【正文】 ※ 提供公眾商務(wù)設(shè)施配套；C、高層SOHO定位※ SOHO的面積以4060平方米（一房一廳、二房一廳、二房二廳）為標(biāo)準(zhǔn)。二房二廳三房二廳二衛(wèi)65㎡130—140㎡60㎡左右比 例20％45％100㎡40%日子閑暇，下棋，打麻將，打乒乓球,帶著小孩在庭院里散步。綜合考慮以上因素，開發(fā)模式定位為：整體開發(fā)，商服先行定位分析：加大前期投入，填補品牌劣勢，抬高競爭門檻，以較好的形象展示。彩虹岸、中原陽光、世紀(jì)春城、大世紀(jì)花園、美麗365花城、鳳凰新城、城市中央花園、陽光國際村、水晶之城、金領(lǐng)港灣、金色文城、綿緞濱※ 留有余地○不把價格做得太滿，給客戶預(yù)留一定的升值空間。價格策劃的目標(biāo)在制定價格策略、進(jìn)行價格定位之前，首先必須確定價格策略的目標(biāo)。在建筑物的價值構(gòu)成中，成本占有重要的地位。市場競爭在某種方面實際上是差異競爭。可有多種定價方法。（二）可類比樓盤市場銷售單價住宅物業(yè)與SOHO項目名稱商住兩用3100（高層公寓）2600（多層住宅）一次性：3%，按揭：2%青年居易住宅1900一次性：5%，按揭：無兆邦花園住宅2100優(yōu)惠折扣金成國際廣場辦公3500一次性：1%，按揭：無商業(yè)物業(yè)物業(yè)名稱12000青年居易4500麗江水花園從市場調(diào)研分析可以清晰看到，鄭州市現(xiàn)行住宅的中檔樓盤價位在18002800元/平米之間、辦分樓的價位在30003500 元/㎡之間、首層商業(yè)的價格按項目所在的位置的差異其價格也在320012000元/㎡之間，這說明價位體系已然形成，定價考慮市場依據(jù)和認(rèn)可度。產(chǎn)權(quán)商場定價(5000元/㎡)取決于投資回報方案（略）（五 ）項目價格提升潛力分析項目位于CBD的邊緣。小高層住宅樓層差為核心均價的5%，高層住宅樓層差為3%。因小面積寫字樓總價低，月供低的優(yōu)勢明顯，以80㎡的戶型為例，3100元/㎡計算，首付七萬元，月供僅1200元（七成二十年計算）每月月供小于租金，租不如買?！?000風(fēng)和日麗4100—6100寶隆華庭3380辦公一次性：4%，按揭：2%財富廣場價格（元/㎡）住宅一次性：10%，按揭2%麗江水花園3400住宅一次性：4%，按揭：2%建業(yè)城市花園3500付款及優(yōu)惠折扣錦江國際花園※ 針對每個單元平層定出水平差價，主要根據(jù)單位的朝向、采光、戶型面積、平面布局、通風(fēng)、私密性及風(fēng)水等因素確定。所以定價前必須認(rèn)真分析消費者對產(chǎn)品的價值判斷。市場供求關(guān)系的變動、競爭者銷售策略的改變對生產(chǎn)者的產(chǎn)品定價有著極大的制約作用。都有意識的通過定價來應(yīng)付競爭或防止競爭，避免在競爭中失利?！?靈活付款 根據(jù)客戶的各種理財需要多設(shè)計幾種付款方式以供選擇?！鸬烷_意味著價格路線會逐步走高，從而使前期購買者感到物業(yè)升值，繼而在市場上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳 的最好途徑。七、項目案名推介/主題口號（項目競爭力分析）（一）命名方式：項目整體命名，不同產(chǎn)品線（如寫字樓、SOHO）單獨命名，（統(tǒng)一在整體命名下），以體現(xiàn)大盤風(fēng)范。商業(yè)街資源的利用——利用小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃的商業(yè)步行街作全面的展示。愛靜則泡泡書吧，在 “新天地”般步行街啖一客HALY咖啡，體味那難得的悠閑；愛動則喜歡健身類運動。30%商業(yè)80㎡5％15％40㎡左右110—120㎡SOHO面 積三房二廳二衛(wèi)比 例100%結(jié)構(gòu)名稱需求的物業(yè)類型隨經(jīng)濟情況不同而定，一般會需求面積適中的戶型。離鄭州越近，離美好前景越近。※ 購買決定因素：單位價格適中，居住用房的面積和物業(yè)類型上有可炫耀的資本。c、企事業(yè)單位，個體企業(yè)主（約占整體消費群體的15％）※※ 購買決定因素：單位價格，價格滿意下的較高性價比，如產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境、配套、交通條件等。定位分析：※ 抓住主流消費群，是市場主要購買力所在；※ 白領(lǐng)一族年齡層定位在27—35歲；※ 小戶型公寓以首次置業(yè)為主，常規(guī)住宅則以二次置業(yè)為主，以良好的社區(qū)環(huán)境、升值潛力、創(chuàng)新產(chǎn)品和性價優(yōu)勢吸引投資型消費者；※ 以全市范圍目標(biāo)客戶為主，周邊換房客戶為輔。SOHO酒店式公寓——40—60平米，一房一廳，兩房兩廳，白領(lǐng)族小戶型公寓，宜商宜居，是目前熱銷小戶型的升級版（市場空缺）——小戶型結(jié)構(gòu)領(lǐng)先（深圳成熟戶型復(fù)制，鄭州市場空缺），以戶型優(yōu)勢，彌補朝向差。如：德億時代城、（六）街區(qū)功能目前形象居民習(xí)慣的日常購物場所項目區(qū)域為目前鄭州市城市邊緣，鄭東新區(qū)還在規(guī)劃中，而且中間還隔有一條107國道（未來的東環(huán)路），所以周邊缺少上檔次，有特色的商業(yè)設(shè)施，這和區(qū)位樓價在全市范圍內(nèi)偏高的市場不符，據(jù)了解，區(qū)域內(nèi)有“思達(dá)超市”但規(guī)模較小，農(nóng)業(yè)路“丹尼斯”百貨與金城國際廣場有“金搏大”百貨商場。 D、位于項目地南部的果菜批發(fā)市場，衛(wèi)生狀況極差。（見下圖：）環(huán)境景觀綜述：地塊缺少良好的自然景觀，景觀資源評判幾乎為零。(具體位置見下圖) （二）技術(shù)資料項目總占地面積：。項目營銷推廣的主題定位調(diào)查該項目環(huán)境的習(xí)慣文化、心理趨向以及開發(fā)商的商號（投資商、開發(fā)商的企業(yè)品牌）、品牌（小區(qū)或花園命名）、信息傳播內(nèi)容和手段等并研究其優(yōu)劣勢，為項目銷售推廣的包裝、形象、訴求內(nèi)容等以及項目的傳播策略和定位提供依據(jù)。項目開發(fā)策略原則………………………………………………………26復(fù)合原則 …………………………………………………27適量原則 ………………………………………………………29空缺差異原則……………………………………………30創(chuàng)新需求原則………………………………………………………………33經(jīng)濟+美麗…………………………………………………………34相對效益原則…………………………………………………………36五、SOHO市場定位策劃目 錄一、建筑產(chǎn)品定位通過對該項目所處環(huán)境的宏觀、微觀調(diào)研，了解和論證該項目區(qū)域的人文習(xí)慣、生活方式以及項目地塊的交通、配套等基礎(chǔ)因素，并輔以對周邊環(huán)境的地產(chǎn)項目實態(tài)、競爭勢態(tài)及建筑文化的研究，為本項目產(chǎn)品的建筑定位提供依據(jù)。項目總建筑面積10萬平方米。（見下圖：）E、北面，農(nóng)業(yè)路。C、周邊的道路車流量繁多，容易揚起塵土。（四）周邊配套項目所在區(qū)域居民家庭數(shù)量及人口總數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，截止至2001年年末，金水區(qū)居民家庭總戶數(shù)為288037戶，人口總數(shù)為914259人，是市轄區(qū)中人口最多的一個區(qū)域。（五）交通條件位于項目地塊東面107國道（未來的東環(huán)路）南通京珠高速，北通連霍高速，北面農(nóng)業(yè)路直通市區(qū)；其交通較為暢通，但是，從現(xiàn)狀來看，項目地周邊的公交線路較少，路過項目的公交車只有312路，交通雖通暢但不便利。三、項目價值發(fā)現(xiàn)（SWOT分析）S 、 優(yōu)勢分析※ 鄭東CBD不斷升溫，提升項目區(qū)域的市場知名度；※ 鄭東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，增強了本項目區(qū)域的市場知名度；※※ 周邊其他樓盤的競爭。具體產(chǎn)品策略是：住宅：——緊湊型兩房，三房（市場供應(yīng)量小）——立面風(fēng)格創(chuàng)新（市場同質(zhì)化嚴(yán)重，個性樓盤少，公眾對建筑立面較在意，如英協(xié)高層）——入戶花園，空中庭院等創(chuàng)新戶型（市場空缺）——空中TOWNHOUS（首層，頂層）（市場供應(yīng)量?。懽謽牵骸?0—100平米小戶型開放式高檔次專業(yè)化寫字樓（市場空缺）建商務(wù)會所（會議室/商務(wù)中心等）同時也可服務(wù)SOHO和產(chǎn)權(quán)酒店?！?年青的自由職業(yè)與IT一族其他補充客戶（非主流）：※ 鄭州市有灰色收入的“洗灰一族”；※ 部分追求發(fā)展（個人或孩子）的外省或外市人士；※ 有錢或有權(quán)的外市人士，主要是鄭州市外的其他市；※ 直系親屬在鄭州的外市人士?！?需求類型：兩房或SOHO，既經(jīng)濟又舒適的居家環(huán)境是他們選擇的重要因素，交通相對比較便利，不希望有太大的首期壓力，希望余留一部分發(fā)展基金，追求負(fù)擔(dān)得起的生活情調(diào)享受。商鋪的升值空間?！?需求類型：四房以上戶型、首層商鋪、寫字樓?！?部分追求發(fā)展（個人或孩子）的外市人士（約占整體消費群體的5％）主要為河南省內(nèi)其他城市人士，在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ慕?jīng)濟能力，但不滿足于現(xiàn)狀，想到鄭州發(fā)展事業(yè)；或者為了孩子能有一個更好的將來，希望能夠在鄭州讓孩子接受教育再發(fā)展。他們不需要奢華