【正文】 區(qū)管理中的積極性，有效促進了和諧社區(qū)的建設。按照市政府的立法計劃，起草完成了《北京市物業(yè)管理辦法》（草案），重點明確了前期物業(yè)管理、業(yè)主大會的成立和運作、物業(yè)服務交接以及培育物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理機制等問題；為加強物業(yè)服務市場監(jiān)管，完善物業(yè)服務市場準入和清出機制，推進全市物業(yè)服務行業(yè)信用體系建設，印發(fā)了《北京市物業(yè)服務動態(tài)監(jiān)管暫行辦法》；針對住宅專項維修資金管理中的熱點和難點問題，印發(fā)了《北京市住宅專項維修資金管理辦法》，在維修資金交存標準、使用程序、續(xù)交補建和應急支用等方面進行了調整和完善。（四）切實加強行業(yè)監(jiān)管。全市檢查活動共發(fā)出99 份責令改正通知書，被責令整改項目建筑面積815 萬平方米。155 個項目獲得市優(yōu)稱號，其中推薦11 個項目參加國優(yōu)評比，一次全部通過，受到住房和城鄉(xiāng)建設部、中物協(xié)及外地專家的好評。朝陽區(qū)房管局與區(qū)司法局、區(qū)法院共同研究建立了物業(yè)管理糾紛人民調解和司法訴訟聯動機制，實現了人民調解、司法調解和司法訴訟的有效銜接，減少了糾紛化解的成本。整個整治活動緊緊抓住六個方面風險點，采取過項目的方法，進行拉網式大排查。有些企業(yè)巧立名目多收費，亂收費，只收費不服務，多收費少服務或降低標準服務；有些企業(yè)沒有建立健全財務管理制度，沒有按規(guī)定向業(yè)主公布物業(yè)管理服務費收支情況；有些企業(yè)服務意識淡薄，沒有樹立以業(yè)主為中心的服務理念，以管理者自居，處理問題的方法簡單生硬，使矛盾激化；一些物業(yè)服務企業(yè)還超越權限，擅自處分應由業(yè)主處分的事項，侵犯了業(yè)主的權益。三、2010 年工作基本思路面對建設世界城市對城市管理的新要求，2010 年我市物業(yè)管理工作要堅決貫徹市委、市政府的部署要求，以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，以《北京市物業(yè)管理辦法》的頒布實施為契機，著眼行業(yè)科學發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展、跨越發(fā)展，按照“緊緊抓住一個矛盾、突出規(guī)范兩個主體、注重依靠三方力量”的總體思路，進一步完善政策法規(guī)體系，堅持創(chuàng)新體制機制，深入研究解決矛盾問題，積極營造行業(yè)發(fā)展氛圍，不斷提升行業(yè)良好形象，努力開創(chuàng)我市物業(yè)管理工作新局面。目前，我市已制訂下發(fā)了一、二、三級物業(yè)服務等級規(guī)范。這項工作從去年下半年已經開始探索，目前，已經形成了一個初步方案，并進行了試采集。由于多方面原因，我市物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員素質還參差不齊，繼續(xù)教育工作沒有得到落實。繼續(xù)堅持有計劃、有步驟地在全市開展物業(yè)管理示范項目達標考評活動，以開展評選優(yōu)秀物業(yè)管理項目活動為載體，以提供優(yōu)質服務、樹立行業(yè)新風為中心，狠抓物業(yè)服務水平的提高和規(guī)范化建設，切實提高物業(yè)管理的覆蓋面和服務水平。六是要啟動物業(yè)產業(yè)化發(fā)展規(guī)劃的編制工作。二是要把行業(yè)監(jiān)管的重心轉移到項目上來。四是要積極探索建立對業(yè)主委員會成員的培訓、監(jiān)督、考評制度。讓我們在市委、市政府的領導下，振奮精神、團結一致、扎實工作，全面加強和改進物業(yè)管理工作，使我市的物業(yè)管理水平邁上一個新的臺階！附件3：真誠服務過新年 完善管理促和諧 2010年物業(yè)服務活動月活動倡議書各物業(yè)服務企業(yè)：伴隨著北京走向“世界城市”的步伐，物業(yè)管理越來越得到全社會的關注。我們堅信：在市政府主管部門的關懷與指導下，以全行業(yè)物業(yè)人的實際行動，一定能夠打造出北京的物業(yè)服務品牌，為構建和諧社會、建設世界城市做出物業(yè)管理行業(yè)的一份貢獻。目前，相關部門正在組織起草相關政策制度，待辦法施行時將一并下發(fā)執(zhí)行。對于那些服務水平低、服務態(tài)度差、亂收費、侵占和損害業(yè)主利益的企業(yè)要嚴肅查處，加大處罰力度，社會影響惡劣的要進行公開曝光。在監(jiān)管方式上要遵循服務企業(yè)發(fā)展的內在規(guī)律，從靜態(tài)的資質管理向動態(tài)信用管理轉變。今年要采取更加扎實有效的措施，不斷推動全市物業(yè)管理上臺階、上水平。這項工作還將啟動與深圳、上海、香港等城市資格互認的探索，以促進專業(yè)人員隊伍素質的上水平、上臺階。去年下半年，已經完成了這個制度的論證工作，今年，將出臺第三方監(jiān)理機構管理辦法，對監(jiān)理機構的設立、監(jiān)理范圍、監(jiān)理行為等方面，做出規(guī)定。四是要定期公布物業(yè)成本定額造價。希望各區(qū)縣和各物業(yè)企業(yè)都要按照這個規(guī)范進行物業(yè)項目交接工作。上述問題的存在，既有市場主體行為不規(guī)范、物業(yè)管理市場發(fā)育不完善的原因，也有政策法規(guī)不完善的因素。物業(yè)管理從屬并受制于房地產開發(fā)，開發(fā)項目在規(guī)劃、設計、施工階段遺留問題，開發(fā)企業(yè)對后期物業(yè)管理做出的不切實際承諾的問題，重建設、重銷售、輕管理的問題等等沒有得到根本解決。在普通地下室管理面臨眾多矛盾和困難的情況下，各區(qū)縣主動作為，大膽創(chuàng)新，創(chuàng)造了許多好的管理經驗，特別是石景山區(qū)從改革管理流程入手，建立了長效機制，分類推出普通地下室樣板工程，建立了普通地下室使用的七項制度，設立了樣板單位的“兩圖五板”，制定細化了107項檢查內容，有效推動了管理工作的落實。為確保國慶60 周年期間的安全穩(wěn)定，結合物業(yè)企業(yè)安全生產綜合整治活動，在全市開展了為期三個月的迎國慶物業(yè)服務大檢查，加大了重大矛盾糾紛的排查和防控力度，實現了“三無”工作目標。一方面由政府主導改為物業(yè)協(xié)會組織評定，同時邀請媒體全程參與監(jiān)督；另一方面強調了業(yè)主的最終評判權，要求參評的項目在申報前，必須經過過半數業(yè)主的同意，其中五星級住宅項目還引入了公開答辯機制，由參評物業(yè)項目負責人接受隨機抽取的業(yè)主代表和專家的提問，進行現場答辯。其中，崇文區(qū)、宣武區(qū)、通州區(qū)、平谷區(qū)、密云縣、懷柔區(qū)、順義區(qū)、延慶縣和開發(fā)區(qū)住宅項目檢查覆蓋率達到100%。平谷區(qū)政府高度重視業(yè)主大會和業(yè)主委員會的推動工作，在三個街道各選三個住宅小區(qū)做試點推動成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。2009 年，針對物業(yè)管理出現的新情況、新問題，注重加強了物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展規(guī)劃和相關政策法規(guī)的研究工作。按照《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則（試行）》的要求，不斷擴大物業(yè)管理覆蓋面，逐步建立條塊結合、以塊為主、納入社區(qū)統(tǒng)一管理的物業(yè)管理新體制。要全面加強職業(yè)道德教育和業(yè)務素質教育，建立健全企業(yè)章程和各項管理制度，積極推行人性化管理和親情化服務，逐步完成企業(yè)精神的沉淀積累，認真打造誠信、規(guī)范、負責、友善的企業(yè)文化，形成具有首都特色的物業(yè)服務行業(yè)新風。不僅關系到人民群眾合法權益的實現，還涉及基層民主政治建設和社會穩(wěn)定，是做好和諧社區(qū)建設、維護首都社會穩(wěn)定工作的基礎環(huán)節(jié)。開發(fā)商應當及時處理解決物業(yè)使用中出現的物業(yè)質量缺陷以及配套完善等問題。第四，積極開展管理機制創(chuàng)新，不斷提升行業(yè)發(fā)展層次。物業(yè)企業(yè)要完善企業(yè)內部管理制度，加強自身建設，苦練內功，增強發(fā)展后勁，適應市場競爭的需要。廣大業(yè)主要充分行使對業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督權，物業(yè)企業(yè)應當自覺接受監(jiān)督。物業(yè)管理行業(yè)直面社會公眾，提供長期服務，誠信經營對行業(yè)發(fā)展至關重要。維護社區(qū)和諧、加強社區(qū)精神文明建設是城市發(fā)展進步的基礎。一個小區(qū)管理得好，小區(qū)就會平安祥和，居民就能夠安居樂業(yè)；管理不好，就會留下隱患，容易產生糾紛，影響社會穩(wěn)定。在城市的運轉過程中，無論是基礎設施還是住宅與公共建筑等，都要隨著時間的推移，投入相應的人力、物力、財力，使其保持原有功能或完善發(fā)展其功能。因此，我們要著眼建設世界城市的長遠目標，解放思想，勇于創(chuàng)新，不斷探索適應時代發(fā)展要求的物業(yè)管理體制機制，積極促進物業(yè)管理行業(yè)向產業(yè)化和高端形態(tài)發(fā)展，全面提高我市的物業(yè)管理水平。附件1 隋振江主任在全市物業(yè)管理工作會議上的講話附件2 張農科副主任在全市物業(yè)管理工作會議上的報告附件