某量販?zhǔn)劫?gòu)物中心商業(yè)規(guī)劃方案(存儲(chǔ)版)
【正文】 大樓的設(shè)計(jì)，業(yè)主的收購(gòu)均價(jià)是該市目前住宅售價(jià)的約三倍，其售價(jià)和市場(chǎng)的租金均價(jià)比較后已顯見(jiàn)泡沫。 ○ 核心三說(shuō)明 侯馬房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重，在沿街商鋪可以銷售至15000元單價(jià)，二級(jí)市場(chǎng)可以將沿街商鋪炒做到20000元單價(jià)的情況下，平均租金僅支持25元/平方米/天，租賃市場(chǎng)和投資市場(chǎng)比例嚴(yán)重失調(diào)，且商鋪售價(jià)幾乎高于普通住宅樓盤單價(jià)的10倍，可見(jiàn)本市場(chǎng)在此方面是非常不理性和不成熟的。核心四本案是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。本案由我司全程負(fù)責(zé)該步行街的商業(yè)規(guī)劃，將全步行街分成5大主題商業(yè)區(qū)，并成功的將原定3000元/平方米的商鋪均價(jià)炒做到平均5000元/平方米的價(jià)格。公司主要管理人員均是具備多年外資零售店經(jīng)驗(yàn)的資深主管，涉足百貨、超市、市場(chǎng)、專賣店等一系列的零售業(yè)態(tài)，同時(shí)也有多家外資房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)從事多年商鋪銷售、招商、管理、咨詢等工作的人員。項(xiàng)目中包括45000平方米的百貨公司和20000平方米的量販店。本案的規(guī)劃核心THE KERNEL OF LAYOUT打造晉南地區(qū)獨(dú)一無(wú)二的商業(yè)旗艦本案的規(guī)劃核心● 五大基本規(guī)劃核心：核心一量販不是大賣場(chǎng)，而是在百貨公司的基礎(chǔ)上衍生出來(lái)的更適宜于三級(jí)城市經(jīng)營(yíng)的零售業(yè)態(tài)。相對(duì)百貨店而言，一般百貨公司所面對(duì)的是所謂白領(lǐng)階層，在販賣優(yōu)質(zhì)品牌商品的同時(shí)在販賣優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和環(huán)境，商品的價(jià)格帶是百貨店基本定位和鎖定目標(biāo)消費(fèi)者的基礎(chǔ)，而商品的價(jià)格帶又是通過(guò)品牌商品來(lái)表現(xiàn)的。 ○ 核心五說(shuō)明侯馬系晉南地區(qū)一個(gè)中等規(guī)模的縣級(jí)市，區(qū)域經(jīng)濟(jì)特征不是十分明顯。換言之就是假設(shè)有2億元的銷售額，剩下的3000萬(wàn)元來(lái)經(jīng)營(yíng)三年，經(jīng)營(yíng)成功則3000萬(wàn)元繼續(xù)產(chǎn)生利潤(rùn)，經(jīng)營(yíng)失敗則以3000萬(wàn)元的資本體宣告破產(chǎn)，確保了前期的利潤(rùn)?，F(xiàn)在連接侯馬到省城——太原的交通非常方便，除常規(guī)火車外，每日均有多班大巴往返于二市之間。普通百姓的人群的消費(fèi)基本集中在民生日用品為主，一般消費(fèi)類商品也均以在本地消費(fèi)為主。本案周邊仍存在即將開業(yè)的或在建的商業(yè)項(xiàng)目，會(huì)在一定程度上瓜分廠商資源和分化消費(fèi)力。○ 政府扶持的項(xiàng)目 做為本案是市政府扶持的項(xiàng)目，是今年政府的形象工程之一。本案的市場(chǎng)狀況本案銷售市場(chǎng)調(diào)查示意圖本案的銷售方式● 銷售對(duì)象細(xì)分類： 純投資性客戶：僅做為購(gòu)鋪而不進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。● 銷售廣告推廣方式： 鑒于侯馬本地的特殊情況，以常規(guī)的大眾媒體的廣告方式不能起到良好的效果，更多的需要能夠有效針對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行宣傳，以下提供幾種適當(dāng)?shù)姆绞剑? 侯馬的地方性報(bào)紙 山西省的日?qǐng)?bào)和晚報(bào) DM直接投遞 具規(guī)模的下鄉(xiāng)巡回展示車輛 由政府配合出面的軟性報(bào)道 太原電視臺(tái)“車樓大觀”節(jié)目 區(qū)域性的公益活動(dòng)或演出活動(dòng) 等等……● 銷售的階段性：7月8月9月10月11月12月上中下上中下上中下上中下上中下上中下銷售預(yù)熱期強(qiáng)勢(shì)銷售期銷售清盤期其中：強(qiáng)勢(shì)銷售期預(yù)期完成總面積的75%● 本案的交房標(biāo)準(zhǔn)： 依照本案的商業(yè)特性完成外觀設(shè)計(jì)、施工。而侯馬地區(qū)的扣率店所經(jīng)營(yíng)的商品均為低檔商品，不適合百貨公司的經(jīng)營(yíng)和定位?！?67樓的營(yíng)運(yùn)情況概述： 由于本案的67樓為特殊的餐飲、娛樂(lè)業(yè)種，需要以整館的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，由于其特殊性，本規(guī)劃對(duì)改二層樓不進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。● 本案不適合的商業(yè)業(yè)態(tài)： ○ 百貨公司 百貨公司基本以扣率店形式存在，在太原唯一按時(shí)結(jié)付款的商場(chǎng)僅為百盛，其它商場(chǎng)均存在拖欠貨款的情況，造成資金力不足的供應(yīng)商無(wú)力進(jìn)貨，從而使商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)惡性循環(huán)?！?商鋪與客戶的對(duì)應(yīng)關(guān)系： B1F1F2F3F4F5F6F7F投資型√√√√√√？？投資經(jīng)營(yíng)型√√√√√√√原則：以最大限度滿足不同的購(gòu)鋪顧客● 商鋪的分割標(biāo)準(zhǔn)：B1F1F2F5F6F7F最小面積分割，以高單價(jià)方式產(chǎn)生低總價(jià)的商鋪，以適合多數(shù)購(gòu)鋪客戶適中面積分割，一樓做為本案坐標(biāo)價(jià)格，面向資金充足的購(gòu)鋪客戶最小面積分割，以高單價(jià)方式產(chǎn)生低總價(jià)的商鋪，以適合多數(shù)購(gòu)鋪客戶由于屬于特殊業(yè)種，視購(gòu)鋪情況定● 商鋪的銷售價(jià)格參考（價(jià)格的單位為：萬(wàn)元）：樓層B1F1F2F3F4F5F6F7F總面積38803880388038803880388029602960平均單價(jià)單鋪平均面積1015121288依整館銷售參考總價(jià)512949906604成首付29396264樓層總價(jià)194058203880291019401552888592本案銷售總價(jià)約：19522萬(wàn)元銷售均價(jià)約6507元/平方米● 商鋪銷售的6把利劍： 無(wú)疑匹敵的地理位置，市政府重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目 全新商業(yè)新概念——量販型購(gòu)物中心 銀行提供6成10年按揭 三年平均返租8%，在家坐收魚翁之利 專業(yè)公司全程策劃全程服務(wù)，管理是永續(xù)經(jīng)營(yíng)的最佳保障● 三年依照100%的返租費(fèi)用預(yù)算（單位：萬(wàn)元）：B1F1F2F3F4F5F6F7F總價(jià)194058203880291019401552888592返租比例（毛）按100%計(jì)算返租再議%291第二年8%%小計(jì)三年返租合計(jì)：4330萬(wàn)元平均每年返租費(fèi)用：1443萬(wàn)元● 銷售的預(yù)計(jì)成本：項(xiàng)目預(yù)計(jì)費(fèi)用售樓處建造及裝修10萬(wàn)元售樓處辦公設(shè)備5萬(wàn)元樓書設(shè)計(jì)制作印刷（5000本）5萬(wàn)元銷售廣告（%）450萬(wàn)元公關(guān)招待費(fèi)用（包括辦證及地方關(guān)系處理）15萬(wàn)元不可預(yù)
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