【正文】 的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)有了突破性的進(jìn)展，西安市《2006年經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目建設(shè)計劃》已編制完成。置業(yè)者的這一趨勢，自然也為樓盤的開發(fā)提供了亮點(diǎn)。 地鐵帶來的交通利好，也吸引著城市重要的經(jīng)濟(jì)元素向它靠攏。西安、綠地世紀(jì)城、水岸東方、富力城、白樺林居等頗具影響力的品牌項(xiàng)目，其迅猛的發(fā)展勢頭與當(dāng)年從環(huán)城路周邊到二環(huán)沿線用了lO年的時間相比，已有了天壤之別。幸福快車、華榮未來的政策走向?qū)⒁詫ΜF(xiàn)有政策的深化調(diào)整為主，在調(diào)控思路上不會有很大的改變。首先在需求層面上，我國目前正處于快速城市化的階段，從2000年以來，城市化率就基本以每年1．55個百分點(diǎn)的速度增長?？梢灶A(yù)見，在未來一段時期內(nèi)，熱點(diǎn)地區(qū)的房價漲幅仍會明顯高于其它片區(qū)。 首先，經(jīng)營理念相對落后。2005年，溫家寶總理在政府報告中第一次提出要“抑制房地產(chǎn)價格的過快上漲”，拉開了2005年房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。首先，在投資領(lǐng)域由于信貸資金供給過量，造成了固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)過熱，央行通過提高商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金，可以有效的抑制投資，緩解經(jīng)濟(jì)過熱的局面。 2006年7月6日，建設(shè)部頒發(fā)165號文件《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，進(jìn)一步明確了37號文件中90平方米標(biāo)準(zhǔn)為單套住房建筑面積，并提出要加強(qiáng)監(jiān)督檢查，落實(shí)責(zé)任追究制度，地方政府要負(fù)起切實(shí)責(zé)任。該政策的實(shí)施，其影響力也僅僅局限于北京、上海、廣州、深圳等重點(diǎn)城市。 2006年11月財政部、國土資源部、中國人民銀行日前聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》，對新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)有關(guān)政策做出了重大調(diào)整，從2007年1月1日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍．同時繼續(xù)實(shí)行中央與地方30：70分成體制，相關(guān)收入專項(xiàng)用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護(hù)、土地整理、耕地開發(fā)。中高檔住宅消費(fèi)群體進(jìn)一步受到抑制，并且由于中高檔需求缺少適合的供給則被分化，一部分將被擠入高檔住宅消費(fèi)人群，另一部分則會退而求其次，選擇中小戶型中的高檔產(chǎn)品。 (2)、通過對征地制度、土地使用費(fèi)等的改革加強(qiáng)對土地的調(diào)控。而在今年5月29日發(fā)布的九部委15條中，國家出人意料的拋出了90、70％的控制指標(biāo)。西安市的拆遷規(guī)模近兩年增長很快，2005年的拆遷規(guī)模是70萬平方米，2006年計劃為150萬平方米，增加了115％，拆遷過程中一些負(fù)面情況也時有發(fā)生。 西安主要發(fā)展的四大新區(qū)，高新區(qū)、曲江新區(qū)、經(jīng)開區(qū)和浐灞生態(tài)區(qū)基本上都是通過新增建設(shè)用地來發(fā)展的。經(jīng)濟(jì)適用房申購標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格，將使其真正的緩解中低收入家庭居住困難問題，而以前往往有不少并不符合條件的購買者，阻礙了其全部惠及困難家庭。 房地產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域的變革 項(xiàng)目自有資本金35％的門檻和土地閑置2年的期限都對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營及管理策略提出了更高的要求。 (3)房產(chǎn)類型普通化：平層住宅是商品房銷售的主流，73．2％的受訪者選擇平層住宅，復(fù)式住宅有增加趨勢。西安房地產(chǎn)市場自啟動以來，總體上雖然發(fā)展勢頭良好，但也不可避免地存在著一些問題和矛盾。這三種學(xué)歷之和就占到受訪者總體的94．8％。 受訪者所處行業(yè) 從本次調(diào)查受訪者的職業(yè)分布看，制造業(yè)占7．9％，金融／保險占5．8％，旅游／酒店占3．4％，飲食服務(wù)占5．4％，政府／公共事業(yè)占9．2％，個體零售／批發(fā)占11．7％，運(yùn)輸占1．7％，藝術(shù)／廣播電視業(yè)占1．6％，教育文化／醫(yī)療衛(wèi)生占10．2％，IT業(yè)占6．6％，進(jìn)出口／貿(mào)易占2．7％，農(nóng)業(yè)／林木業(yè)／漁業(yè)／采礦占0．9％，咨詢／中介占2．4％，通訊／電信占4．7％，其他占25．6％(見下圖)。 從上面受訪者所處行業(yè)及其家庭年收入交叉分析表來看：以4萬元以上為分界線，進(jìn)出口／貿(mào)易業(yè)、IT業(yè)人士、旅游／酒店、政府／公共事業(yè)人士及零售／批發(fā)行業(yè)人業(yè)總體收入水平相對較高。 計劃購買什么結(jié)構(gòu)的住宅 調(diào)查結(jié)果顯示：73．2％的受訪者選擇平層住宅，其次19．0％的受訪者選擇復(fù)式住宅，而選擇錯層、躍層的人所占比例甚微。選擇1室及4室的受訪者比例甚小。 從調(diào)查問卷的統(tǒng)計結(jié)果來看，排除家庭年收入在2萬元以下的人群，隨著年收入調(diào)查區(qū)間的遞增，受訪者的人群比例呈遞減過程。這三類受訪者占到了總量的94．2％，是商品房消費(fèi)的主力。 二．調(diào)查基本情況描述 受訪者性別 本次調(diào)查受調(diào)查人群中．男性人口占45．O％，女性人口占55．0％，男女性別比例基本均衡，女性比例略高。對于宏觀調(diào)控，雖然短期內(nèi)會對行業(yè)造成一定影響，但從根本上來說是為了使行業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)更加健康地發(fā)展，為創(chuàng)建“和諧社會”所必須的，而不是要危及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。2006年3季度西安商品房市場購買(意向)調(diào)查報告調(diào)查項(xiàng)目：商品房購買市場(意向)調(diào)查調(diào)查地點(diǎn)：西安市城郊六區(qū)(新城區(qū)、蓮湖區(qū)、碑林區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū))調(diào)查方式：采用隨機(jī)抽樣、街頭訪問、購房目標(biāo)客戶調(diào)查(抽樣誤差不超過5％，置信度90％)調(diào)查時間：2006年3季度末調(diào)查結(jié)果：(1)購房群體多為三口之家。雖然目前數(shù)量還非常有限，但其為市場供應(yīng)提供了新的途徑。總體上政策對西安房地產(chǎn)需求影響很小，在抑制投機(jī)方面相當(dāng)于注射了一劑“免疫針”，有利于市場未來健康發(fā)展。而對商品房地價的影響甚微。在產(chǎn)品定位方面，主要是面對以解決居住問題為主的中低層消費(fèi)者，這部分人無心顧及以往備受高檔項(xiàng)目關(guān)注的理念與情調(diào)，經(jīng)濟(jì)與實(shí)用性才是觸及他們購買神經(jīng)的主要因素。根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在最近幾年西安市商品房銷售量中，90平米以下戶型所占比例還不到30％，與90條款的規(guī)定成明顯的倒三角關(guān)系。 2004年10月國務(wù)院做出了《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，今年又下發(fā)了《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》和《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，其目的就是著重從利益機(jī)制和法制方面解決當(dāng)前土地調(diào)控中的突出問題。 二、西安的影響 消費(fèi)群體發(fā)生改變 縱觀今年的調(diào)控措施，“打擊投機(jī)、規(guī)范投資、調(diào)整結(jié)構(gòu)、鼓勵自住”是其基本原則。 ◆規(guī)范外匯管理 2006年9月5日國家外匯管理局、建沒部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)范境外購房主體購買境內(nèi)商品房的外匯管理。這些資金的涌入帶有一定投機(jī)性，迫使其成立實(shí)質(zhì)性的注冊機(jī)構(gòu)，可以一定程度避免炒作。此外、對于目前存在的如房地產(chǎn)市場管理混亂、住房結(jié)構(gòu)不合理等頑疾性問題，文件均采用了比以往更為嚴(yán)厲的措辭、這也說明中央政府要求各地政府要通過實(shí)際行動來改變目前市場上住房結(jié)構(gòu)不平衡的現(xiàn)狀。 政策點(diǎn)評：在中國的房地產(chǎn)業(yè)，無論是開發(fā)商還是購房者，均對銀行信貸有著極大的依賴性。 ◆人大定調(diào) 2006年3月5日，國務(wù)院總理溫家寶所作的政府工作報告明確提出，要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題，表明了中央政府對今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個主要政策指向。提高綜合性價比實(shí)際上是發(fā)展商對住宅商品綜合性價比把控能力的一場比拼，只追求短時轟動效應(yīng)，而沒有長久市場表現(xiàn)的做法將會越來越難以操作。曲江、高新以及城北區(qū)，由于區(qū)域規(guī)劃的帶動，房價的漲幅要明顯高于其他片區(qū)。 房價增長保持穩(wěn)定熱點(diǎn)地區(qū)持續(xù)走高 無論對于政府、開發(fā)商還是普通購房者，房價的走勢都是各方最為關(guān)注的問題。 二、未來商品房市場發(fā)展趨勢 2006年作為“十一五”規(guī)劃的開局年，也是房地產(chǎn)行業(yè)典型的政策調(diào)控年。良好的居住環(huán)境和升值潛力已經(jīng)吸引了廣大開發(fā)商的注意，白樺林居、雅荷春天、西安印象、中城站在市場的角度來看，由于城市交通發(fā)展所帶來的城市格局的變化，越來越多的城市資源透過交通網(wǎng)絡(luò)輻射到了臨近郊區(qū)，從而使購房者能在享受田園生活的同時也充分享受現(xiàn)代生活的便捷，這無疑為三環(huán)線的地產(chǎn)開發(fā)提供了難得的歷史機(jī)遇。即便在目前全國房地產(chǎn)的調(diào)控期，西安市地鐵沿線樓盤的個案漲幅也是驚人的。西安地鐵的建設(shè)所帶來的交通上的方便快捷，使人的時間和交通距離發(fā)生了變換，以往依據(jù)方向性片區(qū)來選擇居住地的方式將被拋棄，相當(dāng)大一部分人將會想方設(shè)法居住到地鐵沿線，以方便自己的出行。 供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐漸改變 改變不合理的房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，一直是國家調(diào)控政策的重點(diǎn)。這些給相對落后的西安房地產(chǎn)市場帶來的沖擊是深重的。九部委意見之后，西安細(xì)則仍未正式出臺，在一定程度上增加了開發(fā)商的觀望情緒，市場開發(fā)速度放緩。雖然目前經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房市場的發(fā)展還存在各種個樣的問題，但隨著住房體制改革的不斷深入以及各級政府的大力支持，會將有更多的困難群眾享受到經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房的惠及。針對當(dāng)前廉租住房制度實(shí)施過程中反映的一些政策不清等問題，有關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步完善廉租住房政策體系，明確相關(guān)政策界限。 與經(jīng)濟(jì)適用房所面臨的情況相似，廉租房在體制上也存在許多含待改革的地方。這對于西安市來說，是一個巨大的財政壓力。 對于西安的低保家庭來說，今年的廉租房政策無疑是一股春風(fēng)，將大大改善他們的住房條件，但這股春風(fēng)卻被盼了太久!西安市作為全國較早實(shí)施廉租房制度的城市之一。在一個較長的時期里，它仍將是我國住房制度改革的重點(diǎn)。營理辦法明確指出，為了使中低收入家庭買得起、住得上，經(jīng)濟(jì)適用房的出售利潤必須控制在3％以下。再加上隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步推進(jìn)，家庭收入的可靠性和穩(wěn)定性經(jīng)常發(fā)生變化，這就使得對中低收入家庭的甄別困難重重，行政運(yùn)作手段與市場云作方式發(fā)生了沖突。按照計劃，西安市區(qū)兩年內(nèi)將對全城187個城中村進(jìn)行改造，所得土地將會向經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目有所傾斜。但是這種體現(xiàn)了政府關(guān)懷，帶有社會保障福利性的政策性住房，目前在具體實(shí)施與操作中，也出現(xiàn)了一些不可避免的問題與困惑． 經(jīng)濟(jì)適用房體系存在的問題 ■市場供給仍然不足西安自1998年以來共建設(shè)了491萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，包括321萬平方米的集資建房和170萬平方米的企業(yè)開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。其中僅今年全市經(jīng)濟(jì)適用房計劃施工面積就達(dá)72萬平方米，總投資5億元。具有關(guān)媒體調(diào)查，“國六條”和我市《實(shí)施意見》出臺后，市民關(guān)注的重點(diǎn)并非是套型建筑面積、土地供給等調(diào)控舉措，而更多地傾向于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)?？v觀今年西安的城市間建設(shè)，我們可喜的看到，西安的規(guī)劃建設(shè)思路，也不只是單單考慮城建自身的問題，而是將城市規(guī)劃與生態(tài)規(guī)劃、文化規(guī)劃、旅游規(guī)劃相融合。 從區(qū)域來看，唐長安城西城墻遺址的有效保護(hù)，讓唐延路這個現(xiàn)代化城市新區(qū)也具備了歷史文化氣息。國外IT巨頭的進(jìn)入以及隨之而來的大量高級管理及技術(shù)人員，為房地產(chǎn)業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。 可以想象，浐灞生態(tài)區(qū)未來必將呈現(xiàn)“水與路為伴，湖與島作鄰”，“社區(qū)有水系，樓群有倒影”的北方水城景觀，加之整個新區(qū)內(nèi)歷史人文遺跡眾多，娛樂休閑功能完善，又有國際矚目的歐亞論壇，所以，作為未來大西安城市行政管理副中心“浐灞生態(tài)區(qū)”終將成為中國西部的水上明珠。整個廣運(yùn)潭景區(qū)建成之后，將呈現(xiàn)湖泊相連，河道縱橫，水面蜿蜒，萬畝水域和萬畝綠地一大盛景，形成我國北方地區(qū)罕有的集生態(tài)濕地保護(hù)、河道景觀、動態(tài)旅游、游覽觀光等為一體的生態(tài)景觀公園。要實(shí)施好這一長遠(yuǎn)規(guī)劃，未來長安區(qū)將著力做好兩件事。今年又確定了子午大道北段道路工程、長安步行街建設(shè)工程、東長安街延伸段道路工程、長安西街商業(yè)街五0四段道路工程以及大學(xué)路東段道路建設(shè)工程等六個項(xiàng)目．如今，阡陌縱橫的道路已經(jīng)初步構(gòu)架超長安區(qū)發(fā)展的骨架，成為城市中物流、信息流的主要載體。依托完善的基礎(chǔ)設(shè)施和濃厚的文化氣息，一個西連成陽、東接臨潼的大西安都市圈正在快速形成。就關(guān)中城市化進(jìn)展而言，現(xiàn)正進(jìn)入第二階段．即正在形成以西安為中心的都市圈階段。西安地鐵開建，必將成為一條點(diǎn)石成金的金線，把西安城市價值和土地價值放大，把社會財富向城市熱點(diǎn)區(qū)域集中，“地鐵經(jīng)濟(jì)”的巨大潛力也必定成為西安房地產(chǎn)增值和城市運(yùn)營新的增長點(diǎn)，從而為西安樓市末來5年、甚至20年的發(fā)展提供了更廣闊的空間。據(jù)預(yù)測，線網(wǎng)形成后，軌道交通方式的出行量將占居民總出行量的25％，占公交出行量的50％。如今，曲江新城將形成一個規(guī)模宏大、配套完整、輻射力強(qiáng)、帶動明顯的旅游文化產(chǎn)業(yè)集群，一張用盛唐文化打造的中國名片已經(jīng)初步形成。資曲江南湖絲路風(fēng)情園綜合開發(fā)。 多年來，西安市不斷優(yōu)化區(qū)域發(fā)展布局，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、曲江新區(qū)、滬灞生態(tài)區(qū)、閻良國家航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)成效顯著，成為西安科技成果轉(zhuǎn)化的中心基地、對外開放的窗口和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)。曲江南湖絲路風(fēng)情園以“千畝南湖”為中心，以‘絲路花帶’為紐帶，全面展示絲綢之路沿線主要城市和地區(qū)文化的旅游長廊，古絲綢之路沿途城市的繁華盛景將在曲江集中再現(xiàn)。如今曲江及周邊城南板塊成為西安樓市寸土寸金之地，商務(wù)旅游地產(chǎn)和高端房地產(chǎn)開發(fā)也逐漸成為這一板塊的龍頭項(xiàng)目。 地鐵作為一個城市現(xiàn)代化、國際化的標(biāo)志，是現(xiàn)代都市文明的一種象征。 三、新規(guī)劃構(gòu)筑新北城 今年是北城建設(shè)高速發(fā)展的一年，一批大型重點(diǎn)項(xiàng)目相繼落戶于此。隴海線從城北通過，未來隴海新線將從西安城北跨渭河而過。 年初，長安區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃對外公布，在描繪出了20 l 0年的長安新藍(lán)圖的同時，也為長安樓市發(fā)展定下了清晰的基調(diào)。 教育經(jīng)濟(jì)是長安區(qū)發(fā)展的另一重點(diǎn)。是在新世紀(jì)充分依托區(qū)域自然與人文條件．體現(xiàn)“科學(xué)發(fā)展觀與和諧社會理念”的“后工業(yè)城市”，是充滿高度經(jīng)濟(jì)活力、穩(wěn)定居住社區(qū)和健康生態(tài)環(huán)境的“宜居宜創(chuàng)業(yè)”的多樣性城市區(qū)域，是一個集服務(wù)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)居住、特色文化為一體，可以吸引不同階層人群混合居住的全新城市體系。廣運(yùn)潭、米家崖等風(fēng)景區(qū)已經(jīng)全面動工，目前已初具規(guī)模。4月，西安高新區(qū)在國內(nèi)十幾個競爭城市中脫穎而出，引進(jìn)了全球最大的半導(dǎo)體設(shè)備制造商美國應(yīng)用材料公司，五年內(nèi)將投資5億美元建立全球研發(fā)基地。緊接著，上海綠地、深圳鴻基、和黃地產(chǎn)、上海大華、福建融僑等大批外地品牌先后在西高新排兵布陣。唐延路絕佳的區(qū)域環(huán)境、景觀大道的示范作用、以及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動，都讓這里在厚積薄發(fā)中具備了良好的前景! 展望未來，西高新以其“中國科技創(chuàng)新中心、西部現(xiàn)代制造業(yè)中