萬(wàn)科東方尊峪均價(jià)制定及價(jià)格策略報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 點(diǎn)4層跳躍設(shè)置的超高變化部分的影響，主要考慮花園面積大小與戶型的匹配度、花園朝向、花園形狀、花園位置及好用度、花園私密性等因素。 但定價(jià)過(guò)程中，低高樓層的層差不宜太大，因?yàn)橐轁w屬于高層，層差如果過(guò)大，會(huì)出現(xiàn)高低層總價(jià)相差非常大，到時(shí)會(huì)出現(xiàn)底層單位被搶購(gòu)一空，剩下高層單位價(jià)格過(guò)高滯銷的局面，建議6層以下由于景觀影響較大，可以略為調(diào)低價(jià)格。1) 實(shí)收均價(jià)：元/M22）付款方式折扣整體優(yōu)惠力度：3) 4) 階段平均優(yōu)惠： % 5) 總體優(yōu)惠力度： *（%）*（）≈6) 帳面價(jià)格： /≈特別說(shuō)明：如發(fā)展商有部分折扣作特殊保留，建議提前知會(huì)中原，中原將提前將此部分折扣計(jì)算入價(jià)格表，使價(jià)格表更合理、更科學(xué)，避免日后造成混亂。所以開盤價(jià)格不宜過(guò)高，以免與客戶心理價(jià)位相差過(guò)大，造成解籌率低下。鑒于市場(chǎng)因素、片區(qū)狀態(tài)、項(xiàng)目本身情況等綜合因素，本項(xiàng)目的一期的定價(jià)原則及目標(biāo)是：一期在保證價(jià)格的情況下，追求銷售速度最大化，以一期的熱銷帶出二期單位，在二期單位中追求利潤(rùn)值！5) 東方尊峪價(jià)格確定參考與本項(xiàng)目毗鄰且戶型定位較接近的鴻景翠峰，雖然項(xiàng)目規(guī)模及景觀面沒有本項(xiàng)目?jī)?yōu)勝，但其展示條件較為良好及搶了市場(chǎng)先機(jī)，以12000元/平米的均價(jià)發(fā)售，仍然得到以開盤三個(gè)月66套的慘淡結(jié)果。216。 名家富居8月5日解籌，2000批誠(chéng)意客戶最后成交100套單位，消化了總體量的不足十分之一。 二手房轉(zhuǎn)讓的年限由兩年增加到五年，短期的投資者開始徘徊；客戶心理期望值急速下降，房產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)明顯放緩，房?jī)r(jià)也開始呈現(xiàn)停滯且稍為回落。 梧桐半山同是梧桐山的半山山景樓盤，雖然項(xiàng)目身處沙頭角，但距離東方尊峪不遠(yuǎn)，且小高層部分戶型相同，具有一定參考價(jià)值，賦予權(quán)重20％。均價(jià)確定及價(jià)格策略中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司東方216。 提高首付成數(shù)的規(guī)定對(duì)90平米以上的項(xiàng)目大面積單位產(chǎn)生一定影響；216。 鴻景翠峰5月開盤至今（截止至200691），也只成交71套；216。 自3月份以來(lái)，羅湖區(qū)成交量一直在下降，7月份，成交量仍然大幅下降，根據(jù)中原深港研究中心的數(shù)據(jù)，7月成交量仍然保持下降趨勢(shì)，成交單位約285套，%，%；，%，成交量是2006年以來(lái)最低的一個(gè)月。如果開盤期銷售不暢，再降價(jià)處理，一方面前期客戶容易產(chǎn)生責(zé)難，另一方面容易造成項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值下降的形象，使得中期的銷售陷入困境。 參考物業(yè)比重X參考物業(yè)權(quán)重） X 東方尊峪比重[i=a、b、c]按以上公式計(jì)算，東方尊峪三期未來(lái)參考均價(jià)為：13767元/平方米，因?yàn)槿谕剖蹠r(shí)，主體園林工程預(yù)計(jì)已經(jīng)全部完畢，園林沖擊力仍然可以為三期的價(jià)格帶來(lái)2%的提升，因此：三期的入市均價(jià)為：137672%=14042元/㎡注：l 評(píng)分及系數(shù)原則請(qǐng)參考第七部分《東方尊峪價(jià)格表定價(jià)原則》；l 棟差是整體考慮的基礎(chǔ)方向，與后期制定的準(zhǔn)確的單位均價(jià)可能有差別，敬請(qǐng)留意！二、 東方尊峪一期價(jià)格策略1. 銷售階段梳理客戶開盤強(qiáng)銷持銷2. 價(jià)格策略由于項(xiàng)目周邊環(huán)境雜亂、容積率高，目前很多客戶的心理價(jià)位都在800010000元/ M2左右。以下為帳面均價(jià)計(jì)算。216。 跳差：16樓以上100元/平米（視野突然開闊）；252。 部分可打通的兩房單位；可加價(jià)50元/平米。 折實(shí)單價(jià)和價(jià)格表價(jià)格，在計(jì)算過(guò)程中分別取整，綜合折扣系數(shù)保留小數(shù)點(diǎn)后3位。B. 根據(jù)公式：252。 逸濤閣的E戶型是120平米的小復(fù)式，市場(chǎng)上屬于較為稀缺戶型；建議均價(jià)加價(jià)3000元/平米。216。主要考慮因素及權(quán)重：打分因素景觀視野朝向戶型戶型暢銷度權(quán)重30%15%20%25%10%考慮角度內(nèi)園景、山景資源開揚(yáng)程度，主要指鴻景翠峰的遮擋按自然朝向，順序東南/南西南/東東北/北西北/西）方正度、各功能單元與戶型面積匹配程度、通透通風(fēng)情況等供給稀缺程度、面積暢銷程度注：各棟水平單元初步打分表已經(jīng)完成，詳見《東方尊峪水平單元評(píng)分表》，具體系數(shù)表及最終價(jià)格表將在下一步提交。認(rèn)籌期的優(yōu)惠給4個(gè)點(diǎn)；強(qiáng)銷期可以降到2個(gè)點(diǎn)；尾盤期可以升到3個(gè)點(diǎn)。數(shù)據(jù)來(lái)源中原深港研究中心如上圖所示，06年上半年羅湖區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交均價(jià)為7480元/平米，二級(jí)市場(chǎng)成交均價(jià)為9678元/平米，根據(jù)市場(chǎng)影響的敏感性分析，各取20%的比重對(duì)東方尊峪一期的價(jià)格進(jìn)行修正：東方尊峪市場(chǎng)比較價(jià)格羅湖二級(jí)市場(chǎng)06年上半年整體價(jià)格羅湖三級(jí)市場(chǎng)06年上半年整體價(jià)格總計(jì)價(jià)格1170696787480比重60%
化學(xué)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1