【正文】 。 健康節(jié)能設(shè)計(jì) 市場(chǎng)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)，主要從減少能源損失和提高設(shè)備效率兩個(gè)方面考慮。營(yíng)造特殊氛圍，促進(jìn)商品銷(xiāo)售。衛(wèi)生間最好設(shè)置在偏僻角落，以 帶動(dòng)客流運(yùn)動(dòng)。尤其是在人車(chē)混雜（注意車(chē)流疏導(dǎo)）。結(jié)合商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)；商品特性等依據(jù)；以中軸線(xiàn)將停車(chē)場(chǎng)劃分若干區(qū)域。車(chē)行標(biāo)志 停車(chē)位設(shè)置 。停車(chē)區(qū)活動(dòng)隔離柱樁 車(chē)輛出入口坡道防滑地 在物流區(qū)，進(jìn)口和出口最好是單行道，不要設(shè)置在一起，分開(kāi)設(shè)立。 安全設(shè)計(jì) 對(duì)所有設(shè)施的安全性預(yù)先評(píng)估，特別是老人、兒童容易發(fā)生危險(xiǎn)的地方要精心設(shè)計(jì)，進(jìn)行安全性評(píng)估。 消防設(shè)計(jì) 設(shè)煙感噴淋、消防指示，消防栓，滅火器（包括培訓(xùn)使用）等，商裝的用料采用防火材料或粉刷防火涂料等，以及餐飲商場(chǎng)須煤氣管道檢測(cè)等。指導(dǎo)消費(fèi)者選購(gòu)商品，商場(chǎng)向消費(fèi)者播放商品展銷(xiāo)、優(yōu)惠出售信息。 系統(tǒng)的使用：主要在戶(hù)外與戶(hù)內(nèi)： 戶(hù)外與戶(hù)內(nèi)都是營(yíng)造氣氛，增加標(biāo)識(shí)，戶(hù)外注重醒目，戶(hù)內(nèi)注重理念提升，如電視屏，導(dǎo)視牌，電扶梯兩側(cè)廣告牌，墻面留白處，地標(biāo)色彩，吊頂彩旗，商鋪門(mén)楣，卷簾門(mén)面標(biāo)識(shí)或區(qū)域色彩劃分。同時(shí)要注意以下問(wèn)題： 根據(jù)營(yíng)業(yè)面積的大小，解決好一次性投資與長(zhǎng)期運(yùn)行的費(fèi)用承受能力。 如采用節(jié)能燈，則縱向燈帶間距為 ，橫向燈帶間距通常為 6米。 與商場(chǎng)結(jié)合：燈飾設(shè)置要根據(jù)商場(chǎng)檔次、風(fēng)格、形象等予以結(jié)合考慮。 專(zhuān)用通道設(shè)置 商場(chǎng)垂直電梯一般設(shè)置專(zhuān)用通道，與扶梯、商鋪分立設(shè)置。 導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)設(shè)計(jì) 標(biāo)識(shí)、指示系統(tǒng)設(shè)計(jì)、促銷(xiāo)空間設(shè)計(jì)、廣告位設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、花車(chē)設(shè)計(jì)。 鋪位內(nèi)部邊緣可由商戶(hù)自行設(shè)計(jì)為商品展示墻及藝術(shù)品展示窗等。 色調(diào)：淺色調(diào) 牙白色、純白色、乳白色。 地下?tīng)I(yíng)業(yè)廳沉悶、陰暗易使人產(chǎn)生壓抑的心理感覺(jué)，用淺色調(diào)裝飾地面、天花板可以給人帶來(lái)賞心悅目的清新感受。保證商場(chǎng)商裝的理念和形式在 35年內(nèi)適應(yīng)經(jīng)營(yíng)需求。 注重觀(guān)賞性：裝飾品設(shè)置要具有可觀(guān)賞性，從造型、色調(diào)等，結(jié)合商場(chǎng)中庭、色調(diào)、風(fēng)格，組合成 統(tǒng)一格調(diào)。 風(fēng)格設(shè)計(jì)：色調(diào)是風(fēng)格的主要表現(xiàn)形式，商場(chǎng)墻、地面作為商場(chǎng)的主要內(nèi)部空間，其色調(diào)的選取，取決于商場(chǎng)風(fēng)格。 商場(chǎng)高度 一般一層營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的凈高度介于 ，而其它樓層的凈高度介于 上。 因此可以在廣場(chǎng)平面規(guī)劃時(shí)置入一些空間的設(shè)置點(diǎn)，以達(dá)到廣場(chǎng)多樣化活動(dòng)的互動(dòng)。外立面的設(shè)計(jì)中對(duì)出入口的展示性尤為重要，尤其在有高差的地方，做好導(dǎo)視牌，項(xiàng)目的門(mén)面須符合集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)特色、體現(xiàn)集團(tuán)的整體風(fēng)格。 寓示集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)是“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，朝氣蓬勃、蒸蒸日上，有著廣闊的發(fā)展空間，并擁有在商海中搏擊、永不言敗的精神。商場(chǎng)要求有一定面積的廣場(chǎng) 對(duì)停車(chē)場(chǎng)的要求 項(xiàng)目周邊人口暢旺，道路與項(xiàng)目銜接性比較順暢，車(chē)輛可以順暢的進(jìn)出停車(chē)場(chǎng) 每個(gè)鋪位二次照明大致的用電量。 一線(xiàn)品牌： 10% 二線(xiàn)品牌： 70% 三線(xiàn)品牌： 20% 結(jié)合目標(biāo)品牌計(jì)劃，在進(jìn)行第一輪落位后，還需儲(chǔ)備后補(bǔ)品牌及應(yīng)急品牌，以防招商過(guò)程中出現(xiàn)品牌輪空現(xiàn)象，第一輪落位品牌與意向性?xún)?chǔ)備品牌的比例基本為1： 2。 動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì) 動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)上除各大主通道需正對(duì)商場(chǎng)各門(mén)外，其它副門(mén)無(wú)須正對(duì)通道，可設(shè)計(jì)成一入門(mén)正對(duì)的是鋪位，通道從鋪位兩側(cè)設(shè)置。通道脈絡(luò)設(shè)計(jì)好壞，不僅影響對(duì)人流的疏散，同時(shí)也影響商鋪布局。 平面布局 平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定通道的形態(tài)，商鋪布局和面積大小，為所有承租戶(hù)提供一個(gè)互利互惠 的機(jī)會(huì)，最大限度為每個(gè)承租戶(hù)帶來(lái)穿行人流，提供最多的購(gòu)物機(jī)會(huì)。 功能娛樂(lè)項(xiàng)目能帶來(lái)旺盛的人氣， 須結(jié)合實(shí)際情況放入下風(fēng)下水（相對(duì)僻靜）區(qū)域，同時(shí)一層布局可以節(jié)省食品區(qū)域面積。 客房 5000㎡ 室內(nèi)公園 6742㎡ 影院 1 家 2020 ㎡ 2020 ㎡ 臺(tái)球 1 家 280 ㎡ 280 ㎡ 保齡球 1 家 420 ㎡ 420 ㎡ 乒乓球 1 家 120 ㎡ 120 ㎡ 旱冰場(chǎng) 1 家 810 ㎡ 810 ㎡ 籃球場(chǎng) 1 家 200 ㎡ 200 ㎡ 羽毛球 1 家 600 ㎡ 600 ㎡ 兒童樂(lè)園 1 家 800 ㎡ 800 ㎡ 電玩城 1 家 800 ㎡ 800 ㎡ 高空纜車(chē) 1 家 72㎡（站臺(tái)） 72 ㎡ 轉(zhuǎn)馬 1 家 80㎡ 80 ㎡ 碰碰車(chē) 1 家 200 ㎡ 200 ㎡ 激戰(zhàn)鯊魚(yú)島 1 家 210 ㎡ 210 ㎡ 釣魚(yú)島 1 家 150 ㎡ 150 ㎡ 方案 2：建筑面積 33333㎡ /層，可出租面積按 60%計(jì)算 為 20200 ㎡ /層 3 層 燈具、家裝（ 5000 ㎡） 功能娛樂(lè)（ 15000 ㎡） ：室內(nèi)公園、餐廳、影院、休閑、健身等 2 層 家居建材（ 20200 ㎡）： 家具、裝璜材料、裝飾材料、陶瓷潔具、五金等 1 層 日用百貨（ 20200 ㎡）： 服裝、鞋帽、紡織、百貨、超市及功能店等 方案 2 說(shuō)明： 適用于沒(méi)有落差地塊，根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，將日用生活類(lèi)商品放入一層，家居建材放入二層及部分三層。 品類(lèi)布局 平面布局中，首先要做的是根據(jù)總體面積及項(xiàng)目實(shí)際情況劃定各商場(chǎng)面積及各品類(lèi)在商場(chǎng)中所占據(jù)的比例。 負(fù)面效應(yīng)是：購(gòu)物中心缺乏領(lǐng)頭羊，沒(méi)有集客與留客的項(xiàng)目，會(huì)同時(shí)減弱潛在商家的進(jìn)場(chǎng)信心和消費(fèi)者的光顧興趣。據(jù)此，我們需在項(xiàng)目初期就與相關(guān)的意向主力店進(jìn)行溝通，事先根據(jù)主力店的需求量身訂做 招租主力店的利弊分析 利益 ：很強(qiáng)的集客能力；具有成熟、良好的品牌形象，對(duì)于提升商業(yè)地產(chǎn)的形象有很大作用；進(jìn)駐之后，我們可以進(jìn)行長(zhǎng)期的持有，也可以進(jìn)行帶租約的銷(xiāo)售，使經(jīng)營(yíng)進(jìn)可攻，退可守；對(duì)一些小的商家和品牌有明顯的帶動(dòng)作用，這點(diǎn)也是稱(chēng)其為主力店的主要原因；很強(qiáng)的廣告效應(yīng)，自身的品牌拉動(dòng)、集客能力，投放質(zhì)量很高的廣告，都對(duì)商業(yè)項(xiàng)目有很強(qiáng)的廣 告效用。 與之相匹配的業(yè)態(tài)組合。 家居建材超市 —— 百安居、東方家園、家德 寶等。 在業(yè)種組合的過(guò)程中，每個(gè)業(yè)種的消費(fèi)者層次不能相差太遠(yuǎn)，但也不能完全重疊，這樣會(huì)造成目標(biāo)客層的分散，從而對(duì)于日后整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)不利。 8500元 /㎡ =20824㎡247。 6500元 /㎡ =27231㎡247。 4500元 /㎡ =39333㎡247。我們來(lái)測(cè)算出售占比是多少可以收回成本。 7000元 /㎡ =26714㎡247。 5000元 /㎡ =37400㎡247。 3000元 /㎡ =62333㎡247。 經(jīng)營(yíng)方式：租賃式經(jīng)營(yíng) 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：銷(xiāo)售部分產(chǎn)權(quán)（為便于整體布局的規(guī)劃及日后管理，全部采用投資形式，也可根據(jù)實(shí)際出售情況，劃出部分鋪位做自營(yíng)）， 10年返租，物業(yè)整體租賃給經(jīng)營(yíng)主力店及次主力店或最小單位經(jīng)營(yíng)戶(hù)。營(yíng)業(yè)面積規(guī)劃按占比 50%65%計(jì)算，其購(gòu)物功能的規(guī)模宜占總體營(yíng)業(yè)面積的 60%80%之間，層數(shù)控制在 3層以下（原則上為一層，也可根據(jù)實(shí)際情況設(shè)地下一層，輕鋼結(jié)構(gòu)）。對(duì)于主力店來(lái)說(shuō)，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、規(guī)劃設(shè)計(jì)等都是由自己來(lái)確定，不同的連鎖主力店有自己不同的功能要求，這些要求與設(shè)計(jì)是由商家決定的，我們須事先與相關(guān)意向店家進(jìn)行溝通，不可盲目的自行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 我們將商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃總結(jié)為 商業(yè)規(guī)劃、建設(shè)規(guī)劃、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理模式規(guī)劃 三大部分： 一、 商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃是通過(guò)前期大量詳細(xì)而周密的市場(chǎng)調(diào)研對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，確定項(xiàng)目綜合定位、業(yè)態(tài)組合及功能設(shè)定、主力店設(shè)置等。這就要求我們?cè)趯?shí)際操作中，須充分考慮商業(yè)地產(chǎn)定位、業(yè)態(tài)組合、設(shè)施規(guī)劃的商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的根本點(diǎn)，貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的每個(gè)過(guò)程 與環(huán)節(jié)。 商家需求 在考 慮商家需求時(shí)，著重看重主力店的需求。 ●以我們省內(nèi)地級(jí)市人口規(guī)模、消費(fèi)水平和購(gòu)買(mǎi)力現(xiàn)狀來(lái)看，我們預(yù)打造一個(gè)單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，建筑面積最好控制在 1012 萬(wàn)㎡左右。符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求，是項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能之一，滿(mǎn)足一站式購(gòu)物的需求。 原始投資 = 購(gòu)地成本 + 建安成本 = 550 元 /㎡ 67000㎡ + 1500元 /㎡ 100000㎡ = 3685 萬(wàn)元 + 15000萬(wàn)元 = 18685 萬(wàn)元 ≈ 如平均 3000元 /㎡： 247。 10萬(wàn)㎡ 100% = 42% 5000 元 /㎡： 247。 10萬(wàn)㎡ 100% = 29% 7000 元 /㎡： 247。 10萬(wàn)㎡ 100% = 22% 擬建一層 假以總建面積為 10萬(wàn)㎡，土地價(jià)格 550元 /㎡，項(xiàng)目占地面積為 14萬(wàn)㎡，建安成本為 1000元 /㎡。 10萬(wàn)㎡ 100% =44 % 4500 元 /㎡： 247。 10萬(wàn)㎡ 100% =30 % 6500 元 /㎡： 247。 10萬(wàn)㎡ 100% =22 % 8500 元 /㎡： 247。 作為商業(yè)規(guī)劃，其業(yè)種的規(guī)劃組合設(shè)計(jì)尤其重要，每個(gè)業(yè)種在整體商業(yè)中所在的比例與所處的位置都要通過(guò)仔細(xì)的、精心的設(shè)計(jì)，以達(dá)到每個(gè)業(yè)種之間能相互補(bǔ)充，相互推動(dòng)而不是相互進(jìn)行激烈的競(jìng)爭(zhēng)。 家居建材主力店 —— 月星、居然之家、紅星美凱龍、藍(lán)景麗家、吉盛偉邦、好百年等。 主力店的招商 吸引主力店的因素 合理的定位與之相呼應(yīng)。另一方面，這些大賣(mài)場(chǎng)也非常看好中國(guó)的市場(chǎng)，這些商家在選址標(biāo)準(zhǔn)上有很多要 求，并且很多標(biāo)準(zhǔn)可能與項(xiàng)目原來(lái)的規(guī)劃有很大的出入，需要修改規(guī)劃設(shè)計(jì)。 個(gè)性店獨(dú)行 正面效應(yīng)是：避免主力店與個(gè)性店將來(lái)發(fā)展可能出現(xiàn)的沖突和對(duì)項(xiàng)目整體形象帶來(lái)的影響，增加租金收入。 在建筑設(shè)計(jì)上須充分注意動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)的科學(xué)性，避免由于區(qū)域死角所帶來(lái)的物業(yè)價(jià)值的損失；其次，結(jié)合項(xiàng)目特征、定位以及項(xiàng)目所處商圈的具體情況，把握差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，合理控制和規(guī)劃各品類(lèi)營(yíng)業(yè)面積的比例。具體規(guī)劃如下： 一層：超市 3000 ㎡建筑裝飾材料： 17000㎡ 品類(lèi) 數(shù)量 單體面積 品類(lèi)面積 家裝 35家 80100 ㎡ 300500 ㎡ 櫥柜 1015家 100150 ㎡ 2020 ㎡ 櫥衛(wèi)家電 6 家 50㎡ 300 ㎡ 家電 10 家 50㎡ 500 ㎡ 20 家 2035 650 ㎡ 散熱器 6 家 50㎡ 300 ㎡ 燈具 1015家 100 ㎡ 1500 ㎡ 吊頂材料 6 家 50㎡ 300 ㎡ 瓷磚 20 家 200 ㎡ 4000 ㎡ 潔具 20 家 200 ㎡ 4000 ㎡ 地板 30 家 60㎡ 1800 ㎡ 壁紙 5 家 50㎡ 250 ㎡ 油漆涂料 10 家 50㎡ 500 ㎡ 鐵藝樓梯 5 家 50㎡ 250 ㎡ 藝術(shù)玻璃 3 家 50㎡ 150 ㎡ 二層：家具 10000㎡ 品類(lèi) 數(shù)量 單體面積 品類(lèi)