【正文】 000 元，每增加一萬加收 50 元； 7 2 在銀行面簽后，當場收取貸款費用。并做首付款的監(jiān)管，收取貸款費用； 第三步：評估。 二、 抵押貸款和按揭貸款的主要差別 按 揭貸款 抵押貸款 可選銀行 大部分銀行都可以選擇 建行或工行 9 貸款年限 年限 +貸款年限 65 最多可貸到 30 年 建行最多 8 年，工行最多15 年 貸款成數(shù) 最多可貸到七成 最多能貸到六成 還款方式 等額本息或等額本金 等額本息 利率 基準利率或下浮利率 基準利率 收費 20 萬以下 3000， 20 萬以上每多一萬加 50。 （ 2） 寫字 樓、街面商業(yè)用房、別墅不超過抵押物評估價值的 60%。 銀行工作人員到借款人住處家訪。 公積金貸款的優(yōu)劣 ：辦理公積金貸款操作時間較長，所以房東收錢的時間較晚，但客戶的還款利率相對較低，所以基本上客戶喜歡辦理公積金貸款，房東不喜歡。 外地公積金轉(zhuǎn)入北京有接收單位，繳存 1 個月后即可辦理公積金貸款。 收費 ：代理費 40 萬以下 3000 三 周 內(nèi) 由擔保公司負責辦理 17 評估費千分之三（ 3001500） 抵押登記費 200（海淀） 600（朝陽） 保險費（太平洋） 辦理時間： 海淀區(qū)五周 朝陽區(qū) 3~4 個月 注 ：國管公積金只可以做見他項權(quán)證放款，不可以做見契稅票放款；查詢屬市管或國管，可撥打“ 96155”，一般公積金繳存賬戶開頭為“ 502”的為國管 第五篇 擔保公司與合作銀行政策 第一章 名詞解釋 一、什么是擔保 全稱：階段性擔保，指麥田公司或其他擔保公司從自買方與貸款銀行簽訂購房抵押貸款合同生效日起至買方所購房產(chǎn)辦理抵押登記且《房屋他項權(quán)證》送交貸款銀行收執(zhí)之日止的期間內(nèi)，為買方提供的階段性擔 保。若銀行在規(guī)定時間內(nèi)不能取得《它項權(quán)利證》，由擔保公司將等同于貸款金額的款項全部賠償給銀行。 提升服務(wù)品質(zhì) ① 權(quán)證部人員 最了解客戶需求，通過全程服務(wù)及時反饋貸款信息從而更能 滿足需求。 另外，也請經(jīng)紀人、店長向客戶解釋，公司會根據(jù)貸款銀行要求和客戶的資信，為客戶選擇 由麥田 公司提供擔?；蛴蓳９咎峁！? 擔保服務(wù)費是我們幫你辦理按揭貸款的服務(wù)費 北京市的按揭貸款確實比麻煩，手續(xù)煩瑣，審核嚴格，批貸率也不是很高。 舉個簡單例子：如買方是未成年人，即使他別的方面都符合銀行政策，資信很好，我們也無法為他提供擔保業(yè)務(wù)。 不強制要求客戶向保險公司交納保險費。 相同 客戶到場情況 賣方夫妻雙方到場，一方 不到需做公證。 未成年人 基本不受理，若特殊情況，且辦理了監(jiān)護權(quán)公證，單獨和銀行商議，慎用。 抵押注銷 注銷以后，必須在 3個工作日后才可過戶。 半天（ 1 個小時） 拿到領(lǐng)證通知單后， 一個月取證 ，土地證過戶后必須 一個半月。 基本相同。以下是不同之處： 標準和優(yōu)惠公房若特殊情況 ，也可不提供原購房合同 經(jīng)濟適用房：按原值貸款可在過戶后放凍結(jié)款。 業(yè)務(wù)簡介： 通過中關(guān)村支行貸款，在產(chǎn)權(quán)過戶后一個工作內(nèi) 可解凍首付款，并將貸款發(fā)放到賣方賬戶，但賣方暫時無法動用。 20 第二章 麥田公司合作銀行 一、 深圳發(fā)展銀行三元橋支行 ： 麥田公司的 唯一 擔保合作銀行。 六 、關(guān)于“貸款服務(wù)費”的銷售話術(shù) 目前北京市場，所有擔保公司的收費都一致： 貸款額 20 萬（含）以下，收費 3000 元；貸款額 20 萬元以上，每增加貸款一萬元，另加收 50元。 強烈請 經(jīng)紀人、店長在談單、簽約時，注意和客戶鋪墊，解釋清楚擔保的含義和收費。 加強信息溝通， 提高貸款效率 貸款不通過擔保公司，權(quán)證部人員直接和銀行聯(lián)系，減少信息傳遞環(huán)節(jié)（多一個環(huán)節(jié)，多一份干擾），信息傳遞快捷準確。這很難被市場認可。 期限：最高 30 年 沒有房齡、貸款人年齡、區(qū)域限制。 查詢屬市管或國管，可撥打“ 96155”（市管才可以查） ，一般公積金繳存賬戶開頭為“ 502”的為國管。住房公積金貸款是政策性的個人住房貸款，一方面是它的 利率低 ，另一方面主要是為中低收入的 公積金繳存職工 提供這種貸款。 借款人到銀行面簽。 三、 申請抵押貸款的借款人應具備的條件 年滿 18~65 周歲，具有完全民事行為能力； 經(jīng)濟適用房不受理； 外籍人士不受理； 房屋面積不小于 30 平米； 10 要求借款人名下只有一套房產(chǎn)必須辦理公證（關(guān)于該房產(chǎn)的承諾公證）。 （ 2）買方錢很少，做貸款連首付款都不足，用既有的其他房產(chǎn)做抵押貸款，籌齊首付，再做貸款。 計算方法：月還款額 =貸款額（以萬為單位）固定月還款額（以萬元為單位，詳見息利率表） 三、 市局房產(chǎn)按揭貸款 （一） 特殊性 由于過戶后須 22 個工作日才能拿出房本，所以必須通過擔保公司貸款，擔保公司看到契稅票和領(lǐng)證通知單就可以放款了，這樣能保證房東在短期內(nèi)拿到房款，順利完成交易。 6 第二篇 按揭貸款 一、 按揭 貸款 含義 指購房人以 購的房產(chǎn)作為抵押品而從銀行獲得貸款，購房者按著按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行，銀行按著一定的利率收取利息。過戶完畢去銀行解凍（晚上 7 點以后打熱線電話可以查到） ②過戶當天，上午 9 點到中關(guān)村深發(fā)銀行簽資金監(jiān)管協(xié)議（ 同上 ）。 (三 ) 賣方 過戶當天必備 : (1) 產(chǎn)權(quán)人身份證 。 2 注意事項 :（ 1）買方為外地人必須辦理北京市暫住證 。 （ 2）轉(zhuǎn)移登記申請表 。 3 溝通事項 : 房款一次性全部存到銀行做資金監(jiān)管 ,雙方配合到銀行簽字 ,告知整個辦單流程及所花費的時間 . (二 ) 買方 過戶當天必備 : (1) 新產(chǎn)權(quán)人身份證 。 (4) 公共維修基金發(fā)票 。 （賣方手寫一張 收到全部房款 的 收據(jù)給買方，我們需要拿一張此收據(jù)的復印件） 四 、簡述辦單流程 第一步 : 資金監(jiān)管 讓賣方看到買方確實有全部的房款存在自己的帳戶上做監(jiān)管 ,這樣才能放心的配合買方去辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù) . 第二步 : 繳納稅費 到雙榆樹北路的知春路稅務(wù)所一樓交納營業(yè)稅 ,權(quán)證專員遞交代開發(fā)票申請表資料 ,賣方配合出示身份證 ,開出發(fā)票帶買方去工行交稅 。 （四） 月供的計算方式 1 等額本金 ：又稱遞減還款法。補交資料，大約 10 個工作日后批貸； 第四步：銀行出批貸承諾涵后，約買賣雙方交稅過戶； 第五步：放款（首付款及貸款）； 8 第六步：物業(yè)交接，放余款； 第七步：抵押房本。 20 萬以下 4000， 20 萬以上每多一萬加收