【正文】 房時(shí)可抵 6800元房 款；卡僅限本人使用； 活動(dòng)物料 : 排號卡、選房 VIP卡、內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議、 X展架 。壹號城邦歲末答謝酒會 活動(dòng)時(shí)間： 12月 20日 活動(dòng)地點(diǎn)： 弘潤華廈大酒店 參與對象： 所有老業(yè)主及意向客戶 活動(dòng)簡介： 酒會 +文藝表演 +大型答謝抽獎(jiǎng) 活動(dòng)宣傳 : 短信； 活動(dòng)物料 : 現(xiàn)場包裝、業(yè)主獎(jiǎng)品 活動(dòng)費(fèi)用： 10萬 F 上半年執(zhí)行工作具體鋪排 包括以下內(nèi)容： 臨時(shí)售樓部包裝 : 施工 /內(nèi)部軟包裝 /外部導(dǎo)視 / 銷售道具 : 銷售手冊 /銷售員工裝 /沙盤 /戶型沙盤 /小禮品 宣傳物料 : LOGO/VI:名片、紙杯、工牌、手提袋、信封、便簽等、折頁、戶型單張 /、電子樓書 (ppt 宣傳稿 )/、客戶通訊錄 媒體組合 : 圍墻、戶外廣告牌、東風(fēng)路燈箱 銷售培訓(xùn) 附件： 售樓部合作管理制度 (word) 、 3月份工作安排時(shí)間表（ xls） 、 20 城市花園、桂園 置地廣場 老業(yè)主光影之旅 老業(yè)主集中購卡 八星聯(lián)動(dòng)活動(dòng)深度參與 時(shí)間： 工作準(zhǔn)備及人員調(diào)整期 外展 掃盤 森林半島 半島業(yè)主星光酒會 時(shí)間節(jié)點(diǎn)鋪排 （老業(yè)主及集團(tuán)客戶資源深度挖掘） 臨時(shí)售 樓部進(jìn)場 6房展會 拓展區(qū)域圈定： ? 城市花園、桂園、置地廣場、森林半島 拓展方式選擇考慮： ? 城花、桂園、置地項(xiàng)目已經(jīng)被聯(lián)盟新城開拓過，有效客戶資源略顯稀薄。 ? 項(xiàng)目對豫西進(jìn)入鄭州的客戶具有很強(qiáng)的攔截優(yōu)勢。 三區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目在規(guī)劃、地段、景觀等方面具有相對優(yōu)勢但產(chǎn)品特色不突出。 ? 根據(jù)對市場了解分析，客戶國內(nèi)或國際頂尖物管 公司介入項(xiàng)目并不買賬，因其操作手法多為顧問 形式，流于表面。 法國 艾菲爾鐵塔 2. 項(xiàng)目高端標(biāo)志物滲透 一、高端形象硬件深化 美國 自由女神像 香港 金紫荊廣場 項(xiàng)目高端形象深化建議 ? 壹號城邦有什么？？？ 一個(gè)代表壹號城邦的高端建筑標(biāo)志 是什么？ 壹號城邦 小區(qū)主入口前雕塑 位置到位時(shí)間： 9月上旬 項(xiàng)目高端形象深化建議 ? 二、軟件形象深化 ? 配合賣場氛圍營造，在現(xiàn)場售樓部開發(fā)時(shí) 高端物業(yè)管理服務(wù)同步甚至先行 。理想城 76萬㎡ 90 ㎡兩房 110160 ㎡三房 5600元 市政配套、規(guī)劃、景觀綠化、 一期售罄 二期排號 龍騰盛世 10萬㎡ 135155 ㎡三房 180 ㎡四房 6700元 建材、地段、景觀 50% 方圓創(chuàng)世 33萬㎡ 130140 ㎡三房 160190 ㎡四房 5600元 地段、綜合社區(qū)、配套 60% 正弘旗 7萬㎡ 160 ㎡三房 197 ㎡四房 5300元 品牌、地段 90% 區(qū)外競爭市場分析 競爭分析 區(qū)域內(nèi)競爭： 一是家天下，家天下和本項(xiàng)目在位置、主要賣點(diǎn)方面有相似之處，所以家天下的銷售情況對本項(xiàng)目具有很大的借鑒意義。加深感情維系和業(yè)主支持度。同時(shí)結(jié)合樣板房開放，讓客 戶領(lǐng)略產(chǎn)品的獨(dú)特魅力。 媒體組合： 報(bào)廣（軟文、硬廣） /戶外 /短信 /燈箱 /候車亭 / 物料準(zhǔn)備： 折頁 /戶型單頁 /客戶通訊錄 /3D短片 /精裝樓書 / 費(fèi)用預(yù)算： 約 36萬 時(shí)間 總計(jì) 階段劃分 準(zhǔn)備期 老業(yè)主蓄客期 新客戶蓄客期 熱銷／回款 媒體 ＿ 56萬 95萬 60萬 45萬 15萬 物料 5萬 10萬 10萬 5萬 8萬 1萬 渠道拓展 ＿ ＿ ＿ 5萬 5萬 5萬 公關(guān)活動(dòng) ＿ 19萬 ＿ 40萬 35萬 15萬 激勵(lì)費(fèi)用 ＿ ＿ （老帶新及建業(yè)內(nèi)部員工購買、推介激勵(lì)） ＿ 營銷費(fèi)用 5萬 85萬 105萬 110萬 93萬 36萬 階段營銷費(fèi)用比率 % % % % 全年?duì)I銷費(fèi)用安排表 附：全年?duì)I銷細(xì)化 活動(dòng)主線： 名流生活奢華體驗(yàn) 全年?duì)I銷活動(dòng)貫穿 4. 26 森林半島業(yè)主星光酒會 歲末促銷答謝酒會 老主主集中解籌 樣板間開放暨丁乙家具展 老業(yè)主光影之旅 產(chǎn)品內(nèi)部推介會暨老業(yè)主購卡 爾東強(qiáng)建筑影展及ARTDECO藝術(shù)體驗(yàn) 芝華士名流派對 PSO”世界藝術(shù)建筑名宅 ”金獎(jiǎng)?lì)C發(fā)暨 產(chǎn)品說明會 正對新客戶盛大開盤 建業(yè)老客戶拓展期 新客戶拓展期 內(nèi)部認(rèn)購及開盤期 強(qiáng)銷回款期 營銷活動(dòng)配合 1. 老業(yè)主光影之旅 活動(dòng)時(shí)間： 4月 1213日 活動(dòng)地點(diǎn)： 保利電影院 參與對象： 森林半島、建業(yè)城市花園、置地廣場、桂園老業(yè)主 活動(dòng)簡介： 短信通知業(yè)主到臨時(shí)銷售領(lǐng)取電影票（業(yè)主憑身份證領(lǐng)?。? 影片推介： 功夫之王 活動(dòng)宣傳 : 短信、小區(qū)海報(bào)、電影院現(xiàn)場包裝 ,電影開播前壹號城邦 PPT播放 。 營銷策略： 通過一系列針對性的營銷活動(dòng)，對新老客戶進(jìn)行意向維護(hù)，和誠 意鞏固，達(dá)到后期購買產(chǎn)品的目的。 年度營銷階段劃分 建業(yè)老客戶拓展期 準(zhǔn)備期 新客戶拓展期 針對老業(yè)主 內(nèi)部解籌 強(qiáng)銷回款期 老業(yè)主內(nèi)部購卡 產(chǎn)品說明會 開盤 完成年度回款目標(biāo) 主要時(shí)間節(jié)點(diǎn) ? 第一階段 建業(yè)老客戶拓展期 拓展時(shí)間： 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)： 220誠意客（ 625意向客） 營銷策略： 項(xiàng)目前期形象展示不足，充分利用現(xiàn)有資源深挖老客戶。通過對國內(nèi)外企業(yè)家、藝術(shù)家、名流等對 ARTDECO系列產(chǎn)品的追捧進(jìn)行話題切入，暗示ARTDECO的消費(fèi)者多為有品位、追求生活質(zhì)量的一批人。 ◆ LOGO——18k金項(xiàng)目 logo,作為項(xiàng)目業(yè)主的標(biāo)識，為業(yè)主提供一種榮譽(yù)感。（ 按內(nèi)部員工推介成交量為總推貨量 5%算，合計(jì)營銷費(fèi)約用 5萬元 ） 注：內(nèi)部員工激勵(lì)總營銷費(fèi)用為 備注： 內(nèi)部員工購房享受優(yōu)惠條件：5萬元定期存在開發(fā)商指定銀行，開盤前不能提取。 按老帶新成交率為總推貨量 10%、物業(yè)管理費(fèi) /平方米、平均購買面積 100平方米計(jì)算，合計(jì)總營銷費(fèi)用 27萬元。 來訪客 通過到項(xiàng)目售樓中心了解項(xiàng)目的客戶。 08年銷售房源建議 開盤房源 內(nèi)部認(rèn)購房源 保留房源 房源銷售組合建議 樓號 單元數(shù) 總戶數(shù) 推出戶型 戶型總類 1 2 115戶 兩室兩廳一衛(wèi) /一室兩廳一衛(wèi) C/D/C1C5/D1D2 2 3 84戶 兩室兩廳一衛(wèi) /一室兩廳一衛(wèi) C/D/C1C5/D12 3 1 64戶 兩室兩廳一衛(wèi) /一室兩廳一衛(wèi) C/D/C1C5/D1D2 6 2 46戶 四室三廳三衛(wèi) /三室兩廳兩衛(wèi) E1E5 7 3 84戶 兩室兩廳一衛(wèi) /一室兩廳一衛(wèi) C/D/C1C5/D1D2 8 2 52戶 三室兩廳一衛(wèi) /兩室兩廳一衛(wèi) /一室兩廳一衛(wèi) A1A4/A/B/B1 10 2 45戶 三室兩廳兩衛(wèi) /四室三廳三衛(wèi)/四室兩廳兩衛(wèi) E6E10/G/G1G4 490戶 4）階段房源建議 （ 1） VIP專場。 ? 針對項(xiàng)目開盤時(shí)間較晚，蓄客時(shí)間較長，回款時(shí)間較短的實(shí)際情況。 ① ARTDECO精神為核心的經(jīng)典流傳文化。 1）培訓(xùn)、蓄客； 2）開盤前實(shí)誠意客戶儲備量達(dá)到670組； 1）開盤強(qiáng)銷； 2）社會新客戶正式選購，實(shí)現(xiàn)新客戶認(rèn)購量達(dá)250套。 Art deco, 一份格調(diào)主義的文化圖騰。的服務(wù) 對于業(yè)主居住習(xí)慣的把握 看不見的管家 …… 從中層賣點(diǎn)到輔助賣點(diǎn)，將經(jīng)歷從泛服務(wù)到高端生活必需品的蛻變 高層核心賣點(diǎn)如何深度包裝？ 超低密度 ARTDECO風(fēng)格 建業(yè)品牌 絕對王者氣度 身份象征 享受可持續(xù)可增值的建業(yè)服務(wù) 豪宅換代創(chuàng)新作品 從中層賣點(diǎn)到核心賣點(diǎn)，將經(jīng)歷從品牌到意識形態(tài)的蛻變 高層核心賣點(diǎn)如何深度包裝？ 超低密度 ARTDECO風(fēng)格 建業(yè)品牌 對資源的占有 城市絕版的依戀 樓間距等細(xì)節(jié)闡釋 建業(yè)的執(zhí)著與堅(jiān)持，犧牲與成全 從中層賣點(diǎn)到核心賣點(diǎn)，將經(jīng)歷從規(guī)劃到資源掌握的蛻變 高層核心賣點(diǎn)如何深度包裝？ 超低密度 ARTDECO風(fēng)格 建業(yè)品牌 經(jīng)典生活的載體 奢華的代價(jià)，風(fēng)格的內(nèi)涵 被名流推崇的緣由 跨界藝術(shù) 從中層賣點(diǎn)到核心賣點(diǎn)，將經(jīng)歷從風(fēng)格到載體的蛻變 人生當(dāng)如 ARTDECO 表現(xiàn)方向之一： 在三大核心賣點(diǎn)： Art deco+超低密度 +品牌中 ARTDECO與品牌屬于最為核心的競爭力，由風(fēng)格而延伸出的品牌崇拜是我們說服市場的關(guān)鍵 因此，第一個(gè)方向，將以此為基準(zhǔn)，讓 ARTDECO與品牌氣質(zhì)，高調(diào)形象相結(jié)合， 整體風(fēng)格思辨，穩(wěn)重大氣 主推廣語： 人生如果 art deco Art deco， 是一種裝飾的風(fēng)格，一種唯美的表現(xiàn)形式。壹號城邦項(xiàng)目的面世，建業(yè)住宅集團(tuán)在自主產(chǎn)品研發(fā)更深入的探索， 將成為中原住宅比肩北京星河灣， MOMA萬萬樹等技術(shù)性建筑的樣板。 新一代富豪與以往富豪不一樣 充分享受現(xiàn)代文明，在城鄉(xiāng)有差別的中國，他們最向往都市中的桃源。 聚焦?fàn)I銷推廣和市場話語權(quán)的建立，進(jìn)行密集的強(qiáng)勢推廣。 ? 它的出現(xiàn)，將終結(jié)市場概念豪宅時(shí)代！ ? 它是將中原豪宅市場帶進(jìn)產(chǎn)品時(shí)代的開創(chuàng)者！ 最后： 瞄準(zhǔn)客戶 在一片概念叫賣聲中，高端買家不再隨波逐流，他們有自己的品位，有自己的獨(dú)特見解，需要改變目前豪宅市場的局面。 高收入中高文化水平人士將是目標(biāo)客戶群中的“領(lǐng)頭羊”，他們的生活觀和生活形態(tài)具有代表性和指針 性，對高收入中低文化層次人群有示范拉動(dòng)效應(yīng)。 新經(jīng)濟(jì)誕生了一批財(cái)智新貴，即使是依靠傳統(tǒng)手段獲 取第一桶的富豪們，也開始用財(cái)智時(shí)代游戲規(guī)則獲取 財(cái)富。壹號城邦項(xiàng)目的樓面地價(jià)加上建安費(fèi)用，已經(jīng)接近甚至超過了同區(qū)域地在售樓盤價(jià)格，在這樣的現(xiàn)實(shí)情況下， 創(chuàng)新，甚至是創(chuàng)造，成為突圍市場盈利的唯一法寶！ 1）產(chǎn)品層面 思考 高端客戶資源稀薄怎么辦？ 2）客群層面 第一章 思考 高端項(xiàng)目最致命的關(guān)鍵點(diǎn)在于：稀薄的客層，我們的入場券是起價(jià) 70萬。 破題思路：利用社會資源深度挖掘本地高端客層資源 2）客群層面 思考 面臨市場拐點(diǎn) 我們?nèi)绾我?guī)避風(fēng)險(xiǎn)？ 3）營銷推廣層面 第一章 思考 破題思路：全力聚焦 項(xiàng)目的快速去化 第一為了保證現(xiàn)金流體系的順暢，第二為了規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)， 第三贏得市場的熱關(guān)注。 新一代富豪與以往富豪不一樣 對社會的影響力大大提高。 它肩負(fù)了建業(yè)高端系列產(chǎn)品的推廣實(shí)驗(yàn)，是下一個(gè)十五年，建業(yè)集團(tuán)產(chǎn)品升級換代的關(guān)鍵點(diǎn)之一。壹號城邦項(xiàng)目的樓面地價(jià)加上建安費(fèi)用，已經(jīng)接近甚至超過了同區(qū)域地在售樓盤價(jià)格，在這樣的現(xiàn)實(shí)情況下， 創(chuàng)新，甚至是創(chuàng)造，成為突圍市場盈利的唯一法寶！ 1）產(chǎn)品層面 思考 高端客戶資源稀薄怎么辦？ 2）客群層面 第一章 思考 高端項(xiàng)目最致命的關(guān)鍵點(diǎn)在于：稀薄的客層，我們的入場券是起價(jià)70萬。 新經(jīng)濟(jì)誕生了一批財(cái)智新貴，即使是依靠傳統(tǒng)手段獲取第一桶的富豪們，也開始用財(cái)智時(shí)代游戲規(guī)則獲取財(cái)富