【正文】 消費(fèi)的第二大支出，且汽車(chē)消費(fèi)檔次迅速提高。而消費(fèi)者對(duì)于專(zhuān)業(yè)汽車(chē)維修部門(mén)的意見(jiàn)和服務(wù)質(zhì)量 也極為重視。 表 4 XX 地區(qū)未來(lái)汽車(chē)銷(xiāo)售預(yù)測(cè) 年份 GDP預(yù)測(cè)增長(zhǎng)率 GDP （億元） 預(yù)測(cè)人口增長(zhǎng) 常住人 口 預(yù)測(cè)小車(chē)銷(xiāo)售增長(zhǎng)率 當(dāng)年小車(chē)銷(xiāo)售數(shù)（萬(wàn)臺(tái)） 截止當(dāng)年小車(chē)保有量 千人擁有小車(chē)數(shù) 12 年 % % 5 13 年 10% % 20% 14 年 10% % 15% 15 年 10% % 15% 16 年 10% % 15% 17 年 10% % 10% 18 年 10% % 10% 四．汽車(chē)銷(xiāo)售模式分析 1．汽車(chē)行業(yè)銷(xiāo)售的模式及其變化 根據(jù)我們的調(diào)研和資料查閱，目前汽車(chē)行業(yè)的銷(xiāo)售模式分品牌代理 4S 店或 3S店，汽車(chē)銷(xiāo)售公司（多個(gè)品牌的代理），汽車(chē)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（品牌店和銷(xiāo)售公司的結(jié)合），另外，歐洲最近通過(guò)立法對(duì)汽車(chē)專(zhuān)營(yíng)銷(xiāo)售的進(jìn)行了重新規(guī)定，汽車(chē)銷(xiāo)售公司可以銷(xiāo)售其他品牌的產(chǎn)品。 中國(guó)汽車(chē)自 20xx年才正式進(jìn)入民用消費(fèi)時(shí)代，其汽車(chē)銷(xiāo)售的模式在這幾年發(fā)生了明顯的變化，由最初的國(guó)營(yíng)汽車(chē)銷(xiāo)售公司和物資公司一統(tǒng)天下逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐悦耖g投資為主、以分散的零售店逐步向?qū)I(yè)市場(chǎng)和連鎖店形 式轉(zhuǎn)變，目前是諸侯紛爭(zhēng)的局面，但汽車(chē)連鎖顯示出更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)能力，同時(shí)，專(zhuān)業(yè)的汽車(chē)交易市場(chǎng)也在各地紛紛突起，汽車(chē)銷(xiāo)售進(jìn)入更加理性和買(mǎi)方市場(chǎng)的年代。 表 13 項(xiàng)目功能分區(qū) 功能區(qū) 主要 業(yè)務(wù)種類(lèi) 主要建筑 面積估算 建筑類(lèi)型 4S 專(zhuān)賣(mài)區(qū) 銷(xiāo)售各類(lèi) 新轎車(chē) 4S 專(zhuān)賣(mài)店、品牌銷(xiāo)售商銷(xiāo)售大廳 按 13 家 計(jì) 算 ， 6000m2/家，占地 9萬(wàn)m2 ；建筑面積按5000m2/家，共 萬(wàn) m2。 招商期內(nèi)成功招租的地塊，在銷(xiāo)售期可以開(kāi)始建設(shè) 4S店，即一期建設(shè)從 20xx年 2 月開(kāi)始；二期各功能項(xiàng)目建設(shè)在 20xx 年 5 月啟動(dòng)，建設(shè)周期 1年， 20xx年 5月竣工，屆時(shí)所有功能項(xiàng)目全部啟動(dòng)。 （ 2）項(xiàng)目組織安排 根據(jù)基于戰(zhàn)略的組織構(gòu)建理論，組織的發(fā)展要與戰(zhàn)略的發(fā)展相一致。 （ 3）機(jī)會(huì)（ Opportunity） ? 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和居民可支配收入的持續(xù)快速 發(fā)展為汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的購(gòu)買(mǎi)力支撐； ? 近年來(lái)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的高速成長(zhǎng)極大的刺激了產(chǎn)業(yè)投資熱情，對(duì)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)美好的預(yù)期更堅(jiān)定了投資者的信心； ? 國(guó)家明確了汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，各項(xiàng)刺激消費(fèi)的政策接連出臺(tái)，汽車(chē)產(chǎn)業(yè)在今后若干年都是以“發(fā)展”為主調(diào)； ? 交通基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城市公共交通設(shè)施日益健全推動(dòng)了私家車(chē)的快速發(fā)展 。月計(jì)算，倉(cāng)儲(chǔ)按 6元 /m2現(xiàn)金流量計(jì)算的基準(zhǔn)年為 20xx 年。投資帶動(dòng)效應(yīng)的計(jì)算還不包括后續(xù)追加投資與區(qū)域擴(kuò)散效應(yīng)的影響，如果考慮這兩個(gè)因素，其帶動(dòng)效應(yīng)至少要放大一倍。根據(jù) XX市的規(guī)劃， 20xx 年三次產(chǎn)業(yè)比重需要達(dá)到 ： ： ，在未來(lái)幾年， XX 市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還將朝第三產(chǎn)業(yè)比重增加的方向發(fā)展。 綜合評(píng)價(jià)，汽車(chē)消費(fèi)將是一個(gè)穩(wěn)定增長(zhǎng)的市場(chǎng)，其面臨的宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)不大。第一種在市場(chǎng)上由于其成本低廉而頑強(qiáng)生存、第二種和第三種商業(yè)形態(tài)目前依然具有較強(qiáng)的生命力，第四種商業(yè)形態(tài)目前表現(xiàn)出強(qiáng)大的沖擊力，而且如果目前市場(chǎng)上已經(jīng)有多個(gè)同類(lèi)型的項(xiàng)目取得了 XX 市的立項(xiàng)許可，則本項(xiàng)目再想進(jìn)入難度會(huì)很大。項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)管理也對(duì)項(xiàng)目的收益性產(chǎn)生影響，項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)將以提高客流量為核心，以汽車(chē)消費(fèi)帶動(dòng)汽車(chē)后市場(chǎng)消費(fèi)，如果客流量大則各種物業(yè)的租金會(huì)有更大的提升空間，項(xiàng)目的收益性將顯著增強(qiáng)。由于時(shí)間關(guān)系和調(diào)研的不夠深入，在規(guī)劃上肯定存在欠周密的地方，而整個(gè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算是基于項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃進(jìn)行的，所 以經(jīng)濟(jì)測(cè)算的準(zhǔn)確性是和項(xiàng)目實(shí)施方案的準(zhǔn)確性緊密相關(guān)的。 ? 用于整個(gè)商業(yè)操作的計(jì)劃書(shū)，需要在此報(bào)告的基礎(chǔ)上從商業(yè)操作的角度進(jìn)行編制，以反映商業(yè)操作的步驟和可行性； ? 用于項(xiàng)目各階段操作的商業(yè)策劃，需要在此報(bào)告基礎(chǔ)上從不同階段目標(biāo)出發(fā)進(jìn)行編制，以保障整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的成功。寶馬博物館總面積 5000平方米，為“碗形”造型設(shè)計(jì)，它的旁邊就是寶馬“四汽缸”總部，兩幢造型獨(dú)特的建筑就這樣壯觀的展示在我們面前。在設(shè)計(jì)方面，鮮明的現(xiàn)代風(fēng)格不僅體現(xiàn)了未來(lái)特色，而且保持了梅賽德斯 奔馳品牌的傳統(tǒng)。 品牌歷史分為主題區(qū)域和歷史時(shí)期兩個(gè)部分 傳奇區(qū)域以主題區(qū)域和歷史時(shí)期為線索，講述 了梅賽德斯 奔馳品牌的故事。 傳奇 4：神奇年代 – 造型。 37 梅賽德斯 奔馳博物館 在第二條參觀路線中，大量的展車(chē)在五個(gè)“收藏區(qū)域”中展示了梅賽德斯 奔馳品牌的產(chǎn)品多樣性。 36 梅賽德斯 奔馳博物館 新博物館不僅展現(xiàn)了激動(dòng)人心的梅賽德斯 奔馳品牌歷史，而且啟迪性地展望了未來(lái)。寶馬博物館展廳設(shè)計(jì)為環(huán)繞式的空間，按照不同年代和時(shí)期，展示出歷年來(lái)所產(chǎn)的各類(lèi)寶馬汽車(chē)、寶馬摩托車(chē)、輕騎和一些特殊用途的車(chē)輛樣品，并運(yùn)用現(xiàn)代聲、光、電、多媒體 等高科技手段及圖片音像資料，提升產(chǎn)品展示的藝術(shù)空間，全面演繹了寶馬汽車(chē)公司的成長(zhǎng)與發(fā)展史。但其余商業(yè)部分同樣可以采取產(chǎn)權(quán)式出售的方式進(jìn)行，這樣可以迅速收回投資，降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。 如果土地面積能夠超過(guò) 1200 畝，則本項(xiàng)目在內(nèi)容上需要進(jìn)行拓展，本報(bào)告中的策劃部分基本可以達(dá)到實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的規(guī)模，商業(yè) MALL（與汽車(chē)城商業(yè)實(shí)現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)）、汽車(chē)公園（與汽車(chē)文化主題相關(guān)）等項(xiàng)目。 ? 由于項(xiàng)目投入巨大，并且回收周期較長(zhǎng)，能否與 XX 市政府進(jìn)行充分的溝通，予以分期支付土地出讓金，以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果能夠在土地上爭(zhēng)取到更大的面積，亦可以通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作思路、通過(guò)產(chǎn)業(yè)的整合來(lái)實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展，中國(guó)成為全球第一大汽車(chē)消費(fèi)國(guó)將是遲早的事。另外，本就業(yè)人口的構(gòu)成主要是生意人、白領(lǐng)等構(gòu)成，與制造業(yè)的就業(yè)人口結(jié)構(gòu)存在巨大差別，其各項(xiàng)消費(fèi)能力將是巨大的，這必然會(huì)促使本地第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。 即項(xiàng)目能帶動(dòng)投資為 億元。月計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用以沒(méi)歸還的貸款計(jì)算當(dāng)年利息。 七．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 經(jīng)濟(jì)分析部分基于的假設(shè)條件主要是由表 13 所決定的，而收入等項(xiàng)目是基于預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，如果預(yù)測(cè)偏差較大，無(wú)疑結(jié)論將會(huì)發(fā)生很大的變化。 （ 1）優(yōu)勢(shì) (Strengh) ? 目前 XX 市場(chǎng)還沒(méi)有出現(xiàn)大型的產(chǎn)權(quán)式汽車(chē)交易市場(chǎng)，如果本項(xiàng)目能夠先于潛在競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入市場(chǎng)，則可以形成先發(fā)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而形成進(jìn)入壁壘，實(shí)現(xiàn)寡頭 19 壟斷者的地位； ? 項(xiàng)目所在位置由于靠近高速公路出口，便于將來(lái)汽車(chē)交易市場(chǎng)車(chē)輛的配送； ? 項(xiàng)目所在位置未來(lái)交通將十分便利，而周邊產(chǎn)業(yè)也不對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性損害，并且一些產(chǎn)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)； ? 項(xiàng)目周邊土地儲(chǔ) 備較為豐富，如果項(xiàng)目操作成功，將為項(xiàng)目的配套發(fā)展用地提供可能性，加大了項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展能力。按照產(chǎn)品擴(kuò)張的思路，則可以把汽車(chē)城項(xiàng)目通過(guò)不同區(qū)域的“復(fù)制”而迅速發(fā)展，如果按照產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的思路，則可以通過(guò)汽車(chē)城項(xiàng)目而進(jìn)入汽車(chē)產(chǎn)業(yè)，再在迅速發(fā)展的相關(guān)汽車(chē)服務(wù)業(yè)進(jìn)行介入。 17 3．項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目從目前 20xx 年 10 月 1號(hào)開(kāi)始計(jì)算，預(yù)計(jì)到取得土地產(chǎn)權(quán)需要半年左右時(shí)間（即到 20xx年 4月），土地平整 2 個(gè)月（即到 20xx 年 6 月），從取得土地產(chǎn)權(quán)到具備招商條件（中間包括土地平整、人員組建、策劃 、招商場(chǎng)所建設(shè)等）估計(jì)需要 6 個(gè)月時(shí)間（即到 20xx年 12月）。 15 六． 項(xiàng)目實(shí)施方案 ⒈ 項(xiàng)目選址及周邊狀況 （ 1）項(xiàng)目選址的具體地理位置描述 該項(xiàng)目選址于 XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) （ 2）配套設(shè)施（水、電、氣、通訊）狀況調(diào)查 本地塊目前未平整，地貌以農(nóng)田和草地為主，水、電、氣、通訊未通。 20xx 年， 西北 地區(qū)有億元機(jī)動(dòng)車(chē)交易市場(chǎng) 64家，比上年增加 12 家，占全部?jī)|元機(jī)動(dòng)車(chē)交易市場(chǎng)的 %；中部地區(qū)有 22 家，比上年減少 3 家，占 %； 從成交額看，東部地區(qū)億元機(jī)動(dòng)車(chē)交易市場(chǎng)成交額達(dá) 億元，比上年增長(zhǎng)%，高于全國(guó) 8 個(gè)多百分點(diǎn)；中部地區(qū)增長(zhǎng) %；西部地區(qū)增長(zhǎng) %。洗車(chē)、打蠟、貼防爆膜??汽車(chē)美容店生意火熱得令人眼紅。 經(jīng)營(yíng)狀況：年銷(xiāo)售量 800 輛以上，經(jīng)營(yíng)狀況良好。根據(jù)測(cè)算客車(chē)占總保有量的 58%，貨車(chē)占總保有量的 42%。 20xx 年度全省民用汽車(chē)保有量達(dá)到 萬(wàn)輛，較 20xx 年年末 8年來(lái)凈增加車(chē)輛 萬(wàn)輛，民用汽車(chē)保有量由 20xx 年位居全國(guó)第 23位提升到 20xx 年居全國(guó)第 20 位 ， XX 汽車(chē)市場(chǎng)具有四大特點(diǎn) : 第一， XX 市地處西北高原 ，汽車(chē)保有量高； 西北地區(qū) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 較快 ，汽車(chē)保有量 不斷增高 。 廣東、浙江、上海等發(fā)達(dá)地區(qū)轎車(chē)進(jìn)入家庭的步伐也大大加快，如 20xx 年上半年廣東省主要大中型汽車(chē)貿(mào)易市場(chǎng)的汽車(chē)銷(xiāo)售額達(dá)到了 億元，比上年同期增長(zhǎng)%，而城鎮(zhèn)居民每百戶家庭擁有汽車(chē)的數(shù)量也達(dá)到了 臺(tái)，同比增長(zhǎng)了%；盡管上海仍是中國(guó)限制私人消費(fèi)最嚴(yán)厲的城市，但這種格局正在悄悄變化，截至 20xx 年底，上海私家車(chē)的數(shù)量也已經(jīng)超過(guò)了 萬(wàn)輛，比 20xx 年增加了，且參加私家車(chē)牌照拍賣(mài)的人數(shù)在逐月增多，表明汽車(chē)消費(fèi)日趨活躍。家用轎車(chē)作為新的大眾消費(fèi)品，正在為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入新的動(dòng)力，并將從根本上改變中國(guó)人的生活，改變中國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)。 20xx 年國(guó)產(chǎn)汽車(chē)總銷(xiāo)量達(dá)到 504 萬(wàn)輛，比上年 433 萬(wàn)輛增長(zhǎng) 16%，其中轎車(chē) 227 萬(wàn)輛，比上年 192 萬(wàn)輛增長(zhǎng) 18%；快速增長(zhǎng)的汽車(chē)銷(xiāo)量使得汽車(chē)需求結(jié)構(gòu)和汽車(chē)擁有量的結(jié)構(gòu)都在發(fā)生新的變化。這些需求都是有購(gòu)買(mǎi)力支撐的，只是由于價(jià)格問(wèn)題、汽車(chē)消費(fèi)和使用政策上的問(wèn)題而一時(shí)沒(méi)有轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力。 去年一季度 333 億，今年一季度 517億 名義增長(zhǎng) 55% 6 XX市 20xx 年生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn) 億元，增長(zhǎng) %，增速連續(xù)第 8 年居全省第一，人均 GDP 達(dá)到 7964 美元，在陜西省率先達(dá)到國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)水 平。 3．項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 ? 靜態(tài)投資回收期 N= 年，動(dòng)態(tài)投資回收期 N=。 （ 3） 汽車(chē)競(jìng)技（ 550 畝） 。 33 對(duì)社會(huì)投資、產(chǎn)值、稅收的影響??????????????? .33 對(duì)就業(yè)的影響??????????????????????? .34 對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響????????????????????? .34 對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響????????????????????? .34 九、 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。 6 產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模??????????????? ???????? .6 汽車(chē)需求預(yù)測(cè)??????????????????????? .6 汽車(chē)需求結(jié)構(gòu)與轎車(chē)需求量預(yù)測(cè)??????????????? .9 三、 區(qū)域市場(chǎng)狀況與需求預(yù)測(cè)。 。 38 項(xiàng)目用地對(duì)報(bào)告結(jié)論的影響????????????????? .38 項(xiàng)目實(shí)施方案對(duì)報(bào)告結(jié)論的影響??????????????? .38 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式對(duì)報(bào)告結(jié)論的影響??????????????? ..39 本報(bào)告的應(yīng)用說(shuō)明????????????????????? ..39 十一、 具體投資項(xiàng)目 。 ? 在項(xiàng)目運(yùn)作中，我方定位為：在近期不參與汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的實(shí)際 運(yùn)作，我方是汽車(chē)交易市場(chǎng)的投資者和管理者，通過(guò)汽車(chē)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)而非產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的合理回報(bào)。 ? 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)立 品牌轎車(chē)博物館、汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)場(chǎng)、汽車(chē) 競(jìng)技、汽車(chē)俱樂(lè)部、 5 汽車(chē)醫(yī)院、零配件超市、汽車(chē)旅館、汽車(chē)生活館、汽車(chē)主題公園、二手車(chē)交易市場(chǎng)、辦公樓、員工生活區(qū)、停車(chē)場(chǎng) 4S 專(zhuān)賣(mài)區(qū)、新車(chē)會(huì)展區(qū)、汽車(chē)博物館區(qū)、汽車(chē)競(jìng)技場(chǎng)區(qū)、汽車(chē)醫(yī)院（含汽車(chē)旅館、汽車(chē)餐廳、洗車(chē)場(chǎng)等）、購(gòu)車(chē)綜合服務(wù)區(qū)、汽車(chē)配件市場(chǎng)、汽車(chē)超市、汽車(chē)俱樂(lè)部區(qū)、汽車(chē)文化區(qū)、員工生活區(qū)、辦公樓、以及產(chǎn)業(yè)園的園主生活區(qū)等多個(gè)區(qū)域，規(guī)劃建筑面積 1200 畝，其中鋼結(jié)構(gòu)建筑面積為 384 畝，混凝土結(jié)構(gòu)為 816畝。 ? 二．汽車(chē)產(chǎn)業(yè)分析 ⒈ 產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模 20xx 年一季度 XX市 GDP 完成 億，增長(zhǎng) % 20xx年一季度 XX市繼續(xù)呈現(xiàn)出一個(gè)高速增長(zhǎng)勢(shì)頭，即實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) %。 2．汽車(chē)需求預(yù)測(cè) 在需求方面，支撐汽車(chē)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)高增長(zhǎng)的因素有兩個(gè)：一個(gè)是長(zhǎng)期被壓抑的巨大即期消費(fèi)潛能亟待釋放，另一個(gè)是隨著人均收入的繼續(xù)快速增長(zhǎng)和消費(fèi)環(huán)境的逐步改善，人們生活方式正在發(fā)生巨大變化，從而導(dǎo)致城鄉(xiāng)居民對(duì)汽車(chē)消費(fèi)需求的不斷增加。 表 1 測(cè)算結(jié)果表明，按最保守的估計(jì)， 我國(guó)當(dāng)前已有購(gòu)買(mǎi)力支持的即期汽車(chē)總消費(fèi)量為 ，說(shuō)明短期內(nèi)有 500多萬(wàn)輛的私人小汽車(chē)消費(fèi)需求等待釋放，那么，估計(jì)要 2－ 3 年才能將歷史上累積的汽車(chē)消費(fèi)潛能釋放完，因此，僅憑這一項(xiàng)因素就能使汽車(chē)消費(fèi)保持 20－