【正文】 。老人住在一樓，自己住在二樓，各自的生活空間有一定的區(qū)隔，互不干擾又互相關(guān)懷。她早已為這個(gè)打算做好了準(zhǔn)備，當(dāng)初買這套房子，就是考慮到它是疊加戶型，房間數(shù)量足夠多；室內(nèi)有恒溫系統(tǒng)，讓老人可以過得更加舒適一些。所謂天倫之樂，也不過如此吧。她很享受這份第二職業(yè)給她帶來的成就感，每天早出晚歸，日子過得充實(shí)而忙碌。 75 李先生的故事（續(xù)） 李先生的父母已經(jīng)退休，老倆口有時(shí)也會(huì)來家小住。商務(wù)上的朋友，李先生會(huì)在樓下歐式風(fēng)格的氣派大客廳招待他們，如果是親朋好友，則會(huì)邀請(qǐng)他們到位于地下室的活動(dòng)室打打麻將，打得晚了，回不去的就在樓下的客房住一晚上。當(dāng)然，他的睡眠常常被客戶的電話打斷，按照工作計(jì)劃，他也經(jīng)常需要趕往江寧或者蘇南、上海一帶出差，聯(lián)絡(luò)客戶。如果是歐式風(fēng)格一定要強(qiáng)調(diào)鐵藝。最有效的辦法就是強(qiáng)調(diào) 鐵藝 ，包括 壁燈 都是鍛鐵做的，客廳里面的 桌子 ，也是鍛鐵做的，上面一個(gè)玻璃，我在英國見得很多。 ?? 坐電梯上來也可以，比較方便 ” ? 普遍希望在地下室有獨(dú)立車庫，有兩個(gè)車位 “ 如果地下室有電梯的話，那最好了，走一下也沒關(guān)系的 ” ? 最好是地下室?guī)щ娞? 對(duì)儲(chǔ)藏間和活動(dòng)室的改進(jìn)建議： 通風(fēng)和采光條件要好 49 房屋：露臺(tái) ? 露臺(tái)并不要求大 ? 希望露臺(tái)作為一個(gè)封閉的場(chǎng)所，提供休息放松的功能 “ 露臺(tái) 不一定要很大 ，因?yàn)榇罅艘院?，我所看到的１０個(gè)有１０個(gè)它們的功能就是用于洗衣服或者晾衣服，它沒有看作是一種休息的地方或者說是活動(dòng)的地方，或者邦它裝修的公司也沒有給他這樣一個(gè)概念，還有就是他買的時(shí)候，恨不得就是象直升機(jī)的停機(jī)坪那么大，但他買來后沒有利用 ” “ 我可能會(huì)把露臺(tái)作為一個(gè)封閉的環(huán)境，但是有 采光 的，就象陽光房一樣，用于 休息，放松一下 ” 50 房屋特征總結(jié)：房型 ? 根據(jù)前面的分析，我們可概括被訪者對(duì)房型特征的需求如下： ? 至少 兩層 ，樓下作為生活起居和會(huì)客空間，樓上作為私人空間 ? 至少 三 個(gè)臥室 ， 包括主臥，次臥，客房 /老人房，其中客房 /老人房可以安排在一樓（ 注：因?yàn)閮纱拥那闆r比較普遍，即使將來打算三代居，為老人準(zhǔn)備的房間可暫且兼作客房 ） ? 主臥套間 ，包括衛(wèi)生間，衣帽間 ? 最好 獨(dú)立書房 ，一般具備處理工作和自身休閑（看書、上網(wǎng)等）兩項(xiàng)功能 ? 最好 兩個(gè)客廳 ，大的是商務(wù)會(huì)客和朋友聚會(huì)的場(chǎng)所，小廳作為個(gè)人享受和休閑的空間 ? 至少 三個(gè)衛(wèi)生間 ， 一個(gè)主衛(wèi)，另外樓上樓下各有一個(gè)獨(dú)立衛(wèi)生間 ? 普遍要求地下室具備 車庫、儲(chǔ)藏間 和 活動(dòng)室（麻將室，視聽室等） 的功能 ? 最好有 電梯 ， 從地下室直接坐電梯回家比較方便，尤其對(duì)于三、四層疊加的住戶 ? 并不希望有保姆和自己住在一起，普遍歡迎 保姆集中宿舍 的設(shè)計(jì)方式 ? 對(duì) 是否有露臺(tái)及其面積 沒有特別需求，露臺(tái)一般作為個(gè)人放松身心的場(chǎng)所 51 房屋：裝修 ? 普遍接受精裝修房，希望提供裝修菜單供挑選 “ 那種裝修好的房子，我看了覺得還好。而在這兩個(gè)地方（指衛(wèi)生間和廚房），所體現(xiàn)的可能是裝修的技術(shù)，包括通過你所用的設(shè)備和品牌來體現(xiàn) ” ? “ 中產(chǎn)知識(shí)精英 ” 注重以細(xì)節(jié)折射主人的生活品質(zhì)和品位程度 47 房屋：次臥、保姆間 ? 如果是三代居，普遍要求老人的臥室朝南 ? 如果需要住家保姆，十分喜歡集中保姆宿舍的設(shè)計(jì)方式 “ 以前的老年人都喜歡房子 朝南 ，他需要有陽光，不能太背光 ” ? 如果三代居，老人臥室要朝南 “ 當(dāng)然是（保姆） 集中宿舍 好了，但是這種我在國內(nèi)還沒有見到過。因?yàn)槲覀兤匠Ｗ约和砩匣厝?，比如說備備課什么的，就不想到外面去了。因?yàn)閺N房大嘛，我想用雙開門的冰箱 ” ? “ 中產(chǎn)知識(shí)精英 ” 一般較年輕，傾向于購買品牌新款產(chǎn)品 44 房屋：主臥套房 ? 普遍歡迎主臥帶衣帽間，朝南，衛(wèi)生間帶浴缸 “ 主臥一定要 朝南 ，然后最好是 挑窗 ” “ 主臥的衛(wèi)生間最好有一個(gè) 浴缸 ” “ 我就是搞不懂現(xiàn)在為什么會(huì)有這么多的衣服呢。 ?? 我需要監(jiān)控，但是我 要感覺不是監(jiān)控我 的 ” ? “ 中產(chǎn)知識(shí)精英 ” 注重個(gè)人生活的放松和自由，不喜歡被監(jiān)視的感覺 房屋 41 房屋：花園 ? 花園并不要求大 ? 比較務(wù)實(shí)，方便清理，希望維護(hù)成本不要太高 “ 我?guī)缀踉趧e的別墅里面沒有看到比較心動(dòng)的花園，在南京就是帶有花園的別墅，它所謂的房價(jià)起價(jià)都非常高，它的院子什么的，沒有所謂真正花園，它只是一個(gè)草坪或者說是一個(gè)面積比較大的草坪，所以我對(duì)花園沒有太多的要求 “ “ 你不可能要求開發(fā)商去專門做一個(gè)很大的院子給你用，你是要付出很大的代價(jià)的 ” “ 另外一個(gè)問題是即使它給你圈了一塊地了，你到哪去找適合于你的草坪 的花草來種，你有沒有這么多的時(shí)間象一個(gè)美國人來用一個(gè)割草機(jī)來經(jīng)常割完 ” “ 在中國缺乏一個(gè)環(huán)境去讓你做這樣一個(gè)花園 ” 42 房屋：客廳 ? 最好有兩個(gè)客廳，大的用來商務(wù)會(huì)客和朋友聚會(huì)，小廳作為個(gè)人享受和休閑的空間 ? 客廳朝南，面積大，歐式風(fēng)格 “ 客廳大部分就是一個(gè)臉面，因?yàn)椴还馐俏易约鹤。袝r(shí)候還會(huì)來客人，或者是商務(wù)方面的朋友，我自己的 商務(wù)客人 會(huì)到我這里來。也就是 管家式 的，因?yàn)槟闶歉叨俗≌?，肯定要考慮這個(gè)問題 ” “ （鋒尚國際）它的物管比較好，它的物管有點(diǎn)像管家式的，比如說我打個(gè)電話給物管說我家里想買一個(gè)盆景之類的東西，大概是什么價(jià)位，你幫我看一下，他就可以幫我購買過來了。上班本來就是很辛苦的 ” ? “ 中產(chǎn)知識(shí)精英 ” 普遍日常工作忙碌，壓力很大，希望小區(qū)內(nèi)部有一個(gè)休閑放松的空間 38 社區(qū)：會(huì)所 ? 希望會(huì)所提供簡單商務(wù)會(huì)客和運(yùn)動(dòng)休閑和的場(chǎng)所 ? 會(huì)所的設(shè)置不能破壞小區(qū)的清靜 “ 一般的商務(wù)活動(dòng) 會(huì)放在那里（指會(huì)所）。像那樣山山水水的，可能在郊區(qū)會(huì)比較合適，如果在城區(qū)基本就不現(xiàn)實(shí)了 ” “ 我覺得可能跟年齡有關(guān)，比方說那種年齡比較大的，他也許會(huì)覺得我住在將軍山每天一打開窗感覺環(huán)境很好，他會(huì)感覺非常的好。一個(gè)做銷售的人，或者跑生意的人，他天天要跑，他要往生意多的地方跑。其實(shí)對(duì)于它的周邊環(huán)境，不要太差就可以了 ” ? “ 中產(chǎn)知識(shí)精英 ” 一般比較務(wù)實(shí)，對(duì)于外部環(huán)境，并不會(huì)有太高要求 “ 考慮主城區(qū)就是要考慮升值潛力 。我每次看到這個(gè)車的時(shí)候，他們（汽車銷售）都跟我說，這個(gè)車的訂單很多。原因大致有以下幾個(gè)方面： ? 城區(qū)便利：該項(xiàng)目所處的地段位于城區(qū)，交通和生活均很便利，各方面配套設(shè)施齊全 ? 非下關(guān)概念：該項(xiàng)目位于下關(guān)、棲霞和玄武三區(qū)交界處，屬下關(guān)區(qū)管轄。這一方面有實(shí)際居住需求的原因（如三代居），另一方面，也有獲得更多獨(dú)立自由空間的心理需要 ? 標(biāo)簽需求：在傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念中，別墅作為一種高端住宅，比公寓高一個(gè)層次，是身份和成功的象征，帶有明顯的標(biāo)簽意義。 …… 但是 26萬你去看榮威的車時(shí)，從外觀上看不出來，可能它的內(nèi)涵在車?yán)锩?，消費(fèi)者一般也不會(huì)去看的，他要看那個(gè)殼子。那么金融區(qū)一般放在主城區(qū)。有時(shí)候周末不想開車出去就坐車或者坐 地鐵 ” ? 公共交通因素是一個(gè)吸引人的賣點(diǎn)，例如便于周末和家人出游 “ （小區(qū)周邊）肯定要生活設(shè)施便利了，像超市、醫(yī)院什么都要有 ” ? 生活配套齊全是考慮城區(qū)高端公寓的一大要素 34 外部：教育配套 ? 非常注重周邊教育、人文環(huán)境對(duì)子女成長的影響，教育配套是一個(gè)重要的考量指標(biāo) “ 像學(xué)校什么都要有，都要挺方便的 ” “ 中國人是比較 注重教育 的。他喜歡 跟人打交道 ，出來跟人聊天什么的 ” ? 考慮到將來可能有三代居的需求，希望小區(qū)內(nèi)部最好提供老年人交流的空間 “ 我要是買一套房子肯定會(huì)挑有這種設(shè)施的（指小區(qū)內(nèi)部娛樂休閑設(shè)施）。我覺得這是留給自己的。就是能讓我感覺到我們是主人，不是他在管我們。和會(huì)客的客廳分開來 ” ? 理想的情況最好有兩個(gè)客廳，其中一個(gè)具備商務(wù)會(huì)客的功能；由于工作壓力大， “ 中產(chǎn)知識(shí)精英 ” 注重家庭生活，希望家里有一塊區(qū)域可供放松休息 “ 采光要考慮的就是客廳和廚房。最好在主臥里另辟一個(gè)區(qū)域 45 房屋：書房 ? 書房的獨(dú)立性，以保證工作需求 “ （書房）如果能夠獨(dú)立出來那會(huì)更好?？紤]到下面一層是作為商務(wù)功能（的區(qū)域），那么可能要用名牌，這是一個(gè) 臉面問題 。要是能實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)非常好，是很好的創(chuàng)意，我相信其他人也會(huì)贊成的 ” ? 一致歡迎保姆集中宿舍，既省去一個(gè)房間，又滿足請(qǐng)保姆的需求 48 房屋：地下室及電梯 ? 一般要求地下室有儲(chǔ)藏功能和活動(dòng)室 ? 普遍希望地下室有獨(dú)立車庫，有電梯和沒有電梯均可 “ 儲(chǔ)藏室 肯定是放在地下室了 ” ? 普遍希望地下室具備儲(chǔ)藏功能 “ 我覺得這個(gè) 活動(dòng)室 放在地下室比較好。如果它帶來的是一個(gè) 環(huán)保和質(zhì)量可靠 的裝修，你為什么不去接受呢。我最近看到一個(gè)房子，是恒溫 的，而且房子里面 24小時(shí)供應(yīng)熱水 ” “ 最好能有各種各樣的監(jiān)控設(shè)施，提供 安全保障 ” “ （鋒尚國際）保安系統(tǒng)蠻好的，它的 監(jiān)視系統(tǒng) 對(duì)著你家的樓，比如說你家門沒有關(guān)好，他們看到，就可以上去把你的門關(guān)起來。另外，作為核心客戶群的補(bǔ)充，我們建議將一些標(biāo)簽型和高端體驗(yàn)型的客戶作為外圍客戶，原因是： ? 這些客戶對(duì)高端物業(yè)缺乏成熟的體驗(yàn)，可以一些高端的元素來吸引他們，如紅山的自然資源，類別墅的產(chǎn)品型態(tài)，歐式建筑風(fēng)格等 ? 知識(shí)精英群體的存在，也會(huì)提升小區(qū)社區(qū)素質(zhì)，從而對(duì)該人群起到一定示范作用 ? 萬科的品牌在高端群體中，具有相當(dāng)?shù)奶?hào)召力，本身也可以作為一個(gè)吸引這類客戶的重要因素 68 產(chǎn)品需求特征 ? “中產(chǎn)知識(shí)精英 ”的產(chǎn)品需求特征可以概括為以下幾個(gè)方面： ? 商務(wù)和工作 是地段和房型以及小區(qū)環(huán)境選擇的一個(gè)重要考慮因素：如出差和上班的交通便利、家中有單獨(dú)的工作空間和會(huì)客場(chǎng)所，客廳等公共區(qū)域裝修的品牌和檔次、小區(qū)會(huì)所的商務(wù)功能等 ? 由