【正文】 推廣階 段 推廣背景 推廣主題 活動(dòng)計(jì)劃 推廣側(cè)重點(diǎn) 工程進(jìn)度與招商進(jìn)度 第一階段 啟動(dòng)蓄勢(shì)階段：長(zhǎng)安南路改造啟動(dòng)， 萬(wàn)平米地下廣場(chǎng)即將興建，新聞媒體及社會(huì)各界高度關(guān)注 西安市政府制定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略； 長(zhǎng)安南路與長(zhǎng)安中路交通設(shè)施改造；現(xiàn)代化的消費(fèi)廣場(chǎng)； 旅游休閑購(gòu)物娛樂(lè)觀景的綜合性功能的商場(chǎng)前景無(wú)限。 集中招商階段 第四階段 平穩(wěn)期：該階段商家、消費(fèi)全體已了解項(xiàng)目的各個(gè)特質(zhì)，并隨著項(xiàng)目的工程進(jìn)度對(duì)項(xiàng)目更加深度認(rèn)知。 歲末酒會(huì)，大型“體驗(yàn)行”活動(dòng)，開(kāi)業(yè)盛典 著重告知開(kāi)業(yè)的信息，加強(qiáng)客戶的投資信心，同時(shí)吸引散戶進(jìn)駐。延展性能順延到下 一個(gè)項(xiàng)目，即當(dāng)客戶想到其中一個(gè)項(xiàng)目時(shí)市民會(huì)自然而然的聯(lián)想到發(fā)展商的其他項(xiàng)目。另外還可在售樓部?jī)?nèi)展示園林景觀的平面圖和效果圖。 持續(xù)招商階段 第六階段 保溫期：隨著商家的進(jìn)駐率達(dá)到80%，工程竣工，項(xiàng)目準(zhǔn)備開(kāi)業(yè)和清盤，該階段繼續(xù)吸納各類散戶，保證滿場(chǎng)開(kāi)業(yè)。 強(qiáng)勢(shì)宣傳項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)； 經(jīng)營(yíng)理念： 共同創(chuàng)造財(cái)富； 經(jīng)商優(yōu)勢(shì)：兩千年文化古城，八百畝商業(yè)旺地； 特色：休閑購(gòu)物觀景，旅游文化生活。 側(cè)重點(diǎn)安排： 媒體選擇及組合策略 當(dāng)今的廣告媒體種類十分繁多，而且在不斷地涌現(xiàn)，如：電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、廣播、路牌、車身、手機(jī)短信、雜志等等。 平穩(wěn)期（三個(gè)月） 清掃鋪位，把一些邊角鋪位重點(diǎn)售賣。 4）銷售周期 根據(jù)招商情況和項(xiàng)目進(jìn)展來(lái)確定，銷售周期初步定為一年。 B、從投資者的角度看，商鋪投資猶如飛蛾撲火。 B、本項(xiàng)目的商鋪?zhàn)罱K價(jià)格可根據(jù)項(xiàng)目成本因素和同類房產(chǎn)供求 因素確定。 確?，F(xiàn)場(chǎng)銷售部的主力陣地地位。 第五步：招商步驟 招商采用“媒體整合推廣宣傳 +事件營(yíng)銷推廣 +直銷推廣”形式進(jìn)行，同時(shí)與工程進(jìn)度相配合。 第四章 營(yíng)銷推廣策略 本案的總體營(yíng)銷策略采用先引進(jìn)主力店，以主力店帶動(dòng)其他鋪位的銷售或出租，引進(jìn)主力店時(shí)可采取寬松的政策（如降低租金、減免物業(yè)管理費(fèi)等），給予最大的優(yōu)惠使主力店有盈利的空間和發(fā)展前景。建議安排在地下二層。這些都順應(yīng)了市場(chǎng)的需求，也符合本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)，建議安排在地下二層，以便帶動(dòng)其他鋪位的銷售，帶旺本層的人氣。 （三）客戶定位 根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的調(diào)研和分析，本項(xiàng)目的 目標(biāo)客戶為： ? 西安市經(jīng)商人士 ? 在西安的外地經(jīng)商人士 ? 政府公務(wù)員，收入中等偏上的工薪階層，銀行、電信等金融商業(yè)部門職員； ? 手里有一定積蓄也想投資，卻沒(méi)有和精力經(jīng)營(yíng)的退休老人。 （四） 威脅（ Threats）分析 本案的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“小寨潮流街區(qū)”、“飛炫購(gòu)物廣場(chǎng)”等已經(jīng)開(kāi)始營(yíng)業(yè)，增加本項(xiàng)目的招商難度，而且該項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)規(guī)模龐大。本項(xiàng)目建成后能否成為小寨商業(yè)區(qū)的領(lǐng)頭羊并吸引眾多消費(fèi)群體，立足于南郊，改善長(zhǎng)安南路的商業(yè)氛圍，將是最大的難點(diǎn)。 地利 —— 黃金位置，通達(dá)便利 小寨商圈是西安南郊傳統(tǒng)且最具人氣和商 業(yè)氛圍的商業(yè)區(qū)，本項(xiàng)目處于其南部，毗鄰小寨領(lǐng)秀城、國(guó)際文化中心、歷史博物館及多所高等院校，且距西高新較近，消費(fèi)能力高；長(zhǎng)安路交通便利，四通八達(dá)，人流川流不息。大唐商業(yè)廣場(chǎng)雖然在同類項(xiàng)目?jī)r(jià)位偏高，但銷售也是相當(dāng)成功的。 * 年回報(bào)率 10%（含 %稅） * 此項(xiàng)目為舊樓改造，系原小寨商廈， 20xx 年底開(kāi)盤， 20xx 年 10 月 1 日開(kāi)業(yè)，一年返租一次。 b、 小寨領(lǐng)袖城Ⅱ期領(lǐng)袖不夜城 ： 50 年產(chǎn)權(quán)，年收益 9%（含 12%稅），合同期限 15 年， 20xx 年底開(kāi)業(yè)。根據(jù)西安商業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)及目前市場(chǎng)的供求形式，預(yù)計(jì) 20xx 年商業(yè)銷售面積的 增長(zhǎng)速度將有所回落，價(jià)格總體將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升，但是局部的商業(yè)用房將出現(xiàn)價(jià)格回落的情況。在全國(guó)樓市唱衰聲一片之時(shí)，古都西安商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)卻逆市飛揚(yáng)、紅紅火火。商鋪投資因其投資回報(bào)率高，帶來(lái)市場(chǎng)需求的旺盛，投資人群的多樣化，從而對(duì)商鋪管理的要求也相應(yīng)提高。這意味著商業(yè)房融資的前景越來(lái)越寬闊。 （十二）集成社區(qū)受追捧 從投資類型看，集成社區(qū)已成為最受市場(chǎng)追捧的熱點(diǎn)。 （七）商鋪已成大眾投資品種 相比較以往的商鋪銷售對(duì)象，中國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)達(dá)步成為市場(chǎng)購(gòu)買的主力群體，同時(shí)，大型商業(yè)的商鋪分割的小型化也滿足每一個(gè)投資者的資金要求，商鋪投資方式正成為大眾化的投資工具。尤其是面寬 58 米、 34 米、 910 米的小商鋪，受到多數(shù)投資者的青睞；由于 58 米面寬的商鋪可以適應(yīng)多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，不僅被選率高，一次性付款的比例也最高，達(dá) 40%。 （二）中心城區(qū)仍是主角 靠聚集中心城區(qū)而發(fā)達(dá)起來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)，隨著舊城改造、大型居住社區(qū)不斷外向型擴(kuò)張，而顯現(xiàn)出由中心城區(qū)逐漸向新城區(qū)、近郊區(qū)蔓延的趨勢(shì)。 （三）價(jià)格走勢(shì)有漲有落 雖然在售商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，因地段、商業(yè)形態(tài)的各異，價(jià)格跨度很大，但各類商業(yè)的價(jià)格總體趨勢(shì)向上。 據(jù)市場(chǎng)情況看，投資者最關(guān)注的還是投資回報(bào)率。 （十）二級(jí)城市成圈地新熱點(diǎn) 二級(jí)城市成“圈地”新熱點(diǎn)。對(duì)于投資者而言，首先是降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也降低了投資者的投資成本。據(jù)《中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展報(bào)告》資料顯示，由于城鄉(xiāng)差異，人口密度、商業(yè)布局等多方面因素的共同影響，購(gòu)物中心 在分布上呈現(xiàn)出“城市中心型”的局面。 中國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出局部性供大于求的態(tài)勢(shì)，隨著 20xx 年大量大型商業(yè)項(xiàng)目的竣工，可以預(yù)見(jiàn)需求方市場(chǎng)對(duì)新增營(yíng)業(yè)用房的需求在未來(lái)的幾年內(nèi)將會(huì)放緩。 20xx 年，泰國(guó)正大集團(tuán)于 20xx 年 4 月 3 日宣布其正大易初蓮花購(gòu)物中心在高新開(kāi)發(fā)區(qū)落戶，易初蓮花計(jì)劃在西安開(kāi)設(shè) 68 個(gè)購(gòu)物中心， 20xx 年 8 月 21 日，麥德龍進(jìn)駐西安雁塔區(qū)，成為西安首家外資超市，法國(guó)家樂(lè)福集團(tuán)和 西安宏府集團(tuán)于 20xx 年 12 月 16 日簽約在西安開(kāi)店，預(yù)計(jì)開(kāi)設(shè)三家分店。 （二） 西安市商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格及基本概況 20xx 年西安將建設(shè)竣工的部分商業(yè)項(xiàng)目情況： 騾馬市商業(yè)步行街將完成總工程量的 60%； 西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)一期工程；大唐不夜城竣工驗(yàn)收； 咸寧廣場(chǎng)竣工使用；秦風(fēng)生態(tài)果蔬保鮮中心完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ；吉祥路家世界購(gòu)物廣場(chǎng)竣工使用；西安易初蓮花連鎖超市唐延路店竣工使用；大明宮建材家居城二期年底前 15 萬(wàn)平方米主體完工；紫薇 SHOPPINGMALL 一期竣工開(kāi)業(yè) 。 c、 西北家具城 ：經(jīng)營(yíng)權(quán) 3 年 13%， 5 年 15%（稅后凈收益），一年兌付 1 次，簽約時(shí)算起。 綜上所述，該項(xiàng)目自身還是有很多缺陷，之所以能售賣成功，主要在于其地段、樓宇外觀和代理公司成功的策劃推廣及包裝。整個(gè)項(xiàng)目共分四部分，擁有三大功能。 景美 —— 外形獨(dú)特，景色怡人 本項(xiàng)目建筑獨(dú)特，地表高低 錯(cuò)落，景觀設(shè)計(jì)與商業(yè)建筑融為一體，大量引入樹(shù)林、花卉、草坪、水體、雕塑、 石徑等自然資源和人造景觀，在西安市乃至陜西省內(nèi)少有的景觀式商業(yè)建筑，它的興建將美化小寨商業(yè)區(qū)的環(huán)境，樹(shù)立本項(xiàng)目的形象，成為該區(qū)域內(nèi)的一大亮點(diǎn)，對(duì)廣大市民及消費(fèi)者有著巨大的吸引力。 “三國(guó)鼎立，逐鹿中原” 本項(xiàng)目 周邊正在運(yùn)作的項(xiàng)目有：大雁塔北廣場(chǎng)、小寨領(lǐng)秀城等，已經(jīng)營(yíng)業(yè)的有飛炫廣場(chǎng)、好又多超市、金碧輝煌娛樂(lè)城等，這些項(xiàng)目已經(jīng)被廣大消費(fèi)者認(rèn)可，且符合和順應(yīng)了市場(chǎng)需求，搶占了較高分額的市場(chǎng)，投資者和商家亦認(rèn)可，租賃與投資的信心較強(qiáng)，對(duì)本項(xiàng)目有著很大的威脅和競(jìng)爭(zhēng)力。 開(kāi)發(fā)及工程進(jìn)度的拖延將會(huì)大大的降低投資者和商家的信心，直接影響本項(xiàng)目的銷售。根據(jù)對(duì)目前西安市商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的調(diào)查，以及購(gòu)鋪者消費(fèi)水平的調(diào)查，考慮到本項(xiàng)目特點(diǎn)和延續(xù)性，從市場(chǎng)角度建議銷售均價(jià)控制在700010000 元 /平方米，租價(jià)控制在 50100 元 /平方米 .月。 C、運(yùn)動(dòng)健身（如：真冰溜冰場(chǎng)、室內(nèi)攀巖等） 隨著工作和生活壓力的增大，人們對(duì)健康越來(lái)越重視