【正文】 會成長、人口的都市化與流動人口。誠如前文所指出，第一代之室內(nèi)型購物街的特色， 比較像簡單的有頂蓋的街道，其中最主要的元素，就是店面的垂直墻面，同時在這條有頂蓋的購物街里，以樓板、天花板、以及店面之間與店面周邊的某些共同的小構(gòu)件 (通常指的是相同式樣的招牌，或是指出租店面間共用之隔戶墻，其露在立面上的墻厚部分，以同樣的設(shè)計手法處理 )，代表著街道上公共的建筑式樣。設(shè)計的兩難點在于，如何使三種模距在同一規(guī) 中國最大的管理資源中心 第 16 頁 共 75 頁 格的墻面板之間，相互搭配出一致性，在使購物街呈現(xiàn)出一種整體協(xié)調(diào)造型的前提之下，同時又容許購物街后面的出租區(qū)域，可以自由分割其店面大小。 *水溝 — 考慮清理的難易度， 23 個月清理。 *灌木 — 修剪、補植、疏植。 ： 花木補植、病蟲害防治及其他零星事宜。 問題一：道路擁堵。 改善對策：除了依相關(guān)法規(guī)規(guī)定計算所需的停車 位數(shù)外，應(yīng)同時依先前運輸規(guī)劃研究所得的小汽車及機車的來往數(shù)來計算所需的停車位數(shù)，因為依照相關(guān)法規(guī)規(guī)定的停車位數(shù)，通常較以來往吸引模式計算所得的停車位數(shù)少，因此，法定停車位數(shù)應(yīng)為停車位數(shù)的下限值。服務(wù)區(qū)域及廢棄物集中場可利 用植物、樹木所形成的圍欄與購物區(qū)域加以隔離，道路及地面的停車場同樣也可通過植栽等作為軟化景觀的工具。 顯眼的兒童游戲區(qū)也是很重要的，因為它不僅在父母親購物時提供兒童一個可被照顧的場所，同時也成為一個地標(biāo)，這個地標(biāo)也可塑造出購物中心的特色。購物者在范圍廣闊、尤其是多核心或多端點的 Mall 內(nèi)選逛時， 中國最大的管理資源中心 第 22 頁 共 75 頁 常會喪失方向感，因而有別于商店等營業(yè)空間如中庭、入口大廳、挑空等場所經(jīng)常具有 空間指向性。這種停留性的特質(zhì)有別于入口大廳及停車場的通過性特質(zhì)，它會使購物者在該處停留休息，并有時間及心情瀏覽周圍的環(huán)境。其他影響鋪面選擇的因素包括： 花費及效益：牽涉到保養(yǎng)維護、耐久性、是否易碎、瑕疵等。它們因受水沖擊因而是圓形無尖角的，較碎石具有安全性。一般而言，鋪面的表面是平滑的，部分則有表面的紋路。 一、 結(jié)構(gòu) （一）建筑的通用性 任一建筑的結(jié)構(gòu)均應(yīng)能在該棟建筑物的生命期中滿足安全的需求，同時亦應(yīng)能有部分的彈性以適應(yīng)未來可能改變用途時所需。典型的矩形格狀的柱列其跨距為 5 到 10 公尺。 4．鋼骨結(jié)構(gòu)通常用于跨距超過 15 公尺以上的建筑物。雖然 如此，最經(jīng)濟的柱距應(yīng)被求出，因為中間層再分配的柱載重總是被高估?？缇嘣酱螅亓康臏p輕便越重要，鋼結(jié)構(gòu)便越需取代鋼筋混凝土及木架構(gòu)。購物中心應(yīng)該不要太長以至于令人打消由一端走至另一端之念頭，在大型購物中心內(nèi)，建議使用沿街商店及其它方式使賣場更緊湊。雖然需維持購物中心內(nèi)合宜的溫度，但并不代表全年需維持一定的溫度，相反的，這反而可能是不利的因素，例如在冬季時購物者必須脫下大衣，反而不利購物。在此 應(yīng)利用照明及裝修、家具等塑造空間張力，使其成為購物中心的意象焦 中國最大的管理資源中心 第 30 頁 共 75 頁 點。它可運載大多數(shù)物品，小至嬰兒車大至輪椅皆可運載。 （六）亭式攤位（ Kiosk）及自動販賣機 獨立的亭式攤位可作為香煙販?zhǔn)蹟偂⒖Х鹊?、報攤、花店及美發(fā)店等，同時也適合販?zhǔn)奂o念品、藝術(shù)品、手工藝品等。在購物中心內(nèi)背景音樂也應(yīng)該當(dāng)成一種家具來設(shè)計，因為它足以影響購物者的心情與購買欲望，背景音樂應(yīng)統(tǒng)一由控制中心做全自動播放。 中國最大的管理資源中心 第 33 頁 共 75 頁 2．地下室層 （ 1）服務(wù)區(qū)的最小凈高，即到樓板下方或梁底為 公尺。 4．樓梯 混凝土樓梯在開發(fā)期配置商店單元時便需一并被設(shè)計。開發(fā)者應(yīng)在每一間商店單元儲藏區(qū)裝設(shè)光源及盥洗室的水龍頭，承租戶則應(yīng)與開發(fā)者的建筑師及水電顧問討論后于其承租的商店單元內(nèi)裝設(shè)電器用品。 （ 2）商店的裝修。 （一）影響面 環(huán)境中的每件元素對于環(huán)境本身、建筑物以及在其間活動的人們都是具有影響力的，且其影響都顯著可見。因而，它也提供了一種最便宜、多樣多彩且通常是具有說明性的立面。 2．人行道上方的高度不會破壞立面，多半是 公尺左右。 10．街道設(shè)施如共車站牌等位置。 四、商店店面及可見的內(nèi)部 圍封式的購物中心比起傳統(tǒng)的商店有一突破性的特點，即是它將商店的店面及展示的櫥窗放在購物中心的內(nèi)部，而將天氣的限制排除在外。服務(wù)區(qū)的立面以磚砌及混凝土皆可，不必使用精美的面材或裝修，因為它們很容易因貨物的搬運造成瑕疵。 8．預(yù)算。雨棚最小高度多半取決于： 1．雨棚的寬度，以達到適當(dāng)?shù)谋Ｗo。另一方面立面能配合地景規(guī)劃，提供一舒適愉悅的都市空間。臺灣地區(qū)在實際開發(fā)時對歐、美的做法可采取參考的態(tài)度，是否依循仍要取決于開發(fā) 者與承租戶的協(xié)商結(jié)果。承租戶部分也應(yīng)對法令限制有所了解，避免不當(dāng)?shù)氖褂?，尤其是變更使用等，以免造成自身及開發(fā)者的損失。 （ 4）在每一間廁所內(nèi)皆有一組馬桶及洗手臺。 （ 3）商店單元的墻面及天花應(yīng)不抹上石膏，且樓板不可用粉光混凝土，便利承租戶進行內(nèi)部裝 修。 （十）購物中心內(nèi)單元商店的典型外觀裝修標(biāo)準(zhǔn) 店面裝修的材料使用通常因個別的商店設(shè)計而有所差異，但仍有一些一般性的原則： 1．一般商店 應(yīng)采用適宜的高品質(zhì)裝修材料裝飾商店的墻壁。 開放式的噴泉在圍封式的購物中心內(nèi)較難看到，但水是 一種很有吸引力的裝飾，因而像 SOGO 百貨中庭及福華飯店中庭流水的做法是頗為適當(dāng)?shù)?。自動門也經(jīng)常被使用，但當(dāng)出入的顧客很多時容易產(chǎn)生問題。顧客使用時也比較不會緊張。中庭廣場多位于各個主要商店形成的動線交匯點，亦即人行活動最頻繁處。將 Mall 加上頂蓋主要便是籍此控制室內(nèi)的環(huán)境。另外根據(jù)購物者的人數(shù)，空間應(yīng)勿過窄以至感覺太過擁塞。 4．預(yù)力梁。當(dāng)然如果最低樓層位于可支持整棟建筑物的土壤上或可打樁的巖層上，且建筑物外圍的排水系統(tǒng)可以降低周圍土壤的水壓力，土壤的開挖為自然邊坡的方式，則其花費是最少的。 3．預(yù)鑄鋼筋混凝土系統(tǒng)運用于購物中心的情況并不廣泛，主要是因為它們?nèi)灰揽苛海@使得它們在不規(guī)則平面及特殊要求時并不適用。 （二）商店單元（ Shop Units） 有兩種形式的結(jié)構(gòu)經(jīng)常被使用。 購物中心的建筑本體規(guī)劃 在建筑物興建之前，開發(fā)者應(yīng)能針對未來承租戶設(shè)計一套發(fā)展計劃。理想的設(shè)計是在特殊機能的地區(qū)以有別于其他鋪面的特殊材料予以顯示，如樓梯、坡道、焦點及展示場等。 （二）卵石鋪面 卵石鋪面可直接鋪設(shè)于土壤或碎石層上，適用于鋪設(shè)人行步道，尤其是樹木旁。水景、燈光、植栽、巨型畫幅等都是可以應(yīng)用的素材。其中尤以中庭為最佳場所。同時也以空間設(shè)計及地景設(shè)施配置的方式，塑造出清楚的購物路線指示，使購物者進入購物中心后能清楚地了解自身所在及欲往的方向，去除可能迷路的恐懼感。因此，配置適當(dāng)?shù)淖皇潜仨毜模箲敉庑菹^(qū) 中國最大的管理資源中心 第 21 頁 共 75 頁 不致顯得過大，尤其是在購物中心的中庭及兒童游戲場附近。 購物中心景觀規(guī)劃與設(shè)計 就購物中心而言，無論是室外或室內(nèi)，景觀設(shè)施都能有令人驚喜的影響。 問題二：停車問題。 TDM 指的是對于一個已充分發(fā) 展的地區(qū)，增加供給已不能改善交通問題時，必須籍由需求管理的手段來解決交通問題。 ：植穴及花壇每天需除草一次。 *灌溉系統(tǒng) — 噴頭更換、控制線路維修、水量控制調(diào)整、水管的檢視。 ： （ 1）土木設(shè)施維修 考慮維護管理的難易度，定期修繕及養(yǎng)護。 隨著這樣的設(shè)計發(fā)展，購物街的設(shè)計開始考量三個不同系統(tǒng) (或稱之為模距秩序 )的整合，這三種購物街中最常見的系統(tǒng)，分別都有其獨特的特質(zhì)與偏好的向度。 通過商圈內(nèi)客層分析及投資估價，可以作出兩個以上具體經(jīng)營方向的比較，篩選出最適當(dāng)?shù)慕?jīng)營計劃，而這些事實均非理論分析可以成就，必須通過購物中心的經(jīng)營計劃，及投資估價的實際評估結(jié)果歸納出來具體的結(jié)論。 B、有多少人可能成為購物中心的顧客。市場組合的特色并非由市場專家設(shè)計出來，加上計劃并不是完整而無缺點，對這一點，商圈應(yīng)予接受，經(jīng)大多數(shù)商店經(jīng)營者同意才能執(zhí)行；反對者也必須全力合作，力量才有整合的可能。競爭相對產(chǎn)生風(fēng)險，需要經(jīng)營者充分呈現(xiàn)個人經(jīng)營能力及適應(yīng)各種狀況的財力，否則，在競爭的狀態(tài)下可能會減弱環(huán)境應(yīng)變能力，形成風(fēng)險提升，因此可藉商圈調(diào)查取得的資料預(yù)先進行比較，作為決策的依據(jù)。 購物中心的開發(fā)經(jīng)營者于初期招商階段，常對具知名度的廠商賦予較優(yōu)惠條件，以便吸引參與經(jīng)營。亦可采用自營的控制方式，防止空置賣場。由于購物中心具有全方位服務(wù)、多功能的特性，使進場的顧客能享受美倫美奐的硬件設(shè)計與親切的服務(wù)，他們停留的時間較長，創(chuàng)造許多商機，整合顧客需求一次滿足，賣場產(chǎn)生 了滿足消費者需求的整合效果。 D、促進與再次、多次進入賣場的顧客建立客層關(guān)系。由于購物中心的開發(fā)者經(jīng)營購物中心，賣場的經(jīng)營績效與業(yè)者的收益息息相關(guān)。這項整合性需求將使一般商店經(jīng)營者束手無策。 1．競爭形勢 兵家常言知己知彼百戰(zhàn)百勝，購物中心在先前階段了解競爭形勢即是知彼的要件。 經(jīng)營計劃與競爭環(huán)境調(diào)查 謀定而后動為投資任何事業(yè)成功的要件。 還有一種特性就是共生性，即指商店依賴于為其他原因而來的 中國最大的管理資源中心 第 4 頁 共 75 頁 顧客，如商業(yè)中心區(qū)的小型商店設(shè)于大型商店附近，主要經(jīng)營小商品，以品種齊全而取得優(yōu)勢。在商業(yè)的追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應(yīng)使交通費用達到最小。前者可以作為商業(yè)規(guī)模的主要參考指標(biāo)，后者則除影響規(guī)模之外，還決定了商業(yè)的特色和內(nèi)容。 城市商業(yè)中心的形成和發(fā)展是城市、社會、經(jīng)濟和科技等領(lǐng)域綜合作用的產(chǎn)物，按其相互作用的規(guī)模和范圍的層次來分，可分為宏觀的社會經(jīng)濟影響，中觀的空間區(qū)位條件和微觀的空間模式三個不同的層次。 “ 天時 ” 是指商家對投資時機的把握以及在經(jīng)營過程中的時令性的把握； “ 人和 ” 是商品在管理上的技巧，包括服務(wù)態(tài)度、促銷手段、廣告宣傳等方面。 客流規(guī)劃是選擇店址的最重要的因素 中國最大的管理資源中心 第 2 頁 共 75 頁 商業(yè)中心是消費中心，從經(jīng)濟效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個城市消費市場的要求，