【正文】 地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。比如，老齡化的家庭其購物傾向?yàn)橘徺I保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點(diǎn)投資于兒童食品、玩具等。　　人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購物頻率。一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點(diǎn)?！　?．購買力　　商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對地理?xiàng)l件有決定性的影響。 綜合大型商業(yè)賣場選址策略 6，城市間相互距離不超過三個小時車程。 3，政策環(huán)境良好，地方政府對連鎖零售商業(yè)持支持態(tài)度，有政策優(yōu)惠。2，目標(biāo)消費(fèi)者特征及行為描述 6，人口分布 7，業(yè)態(tài) 8，形狀四、 商場位置 (7)備選地點(diǎn)應(yīng)已有一定的人流匯集或人流經(jīng)過。 (2)商圈內(nèi)所有的居住組團(tuán)均有小區(qū)道路可到達(dá)備選店址。 (3)店址周圍100米內(nèi)無阻礙通行的或規(guī)劃中的立交橋、高架橋、交通護(hù)攔、交通隔離帶、施工場地、單行道、地面鐵路線等。 (4)店址附近步行4 分鐘內(nèi)應(yīng)有至少一個公交車站有三路以上公交車線路經(jīng)過或可通過與規(guī)劃、交通管理部門協(xié)調(diào)新設(shè)立。 (5)備選物業(yè)正前方應(yīng)方便顧客(步行和駕車)進(jìn)出。 (11)用作商場的建筑物應(yīng)有較強(qiáng)的可視性，體量應(yīng)高大，應(yīng)至少在兩個方向上，至少50米開外能看到賣場。 (16)應(yīng)有管道煤氣接至室內(nèi)。 (17)空調(diào)設(shè)備，最好由業(yè)主提供中央空調(diào)，且空調(diào)制冷量應(yīng)在120w180w之間或免費(fèi)提供安裝中央空調(diào)主機(jī)的機(jī)房和冷卻塔安裝位置。 (18)所選物業(yè)應(yīng)由業(yè)主提供(或提供安裝位置)載重量不少于2噸的貨梯，且貨梯位置適中，能方便至達(dá)各層賣場或后備倉，且不影響顧客動線。 (4)所有設(shè)備房均應(yīng)免費(fèi)。 (15)若我方租賃物業(yè)僅為所在建筑的一部份，尚有部份商業(yè)用房可出租，必須要求業(yè)主承諾余下物業(yè)出租經(jīng)營種類不與我方相同，避免一我方競爭。 (16)業(yè)主應(yīng)承諾協(xié)助我方辦理相關(guān)的工程、營業(yè)手續(xù)。 (17)在我方所承租的范圍內(nèi)我方有權(quán)分租部份面積，業(yè)主無權(quán)干涉和向第三方收取任何費(fèi)用。 (18)業(yè)主保證在我方租賃期內(nèi)任何第三方不得向我方提出任何收取費(fèi)用的要求。 (19)業(yè)主必須承諾在租賃期間任何有關(guān)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)糾紛均與我方無關(guān)，不得影響我方的正常營業(yè)，若影響我方營業(yè)，所造成的一切損失由業(yè)主賠償。 零售店選址的資金投入大，且長期受到約束。如街道開發(fā)計劃、道路拓寬計劃、高速公路建設(shè)計劃、區(qū)域開發(fā)規(guī)劃等，都會對未來商業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，應(yīng)該及時捕捉、準(zhǔn)確把握其發(fā)展動態(tài)?！　}儲式商場　　選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部，但交通便利性強(qiáng)，并有大型停車場；　　營業(yè)面積大，一般為10000平方米以上；　　庫架合一，裝飾簡單，節(jié)約成本；　　商品主要以食品（有一部分生鮮食品）、家用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品為主。”9月11日，家樂福的企劃行銷部總監(jiān)羅定中用這句令記者吃驚不已的話做他的開場白。所以，國外家樂福成熟有效的供應(yīng)鏈，對于以食品為主的本地家樂福來說其實(shí)意義不大。中國目前并沒有現(xiàn)有的資料（GIS人口地理系統(tǒng)）可資利用，所以店家不得不借助市場調(diào)研公司的力量來收集這方面的數(shù)據(jù)。那么銷售輻射的半徑就可以大為放大。能體現(xiàn)家樂福用心的是，家樂福在上海的每家店都有小小的不同。而體現(xiàn)高流轉(zhuǎn)率的具體支撐手段，就是實(shí)行品類管理（CategoryManagement），優(yōu)化商品結(jié)構(gòu)。這樣做，使得家樂福的商品結(jié)構(gòu)得到充分的優(yōu)化，完全面向顧客的需求，減少了很多資金的擱置和占用。 　　這個從一個空降兵開始出發(fā)的事業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)變成了15個城市里27個商場，轉(zhuǎn)眼間將家樂福的旗幟插上中國各個消費(fèi)中心城市的制高點(diǎn)。 178。 　　最短時間原則，即應(yīng)當(dāng)位于人流集散最方便的區(qū)位。城市人流、物流和城市社會經(jīng)濟(jì)活動的焦點(diǎn) 常常成為優(yōu)先選擇的地點(diǎn)。接下來需要對人口進(jìn)行收入與購買力的調(diào)查，并分析人口 組成和消費(fèi)習(xí)慣，值得注意的是，低收入者不一定是低消費(fèi)者，而 有可能是高消費(fèi)者。傳統(tǒng)的城市中心區(qū)是人口集中的場所，道路交通設(shè) 施優(yōu)于城市郊區(qū)，因此城市中心區(qū)提供了相對完善的購物機(jī)會。城市規(guī) 劃中已經(jīng)按照功能把用地分為居住、工業(yè)和商業(yè)用地，但是在某 些情況下，改變用地性質(zhì)是有可能的，特別是與居住配套的商業(yè) 開發(fā)。 　　用地形狀。周圍的交通狀況是否能夠容易地從周圍道 路進(jìn)入購物中心停車場?？梢娦圆缓每赡軙砗艽蟮牟焕m然大型購物中心可以 通過廣告加以補(bǔ)償，但是，可視性不好的用地仍然必須在有足夠 的其他優(yōu)勢時才考慮選用。 ③交叉路口情況。 城市商業(yè)條件的調(diào)查　　城市類型的調(diào)查　　調(diào)查的內(nèi)容主要是城市的地理位置、地形走勢、氣候變化情況、城市的行政區(qū)劃情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、城市發(fā)展的歷史、城市文化的發(fā)展?fàn)顩r。　　城市的商業(yè)屬性：城市商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成、分布。　　都市未來的發(fā)展規(guī)劃調(diào)查：城市未來的開發(fā)計劃，改造計劃、道路的拓展計劃、成片區(qū)域的開發(fā)計劃。各種業(yè)態(tài)對有些條件的要求是相似的，比如說城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，消費(fèi)的水平等。 (2)商場選址與地形的關(guān)系。這種情況，最重要的就是必須考慮商場的入口、門面、階梯、招牌的設(shè)計等，一定要方便顧客，并引人注目。 地理位置細(xì)分的策略是指對氣候、地勢、用地形式及道路關(guān)聯(lián)程度等地理?xiàng)l件進(jìn)行細(xì)微分析后，對商場位置做出選擇的策略。 178。屋頂上布滿灰 塵的管道和設(shè)備可 能會導(dǎo)致吸引力下 降。 　　用地的物理狀況包括用地的形狀、高差變化、可進(jìn)入性和視 覺可見性等。其次，需要分析用地的合理價格或租金，決定是否值得 購買并能夠獲得投資回報。購物中心為了滿足多種功能需求，要求占地面積很 大。 　　(3)區(qū)位分析。為此，有 必要對汽車到該地點(diǎn)所花的時間進(jìn)行測試，這個到達(dá)時間在一天 之中、一周之中和一年之中的不同時間段都會發(fā)生變化。 　　(1)購物人口分析。 　　購物中心的位置決定其易達(dá)性，并直接影響商圈范圍。 通訊: 一條DDN數(shù)據(jù)專線積20門電話(應(yīng)有一條中繼線)； 地面荷載：1500公斤/平方米，面層為耐磨硬化劑地面；例如說食品進(jìn)油鍋的時候油溫是多少度，切開后肉類保鮮的溫度是多少度，多少時間必須要進(jìn)行一次清理貨架，商品的貼標(biāo)簽和商品新鮮度的管理，全都有詳詳細(xì)細(xì)的規(guī)定，用制度以確保自己“新鮮和質(zhì)量”的賣點(diǎn)不會走樣變形。如果沒有任何起色，那么寶貴的貨架就會讓出來給其它的商品。相對而言，大賣場的凈利率非常低，一般來說只有2－4％，但是大賣場獲利不是靠毛利高而是靠周轉(zhuǎn)快。家樂福自己的一份資料指出，顧客中有60％的顧客在34歲以下，70％是女性，然后有28％的人走路，45％通過公共汽車而來?！　〉诙?，就是需要研究這片區(qū)域內(nèi)的城市交通和周邊的商圈的競爭情況。而一個投資幾千萬的店，當(dāng)然不會是拍腦袋想出的店址，其背后精密和復(fù)雜的計算，常令行業(yè)外的人士大吃一驚。這樣做背后的邏輯是，一個國家的生活形態(tài)與另一個國家生活形態(tài)經(jīng)常是大大不同的。家樂福選址實(shí)例剖析“每次家樂福進(jìn)入一個新的地方，都只派1個人來開拓市場?！　〕械曛返拇_定　　便利店　　選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地；　　營業(yè)面積在1OO平方米左右，營業(yè)面積利用率要高；　　營業(yè)時間一般在16小時以上，甚至24小時；　　商品以速成食品、小包裝商品、文具雜志為主，有即時消費(fèi)性、少容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)； 　　目標(biāo)顧客：居民購物徒步5分鐘可到達(dá)， 80%顧客為有目的的購物?！　〕羞x址的原則在城市條件中，對店鋪選址影響最直接的因素是交通條件，包括城市區(qū)域間的交通條件、區(qū)域內(nèi)的交通條件等。 (11)業(yè)主應(yīng)能提供土地使用證、規(guī)劃許可證、租賃許可證和消防驗(yàn)收合格的批文和法人資格證明。(10)免遞增期應(yīng)為一年。 (2)負(fù)一層和二層以上的租金水平至少應(yīng)低于首層30%以上。 (21)所選物業(yè)應(yīng)有安裝排煙井道的位置。 商圈人口規(guī)模應(yīng)不低人5萬人，應(yīng)在510萬之間。(7)社區(qū)居民購物、休閑、社交的中心。 (7) 所在區(qū)域無城市拆遷、改造規(guī)劃 。 (6) 所在區(qū)域不屬于城市衰落區(qū)，無人口外遷趨勢和居民收入水平下降趨勢。 (5) 附近無污染企業(yè)或危險品生產(chǎn)企業(yè)和倉庫。 (4) 商圈所處區(qū)應(yīng)為城市的居住區(qū)、居住商業(yè)混合區(qū)，城市建設(shè)水平中上，道路、建筑等城市景觀無破舊感，公共設(shè)施完好，齊全。(3) 在中小城市中尤其是小城市應(yīng)盡量接近城市中心或次級中心。178?！　』疖囌尽⑵囌?、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn)，也是人口聚集之處?！　∩舷萝嚦丝腿藬?shù)若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會減少。對白天人口多的地區(qū)，應(yīng)分析其消費(fèi)需求的特性進(jìn)行經(jīng)營。比如一個兩口之家的年青人組成的家庭，購物追求時尚化、個性化、少量化；而一個三口之家的家庭(有一個獨(dú)生子女)，則其消費(fèi)需求幾乎是以孩子為核心來進(jìn)行。主要分析客流量；光顧商店的人數(shù)比例；光顧顧客中購貨者比例；每筆交易的平均購買量等。 城市規(guī)劃。 選擇零售店具體開店地點(diǎn)，要認(rèn)真分析多種影響和制約因素。 促銷活動。 二、影響商圈大小的因素即在交通要道、商業(yè)繁華地區(qū)、公共活動場所過往的人口。這部分人口中不少利用上下班就近購買商品，他們是次級商圈中基本顧客的主要來源。即居住在零售店附近的常住人口，是核心商圈內(nèi)基本顧客的的主要來源。 在工作日進(jìn)行定點(diǎn)監(jiān)測，統(tǒng)計出不同時段內(nèi)經(jīng)過店址的人流總數(shù)、性別人數(shù)、年齡層人數(shù)…… 確定三級商圈范圍及人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)…… 那么，調(diào)研公司應(yīng)該如何才能把選址的戰(zhàn)略性問題轉(zhuǎn)變?yōu)椴僮餍缘恼{(diào)研手段呢？思詮的研究顧問在總結(jié)了許多案例之后，歸納出了商圈研究的整體框架：具體而言，可以把內(nèi)容細(xì)分為如下幾個模塊：不同的環(huán)境要求不同的建筑風(fēng)格，這會影響超市的開設(shè)成本并帶來其他一系列問題，如超市貨架通常比商場的貨架高，相應(yīng)地要求建筑物的層高也比較高等等。交通的便利性主要體現(xiàn)在兩個方面：一是該地交通網(wǎng)絡(luò)是否通達(dá)，商品從運(yùn)輸?shù)剡\(yùn)至超市是否方便。如家樂福提出的“一次購足”理念，從其進(jìn)入中國市場那時起就一直貫穿于選址工作的始終，并在賣場周圍一個非常完整的小型商業(yè)圈，集餐飲、休閑、娛樂、購物、服務(wù)為一體，有快餐店、品牌專營店、服飾店、理發(fā)店、游戲場、膠卷沖洗店等，并帶動了周邊的一系列其他商業(yè)活動的發(fā)展。 178。 對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，當(dāng)你掌握了以上所述的5A法則后，還有必要擔(dān)心自己開發(fā)建設(shè)的商業(yè)建筑不符合商家圖行天下的需求嗎？我相信，如此開發(fā)出的商業(yè)建筑，一定會成為品牌商家追捧的“香餑餑”。 ?充足的照明，通常照度大于800勒克斯，生鮮區(qū)應(yīng)有適當(dāng)?shù)妮o助照明； 跨層時應(yīng)設(shè)雙向自動步道，其出入口前需有4~6米距離的緩沖區(qū)； 前者通過選擇或設(shè)定相關(guān)goodfeel的建筑條件滿足商場硬件方面的需求，后者通過提供經(jīng)營服務(wù)滿足商場軟件方面的需求?？蓪奢啓C(jī)動車停車位與自行車存車場地相鄰。 ?機(jī)動車停車位宜達(dá)到200個以上（倉儲式商場宜達(dá)到300個以上）。 進(jìn)出便利——是指讓消費(fèi)者能便利地進(jìn)出商場。 趨近便利——是指讓消費(fèi)者能便利地靠近到商場門前。 其中包括： 5A法則即“便利法則”。 面對激烈的競爭，商家滿足消費(fèi)者便利需求的能力，將會愈來愈成為商家保持常勝的核心競爭力，這種核心競爭力集中體現(xiàn)于商家運(yùn)用店鋪選址技術(shù)正確選擇出的店址。時至今日，隨著各商家的學(xué)習(xí)能力和復(fù)制能力的加強(qiáng)，隨著人員的流動，商品經(jīng)營技術(shù)已經(jīng)和商品本身一樣具有了極強(qiáng)的流動性。178。如果商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)很好，居民收入穩(wěn)定增長，則零售市場也會增長；如果商圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)多角化，則零售市場一般不會因?qū)δ钞a(chǎn)品市場需求的波動而發(fā)生相應(yīng)波動；如果商圈內(nèi)居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動會對居民購買力產(chǎn)生相應(yīng)影響，商店營業(yè)額也會相應(yīng)受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開業(yè)。飽和指數(shù)表明一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由公式求得。 　　先看人口特征分析。　　尤其是一家大規(guī)模的連鎖經(jīng)營企業(yè)，其商圍的設(shè)定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顧客會利用各種交通工具前來，因此其商圈乃屬于特性商圈，所以對于設(shè)店地區(qū)內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的人的流動性、購物者的流動性、城市規(guī)劃、人口分布、公路建設(shè)、公共交通等均要加以觀察，并配合各有關(guān)的調(diào)查資料，運(yùn)用趨勢分析以進(jìn)行商圈設(shè)定?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率高等。 商圈分析的內(nèi)容和步驟這是直接影響到招商的策略和招商的政策的，也是會直接影響到團(tuán)隊的組織架構(gòu)、管理制度、 管理流程的。 這是指商業(yè)項(xiàng)目的輻射面積，是做方圓十公里的，還是做方圓五公里的，還是做步行五分鐘就可以到的社區(qū)商業(yè)，社區(qū)商業(yè)和城市商業(yè)中心的商圈是不一樣的，所以商業(yè)項(xiàng)目的商圈定為一定要搞清楚。 這就是我們反復(fù)說的，商業(yè)項(xiàng)目是為哪種人服務(wù)的？我們在這里要弄清楚“客群”與客層區(qū)別。做窗簾、燈 具、木地板、油漆、暖通，這都屬于品類定位。 國美電器3C店開店要求178。 人人樂商業(yè)集團(tuán)[大買場]開店要求178。 百貨店選址條件178。 選址調(diào)查:人口與購買力分析178。 商業(yè)項(xiàng)目啟動的九項(xiàng)定位178。 大型連鎖超市選址策略178。