【正文】 設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為5000萬(wàn)元，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該工程尚拖欠到期應(yīng)付工程款1000萬(wàn)元，同時(shí)還有一筆貸款成數(shù)為50%，余額為1000萬(wàn)元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押貸款價(jià)值為（?。┤f(wàn)元。A、10％ B、20％ C、30％ D、50％【正確答案】 B【答案解析】如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的20%。參見(jiàn)教材P87。A、增加 B、減少 C、不變 D、無(wú)法確定【正確答案】 A【答案解析】在某種房地產(chǎn)的價(jià)格水平不變的情況下，當(dāng)其開(kāi)發(fā)成本上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率就會(huì)下降，從而會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給減少；相反，會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給增加?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】2下列情形中不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的是（?。、增加，增加 B、減少，增加 C、增加，減少 D、減少，減少【正確答案】 C【答案解析】預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上漲，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量，從而會(huì)使未來(lái)的房地產(chǎn)供給增加，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者會(huì)“捂盤惜售”，從而會(huì)減少房地產(chǎn)的當(dāng)前供給。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】2一套建筑面積為100㎡，單價(jià)為3000元/㎡、總價(jià)為30萬(wàn)元的住房，在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一起與成交日期支付10萬(wàn)元，第二期于第一年年中一次性支付10萬(wàn)元，第三期于第一年年末一次性支付10萬(wàn)元，則此房地產(chǎn)的實(shí)際單價(jià)為（　）元/㎡。A、供給、需求、利用狀況 B、價(jià)值、使用價(jià)值、供求C、有用性、稀缺性、有效需求 D、權(quán)利、租金、利率【正確答案】 C【答案解析】房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件為三個(gè)：有用性、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念區(qū)分開(kāi)來(lái)?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的異同”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格，共同之處是（?。?。參見(jiàn)教材P88?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】下列不是互補(bǔ)品的是（?。?。A、房地產(chǎn)價(jià)格受建筑技術(shù)的影響很大 B、房地產(chǎn)價(jià)格不受交易者的個(gè)別情況影響C、房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng) D、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格E、房地產(chǎn)價(jià)格既有買賣價(jià)格，也有租賃價(jià)格【正確答案】 CDE【答案解析】房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同之處：房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位關(guān)系密切，一般物品的價(jià)格與區(qū)位關(guān)系不大；房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，一般物品的價(jià)格主要是物品本身的價(jià)格；房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格，一般物品的價(jià)格主要是買賣價(jià)格；房地產(chǎn)容易受交易者的個(gè)別情況影響，一般物品的價(jià)格不易受交易者的個(gè)別情況左右；房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)，一般物品的價(jià)格形成的時(shí)間通常較短。參見(jiàn)教材P83。（2011）A、掛牌底價(jià)　　　　B、正常市場(chǎng)價(jià)格 C、競(jìng)買人可承受的最高價(jià)　　D、最可能的成交價(jià)【正確答案】 C【答案解析】因?yàn)槭菫楦?jìng)買人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)，所以評(píng)估的是競(jìng)買人可承受的最高價(jià)；而如果是政府部門委托估價(jià)，則可能是掛牌底價(jià)。參見(jiàn)教材P88。A、均衡價(jià)格增加，均衡數(shù)量減少 B、均衡價(jià)格減少，均衡數(shù)量增加C、均衡價(jià)格增加，均衡數(shù)量不變 D、均衡價(jià)格不變，均衡數(shù)量減少【正確答案】 B【答案解析】由于市場(chǎng)因素變化，供給量增加，供給曲線右移，由于需求量減小，需求曲線左移，故均衡點(diǎn)對(duì)應(yīng)的均衡價(jià)格減小，均衡數(shù)量增加。參見(jiàn)教材P87。下列選項(xiàng)中，此規(guī)律的例外有（?。?。參見(jiàn)教材P110。A、成交價(jià)格 B、市場(chǎng)價(jià)格 C、理論價(jià)格 D、最高賣價(jià)【正確答案】 C【答案解析】收益法測(cè)算出的價(jià)值趨向于理論價(jià)格?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4500元／㎡，出租的年末凈收益為500元／㎡。6=150（元/㎡），乙的樓面地價(jià)=600247。排除AD；焚毀的建筑物，應(yīng)該按照其重置成本，才能確定其實(shí)際損失?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的（　）。（　）【正確答案】 錯(cuò)【答案解析】屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述。（?。菊_答案】 錯(cuò)【答案解析】五通一平，一般指具有了道路、供水、排水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施條件及場(chǎng)地平整。參見(jiàn)教材P60。（?。菊_答案】 對(duì)【答案解析】參見(jiàn)教材P56。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】在出讓土地時(shí)，不允許將同一塊土地地下10米至地上80米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司建造寫字樓，地下20米至地下40米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給乙公司建造商場(chǎng)。參見(jiàn)教材P49?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】1下列屬于一宗房地產(chǎn)的位置因素的是（?。?。同一宗房地產(chǎn)上可以同時(shí)存在著多種房地產(chǎn)權(quán)利，例如設(shè)立了抵押權(quán)、租賃權(quán)的房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)。其他地上定著物與土地、建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以在物理上分離，但是這種分離是不經(jīng)濟(jì)的，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物的價(jià)值受到明顯損害?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】下列屬于房地產(chǎn)自然升值的是（　）。A、不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二 B、壽命長(zhǎng)久、供給有限 C、價(jià)值量大、保值增值D、用途多樣、相互影響 E、易受限制、容易變現(xiàn)【正確答案】 ABCD【答案解析】從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的特性主要有：不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、壽命長(zhǎng)久、供給有限、價(jià)值量大、用途多樣、相互影響、易受限制、難以變現(xiàn)和保值增值十個(gè)特性。參見(jiàn)教材P77。A、1/2 B、1/3 C、2/3 D、2/5【正確答案】 C【答案解析】處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除共有人之間另有約定。參見(jiàn)教材P66。A、不可移動(dòng) B、用途多樣 C、相互影響 D、易受限制【正確答案】 C【答案解析】房地產(chǎn)具有相互影響特性，從而一宗房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與周圍的房地產(chǎn)狀況密切相關(guān)，受周圍房地產(chǎn)利用的影響。參見(jiàn)教材P60。A、不可移動(dòng) B、獨(dú)一無(wú)二 C、流動(dòng)性差 D、用途多樣【正確答案】 A【答案解析】由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)的日照、環(huán)境景觀、與其他地方(如市中心)的距離、對(duì)外交通、外部配套設(shè)施等，均處于相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣之分?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】1房地產(chǎn)的（?。┨匦?，是房地產(chǎn)有別于其他財(cái)產(chǎn)的主要之處?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】1一般的無(wú)形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價(jià)值?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于用益物權(quán)的是（?。＂芊康禺a(chǎn)的額外利益或收益，例如屋頂或外墻面可出售或出租給廣告公司做廣告獲得收入。A、土地 B、建筑物 C、地上其他定著物 D、權(quán)益【正確答案】 D【答案解析】房地產(chǎn)的實(shí)物：是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分，例如，土地的形狀、地形、地勢(shì)、地基、土壤、平整程度，建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修。參見(jiàn)教材P52?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】12006年12月25日國(guó)務(wù)院發(fā)布了《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》。征收或拆遷補(bǔ)償目的的評(píng)估是可以不考慮租約限制的。參見(jiàn)教材P28。參見(jiàn)教材P15?！?（　）【正確答案】 錯(cuò)【答案解析】《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第4條規(guī)定：“對(duì)擬拍賣的財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。（?。菊_答案】 對(duì)【答案解析】房地產(chǎn)評(píng)估不僅包含房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可以包含房屋工程質(zhì)量評(píng)估、房屋使用功能評(píng)估、房屋完損等級(jí)評(píng)估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評(píng)估，等等。王某以優(yōu)惠價(jià)格取得該報(bào)告，并最終取得銀行的抵押貸款?！驹擃}針對(duì)“對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】1房地產(chǎn)市場(chǎng)作為不完全市場(chǎng)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性不符合（?。?。（3）制定估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范是為了防止出現(xiàn)較大誤差。A、估價(jià)師； B、估價(jià)機(jī)構(gòu)； C、估價(jià)委托人； D、估價(jià)人員和估價(jià)委托人，但不包括估價(jià)機(jī)構(gòu)；E、ABC項(xiàng)都包括?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】關(guān)于房地產(chǎn)征收、征用，下列描述正確的是（?。?。A、獨(dú)立、客觀、公正 B、誠(chéng)實(shí)信用原則 C、替代原則D、最高最佳利用原則 E、合法原則【正確答案】 ACDE【答案解析】估價(jià)原則除ACDE外，還有價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。參見(jiàn)教材P33。參見(jiàn)教材P36。2以下哪項(xiàng)法律、法規(guī)、規(guī)章、范中的明確規(guī)定使房地產(chǎn)估價(jià)成為國(guó)家的法定制度（?。?。A、同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值并不是唯一的 B、同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值是唯一的C、同一估價(jià)對(duì)象的具體一種類型的價(jià)值，在理論上不是唯一的 D、ABC均不正確【正確答案】 A【答案解析】同一估價(jià)對(duì)象可以有不同類型的價(jià)值，即同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值不是唯一的。參見(jiàn)教材P28。預(yù)計(jì)王某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個(gè)月。1在投保時(shí)，房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需求是（?。?。本題的綜合性較強(qiáng)。A、獨(dú)一無(wú)二 B、供給有限 C、流動(dòng)性差 D、不可移動(dòng)【正確答案】 A【答案解析】一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值較大兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)評(píng)估。在英國(guó)和其他英聯(lián)邦國(guó)家，法官使用的房地產(chǎn)估價(jià)誤差范圍是（?。?，有時(shí)誤差范圍放寬到15%。參見(jiàn)教材P7。下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中，屬于傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)范疇的是（　）。A、估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)格 B、估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格C、估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格 D、合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果【正確答案】 D【答案解析】判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中一般是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。用成本法測(cè)算出一個(gè)商品住宅小區(qū)的平均房?jī)r(jià)，在各單元、各套型之間進(jìn)行分配，屬于（　）業(yè)務(wù)。因此，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)可以不負(fù)任何責(zé)任 B、估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證。參見(jiàn)教材P9。A、獨(dú)一無(wú)二和供給有限 B、流動(dòng)性差和價(jià)值最大C、獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大 D、不可移動(dòng)和用途多樣【正確答案】 C【答案解析】一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值較大兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)評(píng)估。A、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估 B、抵押成數(shù)測(cè)算C、抵押房地產(chǎn)價(jià)值動(dòng)態(tài)評(píng)估 D、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)【正確答案】 C【答案解析】ABD都屬于貸款前期的估價(jià)服務(wù)項(xiàng)目。參見(jiàn)教材P18。A、12650 B、5000 C、13911 D、12574 【正確答案】 D【答案解析】損失之和＝污染治理費(fèi)用＋損失的租金凈收益的現(xiàn)值租金凈收益現(xiàn)值＝3000（1－15%）／%［1－（1＋%）－3］＝7574損失之和＝5000＋7574＝12574。參見(jiàn)教材P29。A、路線價(jià)法 B、成本估價(jià)法 C、長(zhǎng)期趨勢(shì)法 D、假設(shè)開(kāi)發(fā)法【正確答案】 B【答案解析】商品住宅可同時(shí)采用市場(chǎng)法、收益法和成本估價(jià)法估計(jì)，以相互驗(yàn)證，但不互相替代。2中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)的主要工作不包括（?。?。參見(jiàn)教材P36。參見(jiàn)教材P33。A、增加抵押貸款 B、抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)C、抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款 D、處置抵押房地產(chǎn)E、租賃抵押房地產(chǎn)【正確答案】 ABC【答案解析】前三者都是需要的，租賃時(shí)需要確定租金，但是不需要確定抵押價(jià)值。參見(jiàn)教材P16?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】1專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)主要有（　）。A、房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)B、房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證C、房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差而且不能有誤差范圍限制D、房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格E、根據(jù)提供專業(yè)意見(jiàn)的用途和作用不同可以分為鑒證性估價(jià)和咨詢性估價(jià)【正確答案】 ABDE【答案解析】估價(jià)的誤差要適度，應(yīng)有合理的范圍，C錯(cuò)。參見(jiàn)教材P11。參見(jiàn)教材P2?！驹擃}針對(duì)“對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】房地產(chǎn)估價(jià)師評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格?！驹擃}針對(duì)“對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】總損失額＝修復(fù)必要費(fèi)用＋修復(fù)后的價(jià)值減損額【正確答案】 對(duì)【答案解析】【該題針對(duì)“房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】某宗為100萬(wàn)元貸款抵押房地產(chǎn)?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】房地產(chǎn)分割一般不宜采取實(shí)物分割的方法。所以前面總結(jié)的規(guī)律，只在大多數(shù)的情況下成立，不是絕對(duì)的。（?。菊_答案】 錯(cuò)【答案解析】也包