【正文】 （米） 富力灣 超大落地飄窗 6 698 1個(gè)地上車庫雙車位 下沉庭院 430530 1個(gè)地上車庫單車為 下沉庭院 御墅 U型半圍合設(shè)計(jì)， 7面采光 5 5 305 800 1個(gè)車庫雙車位 100平米左右下沉庭院 納帕爾灣 大面積飄窗 3 330 480 地下車庫 400平米為下沉庭院； 330平米和 360平米為采光井 龍湖香醍溪岸 南向多陽臺(tái)采光 1419 300 400 無車庫 下沉式庭院，兩面采光 ：采光 +層高 +面寬 +布局 +車庫 +地下空間等 產(chǎn)品形式 低密度市場 附加值 低密度產(chǎn)品現(xiàn)階段價(jià)值體系解構(gòu)： 項(xiàng)目名稱 面積贈(zèng)送 （平米） 精裝修標(biāo)準(zhǔn) 開發(fā)商品牌 物業(yè)管理 富力灣 40100 毛坯（后期考慮 精裝） 富力地產(chǎn) 恒富物業(yè)管理 御墅 無 毛坯 北京百順達(dá) 金鑰匙管家服 務(wù) 納帕爾灣 10 精裝， 4000元 /平米 北京喬波冰雪 家園 專業(yè)管家式服 務(wù) 龍湖香醍溪岸 2060 毛坯 龍湖地產(chǎn) 龍湖物業(yè) ：面積贈(zèng)送 》 精裝修 /品牌 / 園林景觀 /服務(wù) 園林景觀 龍湖香醍溪岸 納帕爾灣 富力灣 御墅 戶型舒適度 產(chǎn)品形式 低密度市場 依托本地客群項(xiàng)目強(qiáng)勢驅(qū)動(dòng)因素為 高性價(jià)比 ， 依托外圍客戶強(qiáng)勢驅(qū)動(dòng)因素為 低密度環(huán)境 項(xiàng)目名稱 容積率 產(chǎn)品形式 單價(jià) 面積區(qū)間 （平米） 總價(jià) 龍湖香醍別苑 首層帶花園，頂層帶露臺(tái) 12023 90320 100萬 380萬 香悅四季 新古典風(fēng)格超薄板樓， 5米高挑空入戶大堂 13051 83155 100萬 200萬 龍湖 香醍別苑 香悅四季 香悅四季 龍湖香醍別苑 中低密度市場 贈(zèng)送面積約14㎡ 露臺(tái)贈(zèng)送一半面積 細(xì)分市場結(jié)論 低密度產(chǎn)品價(jià)值體系 產(chǎn) 品 形 式 戶型舒適度 附加值 土地資源的獨(dú)占性 采光、層高、面寬、布局、車庫、地下室 樓間距、資源價(jià)值擁有程度、院子的私屬性、入戶方式 面積贈(zèng)送、精裝修、品牌、園林景觀、服務(wù) 資源占有型 低密度產(chǎn)品客戶特征 —— 來源區(qū)域：東部市區(qū) 望京 北部市區(qū) 空港 順義城區(qū) 置業(yè)目的：度假 /養(yǎng)老 改善居住環(huán)境 投資預(yù)期 客戶分類： 資源占有型 —— 獨(dú)占稀缺資源（土地 /景觀） 產(chǎn)品舒適 品質(zhì)感 環(huán)境驅(qū)動(dòng)型 —— 區(qū)域居住環(huán)境 產(chǎn)品舒適 品質(zhì)感 附加值 資產(chǎn)增值型 —— 區(qū)域發(fā)展預(yù)期 產(chǎn)品品質(zhì)感 附加值 富力灣、御墅的大戶型客戶多屬于這一類。他們 注重生活的品質(zhì)，對(duì)居住的環(huán)境和產(chǎn)品的舒適度要求極高。注重產(chǎn)品的實(shí)用性和性價(jià)比，對(duì)價(jià)格較為敏感，看重產(chǎn)品的面積贈(zèng)送和精裝修的品質(zhì)。容積率 ,總規(guī)模 8萬平米 存量 30獨(dú)棟產(chǎn)品 納帕爾灣 富力灣 可售 20多套 ,40套存量 430/700、 1000平米獨(dú)棟產(chǎn)品 , 2023年 7月 區(qū)域內(nèi)同期低密度大盤項(xiàng)目出現(xiàn)空白 區(qū)域外低密度項(xiàng)目分流較多，約 90萬 ㎡ ，以聯(lián)排為主 入市時(shí)點(diǎn)競爭格局分析 核心價(jià)值點(diǎn)梳理 從項(xiàng)目屬性，看我們的價(jià)值點(diǎn)梳理 未來順義新城核心地段 類別墅的高端產(chǎn)品定位 馬坡區(qū)域高端別墅板塊認(rèn)知及休閑配套 入市時(shí)，區(qū)域內(nèi)無純粹低密度大盤，市場空白明顯 環(huán)境優(yōu)勢，休閑度假配套 從市場競爭， 看我們的價(jià)值點(diǎn)梳理 從客戶屬性，看我們的價(jià)值點(diǎn)梳理 低密度產(chǎn)品形式，舒適的產(chǎn)品設(shè)計(jì) 入市時(shí)點(diǎn)啟動(dòng)區(qū)核心價(jià)值梳理 區(qū)域及地段升值潛力 核心競爭力 順 義 新 城 產(chǎn)品 環(huán)境 順義新城核心地段 占據(jù)未來順義新城核心地段 順義新城低密度大盤，純粹和舒適的產(chǎn)品設(shè)計(jì) 市場的稀缺空白 馬坡傳統(tǒng)低密度區(qū)域，中央別墅區(qū)的追隨者 舒適的低密度大環(huán)境 七號(hào)地核心價(jià)值梳理 啟動(dòng)區(qū)客戶定位 聯(lián)排及小獨(dú)棟產(chǎn)品主力客戶： 別墅型 —— 低密度氛圍 別墅感 品質(zhì)感 品牌 洋房產(chǎn)品主力客戶： 資源占有型 —— 獨(dú)占稀缺資源（土地 /景觀） 產(chǎn)品舒適 品質(zhì)感 環(huán)境驅(qū)動(dòng)型 —— 區(qū)域居住環(huán)境 產(chǎn)品舒適 品質(zhì)感 附加值 資產(chǎn)增值型 —— 區(qū)域發(fā)展預(yù)期 產(chǎn)品品質(zhì)感 附加值 來源區(qū)域：東部市區(qū) 望京 北部市區(qū) 空港 順義城區(qū) 置業(yè)目的：度假 /養(yǎng)老 改善居住環(huán)境 投資預(yù)期 來源區(qū)域：市區(qū) 空港 順義城區(qū) 置業(yè)目的：度假 /養(yǎng)老 別墅生活 投資 項(xiàng)目主力客戶 對(duì)應(yīng)聯(lián)排別墅產(chǎn)品 項(xiàng)目輔助性客戶 對(duì)應(yīng)小獨(dú)棟產(chǎn)品 啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品策略 競爭環(huán)境：馬坡低密度土地成本低于本項(xiàng)目 客戶：低密度產(chǎn)品形式 》 戶型舒適度 》 附加值 整體：低密度大盤形象 單體： 低密度產(chǎn)品價(jià)值最大化 產(chǎn)品形式 》 戶型舒適度 》 附加值 中低密度產(chǎn)品別墅化表現(xiàn) 露臺(tái)、躍層等形式 供應(yīng)結(jié)構(gòu)：低密度產(chǎn)品形式稀缺性上升 價(jià)格平臺(tái)：中央別墅區(qū)價(jià)格門檻進(jìn)一步上升 低密度產(chǎn)品： 中低密度產(chǎn)品： 中央別墅區(qū)：價(jià)格與低密度價(jià)格差距縮小，由于稀缺性進(jìn)一步拉升 馬坡成為中低密度項(xiàng)目的主戰(zhàn)場 基于競爭的產(chǎn)品策略方向 戶型：總價(jià)控制 +附加值 品牌形象、園林環(huán)境、服務(wù)提升 必要?jiǎng)幼? 輔助動(dòng)作： 客戶：低密度氛圍 》 別墅感 品質(zhì)感 》 品牌 PART 5 推盤方案及經(jīng)濟(jì)測算 ? 二號(hào)地方案 ? 推售計(jì)劃 ? 價(jià)格判定 ? 七號(hào)地洋房銷售目標(biāo) —— 啟動(dòng)策略如何？啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位？ B1: 容積率 占地： 總建筑面積 產(chǎn)品：按照戶均 160平米，一梯兩戶 6F花園洋房共計(jì) 129棟 B2: 容積率： 占地： 91705平方米 總建筑面積： 64700平方米 產(chǎn)品：按照戶均 280平米，共計(jì) 220套 B3: 容積率： 占地： 71145平方米 總建筑面積： 4600平方米 產(chǎn)品：按照戶均 400平米，共計(jì) 115套 二號(hào)地規(guī)劃方案 整盤開發(fā)策略建議 2023 2023 七號(hào)地洋房 二號(hào)地部分聯(lián)排 +小獨(dú)棟 七號(hào)地高層 二號(hào)地小高層 2023 2023 2023 二號(hào)地聯(lián)排 +小獨(dú)棟 七號(hào)地啟動(dòng)區(qū) 低密度部分啟動(dòng)區(qū) 二號(hào)地與七號(hào)地整體形成低密度大盤策略 ?一期：建立低密度大盤形象 由于工程節(jié)點(diǎn)限制，首先啟動(dòng)七號(hào)地，建議啟動(dòng)部分以類低密度產(chǎn)品形式入市，確立大盤策略，因此洋房部分選擇 4層為主的區(qū)域 ?二期：推出低密度產(chǎn)品兌現(xiàn)高價(jià)格 二號(hào)地別墅部分盡早入市，選擇能夠兌現(xiàn)高價(jià)格的低密度產(chǎn)品入市，以標(biāo)高項(xiàng)目形象，抬高價(jià)格平臺(tái) ?三期：推出洋房產(chǎn)品繼續(xù)推高價(jià)格 隨后推出二號(hào)地洋房產(chǎn)品，以推高市場價(jià)格，此時(shí)順義新城進(jìn)入快速城市化階段 ?四期、五期：商業(yè)、商務(wù)推出城市化意向產(chǎn)品 社區(qū)相對(duì)成熟，商業(yè)配套跟進(jìn)，高層產(chǎn)品推出兌現(xiàn)城市意向產(chǎn)品價(jià)值 ?六期：存量低密度產(chǎn)品，低密度產(chǎn)品價(jià)值最大化 一期 二期 三期 四期 六期 五期 七號(hào)地商業(yè) /商務(wù) 開發(fā)策略： 園林展示區(qū) 低密度示范區(qū) 七號(hào)地啟動(dòng)區(qū) 售樓處選址 啟動(dòng)區(qū)建議 項(xiàng)目 集中開盤時(shí) 間 均價(jià)（元 /平米） 主力戶型總價(jià) 銷售套 數(shù) 網(wǎng)簽套數(shù) （截至 10月） 全年月均銷售 套數(shù) 御墅 9月 19日 650700萬 38套 15套 10套左右 11月 14日 700萬 13套 富力灣 3月 600650萬 約 10套 168套 17套，其中700平米大獨(dú)棟消化速度為1~ 龍湖 〃 香醍別苑戶型 家庭廳設(shè)置 7地高層產(chǎn)品建議 ?戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn) 3. 注重入戶方式、空中花園等方面的別墅感打造 金科 〃 帕提歐洋房戶型 PART 7 品牌增值方向初探 —— 魯能品牌具有哪些特殊價(jià)值？可能的發(fā)展路徑有哪些？ 魯能地產(chǎn)品牌力通過本項(xiàng)目定位提升增值的可能模式有： 產(chǎn)業(yè)化發(fā)展模式 萬科 豪宅發(fā)展模式 星河灣、綠城 綜合型發(fā)展模式 華潤置地、中糧 品質(zhì)型發(fā)展模式 中海地產(chǎn) 魯能地產(chǎn)模式？ …… ? 順義新城 —— 成功的城市運(yùn)營商 ? 優(yōu)山美地、格拉斯小鎮(zhèn) —— 品質(zhì)打造別墅專業(yè)制造商 魯能品牌已有形象沉淀： 下一步工作重點(diǎn) 客戶研究階段 案例研究階段 項(xiàng)目定位及物業(yè) 發(fā)展建議報(bào)告 工作周期 15個(gè)日歷天 個(gè)日歷天 15個(gè)日歷天 15個(gè)日歷天 重點(diǎn)工作 客戶訪談 解決問題 案例研究 整體定位方案形成 工作切入點(diǎn) 根據(jù)客戶需求確定低密度類產(chǎn)品定位、附加值打造關(guān)鍵點(diǎn)等 重點(diǎn)訪談客戶類型： 中央別墅區(qū)生活經(jīng)歷客戶；望京、國貿(mào)客戶；民生銀行等產(chǎn)業(yè)類客戶 例研究 值打造案例研究 研究 中低密度大盤開發(fā)策略；別墅及洋房產(chǎn)品高附加值的產(chǎn)品打造方式；品牌價(jià)值如何通過項(xiàng)目提升方式 整盤開發(fā)節(jié)奏把握 啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位、客戶定位、物業(yè)發(fā)展建議 例研究 值打造案例研究 研究 感 謝 聆 聽 ！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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