【正文】 NP 創(chuàng)意 /客戶證言撰寫 客戶專訊《深度 4》 暫定 設(shè)計 /印刷 /寄贈 海上城客戶聯(lián)誼活動細(xì)則 /內(nèi)容安排 /活動組織 /活動告知 /新聞報道 客戶聯(lián)絡(luò) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 要點提示 ： 客戶鎖定 本階段公開房源、價格，銷售現(xiàn)場開展預(yù)售工作，客戶憑 VIP 貴賓卡進(jìn)行選房（按卡號），房源認(rèn)購后補(bǔ)足定金，完成前期積累客戶的鎖定工作；相關(guān)宣傳及活動 均圍繞預(yù)定工作開展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 預(yù)約活動 ： 市區(qū)接待中心開放 緊鑼密鼓開展人民路接待中心的裝潢工作，力爭在 10 月 1 日前銷售隊伍能進(jìn)場開展培訓(xùn)和試接待工作，同時抓緊銷售道具的制作工作，計劃在 10 月下旬正式對外接待，開放前在人民路沿線做好引導(dǎo)和宣傳工作。 整體價格水平確定 /價格策略 /底價表 售樓處接待培訓(xùn) 產(chǎn)品概念熟悉 實況市場調(diào)查與優(yōu)劣比較提列分析 客戶接待 /咨詢 /登記行銷名單收集 特定客戶名單取得 /團(tuán)體購房單位拜訪 VIP 貴 賓卡銷售行動計劃制定 /執(zhí)行 看房帶看動線說詞培訓(xùn) DM 直效行銷客戶拜訪與反應(yīng)調(diào)查 1 客戶接待 /咨詢 /登記 /客戶資料匯總分析 1 常態(tài)性業(yè)務(wù)檢討與修正 1 元旦賀卡客戶郵寄 公關(guān)活動 ： 房產(chǎn)展示交易會： 展示樓盤形象，積累客源 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 效果圖數(shù)量確定以及發(fā)包 模型公司聯(lián)系 /確定 /發(fā)包制作 /完成 市內(nèi)戶外看板定點確定（位置、尺寸）與設(shè)計制作 基地現(xiàn)場圍墻及廣告牌方案設(shè)計、制作 售樓部擇址 /平立面配置計劃 /現(xiàn)場內(nèi)外布置（ LOGO 墻 /辦公設(shè)施 /室內(nèi)吊旗 /門楣 /戶外導(dǎo)旗 … ） 售樓部展板設(shè)計制作（公司介紹 /產(chǎn)品介紹 /生活機(jī)能圖 /配套 /景觀 /戶型 … ） 商業(yè)部分功能定位 銷售隊伍名片設(shè)計 /胸卡設(shè)計 安慶“家園欄目”冠 名宣傳系列 /內(nèi)容策劃創(chuàng)意 專版軟文開設(shè) /各期內(nèi)容策劃（主要媒體每周兩次 /均）媒體選擇：安慶日報下午版 /新安晚報 1 NP 形象廣告設(shè)計及投放 1 VIP 卡設(shè)計 /制作聯(lián)系 /發(fā)放細(xì)則 1房型單頁 /海報 /樓書設(shè)計 /完成 1引導(dǎo)旗幟設(shè)計 1銷控表設(shè)計 1看盤前優(yōu)惠方案建議 1十月份房展會（暫定）展臺設(shè)計 /制作 /包裝 /現(xiàn)場宣傳道具準(zhǔn)備 1配合長跑大賽相關(guān)各項宣傳道具設(shè)計 /宣傳文章撰寫 /廣告配合 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 車體移動宣傳 ? 公交車車體廣告 ? 出租車車尾廣告（配合活動） 內(nèi) 容 ： 10 月份 “十里新外灘、一個海上城” 先啟動板塊炒作，組織 2 大討論：安慶離高尚生活還有多遠(yuǎn)？ /安慶的高尚生活在哪里萌芽？ 同步實施“海派風(fēng)情圖片展”（比照上海和安慶，導(dǎo)入安慶打造新外灘的概念，由此自然帶出深安花園項目） 開工活動：盛大奠基，組織慶典儀 式和活動 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3） C 標(biāo)段： 點式高層及剩余部分位置較好的小高層； 商鋪部分在本階段推出。 一期部分是本案中地段較好的部分，根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃方案，一期總建筑面積約 100120 平方米，包括住宅部分約 88220 平方米和商業(yè)約 11900 平方米，共有住宅約 716 戶。板塊的推廣占據(jù)前期營銷推廣比重的二分之一強(qiáng)。 首先營造一個高尚的地段、一種因海派而驕傲的生活概念！ 在此基礎(chǔ)上引入產(chǎn)品，使產(chǎn)品一面市就已經(jīng)站到一定的高度。在一期的營銷推廣中，對消費者的引導(dǎo)，勾勒前景和升值潛力的描述十分重要。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2）、隨著城市“北進(jìn)東擴(kuò)”的發(fā)展，未來商業(yè)中心將東移，預(yù)計 510 年后，位于新城區(qū)的商業(yè)中心將逐步取代現(xiàn)有的中心商業(yè)圈而成為城市的第一商圈，老城區(qū)商業(yè)中心將成為城市商業(yè)副中心，而本案商業(yè)作為城市副中心中最具規(guī)模的商業(yè)體量，將成為城市副中心全新商業(yè)旗艦 —— 新城市商業(yè)中心。 ? 現(xiàn)有市場競爭以及潛在項目、地塊的競爭將對項目的運作和銷售構(gòu)成競爭威脅。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 學(xué)校建筑面積： 6100 ㎡； 商業(yè)建筑面積： 32870 ㎡ 總居住戶數(shù)： 2236 戶 本案容積率： 。 2) 在客戶層面上，目前的安慶市多 數(shù)的樓盤的主要客群都為私營業(yè)主、企事業(yè)單位職工等，客群總量相對較為狹小，對于本案來說，總體量超大，如何在眾多樓盤中脫穎而出，吸引這些安慶市的主力消費群，以及如何開發(fā)更多的客戶群體來消化本案將是較大的難點。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。那水岸 百蕊 對前兩期的觀景將產(chǎn)生較大影響 主力客源 企事業(yè)單位中高層管理人員、私營企業(yè)主 企事業(yè)單位中高層管理人員、私營企業(yè)主 企事業(yè)單位人員、私營企業(yè) 主 產(chǎn)品賣點 內(nèi)部景觀較為突出 周邊配套齊全，生活舒適 臨湖觀景 環(huán)境好，區(qū)域升值潛力較大 地理環(huán)境優(yōu)越，處市中心高井頭。 6) 主要競爭個案分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2) 從價格上看， 目前安慶市多層銷售的均價主要分布在 2000— 2300 元 /平方米，小高層、高層的均價格一般定位都為 2300— 2600 元 /平方米，而后期推出的高層項目普遍檔次有所提升，價格定位預(yù)計將較目前有所提升。 一、市場分析篇 安慶市整體市場分析 安慶市從 2020 年來，房地產(chǎn)市場快速升溫，市場主力價格由原來的 1000 元 /平方米以下到 2020 年已突破了 1800 元 /平方米的均價大關(guān)，雖然目前市場上的價格浮動相對較小，但是市場上的主力價格已分布在 20002500 元 /平方米，呈現(xiàn)價格定位較高的態(tài)勢；進(jìn)入 2020 年，安慶市各個板塊都出現(xiàn)了代表性的樓盤，從產(chǎn)品檔次、規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)規(guī)模、營銷手段上都上升至較高水平，整體市場呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢；目前市場供應(yīng)主要分布在迎江區(qū)、大觀區(qū)板塊中心區(qū)域和開發(fā)區(qū)板塊大湖風(fēng)景區(qū)，如萬豪怡景、英德利華園、秀水華庭、香樟里 一、市場分析篇 整體市場分析 市場現(xiàn)狀對本案構(gòu)成的影響 二、項目分析篇 整體地塊分析 項目一期部分分析 1）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析 2） SWOT 分析 3）項目地塊分析 三、營銷篇 整體營銷思路 一期部分營銷思路 營銷階段劃分及流程作業(yè) 安慶深安花園項目營銷推廣執(zhí)行方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其次再根據(jù)各個銷售節(jié)點制定詳細(xì)的銷售計劃，以保證整個銷售過程在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膱?zhí)行控制過程中完成，當(dāng)然最后還需要開發(fā)公司以及我們的策劃團(tuán)隊來輔助完成其中的各個環(huán)節(jié)。 經(jīng)過了近兩年的銷售，目前市場上的多層的存量相對較小，多數(shù)多層項目處于尾盤銷售階段，后期市場上推出的主要為小高層、高層住宅； 安慶市目前的樓盤中比較有特色的戶型、產(chǎn)品相對較少，后期推出的部分項目特色（如躍層等）產(chǎn)品放量也不大。綠洲城等項目上這些項目中多數(shù)是以小高層、高層作為其主導(dǎo)產(chǎn)品，推出時間也將較為接近，競爭將比較激烈。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 熱銷戶型 140 平方米 存量戶型 170— 200 平方米 開工日期 開工，預(yù)計將在 開盤 開工 交房日期 2020 年 9 月交付 全部入住 銷售狀況 總 132 戶，目前銷售 VIP 卡 34 張 小高層目前銷售率約 60% 目前處于銷售準(zhǔn)備期， 抗性分析 地段相對來說優(yōu)勢不大，戶型設(shè)計有較多缺陷 面積較大，總價過高，內(nèi)部樓間距較小，剩余房源多為位置相對較差的 周邊環(huán)境差，配套設(shè)施缺乏 主力客源 企業(yè)、投資戶 企事業(yè)單位中高層管理人員、私營企業(yè)主 企事業(yè)單位人員、私營企業(yè)主 產(chǎn)品賣點 安慶市首座商務(wù)公寓、 安慶第一高度 臨湖觀景 環(huán)境 好，區(qū)域升值潛力較大 單價定位低 項目總量較大，內(nèi)部配套設(shè)施齊全 項目內(nèi)部景觀營造較好 樓盤名稱 香樟里 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 注：公交車在全市范圍內(nèi)行駛，車眉（深安花園 —— XXX）每天被瀏覽無數(shù)次，在市場告之的同時彰顯項目實力，同時在安慶市民心目中奠定本案不僅是一個普通的地產(chǎn)項目，更作為一個城市重要功能組成角色的地位。在今后 1~2 年內(nèi)，配套將得到極大的改善。 一期部分營銷思路 A、策劃原則 為了使深安大盤底韻深厚，有一股磅礴之氣貫穿始終，對于深安項目的定位系統(tǒng)和營銷企劃策略，我們堅持高起點、高品位、高立意的“三高”原則。我們對板塊的定位是“安慶全新高尚生活圈”。 板塊、品牌、產(chǎn)品是本案三支點， 它們互為借勢，是本案的立足之本！ C、分期建議 本案從目前的開發(fā)情況來看，整體上分為三期開發(fā)，其中目前正在拆遷的地塊人民路、棋盤山路交匯處地塊為項目一期，西側(cè)地塊為二期，棋盤山路以西為三期。 2） B 標(biāo)段： 主推小高層、高層及剩余多層部分，總體量約 3 平方米左右； 主要包括沿人民路部分及后排小高層。 A、第一