【正文】 綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米，并保留現(xiàn)狀水面，在項目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調(diào)節(jié)了空氣，又避免了噪音，對項目帶來的好處可謂多多。排水：在該項目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內(nèi)雨水通過該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的DN500入珠江道干管,遠期在項目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內(nèi)污水通過污水泵站排入解放南路規(guī)劃DN800污水管，由此進入紀莊子污水處理廠。③合計毛地補償費用為23470萬元，即45萬元/畝，折到住宅用地為60萬元/畝。綜合分析該項目地價比較接近市場價位，能為我方接受。 去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。 政府對污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對利用污染企業(yè)原土地進行商品房開發(fā)，土地出讓金可按土地評估值的57%收取，但該項目能否順利按7%執(zhí)行，是一個待定因素。②付款計劃：，并打入雙方共同指定的公證處帳戶。、臨時用電。③合作方的主要工作：a. 負責與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證萬科公司與土地方按照其原來與土地方簽定的條款順利簽定土地開發(fā)協(xié)議。（2） 土地方的信任情況：土地方為經(jīng)營良好的國營企業(yè)，信任等級較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風險。宗地擬規(guī)劃為居住用地，土地使用性質(zhì)基本明確。河西區(qū)宗地5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個天津地產(chǎn)市場的開發(fā)熱點，同時也促進了該區(qū)域市場整體價位提升。此類產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類物業(yè)對產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計已較為注重，從景觀設(shè)計、戶型選型、高科技材料運用等方面做得較細，以此彌補地域優(yōu)勢不足。產(chǎn)品面積偏大，主力戶型在140160之間，戶型并無創(chuàng)新，同市場有很大趨同性。在同檔次產(chǎn)品中，該項目區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設(shè)計還是相當?shù)轿坏模椖啃阅鼙冗_到了較佳的效果，重點吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶。開發(fā)節(jié)奏及上市安排：該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè)，正在建設(shè)的為1 －6地。216。容積率0．9（含水面）0．95（含水面）水面配套公建國際康體中心（國際老人村）小學配套設(shè)施地熱溫泉、三水入戶、安防系統(tǒng)多層：小高層：聯(lián)排別墅：20%面積配比多層（4層半）：118 m2高層(912層)：160 m2別墅（未開發(fā)）：220 m2上述條件相對都不多的項目容易炒成熱點盤，故該類人群一個明顯特點就是容易追隨熱點、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。l 本案目標人群來源于全市各個區(qū)，基本以河西區(qū)、南開區(qū)客戶為主。 總體規(guī)劃設(shè)計思路　擬借鑒萬科新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗在天津市南部地區(qū)建設(shè)一個高檔次的居住社區(qū)。 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵l 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點、線、面的景觀設(shè)計與周邊環(huán)境、環(huán)保有機的相結(jié)合l 充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達到國家二級節(jié)能標準。，在做詳細規(guī)劃時，可進行適當調(diào)整，一般來說項目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進行調(diào)整，容積率也可進行調(diào)整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。地價中包含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建/構(gòu)筑物、各種管線\設(shè)施拆遷勘察設(shè)計費1,19040給排水系統(tǒng)費1,89163室外智能系統(tǒng)67122圍墻建造費1154包括永久性圍墻、圍欄及大門,約為500元/延米,本項目圍墻約為2300米兒童游樂設(shè)施2408土建、設(shè)備、各項設(shè)施, 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補償費、土地出讓金、大市政配套費）的3%； 即使按法定所得稅率，因天津公司虧損項目（業(yè)務(wù)）及公司本部費用的存在，實際稅付可能遠低于33%，但從項目評價角度，暫不考慮該因素。地價支付貼現(xiàn)比 容積率變動各項指標的變化 主要指標容積率（）容積率（）容積率（）容積率（）容積率（）可售面積（m2） 300, 300,300, 300, 300,營業(yè)收入 114, 97,105,117, 122,總投資 86, 78,82,93, 100,項目利潤 25, 18,22,21, 19,稅后利潤 14, 9,12,11, 10,銷售凈利率%%%%%%內(nèi)部收益率%%2）成本中大、小市政配套費、人防等政策性收費均按政府規(guī)定標準估算， 操作中尚存在一定減免可能；3）地塊中有27000平米配套及商業(yè)用地地價已分攤進住宅成本，但僅考慮5000平米非營業(yè)性公建，操作中，存在調(diào)整規(guī)劃、改建成住宅的可能；若學校改建住宅，增加住宅凈用地約15000平米，增加凈利潤2000萬元。 38,000 38,000 38,000 九、資金峰值比例 可行性結(jié)論（2）項目位于解放南路沿線的末端，位置相對偏遠，項目周邊 臨近配套、交通都不很完善和便利。 （5）宗地內(nèi)原廠區(qū)的植被極其豐富，且種植的相對規(guī)整，同時在項目周邊有大量的綠地 和水面，在項目規(guī)劃中便于利用。 570 七、內(nèi)部收益率IRR 3,547 4,310 4,281 706 12,844 小計 10,102 27,968 33,668 21,629 6,246 99,613 現(xiàn)金流出現(xiàn)值NPV （100%）（95%）（90%）（105%）（110%）單位成本(元/m2)2,2,2,2,3,總投資86,82,78,91,95,項目利潤25,29,34,21,16,稅后利潤14,17,20,11,8,銷售凈利率%%%%%%內(nèi)部收益率%%%%%%2）獲利指數(shù) 營業(yè)稅及附加：%；綠化建設(shè)費1,22041區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為65元/平方米室外消防系統(tǒng)923另考慮20套樣板間500萬、考慮提高建造檔次2200萬,折73元/平米；四、社區(qū)管網(wǎng)費11,943398契稅88429土地補償費/出讓金/大配套之和的3%二、開發(fā)前期費5,205173，不適合做儲備項目。該地塊原為玻璃廠區(qū)，地勢平坦，地塊內(nèi)豎向標高與市政干道相符。該項目的用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富；原廠區(qū)建設(shè)中，保留了大量的高大樹木，本項目的開發(fā)建設(shè)對完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動該區(qū)域的社區(qū)文化建設(shè)與居住新觀念，并為萬科占領(lǐng)天津市區(qū)重要的住宅市場——南部地區(qū)，有著深遠的影響。基于梅江及梅江南區(qū)域的外部環(huán)境和市場情況，以及萬科在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢，考慮借鑒萬科新城的成功經(jīng)驗，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的玻璃廠項目，具有良好的市場前景。 合理的市政設(shè)施配套l 暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置l 留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶：此類客戶購買力較弱，同時又對河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價格相對較高，由于受經(jīng)濟實力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點、產(chǎn)品附加值為代價，以獲取在本區(qū)生活的條件。（4）加劇了該區(qū)域的市場競爭。主力總價41萬元（公寓）110萬元（別墅）地點友誼南路與潭江道交口解放南路開發(fā)商津興地產(chǎn)多層；70%高層：30%多層：小高層：聯(lián)排別墅：面積配比多層（4層半）：高層(912層)：別墅（未開發(fā)）：地點友誼路延長線友誼路延長線解放南路開發(fā)商順馳投資華夏經(jīng)濟房萬科計劃投資交通路況好,出行便利路況好,出行便利3）通過梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺提供全方面的信息服務(wù)。 總結(jié)：該項目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購房升值為主導賣點，并期望借助梅江的建設(shè)來完善區(qū)域功能，運用了借大勢推小勢的做法。3．2梅江藍水假期：藍水假期以小高層(912層)、多層（45層）、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為1：1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風的舒適性同時，最大限度的利用了景觀資源的觀賞價值。 4000元/平米 此類產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢是絕對的，同時，產(chǎn)品開發(fā)上追求深度，比較注重對文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。建筑形式基本為多層。：uu 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強，規(guī)劃水平差異性較強，具備先進規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場空間較為廣闊。區(qū)域市場范圍界定在整個河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實施較早的地區(qū)，市政建設(shè)和各項功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入。，土地出讓金可按土地評估值的57%收取。（4）。：負責拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其基礎(chǔ)，架空的線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構(gòu)筑物及各種管線拆除等影響項目開發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù)交納有關(guān)全部稅費，交地時保證現(xiàn)場場地平整。萬科公司與香港富聯(lián)集團國際投資有限公司簽定退出補償協(xié)議。（2） 風險控制：土地方保證按時交地，同時在合同中約定每筆付款與立項、拆遷等工作進度相結(jié)合，同時約定如果工作延遲，我方可從其補償款中扣除我方的損失。② 項目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地② 項目用地現(xiàn)狀① 土地所有權(quán)歸屬:國有用地② 土地使用權(quán)歸屬：天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司③ 土地的他項權(quán)益:沒有④ 土地的用途:工業(yè)用地⑤ 項目用地現(xiàn)狀的文件:天津市津南區(qū)核發(fā)的津南國用(97更1)字第101號國 有土地使用證2.兩者同比，同時，梅江為安居項目，地價中不含出讓金、契稅等費用，且為招標拍賣項目，地價支付時間急促?？山ㄔO(shè)用地中,住宅用地與配套公建用地補償價格相同,即總占地面積為525畝，土地補償費總額約為22470萬元（，最終以實際測量面積為準，每畝單價不變，補償數(shù)額多退少補），土地補償費包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補償費。項目用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃30米道路，通過譚江道將該項目與梅江居住區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。正開發(fā)住宅區(qū)域尖山住宅片區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)用地現(xiàn)狀工業(yè)用地但就本項目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來看，仍有天津油氈廠、天津無縫鋼管廠等工廠企業(yè)，同時道路兩側(cè)房屋均較破舊，同友誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢所在，但可隨著政府十六條重點道路景觀改造城市建設(shè)的發(fā)展很快得到解決。(主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線):公用設(shè)施種類公用設(shè)施名稱教育設(shè)施大學：天津財經(jīng)學院、輕工業(yè)學院、職業(yè)技術(shù)師范學院高中校：北師大天津附中（市重點）、第四中學（市重點）、南樓中學（區(qū)重點）醫(yī)療設(shè)施天津醫(yī)院，河西醫(yī)院，天津醫(yī)大第二醫(yī)院（三級甲等）大型商業(yè)設(shè)施津華五金商場、南樓商場、南樓家樂購物中心一店及二店、河西商場、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店文化設(shè)施天津日報大廈、河西圖書大廈、天津科學技術(shù)館、天津國展中心、天津禮堂體育設(shè)施河西體育場大型公園天津樂園大型賓館天津賓館（三星）、迎賓館、樂園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、天津鋼管賓館（二星）、長青溫泉賓館、大型商住樓（3