【正文】 佛塔村的每月逢 8日的集市為周邊村民提供了小商品交易的場(chǎng)所 ，其貨物價(jià)格低廉，但商品檔次低、產(chǎn)品品種少。除唐人街等個(gè)別酒店檔次較高外，其他的餐飲及娛樂(lè)場(chǎng)所檔次較低，而且整體分布相對(duì)零散，但總體餐飲的經(jīng)營(yíng)狀況良好，當(dāng)?shù)鼐用裼绕涫悄贻p人多選擇南昌市的娛樂(lè)場(chǎng)所。主要發(fā)往撫州（臨川）、南城、宜黃等地，每日運(yùn)輸人流量約為 1200 人。 租賃情況分析 項(xiàng)目周邊區(qū)域商鋪主要以租賃的形式為主，由于商業(yè)氛圍淡薄，商家對(duì)于商業(yè)物業(yè)無(wú)較強(qiáng)的市場(chǎng)承受力，最好的地段如洪都生活區(qū)內(nèi)的月租金約為 100元 / m2，包佛路等人流少的路段店鋪月租金不到 20 元 / m2。消費(fèi)群以收入較穩(wěn)定的洪都航空集團(tuán)、江鈴汽車集團(tuán)、火電廠、汽車城等企業(yè)職工及家屬為主、以周邊各類居民為輔的購(gòu)物中心，片區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)面臨升級(jí)換代。相比以往，呈現(xiàn)出專業(yè)化、商圈化的特點(diǎn)。月（包物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)）； 寫字樓的客戶，江西本地客戶占多數(shù)，外地公司駐南昌機(jī)構(gòu)也占有一定的數(shù)量，主要有商業(yè)、貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)、代理服務(wù)業(yè)、 IT 行業(yè)等； 目前市場(chǎng)上的寫字樓玻璃幕墻占 1/3，瓷磚占 1/2，其他為外墻涂料，鋼結(jié)構(gòu)寫字樓只有華龍國(guó)際商務(wù)大廈，其他 都為鋼混結(jié)構(gòu)。目前鋼結(jié)構(gòu)寫字樓只有華龍國(guó)際商務(wù)大廈，其他都為鋼混結(jié)構(gòu)。智能化程度約高表現(xiàn)為寫字樓物業(yè)管理上越嚴(yán)，檔次越高。設(shè)立中央空調(diào)的寫字樓品質(zhì)高檔，豐源大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、出版大廈、建設(shè)大廈、江信大廈。白金匯 紅谷灘 ㎡ 產(chǎn)權(quán)酒店 合計(jì) 萬(wàn)㎡ 分析： 從目前南昌市場(chǎng)上運(yùn)營(yíng)的寫字樓數(shù)量上看，南昌市寫字樓供應(yīng)總量在 萬(wàn)平方米左右，出租率在 70%左右，可見(jiàn)還有 [（ 170%） ]= 萬(wàn)平方米處于空置狀態(tài)； 城中心仍然是南昌市寫字樓供應(yīng)的熱點(diǎn)，主要集中在八一廣場(chǎng)附近，恒茂國(guó)際中心、財(cái)富廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、江信國(guó)際大廈成為許多企業(yè)首選； 從未來(lái)即將推出的寫字?jǐn)?shù)量上看，今后的供應(yīng)區(qū)域?qū)⒓性诩t谷灘板 塊，供應(yīng)量在 萬(wàn)平方米以上，加上空置的 萬(wàn)平方米 ,總供應(yīng)量達(dá)到 35 萬(wàn)平方米 ,供應(yīng)量非常充足； 由于未來(lái)紅谷灘區(qū)供應(yīng)量大，今后寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)必將非常的激烈，首先推出的樓盤以及幾個(gè)核心地段的寫字樓必將搶占市場(chǎng)的先機(jī)，如聯(lián)發(fā)大廈、泰耐克國(guó)際金融大廈，晚些時(shí)候推出的商住混合寫字型銷售將面臨很大的困難； 今后的寫字樓將朝著智能化、服務(wù)人性化、商圈化、配套完善化的純寫字方向發(fā)展，紅谷灘中心區(qū)域?qū)⒊蔀槟喜幸粋€(gè)新的商務(wù)行政中心。 市場(chǎng)需求特征分析 承租人挑選寫字樓的順序喜歡從乙級(jí)到甲級(jí)，或從其它寫字樓到乙級(jí)寫字樓，而不會(huì)一下子就選擇高檔的寫字樓，承租人的需求有一定的過(guò)度階段，租戶的市場(chǎng)意識(shí)普遍覺(jué)醒，對(duì)商務(wù)空間“細(xì)節(jié)”的考察更為理性。 規(guī)?；笃髽I(yè)、大公司之分支機(jī)構(gòu) 規(guī)?；笃髽I(yè)、大公司資金實(shí)力雖然雄厚，但對(duì)其辦分物業(yè)的產(chǎn)權(quán)化要求反而不是很 高，大部分以租賃為主，約占該類客戶群的 15%左右。房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，而寫字樓最能反映區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。 紅谷灘板塊，寫字樓目前還沒(méi)有企業(yè)入駐。一些寫字樓名頭很響，但配套設(shè)施、樓高、辦公面積等都與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)，外形上體現(xiàn)不出實(shí)力企業(yè)的檔次，內(nèi)部設(shè)計(jì)滿足不了企業(yè)辦公需求。 高智能化發(fā)展成必然趨勢(shì) 高智能化寫字樓將成為南昌甲級(jí)寫字樓的發(fā)展方向。 物業(yè)管理：英國(guó)世邦魏仕物業(yè)顧問(wèn)公司（ 4 元 /月） 項(xiàng)目介紹： 1） 首推數(shù)字化智能寫字樓，地處八一廣場(chǎng)黃金地段； 2）內(nèi)部配套設(shè)施比較完善，周邊配套也比較成熟，有咖啡廳、餐廳、酒店得方便日后企業(yè)員工的生活； 3）品牌開(kāi)發(fā)商，營(yíng)銷推廣力度大，注重品牌形象傳播； 4）地下兩層配備 1000 個(gè)寬敞車位，為企業(yè)解決停車難題； 5）便捷的交通網(wǎng)絡(luò)， 50％以上的公交路線近在咫尺，高速鏈接火車站、長(zhǎng)途汽車站； 6） A、 B棟各配置多達(dá) 6 部的品牌高速電梯，轎廂特采豪華軟裝設(shè)計(jì)，輕松搭乘商務(wù)“捷運(yùn)快車”最大程度地提高了商務(wù)效率，鎖定了國(guó)際企業(yè)榮耀入駐的便捷網(wǎng)絡(luò)； 7）預(yù)計(jì)寫字樓將于年底 交房，部分企業(yè)將陸續(xù)進(jìn)駐。在企業(yè)入駐之前，寫字樓開(kāi)發(fā)商將會(huì)對(duì)該企業(yè)的實(shí)力、信譽(yù)等各方面進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，以保證入駐企業(yè)的水平都?jí)虻蒙先腭v的檔次。整個(gè)紅谷灘區(qū)有 114個(gè)進(jìn)區(qū)項(xiàng)目，開(kāi)工建設(shè)的有 78 個(gè)，房地產(chǎn)在建面積約 437 萬(wàn)平方米，住宅占了 280 萬(wàn)平方米，非住宅類占 157 萬(wàn)平方米。 從目前寫字樓的輻射來(lái)看，大多數(shù)公司的寫字樓基本上都選擇在市中心一帶，市中心一帶的寫字樓輻射的范圍較廣，很多公司都選擇 市中心；而其他區(qū)域的寫字樓基本上只能輻射本區(qū)域，這些寫字樓只能通過(guò)對(duì)自身的完善，低廉的價(jià)格來(lái)吸引寫字樓的消費(fèi)群體。 從銷售、出租情況來(lái)看，板塊市場(chǎng)需求比較分析如下表： 分析： 城中心板塊高檔寫字樓，江信國(guó)際大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、太平洋商務(wù)大廈等寫字樓，入駐機(jī)構(gòu)多 為外企，包括：諾基亞、 ABB、西門子、中美史克、東大阿爾派；國(guó)內(nèi)知名企業(yè)，包括：美的電器、北大方正、 TCL、申銀萬(wàn)國(guó)證券、太平人壽保險(xiǎn)等。這數(shù)以萬(wàn)計(jì)的中小型公司，客觀上每年為南昌的商務(wù)地產(chǎn)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)提供了巨大的需求空間。辦公面積在 100－ 200 平方米范圍內(nèi)的公司大多是本土中等型公司以及外來(lái)公司的一些辦事機(jī)構(gòu)，而辦公面積在 800 平方米以上的大多數(shù)是外來(lái)大型企業(yè)公司。隨著市場(chǎng)行為的規(guī)范，商務(wù)活動(dòng)過(guò)程中對(duì)辦公環(huán)境的要求也越來(lái)越高，早期雜亂的辦公環(huán)境已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)活動(dòng)的需求。 紅谷灘板塊是南昌市發(fā)展的另一個(gè)城中心，該板塊所建是以甲級(jí)高檔寫字樓為主，各種物業(yè)配套高檔化。在商務(wù)中心設(shè)一名保安或物業(yè)咨詢?nèi)藛T。 二、 軟件特征 智能化程度 最基本的智能化設(shè) 施主要表現(xiàn)為消防、報(bào)警、寬帶接入、停車管理。建筑外觀上，具有鮮明的視覺(jué)形象的寫字樓明顯的突出了商務(wù)氛圍，不同于一般由住宅和辦公相結(jié)合的寫字樓的雜亂，辦公氛圍不清晰介定。 第二節(jié) 寫字樓總體市場(chǎng)特征 經(jīng)過(guò)調(diào)研分析，目前南昌地區(qū)寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特征： 寫字樓集中分布在井岡山大道至八一大道沿線，中山路繁華商業(yè)圈，北京西路沿線，今后很大一部分高檔寫字樓將在紅谷灘新區(qū)落戶； 較早期的寫字樓物業(yè)平均出售價(jià)格為 4500— 5800 元 /平方米，近一年的寫字樓物業(yè)平均出售價(jià)格為 6000— 7000 元 /平方米（恒茂國(guó)際中心），早期寫字樓的平均租金為 28— 40 元 /平方米近幾年，伴隨著南昌經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?，南昌市的基礎(chǔ)設(shè)施、投資環(huán)境日益改善，國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)紛紛涌進(jìn)。 片區(qū)周邊將建成可供 3 萬(wàn)人居住的大型住宅區(qū)，為商業(yè)的發(fā)展提供了一 定的人流保障。交通配套方面除公交系統(tǒng)有待完善外，貨運(yùn)、鐵路較發(fā)達(dá)，是該區(qū)域大力發(fā)展專業(yè)大市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)所在。 鐵路貨運(yùn)總站優(yōu)勢(shì)明顯： 距項(xiàng)目地 1 公里處是青云譜貨運(yùn)場(chǎng)，主要服務(wù)于周邊大型工業(yè)廠礦，原是南昌鐵路南站，后改為貨運(yùn)站，是南昌最大、功能最齊全的貨運(yùn)站，日發(fā)貨量 800 噸左右。經(jīng)營(yíng)狀況不錯(cuò)。而幾個(gè)專業(yè)市場(chǎng)由于該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)以及政府的大力扶持，發(fā)展?fàn)顩r良好。 新溪橋 — 包家花園商業(yè)較為繁華，包家花園以南商業(yè)極不發(fā)達(dá) 新溪橋 —— 包家花園商業(yè)街所在的井岡山大道是青云譜區(qū)的主干道，也是本區(qū)內(nèi)人口最密集的地方，店鋪總數(shù)約 300 家，在北京華聯(lián)進(jìn)駐后，該區(qū)域的商業(yè)得到明顯提升，商家的經(jīng)營(yíng)狀況較好。 項(xiàng)目周邊片區(qū)商業(yè)分析 一、區(qū)域商業(yè)環(huán)境概況 區(qū)域內(nèi)最大的兩個(gè)企業(yè)是洪都集團(tuán)和江鈴集團(tuán)，其中江鈴集團(tuán)距本案相對(duì)較遠(yuǎn)；洪都集團(tuán)已形成了相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域，洪都集團(tuán)的職工生活區(qū)在北面，生活區(qū)內(nèi)形成了完善的商業(yè)配套。 “東西挺進(jìn)”即南蓮路以東，以昌南工業(yè)園、昌南大市場(chǎng)、青云譜鎮(zhèn)新行政中心包家花園文化廣場(chǎng)、高新大道建設(shè)為契機(jī)，加 快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對(duì)城區(qū)東面的舊城、舊村進(jìn)行徹底改造。 五、發(fā)展規(guī)劃 加速“工業(yè)強(qiáng)區(qū)”、“三產(chǎn)興區(qū)”進(jìn)程，全面提升綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力 為實(shí)現(xiàn)“三個(gè)翻一番”的目標(biāo)，必須以昌南工業(yè)園為主戰(zhàn)場(chǎng)，加快工業(yè)化進(jìn)程；以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和非公有制經(jīng)濟(jì)為重點(diǎn)，大力培育新的 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，全面提升全區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程進(jìn)一步加快 順應(yīng)城郊經(jīng)濟(jì)，積極發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，鼓勵(lì)能人帶動(dòng)農(nóng)民致富，涌現(xiàn)了贛達(dá)飼料、梅氏禽蛋等一批產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)。寧波華翔、新地實(shí)業(yè)、東勁實(shí)業(yè)、江鍋動(dòng)力、協(xié)中汽配、青云譜醫(yī)療器械、立特麗公司等八家企業(yè)已開(kāi)工建設(shè)。園區(qū)于 2020年 11 月 28 日正式奠基，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)于 2020 年 2 月開(kāi)始全面鋪開(kāi)，現(xiàn)各項(xiàng)工作進(jìn)展順利。公司職工在 38 歲就內(nèi)退，每月工資為在職期的 60%左右，大約 400 元。股份公司有鑄造公司，合資公司包括合資車間（五十鈴），有南齒、江拖、水箱廠等。 商業(yè)相對(duì)落后 區(qū)內(nèi)商業(yè)相對(duì)落后，大部分為小型門市經(jīng)營(yíng)、個(gè)體攤販，缺乏綜合性購(gòu)物場(chǎng)所，購(gòu)物環(huán)境較差，導(dǎo)致居民形成了進(jìn)城購(gòu)物的習(xí)慣。 微觀環(huán)境 房地產(chǎn)狀況 ① 社會(huì)固定資 產(chǎn)投資： 04 年 05 年 06 年上半年 社會(huì)總投資額 350 億元 520 億元 億元 房地產(chǎn)投資額 億元 億元 億元 所占比例 24% 21% % 近年房地產(chǎn)投資在 2020 年達(dá)到一個(gè)高峰，在 2020年有所趨緩，受多種因素的影響，投資商多處于觀望狀態(tài)，致使供應(yīng)量較往年有所減少，在供需方面對(duì)項(xiàng)目的推出有利。南昌市委、市政府、市人大、市政協(xié)幾套班子遷至昌北紅谷灘后，紅谷灘成為南昌市的新中心 ,青云譜區(qū)成為城市副中心，為把南昌的框架做好，南昌市委市 政府正在籌劃環(huán)南昌的高速公路，使大昌北形成一個(gè) 150 平方公里的新城區(qū)。民航可直達(dá)北京、上海、廣州、深圳、香港、福州、廈門、西安、昆明、珠海、?？诘龋玻?jìng)€(gè)城市，全年起降１ .１萬(wàn)架次。青云譜服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園 優(yōu)聯(lián)中央廣場(chǎng)商業(yè)中心項(xiàng)目前期策劃提案 目 錄 第 1 章、南昌市市場(chǎng)環(huán)境分析 第 2 章、青云譜區(qū)商業(yè)調(diào)研與分析 第 3 章、南昌市寫字樓市場(chǎng)概況 第 4 章、南昌市目前寫字樓分布概況 第 5 章、南昌市寫字樓未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 第 6 章、項(xiàng)目的 SWOT 分析 第 7 章、項(xiàng)目選址、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)劃 第 8 章、項(xiàng)目結(jié)論和建議 第 9 章、附件 第一章 市場(chǎng)環(huán)境分析 宏觀環(huán)境 一、城市概況 南昌印象：江西省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，全國(guó) 35 個(gè)特大城市之一。南昌國(guó)土面積為 7402平方公里，其中市區(qū)面積 617平方公里，共轄東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、灣里區(qū)、青山湖區(qū)五區(qū)。最近幾年來(lái) GDP 增長(zhǎng)幅度一直位居中部六省前 列。 但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，為了更好的做好城市的協(xié)調(diào)發(fā)展和功能布局，未來(lái)幾年南昌的發(fā)展中心將是整個(gè)青云譜昌南片區(qū)的建設(shè)，這必將帶動(dòng)整個(gè)南昌的發(fā)展已是大勢(shì)所趨。 商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 眾多大型項(xiàng)目的陸續(xù)投資運(yùn)行，翻升了青云譜的人氣指數(shù)，也使青云譜商業(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)提早上演了。如深圳農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、南昌建材大市場(chǎng)等。梨園小區(qū)總共 2020 多戶， 100 多棟樓，在京山小區(qū)和桃苑小區(qū)都有住宅。 洪都集團(tuán)正式職工 2 萬(wàn)余人，生活區(qū)內(nèi)職工及家屬近十萬(wàn)人。截止2020 年 1 月底，江鈴建業(yè)公司在園區(qū)已投入一億一千多萬(wàn)元。 四、青云譜區(qū)整體發(fā)展?fàn)顩r 國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速 青云譜區(qū)著力發(fā)展符合區(qū)情特色的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)板塊，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，近五年全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值累計(jì)完成 億元，年均遞增 %，其中 2020 年完成 億元，比上年增長(zhǎng) %。以撫河南路為軸線，精心打造商貿(mào)旅游帶，引資開(kāi)發(fā)了新街花園、象湖威尼斯國(guó)際水岸名宅，象湖源等房地產(chǎn)項(xiàng)目。 進(jìn)一步擴(kuò)大創(chuàng)業(yè)自由度，促進(jìn)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 六、青云譜區(qū)發(fā)展前景及展望 根據(jù)南昌市政府發(fā)展計(jì)劃，中心城面積將向周邊擴(kuò)大一倍 ,人口增長(zhǎng) 40%,青云譜區(qū)作為南昌市城鄉(xiāng)結(jié)合部，是連接五個(gè)衛(wèi) 星城中最具發(fā)展?jié)摿Φ纳徧僚c南昌市區(qū)的重要樞紐。其中佛塔村每月逢 8日的集市是周邊黃溪村、萬(wàn)溪村、三店村、佛塔村、前萬(wàn)村、熊坊村等地村民的主要商品集散地，屬于傳統(tǒng)的、原始 的商品交易方式。本案周邊的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)初具規(guī)模，主要面向全省甚至全國(guó)，經(jīng)營(yíng)種類主要有：摩托車配件及整車批發(fā)、建材批發(fā)、鋅鋼管批發(fā)、家具批發(fā)、生豬批發(fā)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)等，經(jīng)營(yíng)狀況良好。 臨街小商店沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃，分布零散，規(guī)模小，檔次低 臨街小商店主要沿井崗山大道分布，消費(fèi)對(duì)象主要為周邊居民，其經(jīng)營(yíng)種類以日用消費(fèi)品和小百貨為主，檔次低，分布比較零散，規(guī)模小，無(wú)法滿足購(gòu)物者一次性購(gòu)物的需求。 小結(jié) ： 項(xiàng)目周邊片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)主要以小型的臨街店鋪和專業(yè)市場(chǎng)為