【正文】 布幔兩幅（步行街、xx 個一幅） 、充氣拱門兩個（同上） 、咨詢臺、音響設(shè)備、話筒、電源、木版、獎品、椅子、樓書（現(xiàn)場有針對性發(fā)放）經(jīng)費預算：待定負責人：xx、xx 售樓人員招募及培訓開始招募時間：4 月 25 日招募地點：售樓處設(shè)點，步行街設(shè)點對售樓人員要求：有較廣的關(guān)系網(wǎng)；有很強的個人能力培訓時間：4 月 30 日、5 月 1 日、5 月 5 日、5 月 10 日、5 月 15 日培訓次數(shù)：5 期培訓人：xx.目的：為后期的人員推銷做打算23 / 24經(jīng)費預算：200 元5=1000 元負責人： 大型巡回推銷隊伍宣傳活動開始時間：6 月 1 日延續(xù)時間：2 個月活動地點：市區(qū)、縣區(qū)、農(nóng)場活動內(nèi)容：每到一個地方的現(xiàn)場搭臺宣傳，樓書發(fā)放，目標消費群的資料搜集。二、 按媒介安排的執(zhí)行方案因為媒介的具體投放方案已在前面的分階段的廣告宣傳中分析過了，所以這里不作重復，只是對各媒介的執(zhí)行負責人以及要負責的內(nèi)容進行描述。在有獎問答當中，可能性的了解一些目標消費者，可以的話記錄相關(guān)資料。最終目標是要在內(nèi)部員工之間形成一種無形的競爭動力，提高員工們的工作積極性，此外，當外面的人士光臨 xx 小區(qū)時，了解我們更多的企業(yè)精神，達到外宣傳的效果。（2） 訴求重點：抓住余熱，促成銷售因為是處于最后的收尾階段，主要的任務(wù)以在前面累計的三個階段中完成，這個階段不必花太多時間和精力去忙碌。（2） 訴求重點：突出價格的優(yōu)惠，概念跟進因為開始進入銷售，所以價格是一個不可避免的敏感的話題，怎樣才能吸引消費者？時間 媒介 版面 大小 數(shù)量 廣告主題 廣告形式 媒介選擇原因4 月 25日xx 報 廣廈版1/2版1 期 樹立人文概念軟文為主 入戶率很高，便于到達目標受眾群體5 月 2 日 xx 報 待定 1/2版1 期 樹立人文概念軟廣告為主 市面上傳閱率較高5 月 7 日 xx 晚報 待定 1/2版1 期 樹立人文概念軟新聞為主 機關(guān)性報紙，開辟另一片市場5 月 10日xx 廣廈版1/2版1 期 樹立人文概念軟文為主 入戶率高18 / 24我們采取務(wù)實的做法，實行價格優(yōu)惠政策：在預售期購買的我們將給予特殊優(yōu)惠。四、 分階段的廣告宣傳計劃對于 xx 園的廣告宣傳我們也和它的銷售目標一樣主要分為四個階段：概念推廣期、預售期、強銷期和持續(xù)期。有山有水，山水融合，猶如一幅淡淡的寫意山水畫。除了以上幾點人文關(guān)懷外，我們還提煉了其他賣點 精致生活xx 園小區(qū)內(nèi)的設(shè)計將以精致為主，特別是戶內(nèi)裝飾強調(diào)設(shè)計與配套的精致。概念推廣期主要是在消費者心中樹立形象；預售期則是要完成住宅銷售的 20％―30％；強銷期預計完成住房銷售的 60％－70％；持續(xù)期則是要完成剩余樓盤的銷售。這部分人因為屬于有錢層，他們一般有自己的私家車，出入高檔的休閑娛樂場所，一般接觸的媒體為上檔次的專業(yè)性小資雜志或精品購物報。例如，xx 學院新近出臺鼓勵老師在外購房的優(yōu)惠政策，為 xx 園打開新的目標市場。 智能化設(shè)計寬帶、電話、有線電視進入住宅配套設(shè)施設(shè)計。13 / 24〈3〉 宣傳策略定位a、 軟性廣告與硬性廣告相結(jié)合。但由于其消費群體十分龐大，是 xx 市各房地產(chǎn)開發(fā)商的主要目標消費群，行業(yè)內(nèi)競爭十分激烈。⑹有關(guān)房地產(chǎn)方面的政策還有不斷的變動，還面臨著許多不確定因素。⑶正在開發(fā)中的 xx 名都位于 xx 園對面，也將成為一大競爭對手。⑺小區(qū)小而精，不顯冷清，易聚人氣。例如，xx 學院新近出臺鼓勵老師在外購房的優(yōu)惠政策，為 xx 園打開新的目標市場。、項目規(guī)模不大，開發(fā)成本相對提高，造成利潤空間減小，定位太高。、廣告策劃實施力度不夠，沒有連貫性；、概念推廣不到位“生態(tài)”型及“綠色”渲染不夠，沒能引發(fā)共鳴。面積上要求 90 m2120 m2，結(jié)構(gòu)考慮最多的是三室兩廳，戶型要求復式多一點。也比較注重安全的需要，對坐車方便要求很高。目標消費者基于市場調(diào)研的結(jié)果，把購房目的比率前三名的目標消費者列出分析。居民收入水平調(diào)查結(jié)果顯示，該區(qū)域的居民屬于中上收入者，平均年收入在 xx 元左右。.略 圖表 1 地理位置圖 周邊環(huán)境xx 園所在的 x 湖置業(yè)區(qū)，依山傍水，左鄰有“東方日內(nèi)瓦湖”之稱的 x 湖，背靠有 xx市“城市綠肺” 之稱的 xx 山，風景秀麗。1 / 24 XX 樓盤行銷策劃目 錄前 言第一部分 市場分析、 地理與周邊環(huán)境、 交通條件、 區(qū)域特征、 500 米商圈五、消費者情況六、競爭對手六、競爭對手八、有關(guān)單位鼓勵職員在外購房政策對本案影響九、SWOT 分析第二部分 營銷戰(zhàn)略與定位一、市場細分二、市場定位三、營銷目標第三部分 營銷策略策劃 一、產(chǎn)品及服務(wù)設(shè)計二、價格確定三、銷售渠道四、促銷措施和活動第四部分 廣告策劃一、廣告定位與目標二、賣點提煉三、廣告語的闡釋四、分階段的廣告宣傳計劃五、貫穿所有銷售階段的廣告宣傳六、企業(yè)的內(nèi)部宣傳（墻報）七、活動推廣宣傳 第五部分 廣告預算 第六部分 執(zhí)行計劃一、按時間安排的活動執(zhí)行方案二、按媒介安排的執(zhí)行方案前 言受 xx 有限公司的委托，我方為其進行全面市場調(diào)研，并基于調(diào)研報告進行營銷與廣告策劃。又有 xx 高檔住宅樓的代表——xx 和湖畔新村為伴，為兵家必爭之地。家庭狀況以三口之家為最多，有老人的家庭占到 40％，有小孩的占到 30％。⑵住房要求因 素 百分比面積 120m2—160m2 ％4 / 2490m2—120m2 ％160m2 以上 ％三室二廳 ％四室二廳 ％結(jié)構(gòu)五室二廳 ％復式 ％單層 ％戶型空中花園或二層結(jié)構(gòu) ％圖表 4 消費者對住房的要求⑶價格承受能力價 格 百分比600800 元/ m2 ％8001000 元/ m2 ％10001200 元/ m2 ％12001500 元/ m2 ％1500 元/ m2 以上 ％圖表 5 消費者能承受的價格⑷付款方式打折后一次性付款占 ％，銀行按揭占 46％。他們比較注重朋友的介紹，對媒體的信任度不是很高，長期在外忙于工作也很少關(guān)注本地媒體。⑶準備結(jié)婚的他們一般屬于剛工作不久的一群人，經(jīng)濟收入不是很富足，價格因素放在第一位，對于樓層的考慮一般選擇 5 樓或 5 樓以上。評論：、小區(qū)配套設(shè)施較為完善，能夠給予業(yè)主足夠信心。 （商品房住宅小區(qū)） 、房屋之間的間距過窄，周邊的雜亂房屋較多。名 稱 發(fā)行量 目標受眾 主要特點 與房產(chǎn)相關(guān)的 版面《xx》 廣泛 入戶 廣廈版《xx 報》 普通受眾 零售，接近一 般大眾《xx 報》 單位家庭 xx 的黨委機關(guān)報，發(fā)行量大圖表 12 xx 幾家報紙分析比較11 / 24八、有關(guān)單位鼓勵職員在外購房政策對本案的影響某些單位出臺政策，鼓勵職員在外購房，并提供優(yōu)惠。⑹在施工質(zhì)量上，碧水園這個樓盤項目得到了是市工程監(jiān)理人員的一致認可。⑵xx 花園在價格方面走的是高開低走的道路，而 xx 村走的是低開高走的道路，均獲成功，xx 園在價格定位上處于被動。在這些方面我們都將面臨考驗。 各市場的特點〈1〉 、對原來居住條件不滿意的換房型消費群體 此類消費群體占 xx 市房地產(chǎn)市場總體的 42%，是 xx 市房地產(chǎn)最主要的消費群體，年齡層次廣泛，職業(yè)分布較廣泛，是屬于群體龐大但又十分分散的類型，無法用具體的詞匯來概括其具體特征。同時通過小區(qū)綠化，老人健身設(shè)施、老人活動中心，體現(xiàn)關(guān)懷老人。 安防設(shè)計在小區(qū)內(nèi)安裝先進獨立的門禁系統(tǒng)；加強小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，招募責任心強的保安。因此，譴派營銷人員或公司老總親自開展公關(guān)活動。一來，他們可以把自己的小孩留在父母家，減少老人的寂寞；二來，他們回家探望也有一個安馨的住所。 “we sale ,or else .” 我們把我們的營銷目標分成四個階段：概念推廣期，預售期，強銷期，持續(xù)期。 重視感情交流：在 xx 園小區(qū)內(nèi)，我們將打破其他小區(qū)內(nèi)各家各戶間“老死不相往來”的格局，定期開展情感交流活動，讓 xx 園真正成為一個溫馨“大家” 。xx 園正好處在這個優(yōu)越地段，背靠 xx 山，讓您每天都有機會親吻真正的新鮮空氣。定期在小區(qū)內(nèi)進行互動活動，真正把各家各戶聯(lián)系起來，有往有來，禮尚往來，讓 xx 園成為一個真正和諧、美滿的大家園。這個時期將完成所有樓盤銷售的 20%—30%。（3） 廣告媒介及排期時間 媒介 版面 大小 數(shù)量 廣告主題 廣告形式 媒介選擇原因7 月 1日