【正文】 屬于政府規(guī)劃的南拓核心。配套優(yōu)勢(shì)；本項(xiàng)目周邊配套十分豐富，除了自身完善的配套還可以享受市中心、金橋、如意配套。劣勢(shì)分析：規(guī)模劣勢(shì)：與周邊竟?fàn)帢潜P相比，規(guī)模過小，不易形成規(guī)模效應(yīng)交通劣勢(shì)：相對(duì)市區(qū)而言，本項(xiàng)目位置較僻，僅有兩路公交車通過，而且緊鄰項(xiàng)目的道路不暢也會(huì)使得本項(xiàng)目略顯閉塞。1框架剪力墻結(jié)構(gòu)。交通優(yōu)勢(shì)：規(guī)劃中的地鐵3號(hào)線。是他們的能量，共同筑就了我們的高品質(zhì)生活。交房時(shí)間：2013年12月31日。同時(shí)，115在售住宅，戶型面積80126㎡，均價(jià)5100元/㎡。接受按揭，首套房可以首付10%(此活動(dòng)持續(xù)到2013年6月月底結(jié)束)，二套房首付60%。地下車位1:1，價(jià)格待定。2014年8月底交房。C區(qū)初步規(guī)劃為別墅區(qū)及高層空中別墅；D區(qū)為大型商業(yè)綜合體。恒泰盛都緊鄰公交公司，可乘坐1路、6路、20路、26路、27路、55路、62路等多路公交車到達(dá)。精裝平層公寓準(zhǔn)現(xiàn)房，戶型面積3484㎡，均價(jià)6200元/㎡，40年產(chǎn)權(quán)，首付6萬起；2套loft公寓()，均價(jià)8000元/㎡，公寓全款93折，按揭97折。 　　項(xiàng)目整體分為南北兩區(qū)，建筑風(fēng)格整體運(yùn)用現(xiàn)代法式風(fēng)格，綠化率40%，建筑面積約16萬平米，建筑形式為5層及6層帶電梯花園洋房及26層高層建筑，其中花園洋房15幢、高層兩幢。興泰東河灣產(chǎn)品定位；普通住宅,洋房、高層,多層,板樓建筑面積。占地面積。住宅公寓寫字樓占地面積：18000㎡ 建筑面積：78000㎡ 容積率：綠化率：40%工程進(jìn)度：已全部封頂開盤時(shí)間：20120606交房時(shí)間：20131115 車位數(shù)：1:1 開發(fā)商：呼和浩特市華能時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司推廣策略：硬廣、新聞、圍擋、網(wǎng)絡(luò)、分眾傳媒銷售策略；準(zhǔn)現(xiàn)房在售5樓在售，戶型面積為43152平米，起價(jià)5700元/平米，均價(jià)6100元/平米。項(xiàng)目總用地17萬㎡，由3個(gè)地塊組成，2為居住用地，3為商業(yè)用地，總建筑面積57萬㎡，%，總綠化率高達(dá)43%，由9棟6層到18層的小高層和7棟21層到30層的高層建筑組成，將打造一座低密度大型綠色環(huán)保品質(zhì)社區(qū)，未來將有近萬人在這里居住。區(qū)內(nèi)有呼市三中、蘇虎街小學(xué)、北垣街小學(xué)、財(cái)經(jīng)學(xué)院、體育學(xué)院、武警學(xué)院、廣播電視學(xué)院、內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué)等多家學(xué)府，為社區(qū)子女提供優(yōu)越的教育成長環(huán)境。 從地塊本身來看，該項(xiàng)目周邊環(huán)境并無明顯優(yōu)勢(shì)，周圍是破舊的民宅，影響項(xiàng)目形象，交通欠發(fā)達(dá)。按揭98折，一次性96折。第三節(jié) 2013年呼和浩特房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析2013年，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)松動(dòng)，“限購”、“保剛需”、“穩(wěn)房?jī)r(jià)”仍是調(diào)控主基調(diào)。剛需依舊是市場(chǎng)主力，改善型需求逐步釋放。從增長幅度看，除外省市購房外，其他購房對(duì)象同比增幅均呈下降趨勢(shì)，特別是本省其他地區(qū)購買人群下降78%，外省市購買人群增幅為147%。（見圖8）從圖8可以看出，當(dāng)期上市面積7000元/平方米的占比較高，約占60%以上，2011年僅占21%。（見圖7） 從圖7中可以看出，2012年呼和浩特的房屋價(jià)格漲幅基本呈小幅下降趨勢(shì)。環(huán)比波動(dòng)下降，特別是11月、12月出現(xiàn)負(fù)增長，表明去庫存效果明顯。環(huán)比始終保持了增長態(tài)勢(shì)，但是增幅也呈逐月縮小的態(tài)勢(shì)。%，%?？⒐っ娣e與新開工面積增幅基本一致，表明開發(fā)商逐漸按照市場(chǎng)需求推出房屋。新開工套數(shù)43666套，%，環(huán)比持平。%，%。按用途分，各類用房投資均超過了56%以上，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房增幅均超過100%。中興：完善城市核心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，全面提升城市功能、品位和特色，使主城區(qū)載體功能提檔升級(jí)，歷史文化特色鮮明突出。特別是要加大中山路、濱河路等重點(diǎn)路段的改造力度，打通城市道路微循環(huán)，用3到5年時(shí)間形成“干道快速化、節(jié)點(diǎn)立交化、道路網(wǎng)格化、管理智能化”的城市交通路網(wǎng)，徹底解決城市中心區(qū)和外圍延伸區(qū)的道路交通問題。今年我市計(jì)劃全面實(shí)施城市快速路網(wǎng)建設(shè)，南線工程?hào)|起遠(yuǎn)經(jīng)二路、西至西二環(huán)、南至呼準(zhǔn)高速，全長約29公里，設(shè)計(jì)車速每小時(shí)80公里，今年起開始全面實(shí)施，并完成主體工程建設(shè)。 普通金屬礦產(chǎn)主要有鐵、銅、鉛、鋅等為主，非金屬礦產(chǎn)中大理石、花崗巖、石墨及拂石礦為優(yōu)勢(shì)品種。小結(jié)：呼和浩特城市公路、鐵路、航空相結(jié)合的立體化交通體系已經(jīng)形成。第三節(jié) 城市條件分析 房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)的特征，這使得房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)離不開城市這個(gè)基礎(chǔ)條件。呼和浩特市緊緊圍繞打造“兩個(gè)一流首府”要求，堅(jiān)持富民與強(qiáng)市并重的發(fā)展方針，全力推進(jìn)“一核雙圈一體化”發(fā)展戰(zhàn)略，沉著應(yīng)對(duì)前進(jìn)中的各種風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)現(xiàn)重大跨越，實(shí)現(xiàn)了綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅提升斷。央行發(fā)布2012年第三季度“中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告”，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建設(shè)和居民首套自住普通商品房消費(fèi)，堅(jiān)決抑制投機(jī)。6月，四部委及部分城市相繼否認(rèn)房地產(chǎn)調(diào)控政策放松。2012年中央及相關(guān)部委強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松路徑是：1月，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果。但是，地方政策不可觸及中央調(diào)控的底線。人口基數(shù)龐大的農(nóng)民收入快速增長，將有力地促進(jìn)消費(fèi)市場(chǎng)的快速發(fā)展。著名企業(yè)如TCL集團(tuán)。小黑河板塊有三條交叉的主干道，分別為昭君路，東西方向的七寶山街和與其相交叉的的錫林南路。公園從2006年開工建設(shè)，經(jīng)過呼市建委、市園林局的精心組織，現(xiàn)已如期完成了一期工程建設(shè)670公頃，綠化面積360公頃。最終將打造成為集生態(tài)，景觀，人文為一體的青城最適宜人居的高檔精品區(qū)。 城市建設(shè)道路先行，目前濱河新區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)就是市政道路和橋梁建設(shè)。三心：舊城文化旅游中心、新區(qū)宜居與濱河游憩中心、昭君休閑旅游度假中心二、濱河新區(qū)規(guī)劃：依據(jù)首府“北控、南拓、西聯(lián)、東優(yōu)”的城市總體規(guī)劃,呼和浩特東南部“一街五區(qū)”順勢(shì)而生。新區(qū)人口的增長近期以回遷人口和高品質(zhì)景觀吸引其他城區(qū)的人口為主，遠(yuǎn)期積極實(shí)施人口就業(yè)增長戰(zhàn)略，同時(shí)培養(yǎng)一定的區(qū)域房地產(chǎn)功能。(2)空間發(fā)展策略。通過生態(tài)與綠地和水系的整理與各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)明確、用地布局有機(jī)完整，打造適宜人居的宜居玉泉。解決中心區(qū)容量過大的問題，滿足市民物質(zhì)文化生活要求；科研教育中心——新城西區(qū)主要以教育科研為主，緩解中心區(qū)用地緊張，解決了高校區(qū)布局過于分散，發(fā)展用地有限，強(qiáng)化高教布局的集中化和合理化。政府公共投資向新市區(qū)傾斜，發(fā)揮公共投資對(duì)土地價(jià)值增長作用，引導(dǎo)社會(huì)資金向新市區(qū)投入，形成良性循環(huán)?！　? 濱河新區(qū)規(guī)劃為“兩河、三谷、六個(gè)生活居住組團(tuán)”。 資源優(yōu)勢(shì)： 自然資源：小黑河景觀帶、大黑河景觀帶、錫林公園、南湖濕地公園、中央公園 人文資源；內(nèi)蒙古大學(xué)、內(nèi)大創(chuàng)業(yè)學(xué)院、內(nèi)大附中、內(nèi)大附小、香港品牌幼兒園 交通資源：錫林南路、呼倫貝爾南路、濱海路、昭君路、南二環(huán)、規(guī)劃中的地鐵3號(hào)線?！　≡擁?xiàng)工程不僅能促使城市發(fā)展由外延拓展轉(zhuǎn)變到內(nèi)涵提升上，同時(shí)水景的大量引入，有利于增加城市靈氣，提升城市景觀效果，提高綠化檔次，改善城區(qū)生態(tài)環(huán)境及沿河居民生活質(zhì)量。該公園一期工程于7月15日開工建設(shè)，主要以人工湖及周邊景觀、全園綠化、園路、園橋、給排水、供電和部分景觀工程為主，預(yù)計(jì)10月底完工。2010年內(nèi)蒙古各城市GDP排名GDP排名城市名稱GDP(億元）1鄂爾多斯市25802包頭市24003呼和浩特市18654通遼市11005赤峰市10706呼倫貝爾市9127巴彥淖爾市6008錫林郭勒盟9烏蘭察布市55010烏海市389小結(jié)：健康的國民經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的運(yùn)行環(huán)境。呼和浩特產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是“三、二、一”型，以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。小結(jié)：居民人均可支配收入穩(wěn)定增長，居民具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供有力支撐社會(huì)消費(fèi)品零售總額分析：2006年以來呼市社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持旺盛的增長勢(shì)頭，年均增長率達(dá)到18%。二、三季度，伴隨市場(chǎng)回暖，同時(shí)在降準(zhǔn)、降息的信貸環(huán)境支持下，房地產(chǎn)新增貸款持續(xù)增長。3月，目前房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位，調(diào)控不能放松。9月，多部委發(fā)出通知要求嚴(yán)格執(zhí)行商品住房專項(xiàng)檢查、土地使用標(biāo)準(zhǔn)、限購等政策，密切關(guān)注量?jī)r(jià)變化，做好房?jī)r(jià)、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。國土資源部：繼續(xù)推進(jìn)土地管理制度改革，適時(shí)調(diào)整供地計(jì)劃。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2012年達(dá)到32350元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到11240元。小結(jié)：呼和浩特是內(nèi)蒙古自治區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育和金融中心，是自治區(qū)最發(fā)達(dá)的城市之一地理位置：地理位置優(yōu)越，位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，城區(qū)東距首都北京440公里，北距內(nèi)陸開放口岸二連浩特490公里，西至包頭150公里，距準(zhǔn)格爾大型能源基地100多公里，西南距鄂爾多斯天然氣田300公里。北倚陰山，南挽黃河，懷抱土默川，北方各民族繁衍生息，創(chuàng)造了集典型的游牧文化與農(nóng)耕文化于一體的特色文化，加上現(xiàn)代文明的影響，文化歷史遺跡體現(xiàn)了北方民族特有的樸實(shí)、豪放、大氣的特征。涌現(xiàn)出了仕奇集團(tuán)、伊利乳業(yè)、蒙牛乳業(yè)、呼和浩特市卷煙廠、 亞華水泥廠、三聯(lián)化工廠等大型企業(yè)。此外軌道交通在今年年底也將完成所有審批手續(xù)和前期準(zhǔn)備工作，力爭(zhēng)明年開工建設(shè)地鐵2號(hào)線?？傮w上向南發(fā)展、適度向城區(qū)東西兩翼發(fā)展，控制向北發(fā)展，遠(yuǎn)景在大、小黑河之間預(yù)留發(fā)展空間，突出城區(qū)的行政、商貿(mào)、金融、科技、信息、科技、文化、教育功能，把一些不適宜的職能向外圍組團(tuán)和城鎮(zhèn)擴(kuò)展。第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況分析房地產(chǎn)開發(fā)投資情況分析2012年1—，%，%。房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)分析2012年112月，%，%。（見表3） 房地產(chǎn)開發(fā)施工與竣工分析2012年1—12月份，%，環(huán)比持平。其中：，%，%；，%，%；，%，%；，%，%。，%，%。%，%；，%，%。其中：，%，%，%。（詳見圖5）從供求結(jié)構(gòu)中可以看出是144平方米以下的為主，100144平方米為主，占近40%，比上年增加14個(gè)百分點(diǎn)。各類房屋同比也均呈逐月下降的趨勢(shì)。住房?jī)r(jià)格指數(shù)分析據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，到2012年年11月，%，%。資金來源整體增速顯著提高，與銷售相關(guān)的預(yù)付款和按揭貸款回升幅度最大，表明銷售狀況好轉(zhuǎn)，企業(yè)資金狀況的改善更加明顯。上半年剛需的集中釋放，下半年改善型購房需求的接棒，使得2012年二手住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的市場(chǎng)局面，在促使交易量明顯增長的同時(shí)，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了波動(dòng)小幅上漲，但是變化幅度相對(duì)溫和。但是鑒于調(diào)控政策穩(wěn)定存在和仍處高位的市場(chǎng)庫存，樓市反彈的空間并不大，仍是以小幅回升、總體趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)為主。工程進(jìn)度：做樓體內(nèi)部裝修中推廣策略：戶外（圍擋、廣告牌、LED)報(bào)紙（硬廣、新聞、軟文、）網(wǎng)絡(luò)（硬廣、 新聞、軟文、）節(jié)日公關(guān)活動(dòng) LED大屏開盤時(shí)間：2013年5月份入住時(shí)間。松江城產(chǎn)品定位：90120㎡小高層 高層精裝修住宅占地面積：21222平方米建筑面積：31832平方米綠 化 率：40%容 積 率：營銷策略：7層電梯花園洋房170㎡1萬抵6萬優(yōu)惠，158㎡1萬抵5萬優(yōu)惠，再加99折；同時(shí)有一口價(jià)90萬元房源推出，低價(jià)享受花園洋房的愜意；小面積戶型96折優(yōu)惠推廣策略：工地圍廣、立交橋廣告 硬廣、新聞、節(jié)日公關(guān)活動(dòng)、網(wǎng)絡(luò)廣告開盤日期：20121130交房日期：20130525樓盤地址：新城區(qū)新城北二環(huán)路北，丁香路以西開 發(fā) 商：內(nèi)蒙古松江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)評(píng)： 松江城是純粹的精裝地塊，水晶閣產(chǎn)品獨(dú)具匠心，以人性化的裝修設(shè)計(jì)，打造首府高檔居所。盛世名筑產(chǎn)品定位:95160㎡高層、小高層建筑面積：570000㎡ 容 積 率：綠 化 率：43%推廣策略；分眾傳媒、圍廣、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、道旗營銷策略：全部房源對(duì)外發(fā)售，戶型面積95160㎡，起價(jià)5700元/平方米，均價(jià) 6180元/平方米。項(xiàng)目通過合理的交通流線設(shè)計(jì)，真正意義做到了人車分流，在豎向?qū)⑷塑嚪蛛x，即地