【正文】 戶的盈利能力開始下降。造成這種現(xiàn)象的主要原因，是商業(yè)市場發(fā)展的速度遠遠超出了消費增長的速度，同時宏觀經(jīng)濟和城市經(jīng)濟的發(fā)展對消費的貢獻不可能同步產(chǎn)生，一般會出現(xiàn)遲滯效應。其中一期有7棟，二期有3棟，工程已開工近五個月，一期工程承諾04年十月交房。二、間接競爭對手——龍池三、間接競爭對手——瑞鑫公寓【瑞鑫公寓】是漳州鴻冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。二期的銷售進展比較快，項目的預售許可證已辦理，工程進度已到封頂，今年10月份可完工。該項目的店面售價大約在4000—6800元/㎡左右，而售價較高的店面一般分布在朝南及靠近路口的位置。二、轉(zhuǎn)型定位：針對年輕的打工一族，旗幟鮮明的推出凱撒商業(yè)街的概念。凱撒征服者地帶，就是要以年輕的姿態(tài)征服，打破現(xiàn)在的商鋪靜態(tài)銷售“一潭死水”的情況，以年輕的旗幟高高飄揚，以期帶動沿鐵軌一隅的店面銷售。三、按揭購買： 首付50%，銀行提供50%、10年期按揭貸款，給予3％的優(yōu)惠讓利。隨文2：傳子百萬不如凱撒旺鋪一間中國人有著良好的傳統(tǒng)，為了讓自己和孩子過的好些，經(jīng)常采用儲蓄的方式來解決未來的生活倚靠，金錢有價，旺鋪無價，趁自己有錢時置些地產(chǎn)，獲取租金和投資升值收益，無疑是最好的選擇，現(xiàn)在趁低價買進凱撒商鋪，不但可立即收租獲利，還可獲得升值回報，讓自己后半生絕無后顧之憂，未來商鋪可傳承子孫，讓您的子孫也從中收益；隨文3：間間沿街鋪，戶戶招牌店凱撒商業(yè)街銷售的商鋪均為沿街門面招牌店，經(jīng)營戶既可自己進行商業(yè)經(jīng)營，也可將商鋪租賃，還可將商鋪轉(zhuǎn)讓或繼承，將商機牢牢把握于自己手中，不受他人約束； 隨文4：投資地產(chǎn)原始股，買旺鋪自己當老板，讓鈔票為你打工因此，從投資收益和風險控制的雙重角度而言，類比多種投資方式，投資商鋪是最佳的選擇。 （管理篇）主題：嫁出去的女兒不是潑出去的水強勢經(jīng)營推介，永不停息的購物浪潮隨文：7大經(jīng)營管理舉措凱撒商業(yè)街交付使用后，將由商業(yè)經(jīng)營管理公司進行整體的經(jīng)營管理，配合入駐商戶共同做大市場，具體策略包括： 強勢廣告支持，形成強大的宣傳攻勢，讓開發(fā)區(qū)員工乃至周邊的居民都來此消費。凱撒商業(yè)街將是龍池商氣最旺的商區(qū)，具有強大的商圈輻射力；凱撒商業(yè)街又是這片土地獨一無二的年輕消費核心地帶！伴隨著開發(fā)區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展，這種商業(yè)輻射能力正在前所未有的得到加強，作為核心商圈的優(yōu)勢地位不可撼動，選對了好地方，才能保證滾滾人流，帶來無限人氣、財氣。舉辦露天電影、露天卡拉OK比賽、凱撒文化節(jié)等活動，吸引大批人流的參與。 第六篇：銷售政策一、一次性購買： 一次性付清全部購房款時，在現(xiàn)行銷售價格的基礎上，給予8%的優(yōu)惠讓利。兩者有機的綜合，將成為龍池開發(fā)區(qū)最璀璨的商業(yè)亮點。 第四篇：項目定位一、錯位定位的必要性： 目的：突破區(qū)域項目定位的局限性，發(fā)揮錯位定位的優(yōu)勢，形成與該片區(qū)不同的商業(yè)形態(tài)（該片區(qū)商業(yè)定位主要是商場、食雜百貨日用品市場），最終達到適應龍池開發(fā)區(qū)商業(yè)市場狀況的新商業(yè)定位，以達到促進銷售的目的。共分三期開發(fā)，其中一期總建筑面積46000平方米，商業(yè)店鋪6650平方米。店面規(guī)劃100間，均為沿街店面，面寬4米，面積在5090面規(guī)劃100間，均為沿街店面，面寬4米，面積在5090平方米之間不等。該盤社區(qū)不大，但是由于其與瑞鑫項目相近，所以瑞鑫很多的已有的商業(yè)設施都可以為其示作賣點，特別表現(xiàn)在店面經(jīng)營方面。（2）商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢：直面龍池開發(fā)區(qū)規(guī)模最大、員工數(shù)量最多的企業(yè)——燦坤工業(yè)園，旁邊還有許多已經(jīng)營業(yè)的商場，周圍商業(yè)發(fā)展相對比較成熟。由漳州市華坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。但是滿足消費人口業(yè)余生活需求的餐飲娛樂業(yè)將有足夠的市場空間； 隨著外來人口增加，中檔和非生活必需品消費增長顯著?！皠P撒”商業(yè)街營銷推廣方案 第一篇：市場概述一、區(qū)域（龍池開發(fā)區(qū)）商業(yè)概述： 以中低檔商品為主，商場和專賣店等現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)僅占較小比例； 商品銷售主要集中在日用百貨、小商品和農(nóng)副產(chǎn)品，中高檔和品牌商品消費量有限；娛樂（網(wǎng)吧、舞廳）、餐飲等產(chǎn)業(yè)方興未艾，擁有大量的消費群體，但目前規(guī)模檔次較低。在店面銷售大部分及項目接近現(xiàn)房時，考慮開拓銷售渠道和價值空間。時間：開盤當天。制造火爆的銷售場面和緊張的銷售氛圍，讓投資者對項目有非常熱銷的感覺。目的：滲透市場，制造銷售壓力?！鲂袆又簩ξ夜驹莆盏镍P凰名都等項目投資意向客戶作充分說明，爭取內(nèi)部先行認購?！觥傲_馬假日”的售樓處，將一改傳統(tǒng)的售樓處設計方案，以“書吧加休閑街”的組合來營造銷售現(xiàn)場的生活氛圍，自由取閱的書報架，可樂販賣機，調(diào)酒的吧臺，留言板，點唱機，大頭貼紙相機，磁卡電話，可供上網(wǎng)的多臺電腦等，在和煦的陽光里，輕柔的音樂背景聲中營造心動的生活氛圍。上述各階段均按目前區(qū)域市場情況制定，在實際的執(zhí)行過程中將隨著市場的變化進行調(diào)整。（4）、第四個階段：工程封頂、內(nèi)外裝修階段為工程封頂、內(nèi)外裝修階段，報價提價為1440元/平方米， 即均價13821396元/平方米，銷售面積控制在7000平方米左右，約占住宅總銷量的25%。價格執(zhí)行周期為一個月，使前期購買的客戶在替在目標客層中作口碑傳播，促進銷售。（4）以安全居住為賣點作為出租戶業(yè)主，對安全的考慮放在了首要的位置。三、項目推廣：（一）策略思考：品牌策略： 客戶對品牌的認知程度往往取決于品牌的個性，沒有個性的商品品牌極易在市場中流失。二、案名建議： “羅馬假日”選擇一個好的案名，是項目成功營銷的開始。購買考慮因素：地點、商圈要求具有增值前景；價格、面積、總價要求具有投資適應性，即與住宅相比投資總價不能高出幾倍的系數(shù)；經(jīng)營管理要求體現(xiàn)增值與租金保障；平面布局要求功能合理；投資風險要求最小化。如面積在20平方米左右的“非常男女”空間；面積在30多平方米的“創(chuàng)意空間”；面積在40多平方米的“豪華套間”；面積在50多平方米的“浪漫空間”等等。決策期短：對區(qū)域市場持觀望態(tài)度，閑余資金可選擇投資的空間大，所以，在對項目特色及投資前景需加以培育和引導。我們可以在投資型房地產(chǎn)方面做文章，制定相應的設計方案及銷售策略。機會點（O）：（1）加強產(chǎn)品的戶型設計及營銷推廣，定位差異化的產(chǎn)品，彌補其它項目產(chǎn)品設計上的缺陷。占地26706平方米，擬建10幢多層商住樓。但是現(xiàn)在許多廈門的投資者“撇開廈門島內(nèi)和海滄，轉(zhuǎn)為進軍角美”。海滄房地產(chǎn)項目（1）海滄簡介：海滄，位于廈漳泉閩南金三角地區(qū)的突出部，與廈門島隔海相望。燦坤公司也有許多員工是住在角美鎮(zhèn)的。農(nóng)民人均純收入409O元，占全市首位。（2）產(chǎn)品定位策略：此項目的定位綜合考慮了此區(qū)域產(chǎn)品的最終端使用者，開發(fā)大量的單身公寓，把產(chǎn)品的總價控制在5萬元之內(nèi)，與目前區(qū)域市場上項目產(chǎn)品形成對比，在有效的市場空間內(nèi)開發(fā)市場空缺的產(chǎn)品，形成產(chǎn)品差異化，有利于銷售。好望角項目概況：【龍池住宅面積比例：一房4956平方米共132套；二房89102平方米共 96套；三房107111平方米共 12套。項目的戶型定位比例是二房、三房的產(chǎn)品，產(chǎn)品定位與金山花園的產(chǎn)品相同，這兩個項目將在區(qū)域市場上平分這部分產(chǎn)品的目標客層。住宅售價為25層1450元/㎡， 6層為1430元/㎡；（無裝修），小高層售價達1950元起。瑞鑫公寓項目概況：【瑞鑫公寓】是漳州鴻冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的，漳州鴻冠地產(chǎn)公司的前身是漳州能群房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。（3）購房付款方式：購買該盤的客戶可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。它是分期開發(fā)項目：一期的開發(fā)量大約占總開發(fā)量的三分之一，一期主要以多層為主；而二期以后的項目開發(fā)將有大量的小高層上市。由于其臨近【本案】，且工程進度比【本案】提前近半年時間，因此在【本案】銷售過程中，它將成為【本案】有力的競爭對手之一。（3）購房付款方式：購買該盤的客戶可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。該公司的主要成員是漳州市一建的員工。小區(qū)規(guī)劃要求：開發(fā)區(qū)現(xiàn)有房地產(chǎn)項目規(guī)劃設計單一，小區(qū)內(nèi)大多沒有特色景觀資源。其實這也可以成為【本案】的突出賣點，【本案】外立面可以設計歐式風情建筑，吸引投資者的注意。2004年龍池開發(fā)區(qū)樓市總體走勢：開發(fā)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)總供應量在兩年之內(nèi)持續(xù)增長，住宅市場面臨壓力；而商鋪銷售市場在短期內(nèi)，其價格已經(jīng)可見下滑的危險。（2）商鋪供應市場分析：目前龍池開發(fā)區(qū)的商鋪銷售市場嚴峻。根據(jù)燦坤公司高層介紹，燦坤員工總數(shù)量將達到三萬人。開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場：，政府規(guī)劃開發(fā)區(qū)共有六個房地產(chǎn)項目，他們分別是：云龍海岸、瑞鑫公寓、金山家園、燦美陽光、龍池策劃是促進銷售的有效手段和必要措施，制定系統(tǒng)的、科學而全方位的策劃計劃是完成本項目銷售任務的重要環(huán)節(jié)。龍池開發(fā)區(qū)被定為省級重點投資開發(fā)區(qū)。在大規(guī)模工業(yè)項目開發(fā)的同時，催生了區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。開發(fā)區(qū)內(nèi)居民以前主要靠外出打工、經(jīng)商或種地為生，但是開發(fā)區(qū)成立后，很多村民將自己的房屋出租給外來工廠工人，以賺取房租。2003年龍池開發(fā)區(qū)樓市呈現(xiàn)特征：龍池開發(fā)區(qū)現(xiàn)有的房地產(chǎn)項目由于產(chǎn)品“同質(zhì)化”嚴重，因此在銷售過程中不可避免的遭受著同行的競爭?？蛻袈殬I(yè)類型包括有工薪階層、中小型私企業(yè)主、政府公務員、白領階層等。住宅空間形式：購房者大都愿意購買多層建筑，目的在于減少投入，快速回收成本。物業(yè)裝修要求：由于片區(qū)內(nèi)大部分是出租型物業(yè)，所以投資者對住宅和商鋪的裝修要求不高，他們往往只是要求將房產(chǎn)簡易裝修而已，便于直接出租。其中一期300多戶主要戶型比例是52平方米的一房二廳約占40%，7090平方米的二房二廳約占45%，110平方米的三房二廳約占15%。月，即消費本項目完全是廈門周邊地區(qū)的投資客。建議：在制定住宅價格時應當考慮“低開高走”的銷售策略，讓前期購買的客戶產(chǎn)生消費信心，給項目作口碑宣傳，形成群體購買效益。此小區(qū)投放市場將使整個龍池開發(fā)區(qū)配套工程比較完整。一期產(chǎn)品中有推出小高層產(chǎn)品，但定價與多層產(chǎn)品只相差50元/平方米，這種定價是與小高層產(chǎn)品的成本成反比的。店面租金沿金山路朝外的達到4045元/平方米，朝內(nèi)30元/平方米，店面面寬多為4米左右，進深7米。二期的銷售進展比較快，項目的預售許可證已辦理，工程進度已到封頂，今年10月份可完工。目前在二期運作方面可以看出其開發(fā)手法的嫻熟。（2）產(chǎn)品定位風險：該項目的產(chǎn)品定位與金山家園、瑞鑫二期相差不大，存在的市場風險如前分析的雷同。目前此項目售樓處已開始發(fā)售，該盤有兩個銷售網(wǎng)點：一個在廈門島內(nèi)的宏業(yè)大廈1樓；另一個在燦坤次大門?！俺尚谐墒小?，該盤無論在住宅還是店面的銷售方面，其進展是比較快的。近年來，角美鎮(zhèn)政府在大力發(fā)展工業(yè)建設的同時，由于外來務工人口的增加以及區(qū)域房地產(chǎn)的大幅升值，吸引了不少房地產(chǎn)開發(fā)公司前來投資建房。（3）角美鎮(zhèn)房地產(chǎn)與龍池開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)之比較：首先目前在該鎮(zhèn)的房地產(chǎn)項目大多是中低檔物業(yè)。海滄在未來幾年內(nèi)將得到長足地發(fā)展。所以說龍池開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)分流廈門投資客。這也是建坤置業(yè)的首個開發(fā)項目。小結(jié)：在區(qū)域內(nèi)競爭項目的工程進度及各項目的規(guī)劃特色直接沖擊【本案】銷售的市場環(huán)境下，必須創(chuàng)建【本案】項目的銷售賣點，制定合理的銷售價格體系；通過項目賣點全新的整合、完善包裝和銷售手段來加速銷售。收入結(jié)構(gòu)：收入較穩(wěn)定，家庭收入約有月伍仟元左右，有十萬元左右的存款的上述各種類型客戶為主。但是【本案】不能囿于常規(guī)的傳統(tǒng)思維去做。三、店鋪規(guī)劃設計：商業(yè)店鋪的規(guī)劃：目前所在區(qū)域項目小面積的店鋪銷售情況較好，所以總價是制約店鋪銷售的瓶頸。商業(yè)銷售策略：商業(yè)銷售策略上應與住宅套餐式搭配銷售，如團體購五個店鋪可送一套小單身公寓，或是小單位的轉(zhuǎn)包銷售?！? 案名詮釋：意大利現(xiàn)代派風格的融入文藝復興時期的意大利令人神往，可以通過細膩的細部處理：部件，如窗戶、門、走廊、陽臺、閣樓、浮雕等；圖案選擇意大利文藝復興時期的人物、動物、器物等。而且我們將以更加靈活的投資方式和更加低門檻的投資準入吸引投資者。 廣告策略：分階段主題壹萬元，你也可以當房東適用于住宅及店面的宣傳口號，炒作易投資概念，強調(diào)項目定位，拓展市場縱深，激發(fā)有效需求。店鋪銷售總量目標為14%。（5）、第五個階段：交房階段為交房階段，報價提價為14501460元/平方米， 即均價14061416元/平方米，銷售面積控制在4000平方米左右，約占住宅總銷量的14%?！鲞M行先期的市場誘導宣傳，樹立樓盤形象，為開盤產(chǎn)生震撼性廣告效應打下堅實的基礎。■