【正文】 打造一處高貴舒適的品位之家。功能分區(qū)：五室（四臥室一家庭圖書室） 二廳 四衛(wèi) 內(nèi)庭花園 全配備獨(dú)立洗衣房A23型戶型一層↑A23型戶型二層→點(diǎn)評(píng)：①一層空間設(shè)禮儀區(qū)、公共區(qū)、生活區(qū)、過渡及連接空間、私密區(qū)和服務(wù)區(qū)；二層設(shè)過渡及連接空間、禮儀區(qū)和私密區(qū)，整個(gè)戶型分區(qū)清晰，動(dòng)線簡明；②二層主人生活空間帶男女主人獨(dú)立的走入式衣柜和豪華衛(wèi)生間，舒適度、私密性均好。l 設(shè)計(jì)眾多的收納空間美式住宅功能性設(shè)計(jì)的一大特點(diǎn)就體現(xiàn)在收納空間的設(shè)計(jì)。朗郡地塊與周邊環(huán)境圖（二）項(xiàng)目定位（檔次定位、客源定位、風(fēng)格定位）該項(xiàng)目規(guī)劃的總體定位為“創(chuàng)造與高爾夫運(yùn)動(dòng)緊密相關(guān)的時(shí)尚、休閑、健康生活理念的高尚社區(qū)，倡導(dǎo)現(xiàn)代人文的生活方式”。 ——新帝景色秀麗、氣候宜人，鄰近西湖旅游風(fēng)景名勝區(qū)和龍塢山風(fēng)景區(qū)，氣候較市區(qū)更為適意，周邊滿目都是綠色，自然條件非常優(yōu)越。建筑的增值，表現(xiàn)在兩方面，第一是建筑的品質(zhì)，第二是文化價(jià)值，使房子可以作為家族的精神和物質(zhì)領(lǐng)地、作為建筑文化遺產(chǎn)世代留傳。結(jié)合本項(xiàng)目的優(yōu)勢，建議我們的客戶總體定位為：具有一定的文化底蘊(yùn)、追求閑雅、尊貴的成功人士。目標(biāo)客戶群年齡范圍在30至60歲之間，主要集中在35至50歲，這些人學(xué)歷高、收入高，同時(shí)工作、生活的壓力也大，屬于典型的事業(yè)成功的頂尖者。家庭規(guī)模：兩代或三代居住為主，但目前越來越多的外貿(mào)、IT行業(yè)的成功人士購買高端房產(chǎn)品，因此一代居住也占有一定比例。四、目標(biāo)客戶群目前居住條件分析絕大多數(shù)客戶擁有兩套或兩套以上住房，居住條件舒適度較高；私家車擁有比例極高，大部分擁有2輛以上。（三）日常休閑方式講究生活品質(zhì)，懂得享受生活，經(jīng)常出入高級(jí)消費(fèi)場所，如高爾夫球會(huì)、高級(jí)食肆、club等。（五）裝修程度的要求目標(biāo)客戶群大多受過高等教育，多為行業(yè)中的領(lǐng)軍人物或是職場中的精英，個(gè)性化要求多樣，尤其是藝術(shù)家等文化層次、修養(yǎng)較高的人群，且對(duì)精裝修的品質(zhì)要求、品牌要求極高，雖然在市場的引導(dǎo)下已有不少客戶開始接受精裝修產(chǎn)品，但仍有大部分喜歡按照自己的喜好來裝修設(shè)計(jì)。精裝修：獨(dú)立住宅以毛坯為主，因數(shù)量較少，且都在夢湖沿湖位置，考慮對(duì)其進(jìn)行庭院精裝修，既能提高產(chǎn)品品質(zhì)感，又可將庭院景觀與沿湖景觀相結(jié)合，凸顯內(nèi)外景觀層次遞進(jìn)相互呼應(yīng)；對(duì)雙拼住宅和聯(lián)排住宅，考慮到總價(jià)的限制和購買排屋的客戶個(gè)性化要求較高，且在該區(qū)域高端房產(chǎn)品的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到一定高度，精裝修產(chǎn)品在價(jià)格上并不能體現(xiàn)其優(yōu)勢，因此，暫確定以毛坯為主，根據(jù)市場接受情況后期為營造產(chǎn)品品。（三）建筑類型的偏好較喜好選擇環(huán)境好，面積、價(jià)格適中的排屋或別墅。環(huán)境：選擇有山有水、風(fēng)景秀麗、幽靜高質(zhì)量的居住園區(qū)，要求所住園區(qū)的業(yè)主相對(duì)“純凈”，即有相同的喜好、較高的素質(zhì)修養(yǎng)、較低調(diào)內(nèi)斂的處事風(fēng)格等。社會(huì)人文科學(xué)領(lǐng)域：藝術(shù)家、律師、演員、音樂家、教授、有隱性收入的政界人員。三、目標(biāo)客戶背景分析　年齡背景:在3060歲之間，主要集中在3550歲左右。如近年銷售較好的別墅中30%的購買者是東南亞的客戶，其中三分之二是投資客。他們學(xué)歷高，收入高，同時(shí)壓力也大，屬于典型的事業(yè)成功的頂尖者。之江地區(qū)由于其獨(dú)特的自然環(huán)境、歷史沉淀及深厚的文化底蘊(yùn)，已經(jīng)成為杭州人心目中的悠閑、尊貴之地，優(yōu)美的自然環(huán)境、緊靠市區(qū)的便利交通使之具有極強(qiáng)的居住性，土地的稀缺又使得該區(qū)域升值潛力巨大，未來世界項(xiàng)目在這幾項(xiàng)中更是有絕對(duì)的優(yōu)勢，所以該地段最適合開發(fā)頂級(jí)宅?。幌冗M(jìn)的開發(fā)理念：有研究表明，迄今為止中國的富裕階層并沒有形成固定的生活方式，更沒有形成依照自己的生活方式選擇宅邸的習(xí)慣，反倒是由于頂級(jí)住宅供給的創(chuàng)新激發(fā)了富裕階層對(duì)住宅的升級(jí)換代的需求。排屋單體效果圖高層單體效果圖會(huì)所入口效果圖（六）項(xiàng)目主要競爭戶型（戶型圖與點(diǎn)評(píng)）戶型一：高層區(qū)中間一幢“樓王”戶型建筑面積：功能設(shè)置：四室四廳（門廳、客廳、餐廳、家庭廳）四衛(wèi)一廚一儲(chǔ)藏間一衣帽間二景觀陽臺(tái)點(diǎn)評(píng)：①四臥室全部朝南設(shè)計(jì)，將戶型分為北動(dòng)南靜兩區(qū)；②大面積景觀陽臺(tái)，兼具觀賞遠(yuǎn)眺和休閑雙重功能。朗郡鳥瞰圖總體規(guī)劃布局圍繞高爾夫、河道、象山、區(qū)域公園綠地等高素質(zhì)景觀展開，不同的位置反映不同的景觀，并根據(jù)杭州的季候風(fēng)特點(diǎn)，南偏西8度布置，以創(chuàng)造與環(huán)境相匹配的、由當(dāng)代建造技術(shù)和當(dāng)代審美情趣構(gòu)成的創(chuàng)新社區(qū)。項(xiàng)目總建筑面積28萬方，其中地上建筑面積20萬方，地下8萬方，共由9幢高層景觀公寓和82套電梯排屋組成。l 室內(nèi)“雙流線”交通設(shè)計(jì)其設(shè)計(jì)的主要目的在于創(chuàng)造居住者在各個(gè)空間之間流動(dòng)與轉(zhuǎn)換的多樣可能性。（五）項(xiàng)目單體單體效果圖單體實(shí)景圖（六）項(xiàng)目主要競爭戶型該項(xiàng)目南區(qū)精裝修戶型面積范圍為200500平方米，其中主力戶型的面積為300平方米。項(xiàng)目總建筑面積約7萬平方米，南區(qū)為多層公寓，北區(qū)為高層公寓。戶型350F建筑面積：總建筑面積502平方米，其中地上建筑面積為385平方米，地下建筑面積為117平方米功能設(shè)置：地上為五室（一主臥三客臥一家庭室） 兩廳 四衛(wèi) 一廚 另帶保姆生活區(qū)（小臥室、衛(wèi)生間、洗衣間）、雙車車庫 地下為一視聽室、一書房點(diǎn)評(píng)：①一樓客臥帶衛(wèi)生間，相當(dāng)于次主臥，可作為三代同居者父母輩老人居住，設(shè)置較為合理。 客房設(shè)施：l 120余套豪華獨(dú)立的客房和套房；l 二棟豪華總統(tǒng)套房，均為二層的獨(dú)立別墅；l 客房寬敞明亮，建筑面積32平方米起，均設(shè)有豪華舒適的浴室用品；l 直撥電話/國際直線長途；l 液晶彩色電視機(jī)，高科技數(shù)字電視點(diǎn)播系統(tǒng)；l 可容納手提電腦的電子保險(xiǎn)箱；l 免費(fèi)高速寬帶因特網(wǎng)接口，豐富的衛(wèi)星電視和電影點(diǎn)播系統(tǒng)；l 客房特設(shè)殘疾人專用房和專用設(shè)施。發(fā) 展 商：浙江國都控股有限公司開 發(fā) 商：杭州國信名盛置業(yè)有限公司建筑設(shè)計(jì)單位：澳大利亞五合建筑集團(tuán)、上海天華建筑設(shè)計(jì)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位：EDSA景觀設(shè)計(jì)公司行銷策劃單位：杭州國信名盛置業(yè)有限公司（二）項(xiàng)目定位該項(xiàng)目定位為頂級(jí)別墅樓盤，以“時(shí)間藏品，傳世別墅”為其開發(fā)理念。第一節(jié) 主要競爭樓盤分析在之江轉(zhuǎn)塘區(qū)域內(nèi)可供本項(xiàng)目借鑒的樓盤主要有以下三個(gè)：杭州陽明谷度假村、公元最后，選擇吉日良辰，全家老小才搬人，主人需坐轎，以朱漆盤恭奉神牌和祖宗神主，手持香三枝。遷居之時(shí)，首先搬遷之物，都有傳統(tǒng)規(guī)定。民間又將“太歲”演變?yōu)槲锘膬瓷?，認(rèn)為建造新房動(dòng)土?xí)r從地中掘到的“肉塊”(一種菌類植物)，就是兇神“太歲”。吳越民間建房時(shí)，常常要在房屋墻腳豎上一塊“泰山石敢當(dāng)”的石刻碑碣。上梁吉日選定后，諸親好友都要送禮慶賀，并且出力幫工。區(qū)內(nèi)修篁滴翠、林木森森、景色秀麗、環(huán)境幽雅；登山遠(yuǎn)眺，西湖之靜美、之江之壯麗，盡收眼底；沿江而下，可觀賞冠絕古今的錢江潮；溯江而上，又可飽覽“兩江一湖”的湖光山色，為西湖和“兩江一湖”風(fēng)景名勝的最佳結(jié)合部。自古文風(fēng)熾盛，有眾多的文士騷客，生于或履職與此。杭州古稱錢唐。大風(fēng)杭州市各地在強(qiáng)冷空氣，臺(tái)風(fēng)和強(qiáng)對(duì)流天氣系統(tǒng)（雷暴、颮線等） 影響時(shí)，常出現(xiàn)風(fēng)速17米／秒，風(fēng)力８級(jí)以上的大風(fēng)，造成不同程度的災(zāi)害。9月，受南下冷空氣影響連續(xù)三天以上日平均氣溫低于22℃或20℃（即晚粳稻連續(xù)3天以上日均氣溫≤20℃的初日和晚雜交秈稻連續(xù)3天以上日均氣溫≤22℃的初日）的冷害天氣稱為“秋季低溫”。通常，丘陵山地的災(zāi)情重于平原。（八）其他干旱杭州市旱期主要發(fā)生在8月，10月和11月～次年1月 ，分別稱為伏旱、秋旱和冬旱。雪深在10厘米以上的雪害的出現(xiàn)頻率為20～40％，即5～。影響杭州市的臺(tái)風(fēng)以臺(tái)閩沿海登陸居多（約占影響臺(tái)風(fēng)總數(shù)的56％），海上轉(zhuǎn)向的和直接在浙江沿海登陸的臺(tái)風(fēng)各占總數(shù)的16％。地震多為弱震(3級(jí)～5級(jí)以下)和微震(1級(jí)～3級(jí)以下)。杭州市洪澇的年際變化，往往是梅澇和臺(tái)澇交替出現(xiàn)。其中影響范圍較廣、危害較大的有冬季的寒潮(大風(fēng)雪和冰凍)，春季的倒春寒，初夏的梅汛暴雨，夏秋季的干旱、高溫和臺(tái)風(fēng)(包括大風(fēng)和暴雨)等，甚至極端災(zāi)害天氣也會(huì)發(fā)生。全年相對(duì)濕度以梅汛期(6月)為最大，月平均濕度在80％以上，以冬干期(1月)為最小，一般月平均不超過78％。風(fēng)速：杭州市大部分地區(qū)年平均風(fēng)速在1．3～2．4米/秒。（三）日照杭州市年平均太陽總輻射量在100～110千卡/平方厘米之間，日照時(shí)數(shù)1800～2100小時(shí)，日照百分率(某時(shí)段內(nèi)實(shí)際日照時(shí)數(shù)與該地理論上可照時(shí)數(shù)的百分比)41～48％。二、氣候要素（一）溫度℃～17℃。并通過形成區(qū)域公共住中心詞中心社區(qū)配套服務(wù)中心三級(jí)體系，構(gòu)成完善的公共服務(wù)體系。現(xiàn)狀用地以居住用地和公共服務(wù)設(shè)施用地為主，另有少量市政公用設(shè)施用地、工業(yè)用地和綠化用地。同時(shí)適度應(yīng)引入居住功能，發(fā)展部分外向型居住房產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)旅游度假與居住生活的協(xié)調(diào)發(fā)展。五軸：即之江路發(fā)展軸、之浦路發(fā)展軸二條發(fā)展軸和繞城公路綠化景觀軸、云河路(320國道)生態(tài)發(fā)展軸、沿錢塘江生態(tài)綠化景觀軸三條生態(tài)景觀軸；六片：即規(guī)劃區(qū)內(nèi)的六個(gè)功能片區(qū)，具體為綜合度假片區(qū)，北部居住片區(qū)、商貿(mào)旅游片區(qū)、南部居住片區(qū)、沿江旅游度假片區(qū)、生態(tài)保護(hù)區(qū)?！鸲紭O地海洋公園效果圖（8）銀行農(nóng)業(yè)銀行、聯(lián)合銀行等。朗郡、錢塘杭州西湖二院是二級(jí)醫(yī)院；省人民醫(yī)院望江山分院，2006年7月望江山療養(yǎng)院與省人民醫(yī)院合并成省人民醫(yī)院望江山分院，合并后將增設(shè)門診及住院部，占地面積12公頃。本地塊北倚小橋山，近看夢湖約27000㎡水面，向西、南遠(yuǎn)望連綿不斷的望江山、象山、雞山、石龍山、鳳凰山等山景，形成貫穿地塊南北的景觀軸線。在基地面積較大且原有水景、綠化的情況下，應(yīng)考慮盡量保留小區(qū)內(nèi)的原生樹木及自然水景，增加景觀及綠化層次和豐富性，創(chuàng)造小區(qū)多層次的景觀及生活環(huán)境，達(dá)到人與環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，創(chuàng)造別具一格的環(huán)境效果。杭州市房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回歸理性發(fā)展的軌道，產(chǎn)品品質(zhì)的提升成為行業(yè)發(fā)展的主流，因此該項(xiàng)目必須在綠城現(xiàn)有高層住宅產(chǎn)品品質(zhì)的基礎(chǔ)上作明顯的提升，以適應(yīng)市場的變化。從長期來看，房地產(chǎn)作為重要支柱產(chǎn)業(yè)是不會(huì)改變的；健康、穩(wěn)定、發(fā)展的房產(chǎn)方向也不會(huì)改變，2007年年初，杭州市的政府門戶網(wǎng)站上公示，之江度假區(qū)包括轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)旅游用地、住宅用地已儲(chǔ)備4000余畝，其中可以直接招拍掛的土地達(dá)到700多畝。杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，有“錢塘自古繁華”之稱，經(jīng)濟(jì)總量居全國省會(huì)城市第二位，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力躋身全國大中城市前十位。沐橋、國都之江區(qū)域以往雖然房產(chǎn)開發(fā)量不是很大，但一直是以高檔樓盤為主，綠城玫瑰園、南都西湖高爾夫別墅區(qū)為該區(qū)域的代表樓盤，目前正在開發(fā)的高檔樓盤有公元其中市區(qū)面積3068平方公里。中國美術(shù)學(xué)院象山校區(qū)的遷入，更為轉(zhuǎn)塘提升城鎮(zhèn)品位，打造充滿藝術(shù)氣息、文化底蘊(yùn)深厚的旅游休閑中心城鎮(zhèn)，提供了強(qiáng)力支撐。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的信息，2008年7月，“國房景氣指數(shù)”。地塊所在區(qū)域的自然環(huán)境、人文環(huán)境優(yōu)越，這些資源優(yōu)勢加上產(chǎn)品品質(zhì)的提升和綠城的品牌優(yōu)勢，將在未來的激烈競爭中轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目的強(qiáng)大競爭力。重視建筑風(fēng)格和外立面形象的設(shè)計(jì)，在保持綠城原有建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上，注重外立面材料的選擇和色彩配置以及節(jié)能要求，創(chuàng)造和諧的視覺效果。本地塊地勢東北高，西南低，東北部為30～45度山坡地，逐漸向西、南趨于平坦，地塊南北進(jìn)深平均約720米，東西平均長約310米，總用地面積約223445平方米，其中地塊中間偏西位置為夢湖，面積約27000平方米?！袊佬g(shù)學(xué)院象山校區(qū)（3）醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平目前轉(zhuǎn)塘已有兩個(gè)醫(yī)療設(shè)施，杭州西湖二院和省人民醫(yī)院望江山分院。嶺上、新帝（7）公園根據(jù)西湖區(qū)政府工作報(bào)告，未來轉(zhuǎn)塘區(qū)域還將建設(shè)冰雪世界主題公園、極地海洋主題公園、之江網(wǎng)球中心等設(shè)施，規(guī)劃中的“沿山河綠色生態(tài)走廊”是轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)的一個(gè)亮點(diǎn)，該走廊以望江山為中心，根據(jù)轉(zhuǎn)塘山色水景的自然特點(diǎn)，規(guī)劃4個(gè)區(qū)塊，規(guī)劃占地面積約36萬平方米，性質(zhì)是以公園綠地為主的復(fù)合型綠地，以自然、生態(tài)、水景為特色，以滿足居民休閑、健身為主要內(nèi)容的生態(tài)景觀綠地，將再現(xiàn)轉(zhuǎn)塘“路繞定山轉(zhuǎn)，塘連范浦橫”的意境。一心：即位于度假區(qū)中西側(cè)的中心綠地，也是上泗地區(qū)的中心綠地；是之江旅游度假區(qū)、轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)和浮山雙浦地區(qū)的綠化核心，是地區(qū)綠化景觀和生態(tài)環(huán)境的重要節(jié)點(diǎn)。規(guī)劃突出旅游度假、文化娛樂、會(huì)議會(huì)展、休閑觀光等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)西湖風(fēng)景名勝區(qū)旅游功能的延伸。（二）用地現(xiàn)狀該地區(qū)擁有良好的生態(tài)環(huán)境及自然景觀。（六）公共及配套服務(wù)設(shè)施規(guī)劃規(guī)劃形成“兩主、兩次”公共中心。但因季風(fēng)在進(jìn)退時(shí)間上和持續(xù)強(qiáng)度上的不穩(wěn)定性，常出現(xiàn)冷熱干濕異常，導(dǎo)致災(zāi)害性天氣。第二個(gè)雨季出現(xiàn)在8月底到9月底，因受臺(tái)風(fēng)或極鋒南移影響所致，俗稱臺(tái)風(fēng)秋雨期，平均降水量120～220毫米，約占年總量的8～13％。每年3月(冬春之交)風(fēng)向開始由偏北轉(zhuǎn)為偏東，繼而又轉(zhuǎn)向偏南；6月(初夏)起盛行南——西南風(fēng)；8月(盛夏)偏東風(fēng)增多；9月(入秋)至次年2月，乃至整個(gè)冬半年偏北風(fēng)占較大優(yōu)勢，其中，1月前后，北——西北風(fēng)尤為盛行。（五）濕度、蒸發(fā)量和無霜期相對(duì)濕度杭州市年相對(duì)平均濕度和月平均相對(duì)濕度在75～85％，大致上北部大于南部。三、自然災(zāi)害杭州市天氣受溫帶西風(fēng)帶天氣系統(tǒng)與熱帶東風(fēng)帶天氣系統(tǒng)交替控制，不同性質(zhì)氣團(tuán)(主要為極地大陸，熱帶海洋和赤道氣團(tuán))頻繁交替作用，一年中，冷、熱、干、濕的季節(jié)變化很大，而季風(fēng)的不穩(wěn)定性經(jīng)常能使某一時(shí)段的氣象要素發(fā)生異常，造成多種災(zāi)害性天氣。余杭和蕭山一帶東部平原區(qū)，地勢平坦，暴雨雖少，但洪水下泄緩慢，容易出現(xiàn)內(nèi)澇漬害。（二）地震杭州市地震活動(dòng)與球川—蕭山深斷裂、昌化——余姚深斷裂以及臨安——馬金深斷裂自全新世初以來多次活動(dòng)有關(guān)，尤其與前兩個(gè)深斷裂交叉部位的活動(dòng)關(guān)系最大。受臺(tái)風(fēng)影響，東北部河網(wǎng)平原、濱海平原風(fēng)力可達(dá)10～12級(jí)或以上；西南部山區(qū)一般為8