【正文】 推廣階 段 推廣背景 推廣主題 活動計劃 推廣側(cè)重點 工程進度與招商進度 第一階段 啟動蓄勢階段：長安南路改造啟動， 萬平米地下廣場即將興建，新聞媒體及社會各界高度關注 西安市政府制定長遠發(fā)展戰(zhàn)略； 長安南路與長安中路交通設施改造；現(xiàn)代化的消費廣場； 旅游休閑購物娛樂觀景的綜合性功能的商場前景無限。 集中招商階段 第四階段 平穩(wěn)期：該階段商家、消費全體已了解項目的各個特質(zhì)，并隨著項目的工程進度對項目更加深度認知。 歲末酒會，大型“體驗行”活動，開業(yè)盛典 著重告知開業(yè)的信息，加強客戶的投資信心，同時吸引散戶進駐。延展性能順延到下 一個項目，即當客戶想到其中一個項目時市民會自然而然的聯(lián)想到發(fā)展商的其他項目。另外還可在售樓部內(nèi)展示園林景觀的平面圖和效果圖。 持續(xù)招商階段 第六階段 保溫期：隨著商家的進駐率達到80%，工程竣工，項目準備開業(yè)和清盤，該階段繼續(xù)吸納各類散戶，保證滿場開業(yè)。 強勢宣傳項目優(yōu)勢； 經(jīng)營理念： 共同創(chuàng)造財富； 經(jīng)商優(yōu)勢：兩千年文化古城，八百畝商業(yè)旺地； 特色：休閑購物觀景，旅游文化生活。 側(cè)重點安排： 媒體選擇及組合策略 當今的廣告媒體種類十分繁多，而且在不斷地涌現(xiàn)，如：電視、報紙、網(wǎng)絡、廣播、路牌、車身、手機短信、雜志等等。 平穩(wěn)期（三個月） 清掃鋪位，把一些邊角鋪位重點售賣。 4）銷售周期 根據(jù)招商情況和項目進展來確定，銷售周期初步定為一年。 B、從投資者的角度看，商鋪投資猶如飛蛾撲火。 B、本項目的商鋪最終價格可根據(jù)項目成本因素和同類房產(chǎn)供求 因素確定。 確?，F(xiàn)場銷售部的主力陣地地位。 第五步：招商步驟 招商采用“媒體整合推廣宣傳 +事件營銷推廣 +直銷推廣”形式進行，同時與工程進度相配合。 第四章 營銷推廣策略 本案的總體營銷策略采用先引進主力店，以主力店帶動其他鋪位的銷售或出租，引進主力店時可采取寬松的政策（如降低租金、減免物業(yè)管理費等），給予最大的優(yōu)惠使主力店有盈利的空間和發(fā)展前景。建議安排在地下二層。這些都順應了市場的需求，也符合本項目的業(yè)態(tài)，建議安排在地下二層，以便帶動其他鋪位的銷售，帶旺本層的人氣。 （三）客戶定位 根據(jù)對本項目所在區(qū)域的調(diào)研和分析，本項目的 目標客戶為： ? 西安市經(jīng)商人士 ? 在西安的外地經(jīng)商人士 ? 政府公務員，收入中等偏上的工薪階層，銀行、電信等金融商業(yè)部門職員； ? 手里有一定積蓄也想投資，卻沒有和精力經(jīng)營的退休老人。 （四） 威脅（ Threats）分析 本案的競爭對手“小寨潮流街區(qū)”、“飛炫購物廣場”等已經(jīng)開始營業(yè)，增加本項目的招商難度，而且該項目 經(jīng)營規(guī)模龐大。本項目建成后能否成為小寨商業(yè)區(qū)的領頭羊并吸引眾多消費群體，立足于南郊，改善長安南路的商業(yè)氛圍，將是最大的難點。 地利 —— 黃金位置，通達便利 小寨商圈是西安南郊傳統(tǒng)且最具人氣和商 業(yè)氛圍的商業(yè)區(qū)，本項目處于其南部，毗鄰小寨領秀城、國際文化中心、歷史博物館及多所高等院校，且距西高新較近，消費能力高；長安路交通便利，四通八達，人流川流不息。大唐商業(yè)廣場雖然在同類項目價位偏高，但銷售也是相當成功的。 * 年回報率 10%（含 %稅） * 此項目為舊樓改造，系原小寨商廈， 20xx 年底開盤， 20xx 年 10 月 1 日開業(yè)，一年返租一次。 b、 小寨領袖城Ⅱ期領袖不夜城 ： 50 年產(chǎn)權，年收益 9%（含 12%稅），合同期限 15 年， 20xx 年底開業(yè)。根據(jù)西安商業(yè)的發(fā)展特點及目前市場的供求形式，預計 20xx 年商業(yè)銷售面積的 增長速度將有所回落，價格總體將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升，但是局部的商業(yè)用房將出現(xiàn)價格回落的情況。在全國樓市唱衰聲一片之時，古都西安商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)卻逆市飛揚、紅紅火火。商鋪投資因其投資回報率高，帶來市場需求的旺盛，投資人群的多樣化，從而對商鋪管理的要求也相應提高。這意味著商業(yè)房融資的前景越來越寬闊。 （十二）集成社區(qū)受追捧 從投資類型看，集成社區(qū)已成為最受市場追捧的熱點。 （七）商鋪已成大眾投資品種 相比較以往的商鋪銷售對象，中國的中產(chǎn)階級達步成為市場購買的主力群體，同時，大型商業(yè)的商鋪分割的小型化也滿足每一個投資者的資金要求，商鋪投資方式正成為大眾化的投資工具。尤其是面寬 58 米、 34 米、 910 米的小商鋪，受到多數(shù)投資者的青睞；由于 58 米面寬的商鋪可以適應多種經(jīng)營業(yè)態(tài)，不僅被選率高，一次性付款的比例也最高，達 40%。 （二）中心城區(qū)仍是主角 靠聚集中心城區(qū)而發(fā)達起來的商業(yè)地產(chǎn)，隨著舊城改造、大型居住社區(qū)不斷外向型擴張，而顯現(xiàn)出由中心城區(qū)逐漸向新城區(qū)、近郊區(qū)蔓延的趨勢。 （三）價格走勢有漲有落 雖然在售商業(yè)房地產(chǎn)項目，因地段、商業(yè)形態(tài)的各異，價格跨度很大，但各類商業(yè)的價格總體趨勢向上。 據(jù)市場情況看，投資者最關注的還是投資回報率。 （十）二級城市成圈地新熱點 二級城市成“圈地”新熱點。對于投資者而言，首先是降低了投資風險，同時也降低了投資者的投資成本。據(jù)《中國購物中心發(fā)展報告》資料顯示，由于城鄉(xiāng)差異，人口密度、商業(yè)布局等多方面因素的共同影響，購物中心 在分布上呈現(xiàn)出“城市中心型”的局面。 中國商業(yè)營業(yè)用房市場已經(jīng)呈現(xiàn)出局部性供大于求的態(tài)勢，隨著 20xx 年大量大型商業(yè)項目的竣工，可以預見需求方市場對新增營業(yè)用房的需求在未來的幾年內(nèi)將會放緩。 20xx 年，泰國正大集團于 20xx 年 4 月 3 日宣布其正大易初蓮花購物中心在高新開發(fā)區(qū)落戶，易初蓮花計劃在西安開設 68 個購物中心， 20xx 年 8 月 21 日，麥德龍進駐西安雁塔區(qū)，成為西安首家外資超市，法國家樂福集團和 西安宏府集團于 20xx 年 12 月 16 日簽約在西安開店，預計開設三家分店。 （二） 西安市商業(yè)房地產(chǎn)價格及基本概況 20xx 年西安將建設竣工的部分商業(yè)項目情況： 騾馬市商業(yè)步行街將完成總工程量的 60%； 西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場一期工程；大唐不夜城竣工驗收； 咸寧廣場竣工使用；秦風生態(tài)果蔬保鮮中心完成基礎設施建設 ；吉祥路家世界購物廣場竣工使用；西安易初蓮花連鎖超市唐延路店竣工使用；大明宮建材家居城二期年底前 15 萬平方米主體完工；紫薇 SHOPPINGMALL 一期竣工開業(yè) 。 c、 西北家具城 ：經(jīng)營權 3 年 13%， 5 年 15%（稅后凈收益），一年兌付 1 次，簽約時算起。 綜上所述，該項目自身還是有很多缺陷，之所以能售賣成功，主要在于其地段、樓宇外觀和代理公司成功的策劃推廣及包裝。整個項目共分四部分，擁有三大功能。 景美 —— 外形獨特，景色怡人 本項目建筑獨特，地表高低 錯落，景觀設計與商業(yè)建筑融為一體，大量引入樹林、花卉、草坪、水體、雕塑、 石徑等自然資源和人造景觀，在西安市乃至陜西省內(nèi)少有的景觀式商業(yè)建筑，它的興建將美化小寨商業(yè)區(qū)的環(huán)境，樹立本項目的形象，成為該區(qū)域內(nèi)的一大亮點，對廣大市民及消費者有著巨大的吸引力。 “三國鼎立，逐鹿中原” 本項目 周邊正在運作的項目有：大雁塔北廣場、小寨領秀城等，已經(jīng)營業(yè)的有飛炫廣場、好又多超市、金碧輝煌娛樂城等，這些項目已經(jīng)被廣大消費者認可，且符合和順應了市場需求，搶占了較高分額的市場，投資者和商家亦認可，租賃與投資的信心較強，對本項目有著很大的威脅和競爭力。 開發(fā)及工程進度的拖延將會大大的降低投資者和商家的信心，直接影響本項目的銷售。根據(jù)對目前西安市商業(yè)項目價格的調(diào)查，以及購鋪者消費水平的調(diào)查，考慮到本項目特點和延續(xù)性，從市場角度建議銷售均價控制在700010000 元 /平方米，租價控制在 50100 元 /平方米 .月。 C、運動健身（如：真冰溜冰場、室內(nèi)攀巖等） 隨著工作和生活壓力的增大，人們對健康越來越重視