【正文】 從專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)來看，本片區(qū)具備大力發(fā)展專業(yè)市場(chǎng)的硬件條件，但如何充分發(fā)揮本地的資源優(yōu)勢(shì)，變產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)為商業(yè)優(yōu)勢(shì)，與南昌市眾多的專業(yè)市場(chǎng)形成差異化經(jīng)營(yíng)，同時(shí)全力打造市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使其能抵擋住新的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。消費(fèi)群以收入較穩(wěn)定的洪都航空集團(tuán)、江鈴汽車集團(tuán)、火電廠、汽車城等企業(yè)職工及家屬為主、以周邊各類居民為輔的購(gòu)物中心，片區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)面臨升級(jí)換代。在未來的幾年內(nèi)，該區(qū)域?qū)⑿纬苫?、服裝、建材、摩托車配件、摩托車整車交易、汽車、肉制品、生豬交易、家具等多種專業(yè)市場(chǎng)并存的局面，大力填補(bǔ)專業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，同時(shí)專業(yè)市場(chǎng)也將面臨更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)。 租賃情況分析 項(xiàng)目周邊區(qū)域商鋪主要以租賃的形式為主，由于商業(yè)氛圍淡薄，商家對(duì)于商業(yè)物業(yè)無較強(qiáng)的市場(chǎng)承受力，最好的地段如洪都生活區(qū)內(nèi)的月租金約為 100元 / m2，包佛路等人流少的路段店鋪月租金不到 20 元 / m2。 郵政：各個(gè)街道、村落都有各自的郵政所。主要發(fā)往撫州（臨川）、南城、宜黃等地，每日運(yùn)輸人流量約為 1200 人。 四、片區(qū)配套設(shè)施 生活配套配套設(shè)施如下： 商場(chǎng)、超市 北京華聯(lián)超市、九鼎超市、 陽光超市等 醫(yī)院 青云譜醫(yī)院、三三四醫(yī)院、南昌市第五醫(yī)院 餐飲 唐人街、新創(chuàng)大酒店、三店食府、旺旺大酒店等 休閑娛樂 青云譜影院、新溪橋影院、茶樓、小型舞廳 文化教育配套 所調(diào)查區(qū)域中的學(xué)校一覽表 校名 學(xué)生人數(shù) 校職工人數(shù) 辦學(xué)形式 教工收入（元 /月） 包佛小學(xué) 100150 人 10 左右 村辦小學(xué) 約為 600700 青云譜中學(xué) 900 多人 40 余人 青云譜的初中 約為 1000 左右 贛江大學(xué) 2020 余人 100 余人 民辦大學(xué) 約為 15004000 南昌市技工學(xué)校 500600 人 40 余人 職業(yè)技工學(xué)校 1000 左右 南昌十三中 1300 人 50 余人 高級(jí)中學(xué) 1200 左右 三店小學(xué) 1100 人 70 人 村辦小學(xué) 1000 左右 包佛路小學(xué) 200 人 20 人 村辦小學(xué) 600700 本區(qū)域相對(duì)最為完善的配套就是學(xué)校，但教學(xué)質(zhì)量一般，總共有師生人數(shù)近 7000 人，教育設(shè)施較為齊全，大學(xué)和技校的生源主要來自江西省其它地市，中學(xué)生源主要來自本區(qū)域內(nèi)。除唐人街等個(gè)別酒店檔次較高外，其他的餐飲及娛樂場(chǎng)所檔次較低，而且整體分布相對(duì)零散，但總體餐飲的經(jīng)營(yíng)狀況良好，當(dāng)?shù)鼐用裼绕涫悄贻p人多選擇南昌市的娛樂場(chǎng)所。 專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)發(fā) 展良好 主要以面向全省和當(dāng)?shù)亓闶凵虨橹鳎l(fā)市場(chǎng)初具規(guī)模，經(jīng)營(yíng)種類主要有：摩托車配件及整車批發(fā)、建材批發(fā)、鋅鋼管批發(fā)、家具批發(fā)、生豬批發(fā)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)等。 三、片區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)及特征 部分地區(qū)仍存在較原始的集市型商業(yè)形態(tài) 佛塔村的每月逢 8日的集市為周邊村民提供了小商品交易的場(chǎng)所 ，其貨物價(jià)格低廉，但商品檔次低、產(chǎn)品品種少。目前經(jīng)營(yíng)狀況良好，由于 南昌市禁止摩托車上牌，零售量有所下降，現(xiàn)主要銷向部分縣市。 以工業(yè)、農(nóng)業(yè)為主的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展良好 專業(yè)市場(chǎng)分布：洪都南大道 (洪都摩托車配件市場(chǎng)洪都摩托車交易市場(chǎng) ) 、佛塔村 (南昌市生豬交易 批發(fā)市場(chǎng) ) 、萬溪村 (鋅管一條街 )。生活設(shè)施較完善，為集團(tuán)職工、家屬平常購(gòu)買生活用品較集中的區(qū)域，但洪都集團(tuán)長(zhǎng)期形成了獨(dú)立的商圈，集團(tuán)內(nèi)的生活配套完全能滿足職工及家屬的生活需求。 二、區(qū)域商業(yè)分布及經(jīng)營(yíng)狀況 周邊 1 公里范圍內(nèi)商業(yè)發(fā)展滯后 本項(xiàng)目周邊 1 公里內(nèi)商業(yè)分布主要以臨街小商鋪為主。 加快工業(yè)化進(jìn)程是解決江西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中基本矛盾和現(xiàn)實(shí)困難的唯一方式，因此加快工業(yè)化進(jìn)程、形成工業(yè)主導(dǎo)型的經(jīng)濟(jì)格局，是江西“十五”期間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心內(nèi)容。 “中間突破”，就是以井岡山大道、南蓮路為軸線，加快實(shí)施“退二進(jìn)三”、“退城進(jìn)郊”、“騰籠換鳥”，大力發(fā)展以商貿(mào)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)，構(gòu)筑經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新優(yōu)勢(shì)。 大力優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境。 以培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)為目標(biāo)，大力發(fā)展和繁榮第三產(chǎn)業(yè)，要按照“城內(nèi)大商場(chǎng)、城郊大市場(chǎng)、城外大流通”的布局，全力建好一個(gè)現(xiàn)代區(qū)域商業(yè)中心，精心打造摩托車、汽車配件、水暖器材、啤酒批發(fā)、文化旅游用品等五條專業(yè)特色街，著力建設(shè)好中遠(yuǎn)名城、青云購(gòu)物中心、香港百匯一家大賣場(chǎng)、錦城商貿(mào)廣場(chǎng)、北京華聯(lián)青云譜店等五個(gè)大型購(gòu)物商廈，重點(diǎn)培育深圳農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)中心、南昌肉食品批發(fā)市場(chǎng)、江南建材超市、迎賓國(guó)際家具廣場(chǎng)、昌南大市場(chǎng)、酒店旅游 用品批發(fā)市場(chǎng)等六大專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) ,注重發(fā)展洪都、江鈴等兩大社區(qū)商業(yè)。 個(gè)私民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)一步增長(zhǎng) 按照“放心、放膽、放寬、放開、放活”的方針，相繼制定了一系列鼓勵(lì)和扶持個(gè)私民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施，實(shí)行企業(yè)掛牌、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)掛點(diǎn)和免打擾制度，成立了“咨詢服務(wù)中心”和“舉報(bào)投 訴中心”，實(shí)行“一條龍服務(wù)”、 “一條專線投訴”，全方位為個(gè)私民營(yíng)企業(yè)排憂解難，相關(guān)職能部門制定了服務(wù)承諾，改善了個(gè)私民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁進(jìn)一步增強(qiáng) 堅(jiān)持“三產(chǎn)興區(qū)”戰(zhàn)略，加大區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的力度，特別是近年來以井岡山大道為軸線，精心打造購(gòu)物餐飲娛樂帶，引進(jìn)了北京華聯(lián)青云譜店、香港百匯一家等連鎖大賣場(chǎng)，唐人街海鮮主題餐廳等企業(yè)。五年來國(guó)有及年銷售收入 500萬元以上的非國(guó)有企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值累計(jì)完成 億元，年均遞增 %， 2020 年完成 億元，比上年增長(zhǎng) %。 三店工業(yè)園 園區(qū)內(nèi)企業(yè)一攬表 企業(yè)名稱 廠區(qū)面積（㎡） 職 工人數(shù) 職工工資水平 南昌億盛汽配廠 200300 3040 人 7001000 元 南昌市紅菱實(shí)業(yè)有限公司 300350 2030 人 8001200 元 江西省綠?？萍加邢薰? 800 900 1530 人 8002020 元 青云譜醫(yī)院設(shè)備廠 200300 2030 人 10003000 元 青云譜風(fēng)機(jī)廠 200300 1530 人 6001000 元 江西南翔空壓機(jī)有限公司 200250 1525 人 6001200 元 南昌鹽業(yè)公司第二批發(fā)部 150250 1528 人 8001200 元 三店南苑工業(yè)園占地面積近 10 畝，園區(qū)內(nèi)廠房只租不售，該工業(yè)區(qū)屬于小規(guī)模工業(yè)園區(qū)，區(qū)內(nèi)進(jìn)駐的多為機(jī)械制造業(yè)為主的小型廠礦。達(dá)成土地出讓意向的有二十多家。昌南工業(yè)園成功引進(jìn)江鈴集團(tuán)全資子公司江鈴建業(yè)公司合作開發(fā)工業(yè)園區(qū)， 2020 年底，合同引進(jìn)資金 。 昌南工業(yè)區(qū) 南昌昌南工業(yè)園于 2020 年 10 月經(jīng)市政府批準(zhǔn)成立，總規(guī)劃 340 公頃，一期規(guī)劃面積 220公頃。 洪都集團(tuán) 集團(tuán)概況 洪都集團(tuán)為大型國(guó)營(yíng)企業(yè)，是國(guó)家二級(jí)軍工企業(yè)，整個(gè)洪都集團(tuán)占地面積相當(dāng)于一個(gè)澳門的面積。并承建了江西、廣東、天津、江蘇、浙江、湖北、安徽等?。ㄊ校┮淮笈蟆⒅?、小型電站工程，共安裝火電機(jī)組 71 臺(tái)，裝機(jī)總?cè)萘窟_(dá) 7100MW。 江鈴集團(tuán)的住宅區(qū)共有 8000~9000 人，其中在小蘭鄉(xiāng)段江鈴分廠鑄造公司的職工共 600人左右、飾件廠共 500 人左右、專用車輛廠有 400 人左右、改裝總廠的職工也不少于 600人都在此居住。員工收入、生活福利水平等方面得到巨大提 高。特別是在 政府的大力扶持下，專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展較快、較良好。 二、區(qū)域特點(diǎn) 城鄉(xiāng)結(jié)合 區(qū)內(nèi)有三店、洪都、徐坊、京山、岱山五個(gè)街辦，下轄 101個(gè)居委會(huì)；鄉(xiāng)村有有青云譜鄉(xiāng)（黃溪、萬溪、熊紡等村落）和青云譜農(nóng)場(chǎng)。預(yù)計(jì)接下來的 5 年至十年之內(nèi)，南昌市的商品房?jī)r(jià)格還將呈緩慢上升的趨勢(shì)。到時(shí)將進(jìn)駐的商業(yè)態(tài)基本上要圍繞銀行、風(fēng)險(xiǎn)投資、基金、證券、金融租賃以及保險(xiǎn)等形成關(guān)聯(lián)度很高的“產(chǎn)業(yè)鏈”。 其次，朝向東南的幾大園區(qū)阻止了城區(qū)向東南推進(jìn)的可能，而昌北不存在著這方面的限制?！兑?guī)劃》提出，到 2020年，南昌城市實(shí)際居住人口將達(dá)到 350萬，城市建設(shè)用地從 2020 年的 165平方公里擴(kuò)大到 350 平方公里；集中形成“一江兩岸、一核五區(qū)、沿著贛江、兩頭延伸、多點(diǎn)多組團(tuán)推進(jìn)”（含一個(gè)中心城，五個(gè)外圍城市組團(tuán)）的格局部署。 二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境 經(jīng)濟(jì)概況： 2020 年至 2020年全市ＧＤＰ的年均增長(zhǎng)速度達(dá)到 14． 9％， 2020 年更是保持良好的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭，首次突破 1000 億大關(guān)。 10 31320 等三條國(guó)道交匯于此，浙贛線與京九線在南昌形成鋼鐵 十字架 ，使南昌成為中國(guó)鐵路的重要樞紐。王勃《滕王閣序》概括其地勢(shì)為“襟三江而帶五湖，控蠻荊而引甌越”。關(guān)于在南昌市青云譜區(qū)廣州路口投資興建青云譜服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園（優(yōu)聯(lián)中央廣場(chǎng)商業(yè)中心）的前期策劃提案 —— 致力于以呼叫中心為平臺(tái)的服務(wù)外包、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)、軟件開發(fā)、低碳高科、總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的聚集提供一個(gè)環(huán)境最舒適、配套最完善、交通最便利、服務(wù)最周到的寫字樓宇產(chǎn)業(yè)園和高尚商業(yè)居住中心區(qū) 江西南昌地處江西省中部偏北地區(qū)，贛江 、撫河下游，鄱陽湖濱。 交通網(wǎng)絡(luò)：京九線中段最大的中心城市和綜合型交通樞紐，區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常突出。道路運(yùn)輸面向全國(guó)各地，水路運(yùn)輸通達(dá)長(zhǎng)江沿岸，遠(yuǎn)洋運(yùn)輸通達(dá)日韓等國(guó)及港臺(tái)地區(qū)。 政府的規(guī)劃 中心城區(qū)總體規(guī)劃 ： 遠(yuǎn)期規(guī)劃： 2020 年 11 月 6 日，南昌市規(guī)劃委員會(huì)審議通過了《南 昌市 2020 年－ 2020年城市總體規(guī)劃》。 規(guī)劃分析： 首先，由于贛江的穿市而過，老城區(qū)的擴(kuò)張無疑首當(dāng)其沖，向正北，是贛江兩大分支，是一條絕路，而昌北 紅谷灘其區(qū)位優(yōu)勢(shì)（指大交通）明顯，上北京，下廣東、東到上海、福建和浙江都很方便。大型的商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目也接踵而至，一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、玉河明珠等中高檔寫字樓，這將使青云譜初具 CBD 中心區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的雛形。 ② 南昌市區(qū)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)：商品房的均價(jià)從 2020 年 1560 元，到 2020 年的 3669 元，呈明顯的上升 趨勢(shì)，上升的幅度較為平緩，沒有大的間隔跳躍，有助于行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。 青云譜區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便利， 10 320 國(guó)道縱貫全區(qū)，年吞吐量數(shù)千萬噸的南昌南大型鐵路貨運(yùn)站坐落在區(qū)內(nèi)；該區(qū)是南昌市一個(gè)老工業(yè)城區(qū)，全區(qū)共有商品市場(chǎng) 16 個(gè)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 1103 個(gè)，有 20 多家大中型中央、省、市屬企業(yè)，屬全國(guó) 500 強(qiáng)的企業(yè)有兩家（洪都集團(tuán)、江鈴集團(tuán)）；地區(qū)工業(yè)產(chǎn)品有摩托車、機(jī)床、建材、紡織服裝、電線電纜 、肉類制品等，并且有眾多的專業(yè)市場(chǎng)，南昌市的十大專業(yè)市場(chǎng)有五個(gè)在該區(qū)，南昌建材大市場(chǎng)、南昌肉類制品批發(fā)市場(chǎng)、南昌深圳農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)和南昌水果批發(fā)市場(chǎng)，顯示該區(qū)域正逐漸形成一個(gè)具有較 大規(guī)模的商業(yè)輻射網(wǎng)絡(luò)。 專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展良好 區(qū)域特定的產(chǎn)業(yè)環(huán)境適合專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。綜合經(jīng)濟(jì)效益居全國(guó)同行業(yè)第二位，由 1984 年前的連續(xù) 16 年共虧損 5600 萬元，轉(zhuǎn)變?yōu)?1993 年創(chuàng)利稅 億元，總資產(chǎn)由 1984年前不足二千萬元，發(fā)展到 1993 年 23 億元，十年增長(zhǎng) 100 倍。并且江鈴有自己的房地產(chǎn)開發(fā)公司，“景泰家園”就是江鈴自己開發(fā)的項(xiàng)目，并且也對(duì)外銷售，如江西印鈔廠就有許多職工在此買房。 火電建設(shè)公司 公司概況 江西省火電建設(shè)公司始建于 1958 年，屬國(guó)家一級(jí)資質(zhì)建筑企業(yè)，具有電力工程施工總承包一級(jí)、管道工程專業(yè)承包一級(jí)、機(jī)電設(shè)備安裝工程專業(yè)承包一級(jí)、環(huán)保工程專業(yè)承包一級(jí)資質(zhì)。 公司給予每個(gè)人分房的福利，進(jìn)公司的新職工都能享受到單位的福利房，例如：每平方米1500 元的房子，單位職工只需要每平方米 800 元就可以買到。洪都集團(tuán)內(nèi)文化、商業(yè)設(shè)施較齊全，有占地 36 畝的洪都公園和建筑面積3000 平方米的體育館、藏書 13萬冊(cè)的大型圖書館、電影院和標(biāo)準(zhǔn)足球 場(chǎng)，生活區(qū)內(nèi)的超市、商業(yè)街為職工提供日常生活所需。 昌南工業(yè)園自開園以來，憑借自身獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、獨(dú)有的投資模式和較快的建設(shè)速度，形成了一個(gè)良好的招商態(tài)勢(shì)。園區(qū)簽訂正式合同的土地面積，占可出讓面積 66%。 優(yōu)惠政策 入園企業(yè)可采取購(gòu)買、租賃、吸股等方式取得土地使用權(quán)； 園內(nèi)土地以每畝起價(jià) 12 萬元優(yōu)惠出讓土地使用權(quán) 50 年； 投資規(guī)模大、購(gòu)地面積多或有很大發(fā)展前景的高新科技業(yè)和國(guó)內(nèi)知名企業(yè)有優(yōu)先選地權(quán)；