【正文】 4451元/㎡；溫江最高均價為5102元/㎡，最低均價為4032元/㎡；新都最高均價為5211元/㎡，最低均價為3040元/㎡；龍泉最高均價為5437元/㎡，最低均價為3422元/㎡；郫縣最高均價為5332元/㎡，最低均價為3357元/㎡。住宅市場仍然是剛需為王。2012年，還出現(xiàn)兩次降息和兩次降準(zhǔn)，開發(fā)商資金壓力得到緩解，購房者還款壓力降低，整體來說，金融貨幣政策趨松。（3）、剛需戶型受追捧，大戶型受冷落2012年成都樓市仍然是剛性需求者的天下，剛需購房者大多為80、90后的年輕一代。另外住房受限政策一直未松動，加之寫字樓市場本身投資回報高，調(diào)控較小，一定程度上順應(yīng)了市場發(fā)展空間。圖232 2012成都整體市場辦公用房供求走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC按月度供求走勢來看，辦公市場主要供應(yīng)集中在4月、6月、8月以及12月。雖3月和6月超過15萬㎡的成交量，但是遠遠無法超越市場大供應(yīng)。㎡，%。作為純正的地鐵上蓋物業(yè)，項目負一層可直達地鐵1號線，更與CBD中央商務(wù)區(qū)地下環(huán)道出入口無縫接駁，形成真正意義的立體交通網(wǎng)，以絕對中心優(yōu)勢將高端商務(wù)平臺的影響力輻射到整個國際城南。其中超甲寫字樓以219米恢弘高度傲視同儕，登頂目前城南的最高建筑，為成都中軸形象大道再添明星地標(biāo)！東方希望天祥廣場正熱推以國際標(biāo)準(zhǔn)打造的5A寫字樓，1002400平米靈活的彈性空間，可滿足企業(yè)對空間高度的深度渴求。作為天府大道CBD商務(wù)區(qū)內(nèi)唯一一個擁有購物、辦公、居住等多功能為一體的大型綜合體項目，東方希望天祥廣場與周邊的新會展商圈、CBD商政圈的功能定位相互區(qū)別的同時又形成巧妙互補。一時間，無論大型商業(yè)體還是社區(qū)配套均大量拋向市場，目前蓉城各商業(yè)項目正處于自由競爭的前期，大面積供應(yīng)市場中，投資者的選擇性加大，許多投資者逐漸趨于理性，商業(yè)地產(chǎn)面臨著弱肉強食的局面，這需要商業(yè)地產(chǎn)在前期開發(fā)、定位和后期運營、管理中整合商業(yè)項目的特性，做好合理規(guī)劃。伴隨商業(yè)自身特有優(yōu)點：投資升值潛力大、門檻低等因素成功吸引了大量開發(fā)商對于商業(yè)地產(chǎn)的投入和大量投資者的入市，在2012年更不難看出眾多住宅開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。二季度新增供應(yīng)量出現(xiàn)了一個小高潮，但成交成績僅在下半年的9月和12月有所突破，㎡。圖243 2012年成都整體市場商業(yè)用房供應(yīng)走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC本年商業(yè)市場供應(yīng)較去年有所增加，上半年主要以消化市場存量和老盤新推為主，下半年主要消化市場新項目。但總體說來，成都整個商業(yè)用房市場呈現(xiàn)出了穩(wěn)定上升的態(tài)勢。主城區(qū)則以住宅底商、部分購物中心、商業(yè)街等項目成交量為主。個案分析——奧克斯廣場（1）、區(qū)位分析奧克斯廣場毗鄰成都市政府，位于成都市行政商務(wù)雙中心——金融城板塊內(nèi)，金融城是以銀行、證券、保險等金融產(chǎn)業(yè)為主，帶動商業(yè)、商務(wù)、配套循環(huán)發(fā)展，打造“24小時”生活圈，被譽為“成都離世界最近的地方”，區(qū)域坐落大量政府核心機關(guān)，高檔寫字樓，實力央企與大型高新企業(yè)及成都頂級住宅和眾多高檔社區(qū)。奧克斯廣場項目基本數(shù)據(jù)樓盤名稱奧克斯廣場所在區(qū)域城南總建筑面積600000㎡占地面積53280㎡車位數(shù)3374個（地上209個,地下3165個）開業(yè)日期20121129商場建筑面積200000㎡開發(fā)商成都奧克斯財富廣場投資有限公司物業(yè)管理費商鋪8元/㎡/月（不含水電費）銷售均價55000元/㎡數(shù)據(jù)來源：CRIC（3）、項目定位項目定位為一站式綜合品質(zhì)性購物中心，由主力百貨、超市、精品電器及生活配套專業(yè)店、主題餐飲、KTV、超五星酒店、甲級寫字樓、住宅、室內(nèi)游戲場所及室內(nèi)步行街組成，集購物、餐飲、娛樂、酒店、商務(wù)、文化休閑、生活配套業(yè)態(tài)為一體。該項目引進的各地最知名的餐飲品牌在這里大放異彩，將近80多家的餐飲名店紛紛進駐，包括必勝客、KFC、麥當(dāng)勞、芭菲盛宴、采蝶錦廷等眾多國內(nèi)外知名餐飲品牌加盟，勢必會為成都新城核心的美食文化注入全新活力。在裙樓部分采用六色磚、主墻面采用五色磚，柱式、柱廊采用新型材質(zhì)GRC的同時，局部又增加了現(xiàn)代感強烈的玻璃幕墻，經(jīng)典與現(xiàn)代兩種風(fēng)格交叉輝映，使中德蘋果躍層建筑風(fēng)格沿用中德奧克斯廣場的出現(xiàn)不僅為天府新區(qū)增添了濃墨重彩的一筆，也為成都晉升國際級大都市做出了卓越貢獻！作為成都首個高端城市綜合體，成都奧克斯廣場為成都天府國際新城的消費者帶來全新的生活體驗和消費理念，擁有近160個獨立店鋪，是集餐飲、娛樂、休閑、零售一身，真正意義上的“一站式”消費中心。2012年11月29日，奧克斯廣場商業(yè)中心盛大開業(yè)，城南天府新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)航者至此確定，一站式的生活方式改變城南商業(yè)格局，娛樂購物美食健身全面開啟，全面滿足區(qū)域所需。而郊區(qū)市場從8月份開始也突破萬元大關(guān)，并保持持續(xù)平穩(wěn)增長。主要是由于成都大量專業(yè)市場向郊區(qū)遷移，使郊區(qū)供應(yīng)充足，成交量大增。圖244 2012年成都市場商業(yè)用房供應(yīng)量城郊對比數(shù)據(jù)來源：CRIC市場成交量分析㎡，%。隨著成都“北改”、“中調(diào)”的進一步實施，成都迎來了產(chǎn)業(yè)外遷的財富機遇，如同吹響“沖鋒號”，在成都郊區(qū)的東西南北四個方向響起，大量的商業(yè)地產(chǎn)將面世于郊區(qū)市場。從09年的供求基本持平，到今年已連續(xù)三年呈現(xiàn)出明顯的供過于求的狀態(tài)。㎡，%。從總體來講商業(yè)未來的發(fā)展趨勢不僅僅是單一化，更多于趨向創(chuàng)新體驗式、多元化發(fā)展才能脫穎而出。（4）、項目特點一、國內(nèi)首創(chuàng) “峽谷式”商業(yè)設(shè)計的創(chuàng)新價值從產(chǎn)品角度看，東方希望天祥廣場已開創(chuàng)了多項業(yè)界之最：項目高219米，是目前天府大道CBD核心區(qū)體量超大、功能齊全的地標(biāo)級綜合體建筑；項目的商業(yè)部分創(chuàng)造性地在內(nèi)陸首創(chuàng)了“峽谷式”設(shè)計，整座綜合體為連綿起伏的山巒，將流水沖刷巖層形成峽谷及瀑布的自然概念導(dǎo)入建筑之中，配以大量的景觀綠化植物，全開敞的街區(qū)體驗，能讓消費者充分感受到購物公園的感覺。（2）、項目概況東方希望天祥廣場是東方希望、上海天祥集團兩大巨擎攜手，以前瞻戰(zhàn)略眼光選址天府大道頭排，為國際城南奉獻一座50萬平方米超大體量城中之城。個案分析——東方希望天祥廣場（1）、區(qū)位分析項目位居成都國際城南CBD中央商務(wù)區(qū)核心、會展商務(wù)、地鐵總部三大財富圈之核心。圖233 2012年成都整體市場辦公用房供應(yīng)走勢 數(shù)據(jù)來源：CRIC市場成交量分析㎡，%。從整體來看寫字樓市場成交量趨于平穩(wěn)勢態(tài)。從今年整體的情況而言，辦公市場供大于求的狀況，供求比為1:。但由于市場消化能力相對有限，一些比較冷避的地段則大量寫字樓只有充當(dāng)進庫存，去化緩慢情形越演越烈，隨著天府新區(qū)大面積的寫字樓強勢入市，加之“北改”工程中大規(guī)模寫字樓規(guī)劃，寫字樓泡沫出現(xiàn)，預(yù)計未來數(shù)年內(nèi)寫字樓供過于求的情形仍將延續(xù)，尤其是區(qū)域性過剩問題較為突出。如，保利、藍光在大豐拿地，萬科入駐龍泉大面、十陵等，中信九龍倉進入華府板塊，郊縣品牌聚集，由此而帶來的成交量可見一斑。整體來看，2012年調(diào)控的總基調(diào)為“堅決房地產(chǎn)調(diào)控不放松，促進房價合理回歸”。從戶型面積來，7090㎡面積段的房型最受消費者喜愛。（3）、2007年2012年成都市商品住宅各區(qū)域成交價格走勢分析從2007年2012年成都市商品住宅各區(qū)域成交走勢來看，各個區(qū)域價格整體呈現(xiàn)上升趨勢，其中，主城區(qū)中所有區(qū)域于2011年成交均價達到最大值。從價格上看，房產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控取得了一定的成效，促進了房價理性回歸。溫江、新都、城北、城東、城南區(qū)域占比上升，其中上升最大的為城北。同時， ㎡，僅1月份成交量小于100萬㎡。110130㎡面積段保持不變。圖 22 9 2012012年度成都市各環(huán)線商品住宅供應(yīng)對比分析2011年供應(yīng)情況（按套數(shù)計） 2012年供應(yīng)情況（按套數(shù)計）數(shù)據(jù)來源：CRIC 從圖表中數(shù)據(jù)來看，2012年供應(yīng)情況總體情況和2011年相差不大，由于土地的稀缺性，外環(huán)外主要是由雙流、溫江、郫縣、龍泉和新都構(gòu)成，預(yù)計未來外環(huán)外占比將更大。上半年，㎡。912月，呈現(xiàn)供應(yīng)大于成交的態(tài)勢。圖 22 3 2007年2012年成都市主城區(qū)、郊區(qū)成交量對比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC從近6年的城郊成交量圖表數(shù)據(jù)來看，2007年和2008年主城區(qū)成交量大于郊區(qū)，從2009年2012年均是郊區(qū)成交量大于主城區(qū)。主城區(qū)成交均價為8620元/㎡，%；郊區(qū)成交均價為5523元/㎡、%。戶型產(chǎn)品以7090㎡面積段為主，占比為41%；各建筑形態(tài)中，以高層供應(yīng)為主。商品房市場的價格分析（1）、0812年成都全市成交均價情況對比分析圖 21 11 2008年2012年成都全市商品房成交均價對比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC2012年商品房均價為7555元/㎡，%；月度價格有小幅波動，但保持著持續(xù)上揚的態(tài)勢。 (2)、2012年成都全市商品房供應(yīng)分析n 2012年成都全市商品房新增供應(yīng)分析圖 21 6 2012年成都全市商品房新增供應(yīng)走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC從2012年商品房供應(yīng)量來看，市場供應(yīng)波動呈現(xiàn)明顯的市場需求淡旺季時間特征，除4月、8月、12月強銷期供應(yīng)量較大之外，其他月份供應(yīng)量相對波動不大。隨著央行的兩次降息以及開發(fā)商陸續(xù)推出“以價換量”的營銷手段，成都樓市出現(xiàn)回暖跡象。從區(qū)域分布來看，㎡，%；㎡，%。數(shù)據(jù)來源：CRIC第二章 市場分析篇一、商品房市場商品房市場綜述（1）、2012年成都市供求關(guān)系分析從20082012年成都市整體商品房市場供求態(tài)勢變化來看，呈現(xiàn)出一個跌宕起伏的態(tài)勢，由2008年嚴(yán)重的供大于求到2009年供不應(yīng)求，再到2010年回歸到供求持平的局面，2011年、2012年則連續(xù)兩年出現(xiàn)了供大于求的局面。商業(yè)（商服）拍賣201010157600錦江區(qū)攀成鋼片區(qū)住宅。在郊縣中，龍泉的成交單價最高，都江堰最低。n 12年成都主城區(qū)供應(yīng)土地環(huán)線分析圖 13 5 2012年成都整體市場主城區(qū)土地供應(yīng)環(huán)線分布數(shù)據(jù)來源：CRIC 主城區(qū)的土地供應(yīng)量主要分布在1環(huán) 3環(huán)區(qū)域，城中心土地供應(yīng)依然十分緊缺，城中有很大一部分地塊是通過“城中村”拆遷改造而來。2012年成都市土地市場整體上是一個供應(yīng)量大于成交量的形勢，這也是由于撤牌土地、流標(biāo)土地的存在，以及土地存在的公告成交時間差的緣故。預(yù)計2013年成都市房價趨穩(wěn)。二、城市房地產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系一般來說，影響房地產(chǎn)市場的幾個宏觀變量主要有GDP、CPI、M2。雖然限購給房地產(chǎn)市場帶來了不小的影響，但是整體看來，成都地區(qū)GDP還是呈現(xiàn)了強勁的增長勢頭。在地方政府“經(jīng)營城市”以提高土地收入的理念沒有根本扭轉(zhuǎn)之前，GDP對房地產(chǎn)的依賴程度仍難以弱化，而相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策也只能是階段性的。2012年成都市土地供應(yīng)241宗，其中主城區(qū)供應(yīng)97宗，郊區(qū)144宗；㎡，成交土地共191宗，其中主城區(qū)成交82宗，郊區(qū)109宗；㎡，；以成交價格來看，㎡，㎡。（2）、供應(yīng)分析n 2012年成都各區(qū)域土地供應(yīng)面積比較圖 13 3 2012年成都整體市場土地各區(qū)域供應(yīng)面積占比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC 2012年成都市土地供應(yīng)241宗，㎡。2012年成交土地郊區(qū)化地塊偏多，主城區(qū)成交地塊與郊區(qū)成交地塊面積比例達1:。宗地位置圖（2）拿地企業(yè)分析樂天集團成立于1948年，2011年銷售額約385億美元，世界500強企業(yè)。商業(yè)（商服）拍賣20091217數(shù)據(jù)來源：CRIC表 13 3 錦江區(qū)攀成鋼片區(qū)8號地塊周邊住宅情況對比表周邊在售項目情況列表項目名稱物業(yè)類型占地面積（㎡）月成交均價（元/㎡）月成交面積（㎡）土地樓板價/對比樓盤成交均價（元/㎡）仁恒濱河灣6棟2431層的高層119043170004342/19074綠地錦天府8棟30層的高層91908188006510/16742數(shù)據(jù)來源：CRIC表 13 4 錦江區(qū)攀成鋼片區(qū)8號地塊SWOT分析表優(yōu)勢劣勢地塊形狀方正規(guī)整，易于開發(fā)設(shè)計。2012年成都開發(fā)商相繼推出“以價換量”的營銷手段，促使后期市場持續(xù)利好，彌補了年度供應(yīng)量的不足。商品房市場供求分析（1）、20082012年成都全市供求關(guān)系情況對比分析n 2008年2012年成都整體市場商品房量價對分析圖 21 1 2008年2012年成都整體市場商品房量價對比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC從上圖可以看出成都市今年供應(yīng)較去年出現(xiàn)小幅下降的趨勢。n 2012年成都全市商品房供求分析圖 21 4 2012年成都整體市場商品房供求走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC表 21 1 2012年成都整體市場商品房各類指標(biāo)變化用途供應(yīng)量（萬㎡）供應(yīng)套數(shù)成交量（萬㎡）成交套數(shù)成交均價（元/㎡）商品住宅1975392065876602辦公46924260299629商業(yè)338801987816566數(shù)據(jù)來源：CRIC2012年，㎡，共計278343套房源；㎡，共計252494套房源，供求比為1：，呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。商品房市場成交分析（1）、20082012年成都全市成交情況對比分析圖 21 8 2008年2012年成都全市商品房成交量對比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC20082012年成都商品房成交呈現(xiàn)波浪形的發(fā)展形勢，經(jīng)歷了2008年市場成交量的慘淡，2009年的報復(fù)性反彈后，2010和2011年都被政策打壓了下來，2012年則保持了平穩(wěn)上升的態(tài)勢。2012年成都樓市成交量較2011年有所上升，成交均價持續(xù)上揚。從月度上來看，12月消化房源最多，㎡，一方面是由于年底剛需小爆發(fā)，住宅市場出現(xiàn)暖冬效應(yīng)；另一方面，