【正文】 地理位置； ? 酒店管理，酒店服務(wù)，酒店裝修 ,超值享受。 三大核心營銷軸線 形象線： 認(rèn)知篇、記憶篇、升華篇 區(qū)域線： 趨勢篇、區(qū)位篇、性價篇 項(xiàng)目線： 服務(wù)篇、建筑篇、品質(zhì)篇 緊扣三大核心營銷主軸，從時間上循序漸進(jìn)，從力度上層層推進(jìn)。 精品文檔 精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管理，教育文檔 精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管理，教育文檔 二、八大營銷策略 （一）品牌策略： 以營銷提升發(fā)展商品牌，以發(fā)展商品牌促進(jìn)銷售。 項(xiàng)目認(rèn)知 形象建立 形象記憶 賣點(diǎn)導(dǎo)入 進(jìn)入銷售 形象高度 時間 精品文檔 精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管理，教育文檔 精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管理，教育文檔 項(xiàng)目認(rèn)知階段： 通過圍墻、樓體包裝、戶外廣告牌等宣傳手段主推形象定位“雙倍 理由： 12 月后是元旦和農(nóng)歷春節(jié)等 連續(xù)節(jié)日，也是歷年銷售的淡季； 精品文檔 精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管理，教育文檔 精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管理，教育文檔 本項(xiàng)目已經(jīng)停工了較長時間，如果再繼續(xù)保持這種形象，將會在市場上產(chǎn)生更加不利的影響； 發(fā)展商也需要利用本項(xiàng)目的回款達(dá)到資金的滾動。 精品文檔 精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管理，教育文檔 精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管理，教育文檔 （六）差異性銷控策略 適當(dāng)放寬銷控，減少銷控面積，為大面積客戶保留整層單位，在緊抓 主流市場的同時占領(lǐng)競爭對手忽略的細(xì)分市場。 銷售策略與價格策略制定 制定詳細(xì)周密的各階段銷售策略，伴隨銷售階段的變化，調(diào)整前期價格制定中的誤差，同時亦要針對適宜時段展開優(yōu)惠促銷活動，達(dá)到促進(jìn)銷售目的； 形象強(qiáng)勢出擊及公開發(fā)售 “萬事具備，只欠東風(fēng)”，在工作準(zhǔn)備充分，在現(xiàn)場準(zhǔn)備氣氛熱烈的活動 ，配合硬性的廣告宣傳，保證開盤良好的效果。 精品文檔 精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管理，教育文檔 精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管理，教育文檔 精品文檔 精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管理，教育文檔 精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管。 認(rèn)項(xiàng)目核心戰(zhàn)略 根據(jù)目前項(xiàng)目及周邊競爭市場實(shí)際情況，確立項(xiàng)目核心戰(zhàn)略，保證各項(xiàng)工作計(jì)劃性、全局性。 總價控制與單價控制結(jié)合 整體價格制定與實(shí)施考慮總價與單價的雙重控制，即保證項(xiàng)目的單價具有 競爭力 ，也保證項(xiàng)目的總價具有競爭力。 （三）借勢營銷策略 合理安排營銷節(jié)點(diǎn)，利用同區(qū)域其他公寓、小戶型住宅項(xiàng)目在營銷中對共性賣點(diǎn)的宣傳（共性賣點(diǎn)包括：投資性、周邊配套等）為我所用；針對競爭對手的階段性營銷主題，通過“敵取我舍，敵舍我取”、“以我為主”的差異化的宣傳，不僅能夠節(jié)省大量的營銷費(fèi)用，還能提高項(xiàng)目宣傳效果。 ABCDE 建議： 先通過基本屬性宣傳，使市場對 項(xiàng)目有清晰界定； 形象先行，吸引關(guān)注。 營銷手法必須尋求差異化 面對東門片區(qū)巨大的公寓、小戶型住宅供應(yīng)量，只有宣傳策略、價格策略、推售時機(jī)、銷控策略、現(xiàn)場包裝、銷售渠道等方面尋求差異化，方能正合奇勝，立于不敗之地。針對 金中環(huán) 項(xiàng)目 ABCDE 提出如下營銷核心目標(biāo)： 營銷手法創(chuàng)新： 銷售策略與銷售方式要突破傳統(tǒng)； 營銷概念創(chuàng)新： 在概念提煉上注重創(chuàng)意與品位； 市場定位創(chuàng)新： 即緊抓主流市場，同時占領(lǐng)競爭對手忽略的細(xì)分市場； 創(chuàng)造品牌價值： 通過項(xiàng)目的營銷提升發(fā)展商的品牌價值。 XX國際 形象定位 形象定位是在核心推廣主題的基礎(chǔ)上，給本項(xiàng)目賦予一種符合項(xiàng)目特質(zhì)、目標(biāo)客戶特性，能引起客戶關(guān)注，并能被目標(biāo)客戶加以識別的形象。 基于以上的考慮， 我們認(rèn)為 ，一定需要滿足以下原則： 推廣主題應(yīng)提煉于核心賣點(diǎn)，并能夠體現(xiàn) XX 國際的多種優(yōu)勢； 精品文檔 精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管理，教育文檔 精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管理，教育文檔 推廣主題應(yīng)該包涵：性價優(yōu) 勢、教育健康、戶型特色這三大要素。 核心賣點(diǎn)思考 在同質(zhì)化競爭嚴(yán)重的東門片區(qū)，復(fù)式小戶型是我們建筑的特點(diǎn)，不過 50 年產(chǎn)權(quán)，項(xiàng)目停工時間較長，形象差是我們的劣勢，因此，產(chǎn)品不是我們的核心賣點(diǎn)。 根據(jù)購買面積大小進(jìn)行目標(biāo)客戶定位 公寓需求客戶 一房需求客戶 復(fù)式公寓需求客戶 偏向于投資和辦公； 有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)人士 的過度性住宅； 為子女教育問題而購買。 客戶可以在 享受了周邊教育資源之后，另外享受高出租回報； 客戶可以在享受周圍健康資源之后，仍能夠享受本項(xiàng)目的高出租回報。超性價比 北 精品文檔 精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管理，教育文檔 精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管理，教育文檔 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢（ S） 周邊各類市政配套設(shè)施完善； 緊鄰交通干道，具備良好展示面； 項(xiàng)目原設(shè)計(jì)為酒店，擁有完善酒店內(nèi)外部配套； 周圍學(xué)校優(yōu)勢； 發(fā)展商具有的健 康資源和周圍醫(yī)院的健康資源。 （三）景觀價值分析 項(xiàng)目的景觀資源豐富，坐擁東門中心位置，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。 第二章 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目屬性定位 東門北 重要特征 3—— 投資性 東門北片區(qū)公寓的高出租率（據(jù)我司調(diào)查統(tǒng)計(jì)約為 7080%）和能夠維持在較高水平的出租價格（據(jù)我司調(diào)查統(tǒng)計(jì)公寓價格約為 11001300 元 /月，一房一廳約為13001600 元 /月）是本項(xiàng)目高投資性特點(diǎn)的體現(xiàn)。 東門片區(qū)公寓辦公型客戶關(guān)注的重點(diǎn)依次為：地段、外在形象、價格、運(yùn)營成本、內(nèi)部配套、物業(yè)管理。 購買特點(diǎn)： 按買家區(qū)域劃分 羅湖區(qū) 深圳其他區(qū)域 香港、澳門 外地 50% 25% 20% 5% 按買家特點(diǎn)劃分 私營企業(yè)主 白領(lǐng)