【正文】 c．402 d．390(28)某宗土地的土地取得成本為 500 萬元，土地開發(fā)費為 l000 萬元，土地開發(fā)期為 1 年，銀行一年期貸款利率為 8％。 a. 產(chǎn)權 b. 用途 c. 建筑結構 量和水平(7)建筑物應在( )方面符合政府規(guī)定。甲地容積率為 5，單價為 1000 元/平方米，乙地容積率為 3，單價為 800 元/平方米，兩幅土地其他條件相同，問投資者應選擇哪一幅土地進行投資更為經(jīng)濟?（3）某房屋建筑面積為 1200 平方米，同類型房屋標準新建單價為 970 元／平方米，但該房屋裝修好，調(diào)整增加 1％；設備配置齊全，增加 2％；地段、層次、朝向增加 ％，其他情況同于標準房屋。（6）有一宗已七通一平的待開發(fā)建設的空地，土地面積為 3200 平方米，建筑容積率為 ，擬開發(fā)建設為公寓。預計年房租損失費為年預期租金總收入的 5％，房產(chǎn)稅為年預期租金總收入的 12％，管理費、修繕費為年預期租金總收入的 6％，房屋財產(chǎn)保險費為 萬元／年。若該類房地產(chǎn)的投資收益率為 9%，試測算該房地產(chǎn) 2022 年 10 月的價格。1999 年 10 月 1 日與該房地產(chǎn)地段及用途相似、使用權年限為 50 年的土地的價格為 1100 元/平方米，該類房屋的重置成本為 900 元/建筑平方米。試估算該在建工程2022 年 9 月 1 日的價格。(14) 某在建工程開工于 2022 年 3 月 1 日，用地面積為 2022 平方米，建筑容積率為 5，用途為公寓。（3）是指不能移動或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟價值的物及其財產(chǎn)權利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附著物、生長著的樹木及農(nóng)作物、已經(jīng)播撒于土地中的種子等） 、與土地及其改良物有關的財產(chǎn)權利。 （3）根據(jù)題意：該房屋價格=970(1+l％+2％+％)1200 =9701200 =851466(元)（4） ??????????????23234455581%8181%?????????????被 估 房 地 產(chǎn) 十 年 租 期 內(nèi) 的 收 益 現(xiàn) 值 =萬 元（5） ????451 01%510618 ???????元 平 方 米 ????????452 0453 01150618 82./2%11506176 ??????????????元 平 方 米元 平 方 米 ????45412341%5016178 ?????????元 平 方 米元 平 方 米即待估宗地 2022 年 1 月 20 日的價格為每平方米 元（6）該題為收益法和剩余法的綜合運用，利用收益法求取不動產(chǎn)總價，利用剩余法求取地價。經(jīng)過專家估算，截止到評估基準日，其重置成本為 120 萬元，尚可使用 3 年，則該項專利的評估價值為（ ）萬元a、45 b、50 c、60 d、72（6）用成本法評估某項專利技術，已知在開發(fā)該專利的過程中耗費材料費用20 萬元，工資費用 30 萬元，管理費用 5 萬元，專。(1+20％)=16574783247。若按評估價值進行交易,在建工程的原產(chǎn)權人大約贏余或虧損多少(不計利息)?二、參考答案（1）即土地資產(chǎn)，指具有權益屬性的土地，即作為財產(chǎn)的土地。折現(xiàn)率為 10%。月，可出租面積為總建筑面積的 65%，正常出租率為 80%，出租經(jīng)營費用為收入的 30%。土地于 1994年 10 月 1 日通過有償出讓方式以 1000 元/平方米的價格取得，使用權年限為50 年。開發(fā)商委托你評估該宗土地價格，試計算分析。計算結果以元為單位（取整） 。容積率與地價的關系為：容積率在 之間時，容積率每增加 ，宗地單位地價比容積率為 1時增加 3％。專業(yè)費用為總建設費用的 6％，利息率為 10％，利潤率為 20％，售樓費用及稅金等綜合費率為售樓價的 5％，假設住宅樓建成后即可全部售出，樓價預計為 3000 元／平方米,折現(xiàn)率 10％。 a. 位置因素 b. 地形地質(zhì)因素 c. 面積因素 d. 地塊形狀因素 e. 土地利用因素 (5)市場法中進行區(qū)域因素修正需考慮的因素有( )。該宗土地的價值應評估為 300 萬元。a. 28 b. 32 c. 25 d. 30（19）被評估土地的剩余使用權年限為 30 年，參照物剩余使用權年限為 25 年，假定折現(xiàn)率為 8％，被評估土地的年限修正系數(shù)最接近于( ) a. b. c. d. （20）運用最佳使用原則評估地產(chǎn)的前提條件是( )。 a. 205 b. 429 c. 633 d. 690（12）待估地產(chǎn)年總收人 18 萬元，年總費用 10 萬元，剩余使用年限 10 年，折現(xiàn)率為 10%，則其評估價值最接近于( )萬元。 a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369 （5）計算建筑期利息的工期應按( )計算。（＋6）＝%4)估算實體性貶值實體性貶值＝重置成本實體性貶值率＝%＝(萬元)5）估算功能性貶值 第一步，計算被評估設備的年超額運營成本 100012＝12022（元） 第二步，計算被評估設備的年凈超額運營成本 12022（1－33%）＝8040（元） 第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額 8040（P/A，10%，6）＝8040＝(元) ＝ 萬元 6）估算經(jīng)濟性貶值率經(jīng)濟性貶值率＝[1－（60%247。 + 56247。根據(jù)上述條件估算該設備的有關技術經(jīng)濟參數(shù)和評估價值。a．使用年限法 b．修復費用法 c．觀測分析法 d．功能價值法 e．統(tǒng)計分析法（10）安裝周期很短的一般設備，其重置成本包括( )a．設備購置費 b．運輸費用 c．利息費用 d．安裝費用（11）設備的功能性貶值通常要表現(xiàn)為( )a. 超額重置成本 b．超額投資成本 c．超額運營成本 d．超額更新成本（12）機器設備壽命按其性質(zhì)可分為( )a．法定壽命 b．市場壽命 c．物理壽命 d．經(jīng)濟壽命 e．技術壽命計算題（1）某被評估的生產(chǎn)控制裝置購建于 1985 年，原始價值 100 萬元，1990 年和1993 年分別投資 50000 元和 20220 元進行了兩次更新改造，1995 年對該資產(chǎn)進行評估。a．技術進步因素 b．設備使用的日歷天數(shù)c．設備使用強度 d．設備的維修保養(yǎng)水平（10）運用修復費用法估測成新率適用于( )。由于不同類型資產(chǎn)的風險不同，因而其回報率也不同。即通過對市場上相似資產(chǎn)的投資收益率的調(diào)查和比較分析，來確定待評估資產(chǎn)的投資期望回報率。對因功能過時而出現(xiàn)的功能性貶值，可以通過超額投資成本的估算進行，即將超額投資成本視同為功能性貶值的一部分。 （10）成本法成本法是從待評估資產(chǎn)在評估基準日的復原重置成本（reproduction cost new）或更新重置成本（replcement cost new）中扣減其各項價值損耗,來確定資產(chǎn)價值的方法。 （4）功能性貶值是指由于新技術的推廣和應用，使得待評估資產(chǎn)與社會上普遍使用的資產(chǎn)相比，在技術上明顯落后、性能降低，因而價值也相應減少。a、3 個或 3 個以上　　b、2 個或 2 個以上 c、1 個或 1 個以上　d、4 個或 4 個以上多項選擇題（1）資產(chǎn)評估業(yè)務約定書的內(nèi)容包括有（ ） 。 a、總經(jīng)濟使用年限 b、總技術使用年限 c、總物理壽命 d、以上三個都可以（10）某機器設備購建于 1994 年 10 月，根據(jù)其技術經(jīng)濟指標，規(guī)定正常使用強度下每天的運轉時間為 8 小時，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自 1994 年初至 1998 年末期間在市場上供不應求，企業(yè)主在此期間一直超負荷使用該設備，每天實際運轉時間為 10 小時，自 1999 年初恢復正常使用，現(xiàn)以 2022 年 10 月 5 日為評估基準日，則該設備的實際使用年限為（ ）年。a、15 b、 c、10 d、50（2）用物價指數(shù)法估算的資產(chǎn)成本是資產(chǎn)的（ ） 。替代原則要求盡可能利用與估價對象特征相類似資產(chǎn)的市場交易資料，來進行比較分析評估估價對象的價值，以確保所評估的結果是估價對象在公開市場上成交的最可能價格。按照尋找購買者的時間的長短，可以將清算分為強制清算和有序清算。繼續(xù)使用假設是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉換用途繼續(xù)使用。特定資產(chǎn)是待評估的對象。（2）時點性是指資產(chǎn)評估是對評估對象（即待評估資產(chǎn)）在某一時（間）點的價值的估算。城市規(guī)劃確認該土地可用于住宅或工業(yè)生產(chǎn)。資產(chǎn)評估第一章 導論一、練習題術語解釋（1）資產(chǎn)評估 （2 ）資產(chǎn)評估的時點性 （3）市場價值 （4）非市場價值單項選擇題（1）資產(chǎn)評估的時點性是指以被評估資產(chǎn)在（ ）的實際狀況，對資產(chǎn)價值進行的評定估算。a、清算假設 b、公開市場假設 c、繼續(xù)使用假設 d、持續(xù)經(jīng)營假設（8）資產(chǎn)評估價值與資產(chǎn)交易中的實際成交價格之間的關系是（ ） a、前者必須高于后者 b、前者必須低于后者 c、前者必須等于后者 d、前者可以高于、低于或者等于后者（9）資產(chǎn)評估工作的執(zhí)行操作者不同于會計計價，它是由獨立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估資格社會中介機構來完成的，這說明資產(chǎn)評估具有（ ）a、市場性 b、公正性 c、咨詢性 d、預測性（10）某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為 300 萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價值為 500 萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為 280 萬元。具體地講，資產(chǎn)評估是指符合國家有關規(guī)定的專門機構和人員，依據(jù)國家的有關規(guī)定，為了特定的評估目的，遵循適用的評估原則，選擇適當?shù)膬r值類型，按照法定的評估程序，運用科學的評估方法，對特定資產(chǎn)的價值進行估算的過程。從事資產(chǎn)評估業(yè)務的機構和人員，是資產(chǎn)評估工作中的主體，必須符合國家在資產(chǎn)評估方面的有關規(guī)定，即具有從事該項業(yè)務的行業(yè)及職業(yè)資格并登記注冊。（2） 資產(chǎn)評估假設的具體內(nèi)容是什么？資產(chǎn)評估假設是資產(chǎn)評估工作得以進行的前提假設，包括繼續(xù)使用假設、公開市場假設和清算假設。清算假設是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權實施等，將被迫以協(xié)商或以拍賣方式，強制將其資產(chǎn)出售。對具有同等效用而價格不同的物品進行選擇時，理性人必定選擇價格便宜的；對價格相同而效用不同的物品進行選擇時，理性人必定選擇效用較大的。第二章 資產(chǎn)評估的程序與基本方法一、練習題術語解釋（1）復原重置成本 （2）更新重置成本 （3）實體性貶值 （4）功能性貶值（5）經(jīng)濟性貶值 （6）總使用年限 （7）實際已使用年限 （8）資產(chǎn)利用率（9）成新率 （10）成本法 （11）比較法 （12）收益法單項選擇題（1）被評估賓館因市場原因，在未來 3 年內(nèi)每年收益凈損失額約為 5 萬元，假定折現(xiàn)率為10%，該賓館的經(jīng)濟性貶值最接近于（ ）萬元。 a、實體性貶值 b、經(jīng)濟性貶值 c、功能性貶值 d、資產(chǎn)利用率（9）估算資產(chǎn)的實體性貶值時所用的總使用年限是資產(chǎn)的（ ） 。 a、 b、5 c、 d、10（16）通常情況下，可以用市場法進行評估的資產(chǎn)是（ ）a、專利權 b、專用機器設備 c、通用設備 d、專有技術（17）在應用市場法時，一般應該選擇（　　）參照物進行比較。 （3）實體性貶值是指資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導致其物理性能不斷下降而引起的價值減少。成新率的估算方法有觀察法、經(jīng)濟使用年限法、修復費用法等。④以適當?shù)恼郜F(xiàn)率，將評估對象在剩余使用壽命內(nèi)所有的凈超額運營成本折算為評估基準日的現(xiàn)值，作為待評估資產(chǎn)的功能性貶值額。折現(xiàn)率的估算方法主要有以下幾種：①市場比較法。因為可分散風險能夠通過多樣化來消除，所以投資市場不會給予它回報，投資市場只對無法避免的風險即不可分散風險予以補償。a．機器設備從使用到報廢為止的時間b．機器設備從使用到運營成本過高而被淘汰的時間c．從評估基準日到設備繼續(xù)使用在經(jīng)濟上不合算的時間d．機器設備從使用到出現(xiàn)了新的技術性能更好的設備而被淘汰的時間（9）鑒定機器設備的實際已使用年限，不需考慮的因素是( )。a．通用 b．進口 c．非標 d．自制 e．了解市場行情（2）設備評估的現(xiàn)場工作包括( )a. 指導委托方填報評估表格 b．分析委托方的各種評估表格c．對設備進行技術鑒定 d．查