【正文】 市場定位分析報告》、《洋房裝修交樓方案》、《周邊樓盤裝修交樓方案》、《周邊幾個樓盤的調(diào)查報告》等報告資料。６、 推出系列廣告 到目前為止，已做出報紙形象廣告10余期，做出電視廣告300余次，在順德廣播電臺插播錄音廣告每天10余次，已持續(xù)2個多月，使項目影響基本能覆蓋順德及周邊地區(qū)。（三） 物業(yè)管理（籌）１、 籌備工作已展開 已就美的海岸花園物業(yè)管理工作與香港怡高物業(yè)服務(wù)公司達成合作協(xié)議，并開展了相關(guān)工作，招聘了相關(guān)人員，使物業(yè)管理工作開始步入正軌。３、 公司新進人員較多，彼此在工作方式上還有一個磨合期，與集團有關(guān)部門的銜接不深入，特別是本項目并非單純建樓售樓，而是在經(jīng)營一個社區(qū)，難度較大，需要的專業(yè)人才較多，項目操作人員的整體優(yōu)勢還不明顯。整體功能發(fā)揮不明顯，員工的積極性沒有充分調(diào)動出來。學(xué)校是一個重要的賣點，加強學(xué)校的宣傳，就是間接宣傳小區(qū)，如果在小區(qū)正式銷售之前，能把學(xué)校這個題材炒熱，則不愁樓房難銷了。充分利用項目臨江并有水涌穿插其間的特色，發(fā)揮“地中海小城”的建筑定位，營造一個水景豐富、地中海特色明顯、開放式園景、草絨肥厚、檳榔、椰樹較多，雕塑藝術(shù)品位高，又有成片樹林、養(yǎng)有飛鴿、白鷺等動物，成為能高于順德碧桂園的周末睇樓圣地。在部分業(yè)主搬進或準(zhǔn)備搬進小區(qū)居住時邀請蜆華、浦項等單位及美的集團夫婦或家庭來美的海岸花園舉辦一次“地中海風(fēng)情之夜”，通過篝火晚會、音樂演奏、狂歡、游戲等使游客對此產(chǎn)生眷戀之情。該期工作重點是總結(jié)前期工作基礎(chǔ)上消化市場反饋信息，加快各項準(zhǔn)備工作，計劃在6月底或7月初引爆市場。③ 廣州以南并輻射香港的度假休閑市場，重點宣傳地中海特色風(fēng)情，生態(tài)旅游環(huán)境、高爾夫球運動場所、天然沙灘浴場等特色且交通方便，吸引愛好運動、旅游和尋根的順德籍港人前來買樓。認真籌備今年房地產(chǎn)展銷會（時間尚未定，6~8月安排）和廣州10月23日的房地產(chǎn)交易會，并下功夫搞好樓盤展銷會和幾類小型樓盤推介活動，擴大項目影響。３） 集團對于年終資金金額較大的，考慮以獎勵多少平方樓房面積，而不以現(xiàn)金支出。３、 概念教育促銷針對部分人在沿海積賺一些錢后返鄉(xiāng)的過客心理，實行攻心教育，告訴他把錢投在沿海增值快，也不會讓他的子孫再重復(fù)來沿海打工的艱辛歷程，而是可以通過購房投資，使全家在這兒本地化，告訴他人口流動的大趨勢是從內(nèi)地流向沿海，通過大幅廣告創(chuàng)意，使其感嘆找工作的艱辛，多想建個家，把家人接來住，讓一家人在此團聚等等。領(lǐng)導(dǎo)人步入奠基地奠基、鳴炮、獅隊起舞。（八） 分工１、 朱曙東牽頭負責(zé)１） 會議召集，工作協(xié)調(diào)，整體推進。８、 蘇應(yīng)祥負責(zé)１） 請2~3名保安員在現(xiàn)場協(xié)助；２） 道路入口交通指揮及疏通；３） 停車場指揮；４） 鞭炮購買及燃放；９、 其他陳小堅負責(zé)天氣狀況跟進、鄧書記講稿初擬；譚剛負責(zé)何總、郭總講稿初擬；王玲芳負責(zé)組織公司全體人員去現(xiàn)場。９、 美的海岸花園1999新年認購送禮大行動！美的海岸花園開工奠基儀式資金預(yù)算表序號品名數(shù)量單價（元）小計（元）1彩旗制作與插掛1000幅2停車場、會場平整、道路修整13禮品100份4會場屏風(fēng)制作15氣球廣告制作與懸掛126奠基1個7記者誤餐費15份8標(biāo)語、橫幅、楹聯(lián)大1條、小11條9太陽雨傘印制10把10請柬印制70張11獅隊2隊12音響、會場座椅、簽到臺租借100張椅、一套音響13鞭炮68萬響14胸花120朵15鮮花盆景租借200盆15把16鐵鍬15把17綬帶10條18鐵鏟花15朵19簽到簿2個20安全帽15個21礦泉水10箱22白紗手套15雙23不可預(yù)見費合計關(guān)于美的海岸花園開工典禮暨項目推介會宣傳標(biāo)語的方案美的海岸花園開工典禮和推介會的現(xiàn)場宣傳應(yīng)盡量突出本項目的風(fēng)格定位，極力烘托出美的集團進軍房地產(chǎn)業(yè)的實力和信心，激發(fā)觀眾更多地關(guān)注美的海岸花園，為本項目的整體營銷推廣揭開良好的序幕。（二） 左幅：秉承美的三十年創(chuàng)業(yè)精神。（二） 秉承美的三十年創(chuàng)業(yè)精神，營造嶺南新世紀(jì)居住模式。（二） 在美的新村、文化廣場拉上橫幅“地中海小城，美的海岸花園”。接下來我簡單介紹一下今天奠基典禮的議程安排，共分四項議程：。（二） 高空氣球豎幅；１、 地中海小城，廣東美的海岸花園；２、 美的海岸花園，演繹美的生活。３、 地中海小城，美的海岸花園。以使街道橫幅得以展現(xiàn)。７、 精心組織施工，為順德人民增光。５、 謝卓榮負責(zé)１） 報紙、電視等宣傳媒體銜接；２） 對外宣傳方案策劃、落實；３） 領(lǐng)導(dǎo)人講話稿落實；４） 奠基活動整體策劃方案；５） 具體執(zhí)行過程中的銜接工作。大門左右各立兩個氣球條幅。（四） 組織成立籌備組：組長：朱曙東成員：王敏、高嵐、鄧仕才、趙紅英、謝卓榮、劉克兢、蘇應(yīng)祥房產(chǎn)公司各部門及全體人員緊密配合。３） 必要時免首期或零首期付款，在美的集團的管理干部中，主管級以下人員約占了70%以上，爭取這部分人購樓，應(yīng)該成為我們內(nèi)部市場的主體，雖說零首期工作難度加大，資金回籠減緩，但只要爭取到客戶，防止客源外流還是很有意義的，何況在一個新區(qū)開發(fā)住宅，本身就應(yīng)有一個誘導(dǎo)和培育期，資金開始回籠慢一些是在情理之中。有部分人擔(dān)心今后會離開美的，擔(dān)心買房會把資金套住，自己不知如何處理，有針對性地推出承諾回購，可使這部分人大膽入市。很多職員下班之后無事可做，正好借此機會消磨時間，在無形中就加深了對美的海岸花園的印象。２） 銷售區(qū)域劃分① 以美的為中心的北滘市場，重點促銷對象是美的、惠而浦、浦項、星火開發(fā)區(qū)中高層管理人員，政府官員、金融、稅務(wù)干部、個體及私營業(yè)主等。３） 在廣告版面和分量上改變以往零打碎敲的方式，對重要宣傳版采取大篇幅、大氣勢、新面孔、圖文并茂，能讓人過眼不忘，突出其影響和創(chuàng)意。年內(nèi)舉辦一次大型文藝活動，邀請香港、廣州文藝圈中活躍人物來現(xiàn)場獻藝助興，把售樓現(xiàn)場搞得轟轟烈烈，擴大項目影響，起到促銷作用。業(yè)主不僅覺得這里是一個優(yōu)雅的居住小區(qū)，也是人們提高文化、學(xué)術(shù)水平，得到培訓(xùn)和找到就業(yè)機會的一個社區(qū)，此外，邀請華師大附小來辦分校，學(xué)校辦成之后，又可借此設(shè)立藝術(shù)體操分校、英語分校、省歌舞團、省書法家協(xié)會培訓(xùn)點等，既使大人得到提高，又使小孩有一個良好的成材環(huán)境，就像是當(dāng)?shù)氐囊环N社會福利一樣，使任何其他優(yōu)秀樓盤都無可比擬的。待第一期工程完工前，集中精力抓環(huán)境建設(shè)，盡量建成一個工區(qū)，配套一個工區(qū)，成型一個工區(qū)，成熟一個工區(qū)，用現(xiàn)房和環(huán)境來說話，誘發(fā)客戶的購樓欲望。３、 在經(jīng)營策劃上不夠大膽，有些點子無法啟用，顧及的因素太多。二、 經(jīng)營工作反思（一） 前期工作的不足之處１、 在經(jīng)營策劃上，一方面由于營銷費用的不足，策劃思路不夠大膽，另一方面也欠缺新穎獨特的廣告創(chuàng)意，在廣告宣傳上力度尚不夠，沒有形成轟動效應(yīng)。此外，售樓部還通過與認購業(yè)主開展現(xiàn)場睇樓“手拉手、心連心”等活動，鞏固了老客戶群。５、 策劃系列宣傳活動 策劃了項目開工典禮等宣傳活動，為項目面世開了一個好頭。本方案是根據(jù)公司管委會的要求，在公司經(jīng)營策劃專題會議后，由經(jīng)營策劃部具體牽頭組織撰寫。四、 銷控表：共3塊（其中分別用于營銷中心、大良及廣州銷售處）規(guī)格為2米2米，預(yù)算費用為6000元，用材料同上（三）。（九）加強與各商會（主要指順德市房地產(chǎn)商會）的聯(lián)系。（一）關(guān)注社會熱點，如水災(zāi)、失學(xué)兒童等，對他們伸出援助之手，取得良好社會效應(yīng)。另外，也不斷向《房地產(chǎn)商會》、《房地產(chǎn)時報》送稿，開展項目的宣傳活動。加強項目從總體到細部全面介紹宣傳。時間安排：11月10日開始做基礎(chǔ)工程，12月10日完成戶外廣告。收款方式收款過程是銷售過程中的最后一個環(huán)節(jié)，收款的過程可分為以下四種方式：1）現(xiàn)金收款：客戶帶現(xiàn)金購房時需要去指定銀行填寫現(xiàn)金繳款單，銀行收款后回執(zhí)進賬單，表示銀行已收到這筆款。鬧中有靜的生活空間：周圍交通四通八達，而圍內(nèi)規(guī)劃了20米寬的綠化地帶作防塵、隔音和觀賞之用。物業(yè)管理：采用全封閉、全天候、全方位的物業(yè)管理，只要一個電話，衣、食、住、行事事無憂。環(huán)境質(zhì)量：樓盤瀕臨寬度200米的北江，為項目添足靈氣，項目內(nèi)綠化面積達320畝，令人心曠神怡。（三）其他人員：配合工作，協(xié)助售樓部推進銷售。 除陳村外，其他電視臺文字廣告收費與一般廣告收費標(biāo)準(zhǔn)相同。這一主題與其他主題詞相比，具有唯一性、排他性，有利于項目在珠江三角洲南部地區(qū)推廣，比起其他廣告詞，這句廣告準(zhǔn)確地抓住了項目實質(zhì)和特性。三、廣告的中心主題：地中海小城四、廣告主題詞（一）廣告主題詞選中的方案：地中海小城——廣東美的海岸花園（二）原因：這一主題詞符合我項目以下特性地中海幾百年不落后的建筑特色（規(guī)劃、建筑外立面）。為實施產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展戰(zhàn)略，配合集團二次創(chuàng)業(yè)的需要，美的集團于1992年創(chuàng)辦了房產(chǎn)公司，本著“為人類創(chuàng)造美好生活”的經(jīng)營宗旨，該房產(chǎn)公司成功開發(fā)了“美的工業(yè)城”、“美的新村”等大型項目，有著豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和雄厚的資金和人才力量。（三）畫面內(nèi)容：園林規(guī)劃效果圖（主畫面）；配合雕塑、局部環(huán)藝設(shè)計、建筑細部、海岸等小圖片。預(yù)計人均綠化面積將達到10余平方米。美的海岸花園項目售樓書的設(shè)計風(fēng)格應(yīng)與項目的高檔次定位相一致，按照從感性到理性的訴求方式編排內(nèi)容。十八、空間布局：洋房為圍合式設(shè)置，內(nèi)設(shè)高尚綠化中心廣場、亭廊、雕塑等，令戶戶有景，共享綠色空間，供業(yè)主休閑，享大家庭般溫馨。十、以超前意識規(guī)劃綠化，%，是順德市的綠色窗口。強強攜手，成功在握。佛山日報、番禺日報：費用10萬元。（二）華師附小校長、全面特級教師曹宜楠女士的辦學(xué)思路言談錄（重點談跨地區(qū)辦學(xué)的社會意義，如何建設(shè)好美的學(xué)校，確保教學(xué)質(zhì)量。附錄四華師附小美的學(xué)校宣傳推廣思路如今，良好的教育配套是現(xiàn)代房地產(chǎn)項目成功的重要原因之一，經(jīng)濟的發(fā)展和競爭的加劇使得家長們備加重視孩子接受教育的水平，尤其希望孩子一開始就能接受一流的教育。三、經(jīng)費預(yù)算（一）7月份在廣州日報、羊城晚報、粵港信息報、人民日報華南版各登出1/4總量文章，經(jīng)費約20萬元。二、實施計劃（一）以7月8日或7月某日即美的集團與華師大附小合作協(xié)議簽訂日為目標(biāo)日，此前進行充分準(zhǔn)備，其中包括宣傳文稿和發(fā)布頻率、媒體準(zhǔn)備。五、任何人不得損壞已完工的建筑、園林綠化（包括草坪、花草樹木、雕塑小品、游泳池等），否則將追究當(dāng)事人及其單位相應(yīng)的責(zé)任和經(jīng)濟賠償。（六）制作水準(zhǔn)：合作商擁有一兩處代表自身最高水平的作品。二、營銷推廣費用的審批權(quán)限：（一）計劃內(nèi)費用超過500萬元報總裁審批；（二）計劃內(nèi)費用100萬—500萬元由賴立明部長審批；（三）計劃內(nèi)費用50萬—100萬元由房產(chǎn)公司總經(jīng)理主持管理委員會審批通過；（四）計劃內(nèi)2萬—50萬元由房產(chǎn)公司總經(jīng)理審批；（五）計劃內(nèi)2萬元以下不立項，由部門經(jīng)理提案，報房產(chǎn)公司總經(jīng)理審批；（六）營銷推廣費用超過2萬元都應(yīng)立項。第三章 營銷費用的審批分權(quán)一、房產(chǎn)公司的營銷費用審批采用四級分權(quán)原則：（一）房產(chǎn)公司；（二）投資部；（三）賴立明部長（四）總裁。（五）報價：報價必須細分到每一環(huán)節(jié)，且合理、實在。四、各施工單位懸掛各種標(biāo)語、橫幅必須向房產(chǎn)公司經(jīng)營策劃部申請，經(jīng)同意后方可按經(jīng)營策劃部的相關(guān)規(guī)定和要求懸掛。（四）推出“生活可以更美的”這一主題，以美的海岸花園內(nèi)“能”外“景”，即住宅智能化新概念和良好的小區(qū)環(huán)境，構(gòu)成美的生活主體，從方方面面加以宣傳、細化。（四）以美的海岸花園：生活可以更美的、智能引道新生活、您愿意把孩子送到華師大附小就讀嗎？等等為題，詳細報道美的海岸花園的素質(zhì)、環(huán)境配套、特色和優(yōu)勢，追蹤報道各種購樓心態(tài)。以上兩個月合計115萬元，該費用僅指軟性文章及電視宣傳報道費，不包括硬性廣告和形象宣傳所需費用。三、宣傳的內(nèi)容（軟性文章）（一）全面介紹廣東名校華師附小的成功之道，包括人才儲備、教學(xué)管理、教學(xué)成果等。教育電臺：少兒節(jié)目，費用5萬元。二、與房地產(chǎn)界巨頭深圳萬科國際企業(yè)服務(wù)公司使用，其負責(zé)項目策劃；聘請享譽亞洲的香港怡高物業(yè)管理公司作物業(yè)管理合作公司；銷售代理商為廣州一級房地產(chǎn)中介公司廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司。九、占地150畝的濱江公園設(shè)計獨特，環(huán)境優(yōu)美，以風(fēng)景走廊營造優(yōu)美的居家環(huán)境，是人們休閑、漫步的好地方。十七、綠色窗口：綠化面積大，%，基底面積占圍墻內(nèi)商住用地25%，占小區(qū)用地面積12