【正文】 16第三章 項目的建設(shè)背景及必要性分析 19 19 20第四章 土地利用現(xiàn)狀及規(guī)劃條件分析 23 23 23 26 27第五章 土地收儲整理開發(fā)及出讓計劃 28第六章 項目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容 31 31 34 40第七章 環(huán)境影響分析 47 環(huán)境保護(hù)總體目標(biāo) 47 環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 47 48第八章 項目實施進(jìn)度 50 50 50（橫線圖） 50第九章 項目管理與工程招標(biāo) 53 53 53 53 54 55 55第十章 投資估算與資金籌措 57 57 土地收儲成本費用分析 57 58 59 60 61第十一章 經(jīng)濟(jì)效益分析 62 編制依據(jù)及說明 62 收入預(yù)測及效益分析 62 64 65第十二章 風(fēng)險分析 66 66 66第十三章 結(jié)論與建議 67 67 67第一章 總論項目名稱：XX縣城郊農(nóng)村土地整治（土地收儲整理開發(fā)）項目項目承辦單位：XX縣城市發(fā)展投資有限公司項目負(fù)責(zé)人：建設(shè)地點：XX縣XX、XXXX產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)性質(zhì)：土地收儲整理開發(fā)　XX縣城市發(fā)展投資有限公司為直屬縣政府的國有獨資公司，由縣政府財政局國資辦履行出資人職責(zé)，具有獨立的法人資格和完善的法人治理機(jī)構(gòu)。城投公司投資開發(fā)建設(shè)的市政設(shè)施、城市公用設(shè)施、道路交通的投資權(quán)、經(jīng)營權(quán)、維護(hù)權(quán)、冠名權(quán)、廣告攤位及其它特許經(jīng)營權(quán)進(jìn)行出讓和轉(zhuǎn)讓的收入。由5人組成,設(shè)董事長1人(由縣領(lǐng)導(dǎo)兼任),副董事長1人(縣政府委派,兼任城投公司總經(jīng)理),董事3人（縣財政局、國土局、建設(shè)局主要負(fù)責(zé)人），為公司的決策機(jī)構(gòu)。同時，城投公司計劃組建擔(dān)保公司、房地產(chǎn)公司、工程代建公司等三個子公司。在縣政府的支持下，按照企業(yè)化和市場化的運作模式經(jīng)營、走“政府扶持、自我積累、滾動發(fā)展”的路子，逐步建立起規(guī)范、高效、充滿活力的公司運作機(jī)制，促進(jìn)我縣城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展。對收儲的土地應(yīng)建立臺賬，建立土地投放計劃，促進(jìn)土地保值升值，出地出讓收益應(yīng)先入城投公司再轉(zhuǎn)入縣財政。城投公司因政策性、公益性投融資業(yè)務(wù)而承擔(dān)的費用，縣財政在年度預(yù)算時要作出補償安排。規(guī)范資產(chǎn)處置，縣國資辦要對城投公司及下設(shè)子公司處置資產(chǎn)的授權(quán)額度在章程中明確，處置時按規(guī)定程序辦理，重大資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時須由縣政府決定。操作模式：①縣政府與城投公司簽訂《土地一級開發(fā)協(xié)議書》，明確雙方權(quán)利和義務(wù)；②城投公司投入資金對宗地進(jìn)行開發(fā)整理，待開發(fā)范圍內(nèi)征地、拆遷、平整以及完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，交由縣政府依法出讓；③土地出讓后，所有土地出讓金實行先進(jìn)城投公司賬再轉(zhuǎn)縣財政。 （四）、政府投資代建項目，提取工程代建費。（二)履行相關(guān)程序。XXXX產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃控制區(qū)位于XX縣城南邊，縣工業(yè)園的南面，距縣城約7公里，與縣工業(yè)園一江之隔?！吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》；《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》；《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB13790）；江西省財政廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《財政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)新增建設(shè)用地土地有償使用費征收使用管理的通知》的通知； 贛州市國有土地儲備整治財務(wù)管理暫行辦法；XX縣人民政府印發(fā)《征地補償費管理辦法》的通知；《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市規(guī)劃編制辦法實施細(xì)則》、《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》等技術(shù)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及部門規(guī)章；《XX縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》（2006～2010年）；《XX縣土地利用總體規(guī)劃》；1《XX縣十一五城市建設(shè)規(guī)劃》（2006～2010年）；1《XX縣總體規(guī)劃綱要》（浙江大學(xué)城規(guī)院2003年）；1征地、拆遷、估價等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；1國家及地方的有關(guān)法律、法規(guī)、條例和其他規(guī)定；15 、規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀條件的基礎(chǔ)資料及有關(guān)技術(shù)資料；1關(guān)于編制可行性研究可行性研究報告的委托書；1項目建設(shè)單位提供的其它基礎(chǔ)資料。17′15″之間，東與石城、廣昌縣交界，南與瑞金市、于都縣為鄰，西與興國、永豐縣相連，北與樂安、宜黃、南豐縣接壤。根據(jù)《XX縣城市總體規(guī)劃修編（20052020）》中提出，縣城城市規(guī)劃范圍為：南至高坑，北至七里，規(guī)劃面積近期（2010年）20平方公里，遠(yuǎn)期（2030年）40平方公里。XX縣屬中亞熱帶季風(fēng)溫潤地區(qū)。春季3月中、下旬入春，蒙古冷高壓強(qiáng)度逐漸減弱，而太平洋副熱帶高壓逐漸靠近縣境，氣溫漸升，雨日漸多，有“春雨連綿”、“春無三日晴”之說。這種熱雷雨，多發(fā)生在午后或傍晚，且地方性明顯，有“夏雨隔堵墻，淋女不淋娘”之說。極端最高氣溫南北相差較小，而極端最低氣溫相差較大。自1939年以來，有1941941951951961968六年為特大水年。1至3月降水量次于7至9月降水量。最早的初霜日期是11月5日，高晚的是次年1月3日。人口調(diào)查的各項指標(biāo)見表：人口指標(biāo)表年份年末總?cè)丝冢ㄈf人）人口密度（人/K㎡）人口自然增長率‰200017220012002176`20032004200529從表中數(shù)據(jù)可以算出，2000年2005年，XX縣人口平均增長速度為：人口增長率=人口平均發(fā)展速度1= ‰城區(qū)常住人口預(yù)測根據(jù)《XX縣城市總體規(guī)劃（20052020年）》提出，近期2010年城市人口預(yù)計17萬人。山地面積廣，林木品種多，分布寬，蓄積量大。礦產(chǎn)資源地下礦產(chǎn)資源主要品種有：稀土、瓷土、鈷砂、鎢砂、水晶石、石英石、石灰石、云母、銅礦、鈾礦及少量的金砂等22種。土地整治是盤存量土地、強(qiáng)化集約用地、適時補充耕地和提升土地產(chǎn)能的重要手段。XX片區(qū)開發(fā)建設(shè)條件日趨成熟，急需編制片區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，以指導(dǎo)片區(qū)的規(guī)劃管理與開發(fā)建設(shè)。XX片區(qū)開發(fā)建設(shè)條件日趨成熟，急需編制片區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，以指導(dǎo)片區(qū)的規(guī)劃管理與開發(fā)建設(shè)。項目的建設(shè)是貫徹“十分珍惜，合理利用土地和提高土地利用率”基本國策的需要。第四章 土地利用現(xiàn)狀及規(guī)劃條件分析XXXX縣城市總體規(guī)劃中確定的城市總體結(jié)構(gòu)為：三心六區(qū)、山川會聚，綠水青山環(huán)抱，六大片區(qū)有機(jī)疏散的城市結(jié)構(gòu)。高速連接線公路以東，以及九塘村、赤坎村、布頭村、竹笮村、赤砂塘村等坡度小于10%，自然環(huán)境條件較好，一般不需要或只需稍加工程措施即可用于建設(shè)，屬于一類用地。(2)環(huán)境優(yōu)勢片區(qū)內(nèi)XX流淌，池塘遍布，景觀豐富，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，山水條件得天獨厚。經(jīng)依法批準(zhǔn)專用、征用后的土地和其他進(jìn)行收儲整理開發(fā)的國有土地。項目的實施范圍包括XX縣XX區(qū)域、XXXX產(chǎn)業(yè)基地。建設(shè)內(nèi)容為基地基礎(chǔ)設(shè)施及配套建設(shè)，包含項目征地、拆遷、土地整理開發(fā)以及設(shè)在道路等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)?！冻鞘械缆吩O(shè)計規(guī)范》（CJJ 3790）《公路路面基層施工及驗收規(guī)范》(JTJ0342000)《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》(JGJ502001)《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（G B 5022095）《室外排水設(shè)計規(guī)范》（GBJ1487）。緩和曲線采用回旋曲線，緩和曲線最小長度45m。（4）最小凹曲線半徑：700m。排水技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)規(guī)定采用雨水、污水分流體制設(shè)計。參照城市規(guī)劃控制標(biāo)高，以及開發(fā)區(qū)地形、地質(zhì)、水文、氣候和排水等條件，綜合考慮道路縱斷面設(shè)計。本著因地制宜、就地取材、便于施工、節(jié)約資金的原則，選擇路面結(jié)構(gòu)。①水泥混凝土路面接縫是一薄弱環(huán)節(jié)，一方面增加了施工難度，另一方面施工養(yǎng)護(hù)不當(dāng)，易導(dǎo)致唧泥，錯臺和斷裂，同時接縫容易引起跳車，行駛條件不如瀝青路面；②水泥混凝土路面鋪筑完后，不能立即開放交通，需1428天的養(yǎng)生期，路面破損后修補不如瀝青混凝土路面方便；③行車不如瀝青路面舒適，噪音大，路面對車輛磨損也大。對個別不良地質(zhì)地段，可根據(jù)土質(zhì)情況分別采用換填或摻入石灰等措施進(jìn)行處理，換填可采用砂礫或翻建道路挖除的混合石，并用重載碾壓。處理方法，采用30cm山皮石進(jìn)行處理。給水日變化系數(shù)Kd=。規(guī)劃中給水配水管原則上布置成環(huán)，可根據(jù)開發(fā)時序分期建設(shè)。因此，宜選在水深岸陡，泥砂量少的凹岸。在XX產(chǎn)業(yè)基地外規(guī)劃一座污水處理廠，二級生化處理，分二期建設(shè)，179。（2）污水管道布置根據(jù)《XX縣城市總體規(guī)劃》，XX規(guī)劃區(qū)污水均引至位于規(guī)劃區(qū)濱河景觀帶的污水泵站統(tǒng)一收集，污水經(jīng)處理，達(dá)標(biāo)后排入水體。雨水管布置一般采用正交式，雨水管徑從300mm～1200mm不等。高壓走廊110KV電壓等級線路控制寬度15～30m。/日。（1）XX區(qū)域根據(jù)《XX縣城市總體規(guī)劃》，本規(guī)劃區(qū)由電信分局負(fù)責(zé)。第七章 環(huán)境影響分析 環(huán)境保護(hù)總體目標(biāo)（2）水環(huán)境：區(qū)域地表水環(huán)境質(zhì)量執(zhí)行《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》III類標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)域地下水環(huán)境質(zhì)量執(zhí)行《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》III類標(biāo)準(zhǔn)。做好建筑工地灰堆、料堆的防塵封護(hù)管理，對易引起揚塵的土場實行河（雨）水噴淋，防止風(fēng)沙和揚塵污染。拌和站建立時還應(yīng)采取有效的消煙除塵措施，減少有害氣體的排放量，并在取得施工所在地環(huán)保部門的測定允許后方可予以生產(chǎn)。XX區(qū)域一期開發(fā)用地面積為2000畝，涉及拆遷建筑面積30000㎡，XXXX產(chǎn)業(yè)基地區(qū)域一期規(guī)劃用地面積3000畝。該公司負(fù)責(zé)招標(biāo)、施工組織、監(jiān)理、等建設(shè)全過程的管理。誠實信用原則招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人應(yīng)以誠實、守信的態(tài)度行使權(quán)利，履行義務(wù)，以維持招標(biāo)投標(biāo)雙方的利益平衡，以及自身利益與社會利益的平衡。②公開招標(biāo)通過媒介發(fā)布公告，凡具有市政公用工程三級施工資質(zhì)，具有良好的社會信譽和足夠的類似工程施工經(jīng)驗的施工單位，均可參與本項目的資格預(yù)審。土地開發(fā)成本是指對收購、征用、收回的土地進(jìn)行開發(fā)平整過程中發(fā)生的各項成本費用。（2）征用集體土地成本包括：可行性研究費用；規(guī)劃設(shè)計費；土地補償費；勞動力安置補償費；地上建筑物、附著物補償費和青苗補償費；新增建設(shè)用地土地有償使用費；耕地開墾費；新菜田開發(fā)建設(shè)基金；耕地占用稅；征地管理費；勘查測量費；防洪基金；土地變更登記費；其它費用及間接費用。資格審查按照有關(guān)規(guī)定對施工合同段潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審；對公開招標(biāo)的監(jiān)理潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格后審。公平原則要求給予所有投標(biāo)人平等的機(jī)會，使其享有同等的權(quán)利，并履行同等的義務(wù)，不歧視任何一方。規(guī)劃、編制、評估可行性研究報告等前期準(zhǔn)備工作：2010年11月～2010年12月；勘察設(shè)計：2011年1月～2011年2月；項目招標(biāo)，并做好征地拆遷等施工前的準(zhǔn)備工作：2011年3月除～3月底；工程施工：2011年4月～2014年4月末；項目全部建成并投入使用：2014年5月以后。在下階段設(shè)計和施工過程中，將提出更加具體可行的防護(hù)措施。路面施工中，面層、基層均采用拌和站集中拌和，在拌和中會產(chǎn)生有害氣體和粉塵，對周圍大氣環(huán)境產(chǎn)生污染。在設(shè)計、施工中應(yīng)采取必要的對策和措施，使環(huán)境污染降低到最低程度。 環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)XX縣環(huán)境保護(hù)規(guī)劃要求及目前的環(huán)境狀況和未來環(huán)境與經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，提出了到規(guī)劃期末的環(huán)境保護(hù)目標(biāo)，使規(guī)劃區(qū)域的建設(shè)和環(huán)境建設(shè)同步發(fā)展，環(huán)境與經(jīng)濟(jì)、社會的發(fā)展相協(xié)調(diào)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)所有弱電線路均采用下地敷設(shè)，電信、有線電視等通信部門，應(yīng)統(tǒng)一埋設(shè)通信管溝。規(guī)劃中、低壓調(diào)壓站5座，布置各組團(tuán)內(nèi)。/戶各變、配電房采用單電源放射式或環(huán)網(wǎng)供電方式。雨水管道布置（1）雨水量的計算采用現(xiàn)行贛州市暴雨強(qiáng)度公式：q ＝ 501（1＋）/(升/秒?公頃)Q=ψ?? q ? FQ=設(shè)計雨水量q=設(shè)計暴雨強(qiáng)度ψ=徑流系數(shù)N設(shè)計重現(xiàn)期 N = 1 年t = t1 + mt2 (分鐘)t1 ─ 地面積水時間（分鐘）t2 = 10分鐘m ─ 折減系數(shù)暗管 = 按自然地形分水嶺布置雨水管網(wǎng)，遵循就近重力排放的原則，充分考慮地形特點，利用規(guī)劃區(qū)綠化帶和現(xiàn)有溝壑。/日， m179。其中XX區(qū)內(nèi)生活污水經(jīng)無能耗污水處理設(shè)施處理后排入市政排污管道。在保證供水安全的情況下，盡可能靠近用水地點，以節(jié)省輸水投資。為簡化給水系統(tǒng)，本區(qū)不采用分壓供水。給水量根據(jù)給水量預(yù)測及整個規(guī)劃區(qū)域確定。、然后沿臺階寬度方向鋪1m寬土工格柵（），填基層混合料、碾壓至基層頂面，再鋪1m寬玻璃纖維布，然后澆筑面層瀝青混凝土。各等級路面結(jié)構(gòu)設(shè)計如下：路基工程工程區(qū)域內(nèi)地勢比較平坦，道路填挖方量不是很大。①路面剛度大,強(qiáng)度高,板體性好,具有較高的承載能力和擴(kuò)散荷載能力；②水穩(wěn)性和溫度穩(wěn)定性好，耐疲勞性強(qiáng),使用壽命長；③對油及大多化學(xué)物質(zhì)不敏感,有較強(qiáng)的抗腐蝕性；④在正常設(shè)計、施工、養(yǎng)護(hù)條件下，水泥混凝土路面養(yǎng)護(hù)工作量和養(yǎng)護(hù)費用均比瀝青路面小。路面寬度及標(biāo)高等應(yīng)留有發(fā)展余地。次干道：紅線寬45m；采用三塊板形式，設(shè)計行車速度40km/h。城市支路（I級） 45m。（4）最小凹曲線半徑：1350m。最大超高值≤4％。促進(jìn)城市地上和地下、交通設(shè)施建設(shè)與土地開發(fā)、城市與區(qū)域、城市與村鎮(zhèn)發(fā)展建設(shè)的和諧有序。涉及竹笮鄉(xiāng)管轄的九塘、赤坎、布頭等村范圍，現(xiàn)狀人口約7000人。土地整理開發(fā)依據(jù)XX縣總體規(guī)劃對收儲的土地進(jìn)行土地整理開發(fā)，提高土地的利用率招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓手續(xù)；（1）至少在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前20天發(fā)布出讓公告，公布出讓地塊的基本情況和出讓的時間、地點；（2）在規(guī)定的時間、地點召開招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓儀式，確定中標(biāo)人和競得者；（3）與中標(biāo)人、競得者簽訂中標(biāo)通知書和成交確認(rèn)書；（4）簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》；（5）公證處公證?？墒召彽膰型恋刂饕ǎ阂蛟O(shè)施城市規(guī)劃，政府指令收購的土地；在企業(yè)改制、舊城改造、污