【正文】 。 準備工作主要內(nèi)容 ：營銷現(xiàn)場包裝； 銷售物料準備； 宣傳推廣方案的確定； 資料準備。 方法：配合媒體宣傳，制造懸念，制造人氣。 原則： 力求凸現(xiàn) —— （ 1） 主題 理念 。 （ 3）與市有名氣的醫(yī)院聯(lián)合開展活動，成立社區(qū)服務中心。 （ 2）視客戶人氣指數(shù)，適當調(diào)升價位。 二、 廣告訴求： 宣傳推廣主題要充分體現(xiàn)本項目的主打賣點 最適合居住品牌社區(qū) 一個 融合江南園林韻味與都市人文的生態(tài)社區(qū) 歐亞花園的 五“心”級文化 以產(chǎn)品優(yōu)勢和文化個性打動廣大置業(yè)者，展現(xiàn)幸福生活的內(nèi)涵，幸福來自于滿足感，居住這里的幸福，來自于項目所提供的舒適居住空間和精神享受。 （ 2） 五“心”級文化 階段分主題： 第一階段： “ 生活文化 篇 休閑式江南園林生活 ” 第二階段： “ 環(huán)境 文化 篇 都市里的生態(tài)與人文社區(qū)” 第三階段： “ 服務 文化 篇 智能人性化高尚家園” 第四階段： “ 建筑 文化 篇 歐式經(jīng)典與江南 風格的融合” 第五階段： “ 品牌 文化 篇 尊貴身份來自于品牌” 五、 階段 安排 （ 一 ） 第一階段： 2020 年元月初 2020 年 2 月底 階段分 主題： “ 項目的 生活文化 篇 休閑式江南園林生活 ” 中國最大管理資源中心 表 6— 1 項目第一階段 廣告主題設定、投放時間及費用 預算 方案 （二） 第二階段 2020 年 3 月初 2020 年 4 月底 階段分 主題： “ 項目的環(huán)境 文化 篇 都市里的生態(tài)與人文社區(qū) ” 序號 廣告主題 主題表現(xiàn) 投放時間 投放 媒體 投放數(shù)量 費用 估算 1 最適合居住品牌社區(qū) 一個 融合江南園林韻味與都市人文的生態(tài)社區(qū) 主題字大些，配以小字副標題； 晚報 1 版 元 2 特色文化系列廣告之一 生活文化 篇 開心 突出 休閑式江南園林生活 的韻味、 未來高尚生活方式等居住文化的內(nèi)涵。 待定 晚報 1/4 版 元 5 房展會促銷活動 突出賣點和買點 待定 6 合計 萬元 序號 廣告主題 主題表現(xiàn) 投放時間 投放 媒體 投放數(shù)量 費用 估算 1 特色文化系列廣告之三 服務文化篇 1 突出 物業(yè)管理的服務理念、服務標準 “愛心健康月”活動 ，突出對社會的關(guān)愛 待定 晚報 1 版 元 2 特色文化系列廣告之三 服務文化篇 2 突出社區(qū) 智能化 、 安全防衛(wèi)設施 的功能 待定 晚報 1 版 元 3 突出項目的品 位、風格、霸氣。 第七章 本案調(diào)整 后的營銷推廣策劃建議（略） 方案確定后再出臺。 聯(lián)通、移動公司 元 電視廣告 內(nèi)容待定 頻道待定 待定 未計 合計 萬元 中國最大管理資源中心 表 6— 2 項目第二階段 廣告主題設定、投放時間及費用 預算 方案 （三）第三 階段 2020 年 5 月初 2020 年 6 月底 階段分 主題： “ 項目的服務 文化 篇 智能人性化高尚家園” 表 6— 3 項目第三階段 廣告主題設定、投放時間及費用 預算 方案 （四）第四 階段 2020 年 7 月初 2020 年 8 月底 階段分 主題： “ 項目建筑 文化 篇 歐式經(jīng)典與江南風格的融合” 表 6— 4 項目第四階段 廣告主題設定、投放時間及費用 預算 方案 序號 廣告主題 主題表現(xiàn) 投放時間 投放 媒體 投放數(shù)量 費用 估算 1 特色文化系列廣告之二 環(huán)境文化篇 1 突出 休閑式江南園林 的生 態(tài)環(huán)境、 景觀等，挖掘其品質(zhì)、內(nèi)涵。 事實上，這類人的種種消費行為背后，隱藏著許多文化層面的因素，而它的很多表現(xiàn)也極富文化色彩； 廣告應該 將購房 與精神愉悅 聯(lián)系在一起。 （ 3）潛在價值大。 （ 3）強強聯(lián)合出精品。 （ 2）購房者當天可去醫(yī)院檢查身體。 屆時推出活動執(zhí)行方案。 時間： 待定 活動注意事項： （ 1） 做好樣板房前期開放準備工作； （ 2） 開通看房直通車、公布時間、地點等； （ 3）建議推出品位、風格不同的樣板房 ； 費用估算： 元 屆時推出活動執(zhí)行方案。 附活動執(zhí)行方案。 （ 3）對于集群購買的客戶，優(yōu)惠大些。 注意事項： 老客戶送全 套。 總之， 營銷氛圍 的 形成 ，要使高檔樓盤的形象得以展現(xiàn)，使消費者一進場，就能產(chǎn)生一種幻想，即使人想象 未來的美好生活 的 空間畫面 ， 從而激發(fā)其購買欲望。 通過現(xiàn)代化設施的安排，導入一種更加人性化、更加超前的生活理念，從而反映發(fā)展商的經(jīng)營眼光和水準，也是極其必要的。 如 售樓資料準備 ， 必須備齊相應的資料，如售樓書、認購協(xié)議書、付款方式、價目表等，全面介紹樓盤的情況和購樓者必須知道的相關(guān)注意事項。由泡沫 玻璃保溫鑿毛面混凝土、彩色水泥瓦及立體社區(qū)標題字結(jié)合而成。 小區(qū)的通達型時刻讓您保持著于是商業(yè)行政中心的無阻暢通。 生活在 歐亞 花園，會讓你這個令人能激動的城市安靜下來，在清 中國最大管理資源中心 晨、在黃昏、在花園式的家園里您都能悠閑地享受著愜意的小區(qū)生活，也許人與自然的和諧統(tǒng)一才是都市人最大的夢想，就讓我們把夢想進行到底 — 居住在公園，生活在自然，把開心的元素釋放到生的每一個角落。 （ 1） 一流的生活品質(zhì) ： 社區(qū)規(guī) 模 、 園林 、生活 配套 、 戶型 、 交通 、 會所 、 教育 、智能化、建筑風格、游泳池、網(wǎng)球場等闡述、挖掘樓盤的內(nèi)涵品質(zhì)。 （ 2）以 項目 的核心產(chǎn)品和附加產(chǎn)品為載體，即以工程質(zhì)量、環(huán)境綠化、智能化、園林式、建筑風格、社區(qū)布局等工程實效為支撐點，宣傳 項目 的“心”文化，樹立樓盤“準現(xiàn)房”的口碑效應，確立產(chǎn)品優(yōu)勢。其目的是避其鋒芒、側(cè)翼突圍。 加上其位置 好，是主要的競爭對手。 各種營銷手段有割裂之感，難以形成整體效果。 （ 2）外環(huán)公路已經(jīng)可以通車，可借用政府力量。每小時左右、文化路為 300 輛 （ 3）引入整合營銷推廣形式，將所有傳達給消費者的信息，包括廣告、 SP 促銷、事件營銷、包裝等形式，以 有利于樓盤品牌的形式呈現(xiàn)，并對每條信息使之整體化，相互呼應。 項目 與同類競爭者樓盤的包裝相比，有一定的距離。 中國最大管理資源中心 （ 3）利用多種機會和場合辟謠，樹立樓盤和開發(fā)商的良好形象。現(xiàn)分述如下： ★ 【診斷項目之一】： 問題： 前期工程進度緩慢，施工現(xiàn)場管理混亂 狀況： 工程進度方面，隨著樓盤的一天天成長， 目前已經(jīng)不是問題。從規(guī)模上來說，位居商丘住宅項目第 九 ，同期開發(fā)量相當?shù)挠?17個樓盤 ， 此外還有一些小樓盤 。 向往格調(diào)、品位的生活形態(tài)，從居所中享受精神的自由，居住理想早已成為他們體現(xiàn)自己追求和價值的重要部分； 他們渴望擁有一個人們互相尊重又互不打擾的社區(qū)生活； 他們期望的鄰里關(guān)系是自由與尊重同在； 他們關(guān)注子女的成長，所以他們會關(guān)注周邊的教育配套； 他們對私密性的要求比較高。針對這些因素，我們要尊重市場，順應消費者的需求，在做好本案硬件配套設施的同時，建議 運用整合營銷手段， 整合廣告媒體，強化樓盤的廣告宣傳力度，形成較強的廣告合力，加快銷售進度，提高銷售效果，同時 也可以 提高本案的知名度與美譽度。 該 市整體未來規(guī)劃軍用飛機培訓基地、 5000 畝大型社區(qū)、 3000 畝的工業(yè)園，提升了本案的潛在價值。 開發(fā)商缺乏本地市場知名度和品牌形象。 價格優(yōu)勢 本項目的樓盤 價格與市內(nèi)同質(zhì)樓盤相比較低。 社區(qū)配套設施一流 社區(qū)內(nèi)有幼兒園、社區(qū)服務中心、生活超市、會所等，還有游泳池、網(wǎng)球場等 2800平方米的公共配套設施。 樓盤 整體 品質(zhì)提升， 特色樓盤 漸 受關(guān)注 ，但 價格一路飄升 由于市場競爭激烈，開發(fā)商已經(jīng)重視樓盤產(chǎn)品的競爭力，因而樓盤 整體 品質(zhì)提升，特色樓盤 漸 受關(guān)注 ，但 價格一路飄升。 30%以施工砌墻 3— 5 層，主體工程基本于 12 月底完工。未 來幾年的房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)如下趨勢： 市場競爭激烈 住宅項目（多層、小高層、高層）紛紛上馬，目前 該市 住宅市場已處于“成長期的中后期”，即將于 3 年 后 進入整個住宅市場的“收割期”，房地產(chǎn)市場已基本處于飽和狀態(tài)。 20202020 年為過渡階段。緊鄰 本 市 最高學府 —— 河海大學 （新、老）校區(qū)。 第一 篇 歐亞 花園 項目的背景 中國最大管理資源中心 第一章 歐亞 花園項目 基本情況 歐亞 花園項目位于平原路與文化路交匯處， 處于 文化路、平原路、株洲路、生活路的合圍之中。如福建、浙江、江西、北京、廣州、深圳、上海等投資商、服務商紛紛逐鹿平 原，使得該市的房地產(chǎn)供應量瞬間膨脹，在很短的時間內(nèi)完成了買賣市場的定位過程。 中國最大管理資源中心 圖 13 各類物業(yè)項目銷售及空置示意圖 三、房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢 改革開放以來，市政府解放思想，開拓進取，制定了良好寬松的投資政策、營造了良好的投資環(huán)境，使得國內(nèi)許多知名品牌的地產(chǎn)商紛紛逐鹿平原，致使該市房地產(chǎn)市場發(fā)展很快。售樓部裝修完，會所驗收；內(nèi)外抹灰在建，大門綠化，小高層地勘完成 2002 2020 歐 亞 港灣 25 一期工程 25%已封頂， 30%已接近封頂。因此，開發(fā)商都非常重視營銷策劃，市場出現(xiàn)了多種營銷方式。 配套設施齊全、生活方便 項目附近有五家銀行（中、農(nóng)、工、建、信用社）；三大超市（恒大、傻子、 親源 ）；大學 附屬等幾所醫(yī)院；兩大高檔酒店（麗晶、霞光），清水灣高檔洗浴中心，網(wǎng)吧隨處可見。 國內(nèi) 智能化物業(yè)管理 貼心式人性化管理、 13 層安放層層把關(guān)。 本項目前期在營銷策略上，在當?shù)鼐用窈鸵颜J購該項目的業(yè)主中產(chǎn)生不良口碑，為本項目前期銷售增加了難度。 本區(qū)域內(nèi)不存在同等品質(zhì)的樓盤與之競爭，為本案贏得了大的市場空間。 五、綜合分析 從市場調(diào)研情 況來分析，對項目的優(yōu)、劣勢進行比較，機會和風險并存，但風險大于機會。 四、目標客戶共同的心理特征 要求完善的配套設施； 注重居住品質(zhì)，但價格承受力不高 關(guān)注社區(qū)的環(huán)境品質(zhì)和鄰里和睦 中國最大管理資源中心 重視現(xiàn)代居家感受、理想的生活方式 在消費的 理性上，更多隱形的感性要求 關(guān)注交通，關(guān)注區(qū)位 購買房產(chǎn)除了滿足居住需求外，要求更高層次的居住感受 在決定購買