【正文】 套 標準層2620 塔樓 130 平米 9000 毛坯房 03年 5 月 天玉銘座 東耳環(huán)光明橋 2 萬余平米 每層20xx平米 塔樓 100— 300 余平米 8009200 毛坯 03 年下半年 摩碼大廈 朝陽北路金葉大廈西 萬平米 標準層 800平米 塔樓 50 平米 8600 毛坯 03 年 12月 市場定位 ： 針對中小型公司度身訂造的市區(qū)新生代辦公間 產(chǎn) 品 ： 以住 宅公建立項的高檔寫字樓，綜合實用價值較高 市場策略 ： 低單價 +低總價 +低首付 +低物業(yè)管理費 短平快的投資型時機性樓盤 典型項目 主賣點 產(chǎn)品 住邦 20xx 備注： 2 期貯備入市 CBD 衛(wèi)城首席商務(wù)中心，準現(xiàn)房 東四環(huán)朝陽路交叉熱點 現(xiàn)代派風(fēng)格的 5A 智能甲級寫字樓 國貿(mào)物業(yè)管理公司 近百萬平米開發(fā)規(guī)模，配套齊全 框架剪力強結(jié)構(gòu)，自由組合 樓高 68 米，區(qū)域地標級建筑 分戶式中央空調(diào)，千兆以太網(wǎng) 70%凈使用率，大堂 9 米高 主力小戶型， 8 成 20 年按揭 主力客群 ：經(jīng)過第一次原始積累，公司得 到迅速發(fā)展，對辦公面積及 20 辦公物業(yè)形象要求均有所提升；從商住公寓向純商務(wù)辦公樓轉(zhuǎn)化的中小型發(fā)展企業(yè)； 部分投資客及居住辦公一體化的中小公司，以第三產(chǎn)業(yè)及服務(wù)業(yè)客群居多，兼顧投資轉(zhuǎn)售及出租。 購房目的 ：自住和投資并重。 —— 本案屬于純 辦公型物業(yè) 。出售的可借鑒性項目諸如杰寶公寓及世紀莊園等周期拉得較長，且此區(qū)域土地供量較少，作為本項目的輔助競爭區(qū)域。 一、市場環(huán)境及區(qū)域價值 5 市場綜合走勢 ◇ 0 05 兩年是北京房地產(chǎn)市場的供應(yīng)高峰期，大盤化整為零，中小樓盤做成精品以對抗供量風(fēng)險；房價穩(wěn)中趨降，性價比全面提升； ◇ 50006000 元 /平米的城市住宅需求成為主流，商住公寓逐漸被新商務(wù)公寓 所取代， 投資型樓盤繼續(xù)面臨現(xiàn)房低租市場， 甲級寫字樓與高檔公寓租金售價普遍下跌； ◇ 13 號線、地鐵 5 號線、開至通州的 1 號線、朝陽北路等城市交通格局的變化直接帶動房地產(chǎn)市場格局大變化，多熱點項目頻出，競爭進入白熱化； ◇ 40 萬平米以上的大盤項目首先進入品牌化提升時代，房產(chǎn)消費的理性化發(fā)展拉低投資開發(fā)利潤；綜合素質(zhì)成為項目競爭關(guān)鍵； ◇ 泛 CBD 進入實質(zhì)性拼殺階段，客戶游移現(xiàn)象明顯；亞運村交通瓶頸短期內(nèi)不會改觀，相對制約亞運板塊房市售價；中關(guān)村甲級寫字樓集體出現(xiàn)泡沫，空置率大幅提高； 6 ◇ 10 余平米至 40 余平 米的超小戶型將被市場無情淘汰， 50 余平米至 130平米的中小戶型持續(xù)熱銷；兩室兩廳兩衛(wèi)的戶型較難被市場接受；寫字樓與公寓、住宅 大戶型空置率普遍增高； ◇ 社區(qū)商業(yè)街與社區(qū)商業(yè)繼續(xù)火爆，成為一些項目帶動樓盤整體銷售的法寶。 ◇ 四環(huán)環(huán)線住宅普遍熱銷，熱點區(qū)域壓價一浪高過一浪；三環(huán)環(huán)線項目逐漸商住赤化，綜合體建筑受到青睞；二環(huán)環(huán)線首先受到拆遷影響，東二環(huán)辦公商務(wù) 鏈率先形成； 20xx 年前，辦公型物業(yè)將變得更為純粹。 10 項目核心區(qū)域價值 ◇ 信息環(huán)境 —— 周邊政治、經(jīng)濟、文化、教育、科技資源豐富， 20 多個國家部委、 100 多個廳局單位，以及一大批國家級科研機構(gòu)，擁有十分豐富的信息資源； ◇ 區(qū)位環(huán)境 —— 市場繁榮發(fā)達，城市現(xiàn)代化程度高，基礎(chǔ)設(shè)施條件好，土地開發(fā)價值更高，可以使入駐商家形象得到巨大提升；周邊在建寫字樓初具規(guī)模，東二環(huán)已形成新一輪的商務(wù)辦公鏈；北京核心市區(qū)的門戶概念；皇 城概念； ◇ 人文環(huán)境 —— 從十五規(guī)劃看出，本案所處區(qū)位毗鄰雍和宮文化旅游區(qū)，是以古都風(fēng)貌為特色的傳統(tǒng)文化旅游區(qū)。 典型項目 ： 可借鑒性物業(yè) ：華冠麗景后期、國展國際、元嘉國際公寓、藍籌名座、巨石公寓、康堡花園、華普花園等 分化競爭物業(yè) ：東方銀座（公寓）、雍和家園二期、華世隆國際公寓二期、當代萬國城三期公寓 13 部分典型物業(yè)概況： 項目 名稱 地理 位置 規(guī)模 萬平米 套數(shù) （套） 容積率 建筑 形式 戶型（平米） 起價 均價 元 /平米 裝修 標準 入住 時間 東方銀座 東直門東南角 16 602 綜合聯(lián)體建筑 56161 起價11000 均價 13800 1000元 /平米 20xx年 8月底 雍和家園 雍和宮北側(cè)護城河畔 544 3 聯(lián)體塔樓 9 11 1115 17 1718 202 267 起價9200 均價 11000 100平米7000元 現(xiàn)房 華世隆國際公寓 北三環(huán)安貞橋 4萬余 64套 塔樓 150250 起價9200 后期均價 11000 毛坯 現(xiàn)房 當代萬國城 東直門香河園路 60 前期800套 4 塔樓 9 1041215723 3復(fù)式，主力 11158 均價9500 精裝 6號房現(xiàn)房 華冠麗景 東直門北小街 前期20 前期400 板式低層 兩居 10 1721 22，三居 145 8200 毛坯 02年12月 入住 陽光都市 新中街內(nèi) 40 4棟，另寫字樓、酒店 塔樓 6989， 96164，146203，躍層138 8500毛坯、 9600精裝 1100元 /平米 02年12月底入住 康堡花園 工體東路 8號 400 塔樓 859 116 21 250 主推 5 7126 9800 全精裝 02年底入住 元嘉國際公寓 東中街 40號 300 板樓 4 50、 1123 229 11500 精裝 03年6月交房 藍籌名座 吉慶里 9號 336 塔連板 455 9210136180 9380 初裝修 02年11月 14 市場定位 ：有較 高投資價值的商住高端產(chǎn)品。 ☆ 東方銀座：國門商務(wù)區(qū) 全球投資標本 ☆ 元嘉國際公寓：首付 16 萬月供 2500，奉送全套精裝修 ☆ 康堡花園：內(nèi)銷外租，日供 元 /平米，日租 ☆ 華世隆國際公寓：安貞橋畔 商務(wù)新貴 主要賣點 ：位 置 +性價比 +投資價值 主要賣點 東方銀座 當代萬國城 雍和家園 1 七維交通樞紐 十大親水住宅之一 43 萬平米皇家園林 2 國門商務(wù)區(qū) 5 萬平米城市森林 親水景觀人文社區(qū) 3 名師關(guān)善明設(shè)計 社區(qū)金融服務(wù) 佛教圣地風(fēng)水論 4 投資回報率 多元文化主題 分戶設(shè)計全玻璃幕墻 5 自有組合小戶型 低密度 1 梯 1 戶 名家名牌精裝修 6 全套精裝修品牌 國門交通樞紐 名師設(shè)計 價 格 ：單價多在 900011000 之間（含精裝），總價 80200 萬元左右 銷 售 ：多個項目的平均月銷售在 1520 套左 右。 營銷推廣 ：以事件新聞營銷為主要推廣策略，在炒作概念上結(jié)合項目實際賣點一炮打響。 后現(xiàn)代城剛剛開盤，計劃每月銷售 140 套以上。西 —— 長安街西三環(huán)天行建國際商務(wù)花園 長安街西四環(huán)五棵松長安西點 西點 68187711 位置：西長安街五棵松西四環(huán)交叉口 戶型： 343400 平米 大堂： 米挑高 層高： 米 凈高： 米 使用率： 75% 配置：中央空調(diào)等 均價： 7500 元 /平米 特點： 針對目標客群創(chuàng)立競爭聯(lián)盟 電話： 68187711 付款方式： 首付款先付 10%，余款交房前付清 銷售情況：目前尚未開盤，但排號者蜂擁而至。 33 （ 3） 寫字樓項目（ 以下所列均為出售型甲級寫字樓 ） 分布地區(qū) ：以租為主的甲級寫字樓主要分布在朝外板塊、安定門片區(qū)及北三環(huán)一線；在售甲級寫字樓兩年來東區(qū)供量較少，且大多為在建項目。 案例 1：東方銀座（ 東直門代表性樓盤，服務(wù)及配套系統(tǒng)可作為參考 ） 34 開 發(fā) 商：北京東黎廣場有限公司（在京開發(fā) 100 萬平米以上面積） 合 作 商 : 廣東發(fā)展銀行 (貸款融資方 ) 施工 單位 : 中建一局五公司 (主要業(yè)績 :國貿(mào)、燕莎、南銀大廈、人民大會堂 ) 設(shè)計公司：香港關(guān)善明博士建筑師事務(wù)所（恒基中心、上海招商局大廈之設(shè)計） 室內(nèi)設(shè)計：香港陳富華室內(nèi)設(shè)計有限公司 物業(yè)公司：自管，物業(yè)費： 8 元 交 通：位于東直門橋東南角，地下二層與對面 63 萬平米亞洲最大交通樞紐相連，連通首都機場磁懸浮列車始發(fā)站， 7 分鐘到達機場；公交、地鐵、磁懸浮、輕軌、出租、水上交通構(gòu)成其七維交通網(wǎng)絡(luò) 占 地： 31747 平米，綠化率 % 建筑面積： 155230 平米，寫字樓 40797 平米 外 立 面：由高質(zhì) 反光玻璃幕墻及高級鋁板組成，配以鮮明的金屬飾條及面磚，充分體現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格，增加黃色及黑線條 建 筑：建筑高度 98 米，寫字樓 23 層，地下 4 層， 5A 級寫字樓 容 積 率： 5 寫 字 樓：層高 米，走廊凈空 米，大堂層高 米 戶 型： 18 12 282 等 層 高： 米 使 用 率： % 35 均 價： 18000 元 /平米 物業(yè)管理：收費 8 元 /月 /平米 車 位： 600 個 商 場：近 4 萬平米國際 SHOPPING MALL，不含公攤建筑面積為27600 平米，餐廳、 酒吧、超級市場、洗衣店、糕餅房、美容美發(fā)店、銀行、郵局、旅游及票務(wù)中心、診所及其他，與商場、地鐵連通后的安全是通過門磁、門開啟方向、監(jiān)控系統(tǒng)及物業(yè)管理等形式實現(xiàn)的 配 套：地上 4 層 4708 平米空中會所，包括泳池、網(wǎng)球場、桑拿、慢跑路徑、全天候商務(wù)中心， 600 個車位，車庫面積 31346平米 服 務(wù)：全天候商務(wù)中心 /留言 /物件暫存 /24 小時客房送餐 /房間打掃 /水電氣等費用一卡通劃賬 /訂報 /問訊及定做 /月結(jié)帳單、購物送貨 /墻壁油漆、地板處理 /家具維修及翻新 /洗車等 電 梯：寫字樓客梯 6 部， 1 部消 防梯，商場 2 部貨梯， 1 部汽車梯、 2 部客梯，地上為精品店，大型零售店，地下餐飲 工期進度：統(tǒng)一 20xx 年 8 月底交房， 02 年 10 月中旬封頂 空調(diào)系統(tǒng)：四管制集中空調(diào)系統(tǒng)，可滿足冬季及夏季不同區(qū)域之不同 冷暖要求 供熱系統(tǒng)：城市熱力系統(tǒng)，風(fēng)機盤管四管制系統(tǒng)充分考慮到過渡季節(jié) 各房間人員對冷熱的不同要求 36 通風(fēng)系統(tǒng)：每間均送新風(fēng)，辦公樓內(nèi)的茶水間、衛(wèi)生間、垃圾房等均 設(shè)有集中排風(fēng) 防 排 煙 辦公樓內(nèi)走道、樓梯間、前室及合用前室等均按消防要求 系 統(tǒng)：設(shè)置相應(yīng)的機械排煙或機械正壓送風(fēng)系統(tǒng) 強電系統(tǒng)：二路 10KV 電源同時供電，總電量為 17900KVA，并設(shè)有后 備柴油發(fā)電機 1500KVA，設(shè)有防雷系統(tǒng)及電涌保護系統(tǒng) 電梯系統(tǒng)：進口高速電梯， 3VF 調(diào)速系統(tǒng)，人工智能群控電梯管理 綜合布線 系 統(tǒng)：超 5 類水平電纜， 100 兆用戶網(wǎng)絡(luò)帶寬 閉路電視 電梯大堂、出入口大塘、主要通道、地下車庫及首層周界 監(jiān)控系統(tǒng)：等位置安裝攝像機 有線電視 北京市光纜有線電視節(jié)目、衛(wèi)視中文臺、衛(wèi)視音樂臺、衛(wèi) 衛(wèi)視系統(tǒng)：視體育臺、鳳凰衛(wèi)視電影臺、美國有線電視新聞、家庭影院亞洲頻道、香港無線 8 頻道等海外電視節(jié)目 樓宇自控 系 統(tǒng)：為大廈內(nèi)各種機電系統(tǒng)進行有效合理控制 停車管理 系 統(tǒng)：采用非接觸讀卡方式，出庫車輛進行識別 電子巡更 無線操作系統(tǒng)，人員配備與保安報警系統(tǒng)相聯(lián)接的手提 系 統(tǒng)：巡更對講機進行巡更 智能一卡 門禁管理、停車場管理等系統(tǒng)，用戶持經(jīng)物業(yè)管理部門 通 系 統(tǒng)：授權(quán)的有效卡，既可享用一卡通的無人自助管理 37 給水系統(tǒng)：分區(qū)變頻供水方式，由市政提供熱源， 24 小時供應(yīng)熱水