【正文】 行寬松的貨幣政策，相繼推行了QE3和QE4以逐步改善國(guó)內(nèi)的貨幣流通量；另一方面采取緊財(cái)政政策以減弱量化寬松的負(fù)作用，兩者結(jié)合令美國(guó)GDP增長(zhǎng)率維持中低位增長(zhǎng)。根據(jù)高盛的預(yù)計(jì)，%的水平。目前唯一相對(duì)比較靠譜的做法就是緊縮財(cái)政減少赤字?；诜€(wěn)增長(zhǎng)的考慮，穩(wěn)定投資仍然是保證2013年經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的重要因素。 通脹——溫和上漲從今年8月份開(kāi)始，CPI環(huán)比再次走入下降通道。為縮小產(chǎn)出缺口，我國(guó)在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都需要推行逆周期管理，因此來(lái)年整體宏觀政策的邏輯出發(fā)點(diǎn)仍然是維穩(wěn)，基于此明年我國(guó)的財(cái)政政策將繼續(xù)保持積極的態(tài)勢(shì)。3月4日國(guó)務(wù)院小產(chǎn)權(quán)房所有在建及在售小產(chǎn)權(quán)房必須全部停建和停售；對(duì)小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀進(jìn)行普查；責(zé)成領(lǐng)導(dǎo)小組研究小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，拿出相關(guān)處理意見(jiàn)和辦法。12月9日發(fā)改委城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略在財(cái)政和用地制度方面建立農(nóng)民工市民化的成本分擔(dān)機(jī)制開(kāi)展“宅基地?fù)Q房”試點(diǎn)，由農(nóng)民自愿按照規(guī)定的置換標(biāo)準(zhǔn)以其宅基地?fù)Q取城鎮(zhèn)住宅；允許農(nóng)民參與保障房建設(shè)，按照規(guī)劃要求以集資方式合作建房。2月21日上海限購(gòu)放松，被叫停對(duì)于持長(zhǎng)期居住證滿三年可享受上海本地戶籍居民同等購(gòu)房資質(zhì)，即允許其在滬購(gòu)買第二套住房2月28日東莞土地將對(duì)大型項(xiàng)目試行分期供地制度2月28日上海收緊限購(gòu)上海部分區(qū)縣從嚴(yán)進(jìn)行購(gòu)房資格認(rèn)定，“上海戶籍家庭中成年未婚子女若和父母共有一套及以上房產(chǎn)的，不可再買第二套房。7月22日深圳保障房建立“保障房?jī)?nèi)部流轉(zhuǎn)機(jī)制”7月26日中山公積金（收緊）二套房最低首付比例由此前的五成提至六成7月28日上海新滬六條（收緊政策）嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收住房限售政策加大保障性住房和普通商品住房土地供應(yīng)力度嚴(yán)格按照房屋用途加強(qiáng)交易管理等六項(xiàng)內(nèi)容。除部分城市的政策觸及底線被叫停外，其他城市的政策一般只打“剛需牌”，從公積金、首套住房、保障房方面為樓市提振，且也符合中央支持普通住房需求的宗旨，因而在“房地產(chǎn)調(diào)控不放松”前提不變的情況下，中央仍然是允許地方政府進(jìn)行適時(shí)微調(diào)的，一方面釋放剛性需求，另一方面也是對(duì)當(dāng)?shù)刎?cái)政的自救。今年佛山市既面臨嚴(yán)峻的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，又面臨加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的自身需求，長(zhǎng)期積累的結(jié)構(gòu)性矛盾和新形勢(shì)下的不確定性因素疊加，陷入了內(nèi)外需求增長(zhǎng)動(dòng)力不足的困境。另外，當(dāng)前正處于“城市三年升級(jí)計(jì)劃”的關(guān)鍵時(shí)期，各類“三舊改造”、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、交通設(shè)施、公建配套等項(xiàng)目正如火如荼地開(kāi)展，或會(huì)成為2013年重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。12月3日禪城豪宅標(biāo)準(zhǔn)禪城豪宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為11936元/㎡自從去年佛山出臺(tái)的放松政策連夜被叫停后，佛山對(duì)于調(diào)控政策的問(wèn)題趨于嚴(yán)謹(jǐn)。 高明重點(diǎn)發(fā)展西江新城三、土地市場(chǎng)，為未來(lái)樓市提振信心土地市場(chǎng)月度成交情況對(duì)比1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)宗數(shù)81125811151512241734162占地（萬(wàn)方）5059381132521925561385799634建面（萬(wàn)方）1141626847112118561031704421443601895樓面地價(jià)（元/方）1057184028833463283315792315203724252043240523942206“春江水暖鴨先知”，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，土地市場(chǎng)就是那只敏感的“鴨子”，是未來(lái)13年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引路者。而這7成的商住用地中，大型城市綜合體項(xiàng)目越來(lái)越多，僅2012年全年成交的商住地塊中，商業(yè)面積超過(guò)5萬(wàn)平方米的商住項(xiàng)目就有20個(gè)，其合計(jì)的商業(yè)總建筑面積已超過(guò)220萬(wàn)平方米，而全年的商業(yè)總建筑面積則接近800萬(wàn)平方米。除此之外，近兩年來(lái)，綠地、萬(wàn)達(dá)、王府井、和記黃埔、香港太平洋等品牌發(fā)展商亦陸續(xù)進(jìn)駐佛山，綠地和萬(wàn)達(dá)更是表示會(huì)在佛山開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目。2009年和2010年土地市場(chǎng)的狂熱，加上政策的縱容，使2010及2011年的二級(jí)市場(chǎng)發(fā)起了“高燒”，導(dǎo)致系列樓市調(diào)控政策的襲擊。四、住宅市場(chǎng)：市場(chǎng)回暖，房?jī)r(jià)現(xiàn)反彈苗頭 大佛山市場(chǎng)運(yùn)行情況據(jù)佛山住建局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年佛山新增住宅預(yù)售76037套（合并后），新增預(yù)售面積877萬(wàn)㎡，%；成交方面，新建住宅成交59447套，%；成交面積672萬(wàn)㎡，%；成交均價(jià)7635元/㎡，%。 剛需拉動(dòng)市場(chǎng)回升，成交欠缺爆發(fā)性增長(zhǎng)動(dòng)力對(duì)比2010年“國(guó)十一條”、“國(guó)十條”等系列政策出臺(tái)所引發(fā)的樓市低迷，2011年“新國(guó)八條”以及佛山“”限購(gòu)令對(duì)佛山樓市的“殺傷力”更為強(qiáng)勁，市場(chǎng)陷入長(zhǎng)達(dá)10個(gè)月的低谷期。就五區(qū)而言，2012年五區(qū)存量對(duì)比去年均有所增長(zhǎng)，尤以三水增幅最為明顯，其去化時(shí)間約為2年半，市場(chǎng)消化力受到極大考驗(yàn)。全年整體市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)成交率約為44%。另外，全年推盤(pán)5次以上的樓盤(pán)有23個(gè)，多為區(qū)域主力樓盤(pán)，其中保利香檳、星暉盛匯園、東海國(guó)際、名匯嘉園、碧桂園城市花園、美的翰城等項(xiàng)目經(jīng)今年密集推盤(pán)后，漸入尾盤(pán)階段。今年禪城在售項(xiàng)目62個(gè)，其中全年新增項(xiàng)目8個(gè)，全區(qū)合計(jì)開(kāi)盤(pán)次數(shù)109次。216。目前市場(chǎng)公寓庫(kù)存主要集中在玫瑰鉑金公館、保利香檳、鉑頓商業(yè)中心、保利天璽、碧桂園城市花園、九鼎國(guó)際等幾個(gè)項(xiàng)目。216。216。伴隨這種新型銷售方式的實(shí)施與驗(yàn)證，帶“返租”出售公寓或成為新趨勢(shì)。今年部分樓盤(pán)拿出高使用率戶型吸引客戶關(guān)注，“68方三房”、“90方四房”、“89方四房帶套房”等等，一度引發(fā)市場(chǎng)熱議。此外，大批“準(zhǔn)現(xiàn)樓”對(duì)項(xiàng)目的口碑有較大傷害。 路網(wǎng)打通城市格局本年及來(lái)年多條主干道延線通車，如魁奇路東延線一期、綠景東路東延線、禪西大道二期、桂瀾路南延線等，打通城市東西南北格局，助推城市發(fā)展提速。n 總體預(yù)判2013年禪城市場(chǎng)將迎來(lái)多個(gè)機(jī)遇點(diǎn)，多條斷頭路打通、城市中心南北延伸、禪西板塊將作為副中心崛起、季華路商住氛圍加厚等等，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Τ渥恪?16。216。216。216。 沿桂瀾路商住板塊崛起以往圍繞千燈湖板塊以大面積高價(jià)產(chǎn)品居多，今年沿桂瀾路逐漸出現(xiàn)小戶型產(chǎn)品；伴隨千燈湖片區(qū)配套日益完善，以及萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等項(xiàng)目高調(diào)入市，沿桂瀾路商住板塊升值潛力可期。2012年三月，恒大御景灣、萬(wàn)科金色溪谷以“85折”及“95折”等優(yōu)惠拉開(kāi)減價(jià)促銷帷幕，而中海金沙灣帶裝修“9”字頭起，一度受到廣大客戶瘋搶。今年上半年，項(xiàng)目新增面積較少，基本以消化余貨為主；三月起，開(kāi)發(fā)商打出降價(jià)促銷應(yīng)對(duì)“限購(gòu)“政策，庫(kù)存量大大減少。三月初，恒大御景半島推出“一口價(jià)“以及”85折“購(gòu)房?jī)?yōu)惠；金色溪谷四月分推出購(gòu)房”95折“優(yōu)惠；時(shí)代糖果三月份推出”5千抵2萬(wàn)“優(yōu)惠等。 市場(chǎng)成交量先抑后揚(yáng)2012年投資受限下，南海房地產(chǎn)市場(chǎng)于年初呈現(xiàn)一片冷清。216。 新規(guī)下，剛需產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)或現(xiàn)固化趨向 新規(guī)范對(duì)層高、陽(yáng)臺(tái)面積、陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深、飄窗投影寬度等方面作出詳細(xì)的規(guī)格限制，加上剛需產(chǎn)品積段集中，戶型變換的種類較為局限，未來(lái)或出現(xiàn)產(chǎn)品戶型固化趨向。216。216。 帶返租出售商業(yè)公寓或成為新趨向 “返租”多用于商鋪銷售環(huán)節(jié)，今年佛山出現(xiàn)商業(yè)公寓帶“返租”出售的個(gè)案，如科秦君御華府3年返租“18%”，但銷售情況一般，主要是受該地段公寓投資價(jià)值尚未成熟所限制。 住宅公寓價(jià)格基本與住宅持平，對(duì)成交觸動(dòng)不大受限購(gòu)影響，住宅公寓的受眾程度偏低，而盡管其售價(jià)基本與住宅持平或略低于住宅（多為9000元/㎡以下），但購(gòu)房名額及首付問(wèn)題使其成交仍然平平，消化率較低。216。 公寓庫(kù)存量大總體而言，本年推出的多批公寓，以商業(yè)公寓的消化情況比較理想，住宅公寓較為滯銷。五月節(jié)點(diǎn)，產(chǎn)品鏈豐富、貨量充足以及樓市“促銷”氛圍的共同作用下，剛需進(jìn)一步釋放；下半年各樓盤(pán)穩(wěn)價(jià)出貨，市場(chǎng)回暖已成定局。區(qū)域2012年余貨2013年上半年預(yù)測(cè)2013年下半年預(yù)測(cè)2013年可售合計(jì)套數(shù)貨量（萬(wàn)㎡）套數(shù)貨量（萬(wàn)㎡）套數(shù)貨量（萬(wàn)㎡）套數(shù)貨量（萬(wàn)㎡）禪城106254540590721072南海20187937510028 39590順德260867519734040945三水8696 1781168012157高明4261144115807282合計(jì)698552465626535121046據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年可預(yù)見(jiàn)的佛山市場(chǎng)供應(yīng)貨量達(dá)51191套，面積約726萬(wàn)㎡，產(chǎn)品供應(yīng)將集中為剛需及首改積段，以85140㎡居多，屆時(shí)，佛山市場(chǎng)可售貨量將達(dá)1581萬(wàn)㎡，中小積產(chǎn)品同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)加劇。進(jìn)入第三季度，政策環(huán)境及后市氛圍穩(wěn)定的情況下，開(kāi)發(fā)商推出市場(chǎng)的產(chǎn)品資源更為優(yōu)質(zhì)，新貨開(kāi)盤(pán)價(jià)格有一定程度的上調(diào)，市場(chǎng)漸現(xiàn)“止跌回升”態(tài)勢(shì)，漲幅多控制在10%以內(nèi)；年末，個(gè)別樓盤(pán)更出現(xiàn)逾20%漲價(jià)，如金名都、美的西海岸、依云水岸。伴隨市場(chǎng)回暖，發(fā)展商對(duì)政策適應(yīng)度以及推盤(pán)熱情也有明顯提高，然而市場(chǎng)同檔同質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，加上隨時(shí)間推延，購(gòu)房者更理性地對(duì)待樓盤(pán)優(yōu)惠，整體市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)成交率呈下滑趨勢(shì)。 限購(gòu)延續(xù)，使五區(qū)房?jī)r(jià)得以有效抑制216。隨市場(chǎng)氛圍回暖、房?jī)r(jià)平穩(wěn)過(guò)渡，以及中低價(jià)項(xiàng)目輪番推盤(pán)、中小積產(chǎn)品供量增多，去年積壓的剛性大批入市，使成交價(jià)格上漲動(dòng)力不足，呈結(jié)構(gòu)性回落。（3）90/70從嚴(yán)，限購(gòu)未放松，將令未來(lái)的樓市供應(yīng)大量向90方以下的首置產(chǎn)品傾斜。品牌發(fā)展商越來(lái)越多、本土房企不甘落后的現(xiàn)象，將激化佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)局面。從今年的成交地塊來(lái)看，除目前發(fā)展強(qiáng)勁的佛山新城、千燈湖、季華路等外，大良東區(qū)、南莊、獅山均將有機(jī)會(huì)成為新的發(fā)展重心。，城市綜合體模式盛行各用途地塊成交情況一覽年份用途宗數(shù)（宗）占地面積（萬(wàn)方）建筑面積（萬(wàn)方）成交金額（億元）樓面地價(jià)（元/方）2011商服3885268511906商住692567841762243住宅1219501326292012商服56149561981783商住7746312873112415住宅29214691957各年度不同用途地塊成交占比情況（以占地面積為統(tǒng)計(jì)項(xiàng)）由上表可以看出，商住用地近年來(lái)成為土地市場(chǎng)上的絕對(duì)主角，自2009年以來(lái)一直占總體成交量的7成以上，純住宅用地的供應(yīng)量越來(lái)越少，土地市場(chǎng)上的商業(yè)成分不斷加重。 佛山新城建設(shè)如火如荼，多項(xiàng)公建配套落成，征地進(jìn)度取得重大進(jìn)展216。9月14日順德保障房政府可以招拍掛公開(kāi)交易的方式，推出保障性住房建設(shè)用地，再由企業(yè)集中新建保障性住房。由于國(guó)際市場(chǎng)需求疲軟，18月，%，環(huán)比更是自3月以來(lái)逐月下降，進(jìn)出口暫時(shí)結(jié)束了過(guò)去兩年多的快速增長(zhǎng)階段，進(jìn)入低速發(fā)展的艱難調(diào)整期。但是受過(guò)多次政策洗禮的市場(chǎng)對(duì)政策的敏感度十分大，而大部分地方政府對(duì)樓市的依賴程度仍然較大，所以只要政策風(fēng)向有所變動(dòng)，預(yù)計(jì)地方政府的動(dòng)作亦會(huì)跟上，協(xié)助樓市“撥亂反正”，降低新政出臺(tái)的可能性或新政的強(qiáng)度。10月31日江蘇鎮(zhèn)江公積金子女買房可動(dòng)用父母公積金11月11日上海土地凡新出讓土地、用于開(kāi)發(fā)建設(shè)商品住宅的建設(shè)項(xiàng)目，均應(yīng)按照不低于該建設(shè)項(xiàng)目住宅建筑總面積5%的比例，配建保障性住房12月18日廣州土地“限地價(jià)、競(jìng)配建保障性住房”、“限地價(jià)、競(jìng)配建拆遷安置房”的最高限價(jià)按照土地出讓起始價(jià)格的145%設(shè)定。6月25日河南省限購(gòu)放松，被叫停首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，重申銀行首套房7折利率優(yōu)惠，放松房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和公積金貸款政策等。2月3日北京經(jīng)適房新購(gòu)經(jīng)適房確需轉(zhuǎn)讓由政府回購(gòu)2月6日中山限價(jià)中山市所有新建商品住房交易單套合同銷售價(jià)格超過(guò)6590元/平方米2月16日深圳新建筑規(guī)范《關(guān)于建筑設(shè)計(jì)審查有關(guān)控制要求的通知》。陽(yáng)臺(tái)不能擅改左其他功能等等。2月30日國(guó)土局土地不得以任何形式安排別墅類地。預(yù)計(jì)2013年央行會(huì)一定程度上延續(xù)12年逆回購(gòu)的操作思路，但鑒于資金規(guī)模和期限的考慮，2013年仍有下調(diào)存款準(zhǔn)備金率的必要。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張情況緩解，后期降價(jià)的動(dòng)力減弱，接下來(lái)可能有房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的風(fēng)險(xiǎn)，需要密切關(guān)注政府對(duì)于樓市調(diào)控的態(tài)度。但從三季度開(kāi)始，政府積極干預(yù)市場(chǎng)，加快項(xiàng)目審批進(jìn)度，中央和地方基建投資加快，市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)調(diào)控預(yù)期產(chǎn)生了變化，地產(chǎn)投資加快，加之外需有所好轉(zhuǎn)，一系列的政策取得成效之下，四季度經(jīng)濟(jì)有所企穩(wěn)。216。目錄一、宏觀經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境 3 3——?dú)W美經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)分化 3——投資拉動(dòng)作用暫令全年經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，但長(zhǎng)期帶動(dòng)作用不可取 4 明年政策走向：穩(wěn)貨幣、寬財(cái)政 5 6：堅(jiān)守“控房?jī)r(jià)”目標(biāo)始終如一 6：鼓勵(lì)剛性需求入市，緊抓“救市最后一根槄草” 8：放松機(jī)會(huì)不大，新政仍是“達(dá)摩克利斯之劍” 10. 佛山經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境 10：陷入內(nèi)外需求不足，各項(xiàng)指標(biāo)處于五年來(lái)最低水平 10：三舊改造優(yōu)惠延續(xù) 12二、佛山重點(diǎn)規(guī)劃及市政建設(shè) 13 13 片區(qū)規(guī)劃與改造 16 22三、土地市場(chǎng) 28，為未來(lái)樓市提振信心 28，城市綜合體模式盛行 29，土地市場(chǎng)良性競(jìng)爭(zhēng) 31 32，本土企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)越趨激烈 33 35四、住宅市場(chǎng) 36：市場(chǎng)回暖，房?jī)r(jià)現(xiàn)反彈苗頭 36 大佛山市場(chǎng)運(yùn)行情況 36 39 41 42 46 46：剛需領(lǐng)跑