京的國(guó)際化城市化進(jìn)程進(jìn)一步加速， 順義新城必將成為城市擴(kuò)張中的下一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)， 他的魅力， 因有魯能的精心打造， 成就下一個(gè)中央別墅區(qū) 本項(xiàng)目就是區(qū)域中最閃耀的一景 因升級(jí)而生 魅 他 —— 項(xiàng)目地塊基本特征 區(qū)域： 未來(lái)順義新城核心位置，交通便利 —— 》 價(jià)值在于規(guī)劃 四至： 東臨潮白河最寬流域，臨近主干道 —— 》 價(jià)值在于環(huán)境 地塊： 東臨潮白河最寬流域，臨近主干道 —— 》 價(jià)值在于環(huán)境 指標(biāo)： 2總規(guī)模約 35萬(wàn)，綜合容積率 2+7總規(guī)模超過(guò) 55萬(wàn)，自身商務(wù)、商業(yè)、學(xué)校指標(biāo)充分 資源： 自然資源、人文資源、休閑度假資源豐富 傳統(tǒng)別墅區(qū)市場(chǎng)認(rèn)知 —— 》 價(jià)值在于板塊低密度市場(chǎng)認(rèn)知基礎(chǔ) 品牌： 魯能地產(chǎn) —— 順義新城城市運(yùn)營(yíng)商，成功開發(fā)優(yōu)山美地、格拉斯小鎮(zhèn)等低密度項(xiàng)目 客觀的看，項(xiàng)目是順義新城未來(lái)核心地段、低密度大盤 區(qū)位價(jià)值 順安北路 京密路 白馬路 香悅四季 馬坡花園 二號(hào)地 七號(hào)地 潮白河 ?本案位于順義新城馬坡組團(tuán)東北部，東臨潮白河、北臨北部綠化隔離帶，南部靠近規(guī)劃的順義新城中央公園及商務(wù)總部中心區(qū)，東岸為 2023奧運(yùn)水上項(xiàng)目場(chǎng)館，是馬坡組團(tuán)具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、配套優(yōu)勢(shì)的最佳居住區(qū)域； ?本案東至右堤路，西至順安北路均可直通白馬路，交通十分方面； ?由國(guó)貿(mào)到達(dá)本案約 38公里，車行 1小時(shí)左右 京承高速 五環(huán) 中央別墅匙 馬坡 未來(lái) 順義新城核心位置，交通便利 —— 》 價(jià)值在于規(guī)劃 本體分析 順義奧林匘克水上公園 喬波室內(nèi)滑雪場(chǎng) 納帕