物業(yè)管理團(tuán)體和管理規(guī)約(存儲(chǔ)版)
【正文】 其專有部分或共有部分，或于改良的必要范圍內(nèi)，可以請(qǐng)求使用其他區(qū)分所有權(quán)人的專有部分或不屬于自己所有的共有部分作為專有所有權(quán)人所承擔(dān)的義務(wù)不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益維持建筑物存在的義務(wù)不得隨意變更通過(guò)其專有部分的電線、水管、煤氣管道等遵守公共秩序，維護(hù)住宅區(qū)的安全與衛(wèi)生共有所有權(quán)共有所有權(quán)概念 共有所有權(quán)：或稱共用部分持分權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律法規(guī)或物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有，使用和收益的權(quán)利共有所有權(quán)的特征廣泛性不可分割性 復(fù)合性多重性從屬性共有所有權(quán)的特征共用部分的范圍 日本學(xué)者認(rèn)為：共用部分包括法定的共用部分和約定的共用部分法定的共用部分是指構(gòu)造上、利用上并無(wú)獨(dú)立性的建筑物和設(shè)備約定的共用部分是指構(gòu)造上、利用上雖然有獨(dú)立性，但依區(qū)分所有權(quán)人的約定而成為共用部分者共用部分的范圍﹁續(xù)﹂ 我國(guó)學(xué)者陳華彬認(rèn)為：共用部分的概念可以界定為由區(qū)分所有權(quán)人全體或一部分予以共同所有的，包括不屬于專有部分的法定共有部分和規(guī)約共有部分共有所有權(quán)的形態(tài)總有有占有、使用及收益權(quán)，無(wú)處分權(quán) 按份共有有占有、使用、收益和處分權(quán)；有明顯應(yīng)有部分 共同共有有占有、使用、收益和處分權(quán)；潛在的應(yīng)有部分，不得請(qǐng)求分割 共有所有權(quán)人的權(quán)利對(duì)共用部分的使用權(quán)收益權(quán)對(duì)共有部分的單純的修復(fù)和修繕改良權(quán)共有所有權(quán)人的義務(wù)按共用部分的原用途使用共用部分分擔(dān)共同的費(fèi)用和負(fù)擔(dān)的義務(wù)成員權(quán)成員權(quán)概念 成員權(quán)：亦稱為構(gòu)成員權(quán) 是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人，基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分割的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)成員權(quán)的特征成員權(quán)反映的不僅僅是單純的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，其中很大部分是管理關(guān)系成員權(quán)是基于區(qū)分所有權(quán)人之間共同關(guān)系而產(chǎn)生的權(quán)利成員權(quán)是一種具有永續(xù)性的權(quán)利成員權(quán)是一項(xiàng)與專有所有權(quán)、共有所有權(quán)緊密結(jié)合而不可分割的權(quán)利成員權(quán)人的權(quán)利表決權(quán)參與制定規(guī)約權(quán)選聘和解聘管理者的權(quán)利請(qǐng)求權(quán)成員權(quán)人的義務(wù)執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的集會(huì)所作出的決議遵守管理規(guī)約的義務(wù)接受管理者管理的義務(wù)區(qū)分所有權(quán)建筑物的管理制度管理內(nèi)容管理方式管理規(guī)約管理團(tuán)體管理什么 ？怎么管？憑什么管？誰(shuí)來(lái)管？管理內(nèi)容現(xiàn)代區(qū)分所有建筑物的管理，包括物的管理人的管理物的管理 是指對(duì)建筑物，基地以及附屬設(shè)施的保存、改良、利用以至處分等所為的物的管理。在 1804年《法國(guó)民法典》第 664條可翻閱到驅(qū)使建筑物區(qū)分所有權(quán)制度發(fā)展的原動(dòng)力，是 20世紀(jì)上半葉爆發(fā)的兩次世界大戰(zhàn)。對(duì)生活妨害行為對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為對(duì)建筑物不當(dāng)毀損行為 管理方式管理方式自主管理 委托管理管理人 非管理人法人 非法人 管理規(guī)約概念設(shè)定、變更及廢止內(nèi)容效力、保管及閱覽管理規(guī)約概念 是指全體區(qū)分所有權(quán)人，就建筑物的管理，使用及所有關(guān)系，以書面形式所訂的自治規(guī)則 是區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體客觀化了的自治法規(guī)，為區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的最高自治規(guī)范 維護(hù)區(qū)分所有權(quán)人全體的合法權(quán)益；維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共環(huán)境秩序；保障物業(yè)的安全與合理使用概念性質(zhì)作用管理規(guī)約的設(shè)定變更及廢止主要有兩種途徑：通過(guò)區(qū)分所有權(quán)人全體會(huì)議進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或出售單位預(yù)先制定，在分批出售房屋時(shí)，分別與單個(gè)買售人（受讓人）達(dá)成同意該項(xiàng)管理規(guī)約的協(xié)議管理規(guī)約的內(nèi)容關(guān)于區(qū)分所有權(quán)人間的基礎(chǔ)法律關(guān)系（或所有關(guān)系）事項(xiàng)關(guān)于區(qū)分所有權(quán)人間共同事務(wù)的事項(xiàng)關(guān)于區(qū)分所有權(quán)人間利害關(guān)系調(diào)整的事項(xiàng)關(guān)于對(duì)違反義務(wù)者的處置意見管理規(guī)約的效力保管及閱覽是區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體的最高自治規(guī)則。專有所有權(quán)共有所有權(quán)成員權(quán)區(qū)分所有權(quán)建筑物的管理制度管理內(nèi)容管理方式管理規(guī)約管理團(tuán)體業(yè)主大會(huì)的組織形式。除此之外，還有：專有部分相互間專有部分與共有部分間的墻壁、地板、天花板、柱等所謂境界壁為維護(hù)建筑物的安全與外觀所必要的支柱，屋頂、外壁等建筑物基本構(gòu)造部分也視為共用部分，納入管理內(nèi)容之中基地立體重疊上去的專有部分下的基地共用部分的基地建筑物至市政道路的基地其他基地附屬設(shè)施附屬于建筑物的一切設(shè)施?！段飿I(yè)管理實(shí)
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