商業(yè)商務地塊開發(fā)可行性分析報告(存儲版)
【正文】 參考國內(nèi)主要的新區(qū)商業(yè)發(fā)展史，以供本案參考：蘇州工業(yè)園區(qū) 開發(fā)時間自1996年起，當年以新加坡工業(yè)園為核心進行發(fā)展，經(jīng)過12年的建設(shè)，基本形成了電子信息、精密機械、精細化工等為主的產(chǎn)業(yè)集中地，加之周圍昆山的臺商聚集基地，形成了新區(qū)開發(fā)的典范。交總面積總套數(shù)總金額均價項目總面積已售及已預訂面積銷售率長江國際商貿(mào)中心寶山44112191170455159727512640794%長三角物流中心金山41123588158363851202690176737%上海玫瑰園商貿(mào)城奉賢328514597848238917245831968%三林世博家園沿街商鋪浦東21592132054495155810537415%千匯苑南匯15638214153589821517805476213%新樂名苑松江12322751224099346898864420%永和家園閘北8997861117912425124707106239%綠庭尚城松江851042994011681189552159123%上海國際小商品城青浦7365693585486810139173381%上海服裝城金山705710119342741237909115453%商業(yè)重心向郊區(qū)發(fā)展，從成交的區(qū)域看，由于市中心開發(fā)成本較高，且市場飽和程度高導致其成交量的明顯少于郊區(qū)，因此郊區(qū)的成交價格對大盤整體價格的浮動具有顯著作用。* 上述費用尚不包括資金成本、銷售成本及商業(yè)前期成本及相關(guān)的稅收。 另：低層建筑對未來商業(yè)出售的積極因素也較強。一、項目土地信息分析項目位于松江區(qū)新浜鎮(zhèn)，政府規(guī)劃為商業(yè)商務綜合用地，其中未規(guī)劃住宅用地，實際可開發(fā)面積1500畝，已開發(fā)面積300畝，目前剩余土地約1200畝。分析：用途從土地性質(zhì)而言，本案規(guī)劃為商業(yè)商務用地，就項目自身地理位置及商業(yè)及商務對區(qū)域位置的要求（人口、交通、環(huán)境、政策），顯然此土地定位遠偏離業(yè)態(tài)實際的需求。四、項目商業(yè)規(guī)模分析按照周圍類似土地性質(zhì)供應的限制及已出讓土地限制條件看，則商業(yè)綜合建筑面積約在80萬120萬平方米，若以購物中心定位，則從全國類似案例分析，可以堪稱“世界第一”。按照一般商業(yè)物業(yè)投資回報率8%計算，6000元/，就項目周圍目前沒有可參考商鋪租金。未來商鋪供應市場仍將以上述三大區(qū)域為主，受未來供應量的約束，本案大面積商業(yè)若供應入市，仍將面臨價格偏低的主要問題。 蘇州金雞湖商業(yè) 蘇州鄰里中心商業(yè)南京江寧新城 江寧新城是基于1992年在成功開發(fā)江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的前提下，開始于1999年左右集中開發(fā)以住宅為主的新城區(qū)建設(shè)。華南MALL：位于廣東省東莞市郊區(qū)，是目前國內(nèi)最大的購物中心，項目以水景為主，打造公園式的購物環(huán)境，當年曾經(jīng)成為商業(yè)街爭相參觀的主要案例。對于其他的零售、餐飲、休閑娛樂和住宿等商業(yè)來講，如何有效的與兒童體驗部分匹配并形成消費，以及增加費節(jié)假日的營業(yè)額有一定難度。定位建議：◆ 主題式情景商業(yè)群的組合——
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