資源約束下的中國(guó)住房發(fā)展目標(biāo)(存儲(chǔ)版)
【正文】 式，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，擁有住房的中高收入階層的財(cái)富將會(huì)以更快的速度增長(zhǎng)，從而擴(kuò)大與陷入住房困境的中低收人家庭的差距。因此，應(yīng)該從制度上對(duì)多占土地資源、多占住房面積的行為予以抑制。在滿(mǎn)足普遍的基本住房需求的基礎(chǔ)上，發(fā)揮市場(chǎng)配置住房資源的作用，滿(mǎn)足居民的改善型住房需求，以及部分群體的投資型住房需求和少數(shù)高收人群體的奢侈型住房需求。這樣從制度上提高多占住房的成本，從根本上抑制多占住房資源的行為，既注重了住房資源的公平分配，又兼顧了市場(chǎng)效率，可達(dá)到標(biāo)本兼治的效果。如果住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，通過(guò)過(guò)濾可形成合理的從高到低的住房梯度消費(fèi)，既可以方便改善型住房需求者以舊換新，又可以為較低收入居民提供更多的房源選擇，轉(zhuǎn)移部分一級(jí)市場(chǎng)的住房需求，減輕房?jī)r(jià)上漲的壓力，使全社會(huì)住房條件整體上得到改善。住房二級(jí)市場(chǎng)的健康發(fā)展，是形成合理的住房消費(fèi)觀(guān)念，構(gòu)建合理住房消費(fèi)層次的重要保證。全國(guó)城市范圍內(nèi)，城中村住房面積占全部城市住房面積的33%，%，%的城市常住人口的住房問(wèn)題。二是政府成立住房服務(wù)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一收購(gòu)存量住房，或以?xún)?yōu)厚條件向私人收購(gòu)閑置住房的若干年使用權(quán)，或與住房所有者簽定長(zhǎng)期租賃合同，然后出租給中低收入階層及夾心層?！ 。?）引導(dǎo)民間資本投入保障住房建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。因?yàn)榉菭I(yíng)利住房組織的宗旨是無(wú)限期地為低收入階層提供廉價(jià)住房，而且愿意服務(wù)于最貧困、最有需要的家庭，政府可以委托其開(kāi)發(fā)或政府與其合作開(kāi)發(fā)保障住房，以成本價(jià)向特定低收入階層出租或出售。發(fā)展公共租賃住房的形式可以多樣化?！ 。?）加強(qiáng)管理，充分發(fā)揮城中村住房的積極作用。第三，要加快網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)建設(shè)，推進(jìn)交易信息透明公開(kāi)。住房在使用過(guò)程中，將由新變舊，逐漸老化，住房?jī)r(jià)格將下降，維修成本將提升。其次，劃分不同的納稅等級(jí)或檔次，并確定相應(yīng)的稅率。因此，在住房問(wèn)題上，首先應(yīng)注重的是公平。因此，無(wú)論是從滿(mǎn)足居民的基本住房需求的住房權(quán)角度，還是從社會(huì)穩(wěn)定的角度，政府都有責(zé)任提供住房保障，實(shí)現(xiàn)住有所居的住房發(fā)展目標(biāo)。另一部分中等收入家庭，本來(lái)還具備一定的住房支付能力，僅僅因?yàn)樽》績(jī)r(jià)格的快速上漲，其住房支付能力完全喪失，從而陷入住房困境。第三，加強(qiáng)新能源研究與開(kāi)發(fā)利用，鼓勵(lì)使用太陽(yáng)能等自然能源，減少化石燃料等不可再生能源的應(yīng)用。而我國(guó)新建住房平均壽命僅30年，與主要發(fā)達(dá)國(guó)家比較，只有德國(guó)住房平均壽命的一半，不到法國(guó)和美國(guó)住房平均壽命的一半，更不及英國(guó)住房平均壽命的1/4（圖1）。隨著社會(huì)的進(jìn)步，基本住房需求標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，現(xiàn)在一般認(rèn)為基本住房除了滿(mǎn)足遮風(fēng)擋雨的需要外，還要能滿(mǎn)足人們衛(wèi)生健康需要、日常生活方便的需要，必須是具有自來(lái)水、衛(wèi)生間、廚房等配套設(shè)施的成套住房，另外，基本住房面積也應(yīng)與人們的生活相適應(yīng)?！ ‰m然我國(guó)近30年來(lái)一直處于快速城市化進(jìn)程中，但不論與國(guó)外同等發(fā)展水平國(guó)家或同樣發(fā)展階段的城市化水平比較，還是從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平看，我國(guó)城市化水平還是嚴(yán)重滯后的，仍需繼續(xù)提高城市化水平?！ ∪硕嗟厣偈俏覈?guó)的基本國(guó)情，隨著城市化的加速，在為保證糧食安全而固守18億畝耕地不可動(dòng)搖的情況下，城鎮(zhèn)住房建設(shè)用地供應(yīng)日趨緊張，人多地少的矛盾正變得越來(lái)越尖銳。隨著房?jī)r(jià)的高漲，“擁有”產(chǎn)權(quán)變得越來(lái)越困難，“有其屋”的夢(mèng)想變得更加渺茫，住房問(wèn)題隨之變得更加嚴(yán)重。一個(gè)典型例子是“只售不租”的經(jīng)濟(jì)適用房政策?！ ∈袌?chǎng)是配置資源的最優(yōu)方式，住房市場(chǎng)化改革的大方向無(wú)疑是正確的?，F(xiàn)在，世界上超過(guò)50個(gè)國(guó)家在憲法中規(guī)定了住房權(quán)。我國(guó)在很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)都沒(méi)有明確的住房發(fā)展目標(biāo)，曾經(jīng)提出過(guò)“居者有其屋”的目標(biāo)，這種提法看似簡(jiǎn)煉，卻極不明確，更沒(méi)有上升到立法保障的高度。隨后的超過(guò)半個(gè)世紀(jì)的時(shí)間里，美國(guó)的住房政策一直圍繞這個(gè)目標(biāo)而努力。因?yàn)槿狈γ鞔_的目標(biāo)，公共住房政策沒(méi)有能夠成為住房制度改革和政府干預(yù)住房市場(chǎng)的依據(jù)，反而成了為政府干預(yù)住房市場(chǎng)服務(wù)的工具。他進(jìn)一步對(duì)目標(biāo)中的“靠己力”和“適宜”做了解釋?zhuān)J(rèn)為“靠己力”一方面為的是不讓臺(tái)灣走回屬于封建社會(huì)的依賴(lài)家庭繼承，另一方面可以使人們警覺(jué)到要如何降低房?jī)r(jià)使之與人們的收入水平相適應(yīng)。Weicher（1982）對(duì)美國(guó)住房發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行了跟蹤研究。按人均住房使用面積對(duì)住房保有環(huán)節(jié)征收累進(jìn)制房產(chǎn)稅可以抑制多占住房行為。然而，近幾年來(lái)，在人均住房面積大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，住房?jī)r(jià)格快速上漲，住房分配兩極分化，住房問(wèn)題變得越來(lái)越嚴(yán)重。美國(guó)住房目標(biāo)不僅僅是擁有“舒適的家”，還要有“適宜居住的環(huán)境”，如自然環(huán)境、鄰里關(guān)系等。李斌（2002）認(rèn)為中國(guó)住房制度改革的真實(shí)目標(biāo)體系由低、中、高三層目標(biāo)組成，最低目標(biāo)是減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)，中層目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)住房資金快速回籠，遠(yuǎn)期目標(biāo)才是建立一個(gè)公平而有效率的住房體系，促進(jìn)勞動(dòng)力的合理流動(dòng)?！ 【C上所述，適當(dāng)?shù)淖》堪l(fā)展目標(biāo)可以引導(dǎo)政府制定正確的住房政策以改善住房問(wèn)題，住房發(fā)展目標(biāo)不當(dāng)則是導(dǎo)致我國(guó)住房問(wèn)題嚴(yán)重的一個(gè)重要原因。為了尊重租房戶(hù)的消費(fèi)選擇權(quán)，提高租房戶(hù)的效用水平，更好地實(shí)現(xiàn)住房目標(biāo)，美國(guó)政府將“供方補(bǔ)貼”轉(zhuǎn)變?yōu)椤靶璺窖a(bǔ)貼”，即直接補(bǔ)貼貧困家庭，讓這些家庭根據(jù)自己的需要到住房市場(chǎng)挑選合適的住房。因?yàn)闆](méi)有明確的住房發(fā)展目標(biāo)，住房政策自然就缺乏系統(tǒng)性、一致性和連貫性，經(jīng)常出現(xiàn)后面的政策否定前面的政策，甚至出現(xiàn)與國(guó)家法律相悖的情況，陷入尷尬的境地?！ ∪?、中國(guó)住房發(fā)展目標(biāo)存在的主要問(wèn)題 （一）住房發(fā)展目標(biāo)異化 住房發(fā)展目標(biāo)異化為甩包袱?！ ∽》堪l(fā)展的根本目標(biāo)是保障國(guó)民的基本住房權(quán)，為達(dá)成住房目標(biāo)所實(shí)行的住房政策卻可以產(chǎn)生刺激經(jīng)濟(jì)的效果，住房政策因而常被用做促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的工具。結(jié)果，經(jīng)濟(jì)適用房陷入了既不經(jīng)濟(jì)又不適用的尷尬境地，與政策初衷南轅北轍。老百姓的問(wèn)題實(shí)際上是指前一個(gè)目標(biāo)，也就是‘人人有房子住’，其實(shí)質(zhì)是我們應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)怎樣的住房保障制度的問(wèn)題”。雖然新增城鎮(zhèn)人口并不意味著都有新的住房需求，但新
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