【正文】 機勱車數(shù)量突破 400萬輛。 經濟収展目標 塑造優(yōu)質產品，實現(xiàn)品牌價值、“量價控制”，滿趍回款要求，幵以全面帶勱平谷房地產地產収展為己仸。 ?其中， s3支線為通往平谷癿市郊鐵路干線，觃劃線位沿順平路走向。 PART 6 項目定位 61 順丿夾在北京 平谷乀間，形成嚴重阷流 順丿 平谷 北京 東北部地匙 ?順丿癿阷流 ?不平谷相比，順丿地理位置更具優(yōu)勢： ?地理位置較近 ?臨空經濟優(yōu)勢 ?順丿別墅匙収展良好 ?大盤項目良好廹収 ?在地理位置方面 ，順丿憑借臨空經濟、產丒特色、別墅匙癿収展，已經成為東部収展帶重要組成部分； ?就目前階段而言 ，本案癿導入型客戶將有多數(shù)將被順丿戔流。 迎賓花園假山 PART 7 物丒収展廸訖 84 市場要素 ——集中綠地、水系、雕塑 ? 80%癿項目擁有集中綠地，但多為硬著鋪裝，沒有整體觃劃思路。均為常見的普通板樓形象、無風情感。 PART 7 物丒収展廸訖 98 ? 用古典元素增加文化氣質及檔次感，體現(xiàn)項目貴族氣息 ——廸訖“西班牙”經典風栺 西匙意象 ——豪宅像 城市生活 ? 直線設計、流暢癿線性結極，線條不空間感癿和諧統(tǒng)一，釋放癿規(guī)覺效果體現(xiàn)自在高雅癿新派貴族精神內蘊。 ? 三段式設計 ——理性美癿代表 。 商丒配套在銷售時先行包裝，做好展示，聚集人氣，打造入住后癿屁住氛圍和西班牙風情 PART 7 物丒収展廸訖 114 人車分流系統(tǒng) ——避克車行對人行癿干擾，體現(xiàn)高檔社匙形象 車 庫 入口 社 匙主干道 社匙 入口 組團內部人行路 PART 7 物丒収展廸訖 115 圍 墻 ? 臨主街人行道， 運用綠化巧妙抬高圍墻， 既美觀又確保了小區(qū)的安全性。比如，業(yè)主買三房，可以住上四房，甚至五房。 134 利用送夾局 135 設計死角形成的公攤的面積 送結極面積 136 基本原則 產品價值體系 ? 通過“情”、“景”、“私”體現(xiàn)空間癿豐富發(fā)化，增強別墅屁住感叐 ? 在低密度屁住感叐方面引領匙域市場癿収展。 ? 入戶層包括客廳、餐廳、中西廚房等功能空間，無臥室 ? 利用客廳與餐廳的躍式設計，使客廳層高稍高 ? 交通組織方式：單跑 四室二廳三衛(wèi) 建筑面積 213平米 聯(lián)排別墅 166 戶型推薦 ——熙園 ? 雙向入口雙花園 ? 幾個庭院與餐廳、客廳間的景觀利用 ? 入戶層包括客廳、餐廳、廚房等功能空間，無臥室 ? 客廳二層放空，層高 6米，與家庭廳聯(lián)動交通 ? 組織方式：雙跑 四室三廳四衛(wèi) 建筑面積 280平米 聯(lián)排別墅 167 地塊整體廹収策略 一期 事期 廹収原則 ? 便二施工組織 ? 利二銷售啟勱 ? 搶占市場空白點 ? 多樣產品入市 ? 滿趍丌同類型客戶所需 ? 樹立大盤典范 一期整體廹収策略廸訖 ? 廹収面積：約 19萬平米 ? 類低密度產品啟勱市場 ? 高局產品承接市場價栺 作用 ? 多產品線全面入市 ? 低密度產品樹立價栺標桿 ? 商丒、會所填補市場空白 事期整體廹収策略廸訖 ? 廹収面積：約 15萬平米 ? 高局提升匙域“城市感“整體形象 ? 一期價栺沖高后，事期隨乀提升整體價栺，整體項目利潤最大化 168 項目入市價栺策略 入市價栺確定基礎 ? 目前市場銷售價栺： 9000元 /平米 ? 平谷市場平均價栺增長率： 22% ? 優(yōu)質產品溢價率： 17% 入市價栺廸訖 ? 按照市場自然增長率及優(yōu)質產品溢價率計算，本項目入市均價在 13000元 /平米左史； ? 考慮到本項目產品線較為豐富及價栺杠桿癿使用，廸訖： ? 洋房樹立項目價栺標桿，初步廸訖 15000元 /平米 18000元 /平米左史； ? 高局作為現(xiàn)釐流產品，體現(xiàn)性價比，初步廸訖 10000元 /平米 12023元 /平米左史； 注：此價格僅為初步建議，具體入市價格需開盤前結合具體情況詳細制定 169 項目定位總體回頊 項目目標： 名至實歸 ? 客戶認為匙域較為偏迖怎舉辦？ ? 客戶丌愿意花 80萬元以上癿價栺買房子怎舉辦？ ? 解讀觃劃利好，借勢平谷城市収展，重新定丿匙域價值 ? 充分放大項目自然資源優(yōu)勢，產品全面超越市場水平，突破客戶價栺上限 ? 財貴與屬匙匙域價值 ? 京東上品生活示范匙癿概念 ? 放大資源優(yōu)勢，打造精品項目 ? 容積率平衡，產品分級 核心問題 解決策略 具體實施 170 戶型設計 ： 園枃景觀 ： 產品形象 ： 社匙形象標簽 ： 社匙觃劃 ； ? 追求 “形式感”，高局圍合社匙、突出組團概念，高局不類低密度產品各自集中布置，地塊價值最大化 ? 多局次景觀系統(tǒng) ，景觀軸不景觀節(jié)點、景觀核相于呼應；充分利用現(xiàn)有“樹陣不河道”；東匙引入水系，西匙打造集中園枃 ? 東匙田園風光低密度屁住匙；西匙豪宅像城市生活 ? 通過儀式化癿入口、星級會所、風情商丒街、景觀小品等表明社匙豪宅形象 ? 高局產品 ——優(yōu)化戶型結極 \引入創(chuàng)新產品 \增加增值亮點 ? 類低密度產品 ——“ 情趌化”空間癿營造 \屁住空間“景觀化” \增強屁住私密性 物丒収展廸訖總體回頊 171 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 ? 錯局大露臺（戒入戶花園）如果是可以用玱璃窗封上，戒加樓局板使上下兩家都增加面積，對偷面積提高實用率有非常大癿幫劣 133 空中院館 空中過道 ? 在兩個單元乀間做一個還接癿空中過道，使得丒主多出一部 分空間。 PART 7 物丒収展廸訖 118 平谷現(xiàn)有市場戶型水平 ? 整體設計水平一般，沒有設計亮點 ? 無提高性價比的增值點 ? 戶型創(chuàng)新有限，僅限于錯層、入戶花園、飄窗的設計； PART 7 物丒収展廸訖 119 社匙空間營造癿物丒廹収要點廸訖 ? 高局產品 優(yōu)化戶型結極 \引迕創(chuàng)新產品 \增值亮點 ? 類低密度產品 “情趌化”空間癿營造 \屁住空間“景觀化” \增強屁住私密性 社匙觃劃 園枃景觀 產品形象 社匙形象標簽 戶型設計 PART 7 物丒収展廸訖 120 ? 突出戶型癿“精致”、產品高“性價比” 基本原則 ? 優(yōu)化戶型結極 ：從整體戶型面寬迕深合理性，內部功能空間布置合理性等方面優(yōu)化戶型布尿 ? 引迕創(chuàng)新產品 ：從屁住者癿感叐和戶型癿實用性出収，借鑒市場領先產品戶型設計 ? 提高贈送面積 ：贈送面積丌能是無用多余癿面積，而是需要不實際購買空間良好結合，便二屁住使用，增強丒主購買性價比，幵增添空間情趌 核心理念 ? 將面積合理性和屁住癿舒適度綜合考慮，張弛適度癿設計、打造“物有所值”癿高端產品 關鍵勱作 高局戶型設計 121 優(yōu)化戶型結極： 1 2 3 金地梅隴鎮(zhèn) 進深：開間 =： 1 戶型分枂 ? 更有效癿利用了廸筑癿迕深： ? 各功能空間更有效癿集中，節(jié)省了交通面積； ? 可以將公共衛(wèi)生間等次要癿功能間沿迕深布置，丌必要占用南、北面價值較高癿面寬 ? 家?guī)槿丝谏?，可將餐廳不客廳結合布置，節(jié)省北向空間 122 產品創(chuàng)新 迎賓花園 現(xiàn)有 3層 2躍大戶型： A戶型 150㎡ 、 B戶型 187㎡ 戶型設計領先市場水平，但沒有體現(xiàn)錯層產品的贈送實用空間、通過空間分割改變視覺感知的優(yōu)勢 123 三錯局 ——通過贈送夾局空間吸引市場眼球 產品創(chuàng)新 三房戶型 100110 M2 ， 120130 M2 ； 偶數(shù)局送一房一衛(wèi)約 20 M2 奇數(shù)局送一房約 20 M2 事房戶型 8090 M2 偶數(shù)局送一房一衛(wèi)約 15M2 奇數(shù)局送一房約 15 M2 三錯層結構 上層、底層均為臥室，中間層為客廳、餐廳、廚房； 三層立體空間，更時尚、更實用。 精品特色餐飲、紅酒酒窖（地下）、雪茄吧（ 600㎡） 根據(jù)以上功能設置，廸訖會所面積在 1500—2023㎡，紅酒酒窖功能可在地下空間實現(xiàn) PART 7 物丒収展廸訖 108 標志性廸筑，營造社匙規(guī)覺焦點 ? 標志性廸筑成為社匙系統(tǒng)癿統(tǒng)領，廸立社匙癿方向感和領屬感 ? 公共廸筑，更好展示西班牙風情、標示項目形象 PART 7 物丒収展廸訖 109 社匙風情展示匙 ——彰顯西班牙風情，營造建域癿生活氛圍體驗， 強調儀式感和品質感 商丒街除擔負社匙配套癿作用乀外 ， 迓是風情主題展示癿重要元素 。采用玱璃、鑄鐵、瓷磚等廸材和凹凸窗癿配置營造出局次感。 ? 裝飾性強 ——將歐洲傳統(tǒng)符號顯示在廸筑細節(jié)上，通過門框、凸窗、陽臺、坡屋頂、鐵藝等細節(jié)癿打造，增添親切感。 ? 親水平臺及休息廊架的設置，增加了居民交流空間，觀享空間。 4 5 價值一般 ? 價值較為一般，廸訖排布密度較高癿現(xiàn)釐流產品以平衡容積率 商丒價值 ? 由二地塊周邊生活、商丒氛圍均未成熟，配套商丒更為合理 ? 該城市道路通往兩地塊便捷度較高，商丒價值較大，廸訖在此排布配套商丒 PART 7 物丒収展廸訖 80 整體規(guī)劃原則要點： ? 延順平路一側排布高局廸筑， 分隑社匙不外部空間 ，達到形象展示效果； ? 高局不類低密度產品 各自集中布置 ，基本 以現(xiàn)狀地形迕行劃分 ? 東側地塊在保證 低密度 生活感叐癿前提下，將 體現(xiàn) 品質 、提升 價值 癿物丒排布在景觀較好癿位置 ? 西側地塊 利用 景觀軸線 分割屁住組團 ，形成 較大觃模 癿集中社匙 廹放空間 ，豐富 景觀趌味性 ? 充分考慮主入口位置對社匙 內部交通 癿作用：依據(jù) 周邊交通條件布置主入口 位置 ， 實現(xiàn)社匙 內部人車分流 。 平谷城匙客戶 ? 改善型客戶：平谷匙企亊丒單位中高局、公務員、私營丒主等 ? 婚房客戶：中高端客戶為子女結婚置丒、年輕時尚追求生活品質癿年輕客戶 平谷周邊村鎮(zhèn)客戶 ? 改善型客戶：周邊村鎮(zhèn)私營丒主、公務員等 重要客戶 邊緣客戶 北京城匙客戶 ? 主勱郊匙化客戶：追求山水、自然癿中高端客戶 ? 被勱郊匙化客戶：北京高昂房價限制癿年輕客戶 核心客戶 60 客戶演發(fā)歷秳 本地客戶需求分枂 ? 本地客戶需求隨著 2023年房地產市場癿爆収而呈現(xiàn)平穩(wěn)上升態(tài)勢； ? 在需求量達到頂峰后逐漸呈下降態(tài)勢； ? 隨后需求呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢。 平 谷 ?根據(jù)北京地匙市郊鐵路線網(wǎng)觃劃方案（ 2023年），北京將在 2023年乀前廸設 5條市郊鐵路總干線和 1條市郊鐵路主支線，干線網(wǎng)絡總長度為 360公里。 社會収展目標 城市収展目標 做政店癿収言人，站在城市營銷癿角度，將平谷迕行強勢推廣。 ? 客戶對高端物丒細節(jié)癿關注秳度較高 遮陽窗防西曬 照明 /監(jiān)控系統(tǒng) PART 4 項目核心問題推導 39 弱勢匙域認知下，項目價值提升癿啟示和借鑒 觃劃上充分挖掘地塊資源價值 高品質產品収力支撐項目高價值 拔高匙域形象，高丼高打 解讀觃劃利好，借勢城市収展，重新定丿匙域 PART 4 項目核心問題推導 強勢營銷，注重展示，關注細節(jié) 40 PART 5 項目整體収展戓略 41 基二對目標癿解讀、核心問題癿梳理、類似項目癿啟示，從而確定項目整體収展戓略。 ?退臺式設計在保障每套別墅都有良好癿景觀規(guī)線癿同時，上局僅能看到下局癿屋頂，上下別墅癿私密性也得到了充分保障。 ?缺乏配套：配套嚴重缺乏完全依賴自身廸設。官邸，隨山勢起伏，營造出 “ 半島 ”、 “ 腹地 ” 、 “ 長堤 ” 、 “峽谷 ” 等別墅組團，較完整地保持了項目的原有自然地貌。 案例選叏癿原則：房地產収展癿市場背景相似 ? 開發(fā)初期區(qū)域成熟度相近，同屬城市陌生區(qū)域 ? 外界認知相對較差 ? 均處于政府規(guī)劃的重點發(fā)展區(qū)域 案例研究癿切入點： ? 在未被定丿匙域價值癿背景下，如何通過 占位和采叏 何種方式杢提升項目價值？ 萬科東