【正文】 未來商業(yè)規(guī)劃布局?！　〕鞘械纳虡I(yè)屬性：城市商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成、分布。　　都市未來的發(fā)展規(guī)劃調(diào)查：城市未來的開發(fā)計劃，改造計劃、道路的拓展計劃、成片區(qū)域的開發(fā)計劃。該城市的高速公路、機場、車站等的數(shù)量、分布?！　〕鞘性O(shè)施概況調(diào)查　　調(diào)查的內(nèi)容是要是該城市各類學(xué)校的設(shè)立情況、各類娛樂設(shè)施的設(shè)立情況、圖書館的設(shè)立情況、醫(yī)院的設(shè)立和分布情況、公園的數(shù)量和設(shè)立情況、政府機所在的區(qū)域、居民在社區(qū)的分布情況，對這些城市設(shè)施種類、數(shù)量、規(guī)模、分布要詳細的分類和評估。 城市商業(yè)條件的調(diào)查　　城市類型的調(diào)查　　調(diào)查的內(nèi)容主要是城市的地理位置、地形走勢、氣候變化情況、城市的行政區(qū)劃情況、經(jīng)濟發(fā)展情況、城市發(fā)展的歷史、城市文化的發(fā)展?fàn)顩r。各種業(yè)態(tài)對有些條件的要求是相似的，比如說城市的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，消費的水平等。 178。一般來說在這種交接地，商場建筑的能見度大，但在選擇十字路口的哪一側(cè)時，則要認真考察道路兩側(cè)，通常要對每側(cè)的交通流向及流量進行較準(zhǔn)確的調(diào)查，應(yīng)選擇流量最大的街面作為商場的最佳位置和店面的朝向。 ③交叉路口情況。如商場所在地的道路如果是東西走向的街道，而客流又主要從東邊來時，則以東北路口為最佳方位；如果道路是南北走向，客流主要是從南向北流動時，則以東南路口為最佳位置。走向是指在商場所選位置顧客流動的方向。方位的選擇與商場所處地區(qū)氣候條件直接相關(guān)，如：風(fēng)向、日照均對店面的朝向有很大影響。 ①方位情況。 (2)商場選址與地形的關(guān)系。 如果商店位置不得不設(shè)在空間，比如二、三層樓上，則應(yīng)使入口處的樓梯設(shè)計位置盡量在建筑物的表面，而不能在店內(nèi)，應(yīng)對樓梯加以裝濱，如以電動滾梯代替樓梯、外罩玻璃罩等，外觀既要美觀又要醒目，具有吸引力。這種情況，最重要的就是必須考慮商場的入口、門面、階梯、招牌的設(shè)計等，一定要方便顧客，并引人注目。通常，商店地面應(yīng)與道路處在一個水平面上，這樣有利于顧客出入店堂，是比較理想的選擇。 (1)商場選址與路面、地勢的關(guān)系。 地理位置細分的策略是指對氣候、地勢、用地形式及道路關(guān)聯(lián)程度等地理條件進行細微分析后，對商場位置做出選擇的策略。 178。 　　用地周圍情況。可見性不好可能會帶來很大的不利，雖然大型購物中心可以 通過廣告加以補償，但是，可視性不好的用地仍然必須在有足夠 的其他優(yōu)勢時才考慮選用。屋頂上布滿灰 塵的管道和設(shè)備可 能會導(dǎo)致吸引力下 降。 　　郊區(qū)用地的視 覺可見性。 如果不能，那么只能減少購物中心的規(guī)模，而這可能會影響今后 的競爭力，有時甚至?xí)虼朔艞夁@塊用地。周圍的交通狀況是否能夠容易地從周圍道 路進入購物中心停車場。 　　用地的平整性。 用地形狀要求比較規(guī)則，長寬比例適當(dāng)，如果是三角形用地，一 些尖端部分可能不能有效地使用。 　　用地形狀。 　　用地的物理狀況包括用地的形狀、高差變化、可進入性和視 覺可見性等。 　　在用地取得之后，還需要對用地進行實地調(diào)查，對用地的規(guī) 模、形狀、整體性、地形特征和地段的可進入性、地段周圍環(huán)境 等因素做進一步分析，判斷其是否適合購物中心開發(fā)。城市規(guī) 劃中已經(jīng)按照功能把用地分為居住、工業(yè)和商業(yè)用地，但是在某 些情況下，改變用地性質(zhì)是有可能的，特別是與居住配套的商業(yè) 開發(fā)。其次，需要分析用地的合理價格或租金，決定是否值得 購買并能夠獲得投資回報。 　　用地的可獲得性指開發(fā)商是否能夠控制或者獲得用地使用 權(quán)。 　　對于一塊符合區(qū)位選擇的用地是否適合購物中心開發(fā)，需要 對用地的經(jīng)濟狀況進行綜合分析。購物中心為了滿足多種功能需求，要求占地面積很 大。而與此同時，由于郊區(qū)高速公路網(wǎng)的建設(shè) 大大提高了郊區(qū)的交通易達性，出現(xiàn)了人口居住郊區(qū)化的趨勢，把 大量消費人口從城市中心區(qū)帶到城市郊區(qū)，商業(yè)設(shè)施在郊區(qū)大量 興起，引起了零售額的重新分布，城市中心區(qū)和城市郊區(qū)展開了 競爭，對購物者來說，可以選擇去城市市區(qū)或郊區(qū)購物。傳統(tǒng)的城市中心區(qū)是人口集中的場所，道路交通設(shè) 施優(yōu)于城市郊區(qū)，因此城市中心區(qū)提供了相對完善的購物機會。 　　(3)區(qū)位分析。另外，如果需要在居住區(qū)內(nèi)尋找開發(fā)用地，需要考 慮居民的心理因素和對購物中心的接受程度，它影響今后的商業(yè) 發(fā)展。收集的基礎(chǔ)資料還應(yīng)當(dāng)包括：附近的 相關(guān)設(shè)施是否齊備，是否存在競爭設(shè)施，服務(wù)商圈內(nèi)將來可能會 出現(xiàn)的競爭設(shè)施。為此，有 必要對汽車到該地點所花的時間進行測試，這個到達時間在一天 之中、一周之中和一年之中的不同時間段都會發(fā)生變化。 依據(jù)格倫的觀點，從不同的地方來到購物中心需要花費的時間一 般是12—15分鐘，最多不能超過25分鐘。 　　(2)交通易達性分析。接下來需要對人口進行收入與購買力的調(diào)查，并分析人口 組成和消費習(xí)慣，值得注意的是，低收入者不一定是低消費者，而 有可能是高消費者。 　　(1)購物人口分析。 　　接近購買力原則是指商業(yè)用地要接近人口稠密區(qū)，又要接近 高收入或高消費人口分布區(qū)。城市人流、物流和城市社會經(jīng)濟活動的焦點 常常成為優(yōu)先選擇的地點。 　　區(qū)位易達性原則指商業(yè)用地一般應(yīng)分布于交通便捷、易達性 好的位置。所以，傳統(tǒng)商業(yè) 建筑都混雜在居民區(qū)中間，但是隨著交通改善，購物者的活動范 圍大大增加，因此距離已經(jīng)不是決定購物者行為的主要因素，而 更多地要考慮購物過程所花費的行車時間。 　　最短時間原則，即應(yīng)當(dāng)位于人流集散最方便的區(qū)位。 　　購物中心的位置決定其易達性，并直接影響商圈范圍。用地的 地理位置和周圍地區(qū)的經(jīng)濟狀況與人口狀況決定購物中心能否生 存。178。 進出口：顧客進出應(yīng)與車輛進出分開； 通訊: 一條DDN數(shù)據(jù)專線積20門電話(應(yīng)有一條中繼線)； 照明: 照度不小于600lux； 地面荷載：1500公斤/平方米，面層為耐磨硬化劑地面；178。 　　這個從一個空降兵開始出發(fā)的事業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)變成了15個城市里27個商場，轉(zhuǎn)眼間將家樂福的旗幟插上中國各個消費中心城市的制高點。例如說食品進油鍋的時候油溫是多少度，切開后肉類保鮮的溫度是多少度，多少時間必須要進行一次清理貨架，商品的貼標(biāo)簽和商品新鮮度的管理，全都有詳詳細細的規(guī)定，用制度以確保自己“新鮮和質(zhì)量”的賣點不會走樣變形。所有的這一切，都需要對一些細節(jié)進行特別的關(guān)注。舉生鮮食品為例，流運的每一個過程點都要加一個控制點，從農(nóng)田里采摘上來，放在車上，放在冷庫里，放到商場貨架上，全都要加以整理剔除和品質(zhì)控制。這樣做，使得家樂福的商品結(jié)構(gòu)得到充分的優(yōu)化，完全面向顧客的需求，減少了很多資金的擱置和占用。如果沒有任何起色，那么寶貴的貨架就會讓出來給其它的商品。比如，如果一個商品上了貨架走得不好，家樂福就會把它30厘米的貨架展示縮小到20厘米?！　《覙犯Ｒ餐耆型瑯拥墓芾碚軐W(xué)。而體現(xiàn)高流轉(zhuǎn)率的具體支撐手段，就是實行品類管理（CategoryManagement），優(yōu)化商品結(jié)構(gòu)。相對而言，大賣場的凈利率非常低，一般來說只有2－4％，但是大賣場獲利不是靠毛利高而是靠周轉(zhuǎn)快。 高流轉(zhuǎn)率與大采購超市零售業(yè)的一個誤區(qū)是，總以為大批量采購壓低成本是大賣場修理其它小超市的法寶，但是這其實只是“果”而非“因”。南方商場的家樂福因為周圍的居住小區(qū)比較分散，干脆開了一個迷你SHOPPINGMALL，在商場里開了一家電影院和麥當(dāng)勞，增加自己吸引較遠處的人群的力度。能體現(xiàn)家樂福用心的是，家樂福在上海的每家店都有小小的不同。家樂福自己的一份資料指出，顧客中有60％的顧客在34歲以下，70％是女性，然后有28％的人走路，45％通過公共汽車而來。但是這樣做并沒有考慮到不同對手的競爭實力，所以有些商店在開業(yè)前索性把其它商店的短板摸個透徹，以打分的方法發(fā)現(xiàn)他們的不足之處，比如環(huán)境是否清潔，哪類產(chǎn)品的價格比較高，生鮮產(chǎn)品的新鮮程度如何等，然后依據(jù)這種精確制導(dǎo)的調(diào)研結(jié)果進行具有殺傷力的打擊。 　　當(dāng)然未來潛在銷售區(qū)域會受到很多競爭對手的擠壓，所以家樂福也會將未來所有的競爭對手計算進去。那么銷售輻射的半徑就可以大為放大?！　〉诙褪切枰芯窟@片區(qū)域內(nèi)的城市交通和周邊的商圈的競爭情況?！　∪缓?，需要對這些區(qū)域進行進一步的細化，計算這片區(qū)域內(nèi)各個居住小區(qū)的詳盡的人口規(guī)模和特征的調(diào)查，計算不同區(qū)域內(nèi)人口的數(shù)量和密度、年齡分布、文化水平、職業(yè)分布、人均可支配收入等等許多指標(biāo)。根據(jù)中國的本地特色，還需要測算以自行車出發(fā)的小片、中片和大片半徑，最后是以車行速度來測算小片、中片和大片各覆蓋了什么區(qū)域。中國目前并沒有現(xiàn)有的資料（GIS人口地理系統(tǒng)）可資利用，所以店家不得不借助市場調(diào)研公司的力量來收集這方面的數(shù)據(jù)。而一個投資幾千萬的店，當(dāng)然不會是拍腦袋想出的店址，其背后精密和復(fù)雜的計算，常令行業(yè)外的人士大吃一驚。除了已有的上海、廣東、浙江、福建、及膠東半島等各地的采購網(wǎng)絡(luò)，家樂福還會在今年年底分別在中國的北京、天津、大連、青島、武漢、寧波、廈門、廣州及深圳開設(shè)區(qū)域化采購網(wǎng)絡(luò)?！　?995年進入中國市場后，短時間內(nèi)家樂福便在相距甚遠的北京、上海和深圳三地開出了大賣場，就是因為他們各自獨立地發(fā)展出自己的供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)。所以，國外家樂福成熟有效的供應(yīng)鏈，對于以食品為主的本地家樂福來說其實意義不大。這樣做背后的邏輯是，一個國家的生活形態(tài)與另一個國家生活形態(tài)經(jīng)常是大大不同的。一個龐大無比的采購鏈，完完全全從零開始搭建。然后，這位空投到市場上的光桿總經(jīng)理，和他惟一的員工做的第一件事，就是開始市場調(diào)查?！?月11日，家樂福的企劃行銷部總監(jiān)羅定中用這句令記者吃驚不已的話做他的開場白。家樂福選址實例剖析“每次家樂福進入一個新的地方，都只派1個人來開拓市場?！　】傊?，每一種零售業(yè)態(tài)都有自己的特點，有其長處，也有其對環(huán)境的特殊要求，而且各種業(yè)態(tài)之間既有一定的競爭關(guān)系，又能互相彌補對方的不足，合理布局能起到優(yōu)勢互補和繁榮市場的作用。 選址在住宅區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部或商業(yè)密集區(qū)；　　營業(yè)面積在2500平方米以上；　　商品生鮮食品、衣食用品齊全。此種店鋪大都實行大量銷售和大批訂貨等方式，從而實現(xiàn)廉價銷售?！　}儲式商場　　選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部，但交通便利性強，并有大型停車場；　　營業(yè)面積大，一般為10000平方米以上；　　庫架合一，裝飾簡單，節(jié)約成本；　　商品主要以食品（有一部分生鮮食品）、家用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品為主?！　〕械曛返拇_定　　便利店　　選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關(guān)、團體、企事業(yè)所在地；　　營業(yè)面積在1OO平方米左右，營業(yè)面積利用率要高；　　營業(yè)時間一般在16小時以上，甚至24小時；　　商品以速成食品、小包裝商品、文具雜志為主，有即時消費性、少容量、應(yīng)急性等特點； 　　目標(biāo)顧客：居民購物徒步5分鐘可到達， 80%顧客為有目的的購物。　　超市選址的原則包括商店數(shù)、職工數(shù)、營業(yè)面積銷售額等絕對值，以及由這些絕對數(shù)值除以人口所獲得的數(shù)值，如人均零售額。包括人口、戶數(shù)、收入、消費水平及消費習(xí)俗等。如街道開發(fā)計劃、道路拓寬計劃、高速公路建設(shè)計劃、區(qū)域開發(fā)規(guī)劃等，都會對未來商業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，應(yīng)該及時捕捉、準(zhǔn)確把握其發(fā)展動態(tài)。在城市條件中，對店鋪選址影響最直接的因素是交通條件，包括城市區(qū)域間的交通條件、區(qū)域內(nèi)的交通條件等。因此了解城市設(shè)施的種類、數(shù)目、規(guī)模、分布狀況等，對選址是很有意義的。先看地形、氣候等自然條件，繼而調(diào)查行政、經(jīng)濟、歷史、文化等社會條件，從而判斷是工業(yè)城市還是商業(yè)城市？是中心城市還是衛(wèi)星城市？是歷史城市還是新興城市？　　城市設(shè)施。如果位于鬧市區(qū)商業(yè)中心，租賃期則往往為5年至10年，甚至更長。除在合同期內(nèi)需要支付租金以外，零售商還需要在照明、固定資產(chǎn)、門店等方面投入。 零售店選址的資金投入大，且長期受到約束。零售企業(yè)的地理位置不僅影響企業(yè)收益的高低，還表現(xiàn)出零售企業(yè)的市場定位和企業(yè)形象，因而設(shè)店選址對零售企業(yè)來說尤為重要。 大型連鎖超市選址策略對于競爭激烈的零售業(yè)而言，“門店”二字不僅指店面裝修的水平，而且包含了所處地段優(yōu)劣與否的含義。 (19)業(yè)主必須承諾在租賃期間任何有關(guān)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)糾紛均與我方無關(guān)，不得影響我方的正常營業(yè)，若影響我方營業(yè)，所造成的一切損失由業(yè)主賠償。 (18)業(yè)主保證在我方租賃期內(nèi)任何第三方不得向我方提出任何收取費用的要求。 (17)在我方所承租的范圍內(nèi)我方有權(quán)分租部份面積，業(yè)主無權(quán)干涉和向第三方收取任何費用。 (16)業(yè)主應(yīng)承諾協(xié)助我方辦理相關(guān)的工程、營業(yè)手續(xù)。(15)若我方租賃物業(yè)僅為所在建筑的一部份，尚有部份商業(yè)用房可出租，必須要求業(yè)主承諾余下物業(yè)出租經(jīng)營種類不與我方相同，避免一我方競爭。 (11)業(yè)主應(yīng)能提供土地使用證、規(guī)劃許可證、租賃許可證和消防驗收合格的批文和法人資格證明。(10)免遞增期應(yīng)為一年。 (8)免租期應(yīng)在四個月以上，越長越好。 (6)停車場和門前廣場應(yīng)免費使用。 (4)所有設(shè)備房均應(yīng)免費。 (2)負一層和二層以上的租金水平至少應(yīng)低于首層30%以上。 (23)所選物業(yè)應(yīng)有顯眼的頂招、側(cè)招的位置和廣告位置提供我方免費使用。 (21)所選物業(yè)應(yīng)有安裝排煙井道的位置。 (18)所選物業(yè)應(yīng)由業(yè)主提供(或提供安裝位置)載重量不少于2噸的貨梯，且貨梯位置適中，能方便至達各層賣場或后備倉，且不影響顧客動線。 (17)空調(diào)設(shè)備，最好由業(yè)主提供中央空調(diào)，且空調(diào)制冷量應(yīng)在120w180w之間或免費提供安裝中央空調(diào)主機的機房和冷卻塔安裝位置。(16)應(yīng)有管道煤氣接至室內(nèi)