某地產(chǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃定位解析下(存儲(chǔ)版)
【正文】 宅市場(chǎng)、對(duì)高端客戶(hù)準(zhǔn)確的心理把控、有效的新聞炒作。做不到第一，要做唯一。戶(hù)戶(hù) 數(shù)：數(shù)： 1054戶(hù)戶(hù)216。入伙時(shí)間：入伙時(shí)間： 2023年首季年首季216。凱旋門(mén) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介（ 13）香港 詳情請(qǐng)見(jiàn)以下介紹：香港 名門(mén) — 營(yíng)銷(xiāo)策略分析（ 2）香港 主力戶(hù)型在 300450平方米之間， 小高層、大圍合，大景觀 使得該產(chǎn)品在擁有別墅產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的同時(shí)也規(guī)避不少別墅的不足，如潮濕、不安全等。作為每平方尺售價(jià)近 3萬(wàn)港元的超高層豪宅項(xiàng)目，天璽從設(shè)計(jì)、選材以至配套、營(yíng)銷(xiāo)上新意迭出。地理位置： 廣州市東部經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，是廣州為數(shù)不多的原始生態(tài)保存完好的地區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)越；改造前的 DOCKLAND提出 “ 空中別墅 ” 概念，提升了小高層產(chǎn)品的價(jià)值。名門(mén) — 入戶(hù)大堂（ 3）香港 “名門(mén) ”位于香港傳統(tǒng)豪宅區(qū)渣甸山，單位面積由 15003800平方呎不等，一梯兩戶(hù)較高的隱私度及20230港元 /平方呎的樓價(jià)，均顯示 “名門(mén) ”稱(chēng)得上是一級(jí)豪宅。凱旋門(mén) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介（ 11）香港 實(shí)實(shí) 用用 率：率： 80%216。建筑面積：建筑面積： 約約 100萬(wàn)平方呎萬(wàn)平方呎 （（ 92900平方米）平方米）216。頂層復(fù)式 “ 天際獨(dú)立屋 ” ，面積 5353平方呎（約 500平方米），單價(jià) /平方呎（約 萬(wàn)港元 /平方米），總價(jià)約 。 會(huì)所1*會(huì)所敏感點(diǎn)強(qiáng)化 *香港凱旋門(mén)區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)管理部案例香港 內(nèi)在的原因：消費(fèi)者文化、經(jīng)濟(jì)、生活習(xí)慣等原因216。方案 方案 1 方案 2 方案 3經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否一致 分期推售的適應(yīng)性 首期產(chǎn)品能較好地銜接市場(chǎng) 容易分期開(kāi)發(fā) 展示區(qū)可先行建設(shè) 整體形象定位要求：（賣(mài)相）形象 1： 形象 2： 沿街的標(biāo)志性形象 特殊部分：比如內(nèi)部商業(yè) 住宅區(qū)內(nèi)部的氛圍 其他特殊情況評(píng)價(jià)：管理 規(guī)劃方案評(píng)估的五個(gè)方面評(píng)價(jià)方案的角度：主要從銷(xiāo)售和客戶(hù)角度，從以下幾個(gè)方面考慮建 筑 風(fēng) 格外立面創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)力及盈利能力：古典風(fēng)格 — 法式留莊外立面創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)力及盈利能力：古典風(fēng)格 — 意式外立面創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)力及盈利能力：古典風(fēng)格 Artdeco翠湖天地外立面創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)力及盈利能力：古典風(fēng)格 Artdeco曉園外立面創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)力及盈利能力：古典風(fēng)格 — 新古典1古典法式1古典歐式1 歐式風(fēng)格1西班牙風(fēng)格1英倫風(fēng)格黃金海岸公寓 —— 浪現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格現(xiàn)代中式風(fēng)格外立面創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)力及盈利能力：現(xiàn)代風(fēng)格 — 現(xiàn)代古典福州萬(wàn)科外立面創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)力及盈利能力：現(xiàn)代風(fēng)格 — 現(xiàn)代古典綠城新綠園外立面創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)力及盈利能力：現(xiàn)代風(fēng)格 — 現(xiàn)代簡(jiǎn)約深圳金地香蜜山二、如何提升產(chǎn)品力外立面創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)力及盈利能力：現(xiàn)代風(fēng)格 — 公建化外立面高科技帶來(lái)財(cái)富感，現(xiàn)代，純粹SOHO案例：萬(wàn)科城的建筑風(fēng)格第五園難題：高層和多層風(fēng)格的統(tǒng)一戶(hù) 型應(yīng)對(duì)敏感策略：在不同建筑面積條件下保證主人房、客廳、廚房基本功能區(qū)間的舒適尺度和景觀朝向；通過(guò)內(nèi)庭院、入戶(hù)花園、露臺(tái)等方式進(jìn)行實(shí)在的面積贈(zèng)送，確保贈(zèng)送面積的靈活使用性。問(wèn)題：水景縮小 1/3，價(jià)格會(huì)不會(huì)受影響？不是說(shuō)賦予項(xiàng)目盡可能多的資源，項(xiàng)目?jī)r(jià)格就一定能上升。中心無(wú)水，造水景。在對(duì) 土地認(rèn)知 的基礎(chǔ)上，通過(guò) 多方案 分析比較，確定指標(biāo)產(chǎn)品定位指標(biāo)三大類(lèi)：?各類(lèi)建筑面積指標(biāo)，（主要：住宅、商業(yè)、車(chē)庫(kù)、會(huì)所 ……. ）?產(chǎn)品配比（什么樣的產(chǎn)品）?戶(hù)型配比（多大的產(chǎn)品）方案確定規(guī)劃草案規(guī)劃結(jié)構(gòu)?點(diǎn) or板？圍合 or行列？高 or小高？ ………..?主入口；商業(yè) ……….確定下一步規(guī)劃設(shè)計(jì)深化方向概念設(shè)計(jì)規(guī) 劃 提 升 產(chǎn) 品 力土地價(jià)值最大化的選擇深圳萬(wàn)科城萬(wàn)科城總體規(guī)劃 —— 土地價(jià)值最大化的選擇項(xiàng)目占地 40萬(wàn)平米，容積率，總建筑面積 44萬(wàn)平米。讓更多的房子分享優(yōu)勢(shì)資源；讓更少的房子分擔(dān)不利因素的影響。外側(cè)東向、南向有水。n1層門(mén)廳，休息；從門(mén)廳下到地下，地下有電瓶車(chē)，帶客戶(hù)到自己家樓下長(zhǎng)沙郡原廣場(chǎng)容積率最大化，效益最大化如何從市場(chǎng)角度挖掘地塊價(jià)值別墅 20230元 /㎡，高層 60007000元/平米。規(guī)劃方案評(píng)估的五個(gè)方面經(jīng)濟(jì)指標(biāo)能否滿(mǎn)足；分期銷(xiāo)售的適應(yīng)性；整體形象定位要求；住宅區(qū)內(nèi)部的氛圍；其他特殊情況評(píng)價(jià)：（管理等） —— 小區(qū)多開(kāi)門(mén)、垃圾站、配電房。主流戶(hù)型在最近兩年的變化趨勢(shì)基于消費(fèi)者的戶(hù)型特征216。水景觀維護(hù)、喬木灌木比例；樹(shù)木反應(yīng)季節(jié)、植物動(dòng)感、植物忌諱（松柏、菊花）；白天夜間效果；景觀設(shè)施功能化、藝術(shù)化、防止空中墜物改造改變土地屬性、納入外部資源；自然賣(mài)點(diǎn)，人造賣(mài)點(diǎn)配 套功能設(shè)置層次 ① ：基本配套居民使用需求高，能夠保證收益的科目：乒乓球、臺(tái)球、棋牌
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