某某某某地塊開發(fā)分析實施報告(存儲版)
【正文】 13047120總體評述西南地區(qū)目前最大的文商旅復合型城市綜合體?？紤]該類房屋還未辦理產權，尚未形成二手房市場，故該銷售情況不作為本地塊開發(fā)借鑒。3）用地面積較小、土石方工程量大，容易推高建筑成本，并形成一定的規(guī)劃障礙。外觀風格簡約、現(xiàn)代、大氣、時尚。戶型 面積（㎡） 所占戶型配比表戶型面積可變空間陽臺飄窗占比小2房2廳7585餐廳帶陽臺2220小3房2廳100110餐廳帶陽臺2365大3房2廳115128書房帶陽臺3315三、 目標人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點 ：第一次置業(yè)中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶多數比較關心區(qū)域內教育、商業(yè)、醫(yī)療、金融、通訊等生活類配套設施；同時他們對價格、優(yōu)惠、戶型設計、面積等因素較為敏感；根據以上客戶特征，本項目的客戶來源區(qū)域可由五中教師及家長、附近從商、從業(yè)人群以及桐梓、綏陽、湄潭等縣鄉(xiāng)教師、公務員、事業(yè)單位人員組成。一樓定位將主要依托緊鄰的實驗一小，針對性的發(fā)展小型餐飲、兒童玩具、童裝童鞋、體育用品等的批零銷售；二樓商業(yè)主要針對課外輔導班、特長培訓班、教材考試書店等商業(yè)業(yè)態(tài)進行銷售。其中住宅部分銷售額為8千5百萬元；商業(yè)部分總建面積約6000㎡，㎡銷售，可回籠資金7千8百萬元；三層和轉換層為停車場可規(guī)劃60余個車位，可獲利820萬元。第五部分：投資回報該地塊占地面積約5000/㎡，本地塊總建筑面積為22500/㎡左右。商業(yè)售價目前區(qū)域內居住人口不多，現(xiàn)有商業(yè)主要以社區(qū)商業(yè)為主，短時間內形成百貨、休閑、大型餐飲的可能性不大。因此本項目應該更注重戶型的可改造性，嚴格控制過道等浪費空間，適當壓縮客廳和臥室面積，盡可能增加陽臺或飄窗面積。放大項目的客戶適應面，盡快完成項目銷售，規(guī)避風險和提高資金利用率。隨著在售或在建項目的不斷增多，超市、銀行等生活配套將日漸完善。項目周邊樓盤二手房銷售概況目前項目周圍存在已入住項目有納帕溪谷、玻璃廠還房小區(qū)、安置還房小區(qū)等。從目前遵義房產售價上看，匯川區(qū)整體房價均明顯高于紅花崗、南部新城、新浦新區(qū)。地塊周邊除玻璃廠還房和博城帝景等新建項目以外，多數處于待建狀態(tài)。二、內部因素 根據遵義市房地產市場開發(fā)情況我們分析，目前
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