某置業(yè)投資公司可行性分析報告(存儲版)
【正文】 單位說明單方售價8500元/㎡總銷售額56000萬元固定總投資35714萬元營銷費用2240萬元銷售額4%營業(yè)稅及附加3136萬元%總成本41090萬元單方成本5870元/㎡利潤14910萬元所得稅4473萬元利潤30%凈利潤10437萬元利潤率25%百分比從上表可看出，本項目利潤率在25%左右，率高于市場開發(fā)正常值，具有可觀的經(jīng)濟收益。銷售咨詢主要是吸引客戶對項目產(chǎn)生興趣，積累有效客戶。使本項目的開發(fā)銷售在西安寫字樓市場在脫穎而出。依據(jù)項目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費標(biāo)準(zhǔn)以及其他政策性收費標(biāo)準(zhǔn)、項目實際成本水平的情況下，估算該項目固定總投資額為35714萬元，單方成本為5102元/平米，詳細(xì)構(gòu)成如下：表1成本分析代碼成本科目名稱總成本單位單方成本單位說明一土地成本7700萬元1100元二建審手續(xù)費2619萬元374元1市政公用設(shè)施配套費1785萬元元每平米255元2質(zhì)量監(jiān)督費22萬元元建安造價1‰3工程招標(biāo)費11萬元元‰4勞保統(tǒng)籌基金773萬元元％5定額測定編制費28萬元元‰三前期開發(fā)費用687萬元98元1工程監(jiān)理費用11萬元元建安成本的萬分之52施工圖審查費13萬元元3施工排污及噪聲費152萬元元建安造價7‰4地質(zhì)、文物勘探費32萬元元‰5工程設(shè)計費用210萬元元每平米30元，含室外6水電配套費用200萬元元7預(yù)測面積費用19萬元元8實測面積費用25萬元元每平米3元9交易服務(wù)費25萬元元每平米3元四建安費用21770萬元3110元1地上建安費用17850萬元元每平米2550元，采用恒溫恒濕系統(tǒng)比節(jié)能要求50%高層造價每平米增加350元左右2地下建安費用3920萬元元每平米2800元五管理費用435萬元62元建安成本的2％六財務(wù)費用2177萬元311元建安成本9%七不可預(yù)計費用326萬元47元％固定總投資35714萬元5102二、資金籌措本項目投資資金從三方面籌措，自由資金保證1個億，其他靠銷售回款解決。（四）、項目配套項目在裙樓及地下規(guī)劃一些商業(yè)配套，滿足項目自身及周邊區(qū)域的部分生活配套需求。這樣規(guī)劃，將使兩地塊很好的結(jié)合形成一個整體。二、目標(biāo)客戶群選擇從企業(yè)類型定位文化企業(yè)、金融證券公司、保險公司、IT企業(yè)高科技術(shù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)公司?！駶撛诳蛻繇椖烤o臨曲江國際會展中心和曲江國際會議中心，周邊為高檔住宅，提供了穩(wěn)定的潛在客源基礎(chǔ)。住宅地產(chǎn)類開發(fā)曲江住宅房地產(chǎn)呈現(xiàn)出以下特征：※ 由于曲江屬西安重點發(fā)展集旅游、商務(wù)、文化、住宅為一體的高尚區(qū)域，住宅項目多以高尚住宅、別墅為主，入住人士普遍層次較高，對生活質(zhì)量、生活品味要求較高，收入水平在西安居中高層次，消費能力較強；※ 在曲江消費的群體普遍注重產(chǎn)品的內(nèi)部品質(zhì)，對戶型、環(huán)境、配套要求高，而至于價格，對這一消費群體的影響權(quán)重有所降低；※ 消費群體多以二次置業(yè)甚至三次置業(yè)的中老年人士為主，第一次置業(yè)的年輕人比例較?。恍姓k公類房地產(chǎn)開發(fā)隨著曲江區(qū)的規(guī)劃發(fā)展，將有大量的行政辦公、商貿(mào)用務(wù)等功能的建筑群會拔地而起，將會為不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了開發(fā)、代開發(fā)、代建的機會。西安寫字樓價格問題，在中國大陸區(qū)18個主要城市中，只有西安寫字樓市場有一個奇怪的現(xiàn)象，這也是依托于城市的發(fā)展，在某些區(qū)域，西安寫字樓的價格甚至賣不過住宅，這在很多城市是不可能出現(xiàn)的，包括寫字樓的投資客戶，在西安暫且不說地段的收益，銷售價格甚至不如住宅市場的銷售價格，從這方面來講，西安的部分寫字樓發(fā)展應(yīng)該是比較畸形了，第一個可能發(fā)展比較晚，第二個發(fā)展中可能更注重住宅，在短短的十年中發(fā)展沒有那么規(guī)范化、健康，在以前的發(fā)展中，在各方面的規(guī)范化上，我們應(yīng)該更加的努力。其中城南的寫字樓集中在長安路沿線，城南主要還有小寨商務(wù)圈，作為商圈那里已經(jīng)足夠成熟度，然而那里卻集中著大量的對寫字樓不感興趣的個體經(jīng)營者。同時，各個寫字樓也在配套、設(shè)備和辦公環(huán)境上做足功夫，樓頂停機坪、數(shù)千平方米的大型廣場、經(jīng)理人沙龍、超豪華大堂、高速國際名牌電梯、國際商務(wù)會所等，讓西安寫字樓的配套不斷升級。西安城墻內(nèi)是一個沉淀已久的商業(yè)中心，西安城市就是以這個商業(yè)中心為核心生長起來的，商圈的存在為該地區(qū)的飛速發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。從西安房地產(chǎn)業(yè)目前的發(fā)展規(guī)模來看，還達不到這一要求，還需在住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、引進資金等方面大做文章。居民消費將從溫飽型向小康型升級，步入享受型、發(fā)展型。 區(qū)域規(guī)劃發(fā)展曲江會展產(chǎn)業(yè)園，位于西安城南CBD核心區(qū)域于國家級文化產(chǎn)業(yè)示范基地總投資近千億，共占地4282畝。從以上曲江規(guī)劃結(jié)合本案所處地理位置看，本案正處于
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