【正文】 門辦抵押，也行。　　　　　　消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。這個企業(yè)也不說什么。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云?！　　　　　≠|(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗收備案。物業(yè)管理這一塊，我就不多說了。3 油漆、涂料施工用腳手架7 室外管道安裝的超高費11 電纜、電線等上清單只是提供凈工程量，在組價時還得加上預(yù)留、彎曲、損耗等長度15 調(diào)節(jié)閥試壓沖洗臨時短管制作安裝。3沒有詳細的布置圖，但圖紙說明中提到的項目。比如前面多次有人提到的管道支架和穿墻套管，按清單是應(yīng)該計算，不過室內(nèi)管道安裝定額通常都包含支架和套管（各地規(guī)定有不同），再計算就重復(fù)了。5電氣豎井橋架工程量統(tǒng)計有出入，原設(shè)計沒有具體的安裝大樣圖，由預(yù)算人員根據(jù)經(jīng)驗自行考慮安裝方式。 5裝飾中的門的特殊五金，尤其是防火門。100、安裝工程中的主材價格。7以投影面積計算的砼工程（樓梯、陽臺等）中砼含量大于定額含量應(yīng)調(diào)整。較高的天花吊筋的反撐措施及防護，特殊裝飾部位按設(shè)計要求拼接時需裁減材料時的損耗等。4構(gòu)造柱圈過梁模板砼計算； 4管樁樁芯砼、送樁及試驗樁的計算、管樁長度應(yīng)計樁尖長度；4磚砌欄板1/1/2厚定額按900考慮，每增加或減少人材機需調(diào)整；50、樁芯圓鋼板、預(yù)埋鐵件等刷防銹漆等；5不規(guī)則墻面抹灰、墻面釘鋼絲網(wǎng)等人工增加；5墻面抹灰垂直高度超高抹灰厚度調(diào)整；4對清單項目和下掛定額子目的銜接不能完全掌握（包括工程量計算規(guī)則、工作內(nèi)容等）。2外墻抹灰分格嵌縫有相應(yīng)的定額子目，所用材料不同，應(yīng)套用相應(yīng)的子目 2板的負筋分布筋很容易漏，因為圖紙根本沒反映。在高層建筑同時又符合超高施工條件時，高層建筑增加費和超高增加費是疊加計算的。14 風(fēng)管穿墻的封堵10 外運土的人工系數(shù)忘記乘6 戶內(nèi)管道安裝的吹掃容易遺漏2 樓梯欄桿中的預(yù)埋鐵件我反正沒親眼見過這種事情。這是普遍現(xiàn)象。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。在報裝的時候，設(shè)計好了裝3臺變電箱?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了?？傊?，辦法都是人想出來的。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解?，F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構(gòu)的工作上。這個叫預(yù)測繪。在辦理預(yù)售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。　　　　預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。這個活就叫放線。我不知道北京是不是與我的個人經(jīng)驗相反。這個9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。各位不需要和我爭論什么各大房地產(chǎn)公司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的開發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準確，等等。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸?！　　　　　?來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控恩,不妨說一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門。　　　　　　因此，我們經(jīng)常可以看到，除了一些管理相對規(guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個游戲規(guī)則。不相信的同學(xué)，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。在我個人的從業(yè)經(jīng)驗里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的。到最后當然這個標是投不進去了。施工投標的其中一個材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項目大小，配備的人員多少也有不同要求。我個人對此一直持非常反感的態(tài)度。各位的，明白？不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。放驗線、白蟻防治、防雷、預(yù)測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。當然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟的。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范?！　　　∈┕D審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計、施工技術(shù)都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。客觀規(guī)律就是如此。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。也不知道能防什么。這部分停車位只有使用權(quán)。在我個人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。基本上來講，消防設(shè)計絕對不可能嚴格按規(guī)范做夠做足。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。這個過程比較沒什么技術(shù)含量。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實各空間的大小尺寸?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。（在這自夸一個：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個工作，至今被引為傳奇故事。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。總平面審查階段這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查”。編制費用稍微給多點都沒關(guān)系。立項與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當持建設(shè)項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。但是呢，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)報建流程及潛規(guī)則指南下面先按照報建的先后順序來說：　　　　　　土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。4空調(diào)冷凍水管施工安裝中4磚墻與砼交界處釘鐵絲網(wǎng)。3磚墻砌筑，在磚墻與砼結(jié)構(gòu)交接處，釘鐵絲網(wǎng)。作用：用對拉螺栓固定模板。(4)茶幾；前置型：900400400(高)( mm)；中心型：900x 900400(mm)、700700400(mm)；左右型：600400400(mm)。8．燈具(1)大吊燈最小高度：2400mm。(3)環(huán)式會議室服務(wù)通道寬：600～800mm。(2)浴缸長度；一般有三種12151680mm；寬；720mm，高450mm。(13)收款臺：長：1600mm，寬：600mm4．飯店客房(1)標準面積：大：25平方米，中：16～18平方米，小：16平方米。(4)雙邊四人走道寬；3000mm。餐桌間距：(其中座椅占500mm)應(yīng)大于500mm。按時結(jié)算保工期， 爭創(chuàng)國家全優(yōu)號！中級抹灰分兩層， 砂灰打底后麻刀。做完基礎(chǔ)砌墻體， 二者之間有防潮。中標以后訂合同， 免得約束無依照。1 收集、管理有關(guān)安全、文明施工和定置管理的有關(guān)資料；1 對施工現(xiàn)場的安全、文明及定置管理進行日常檢查，并協(xié)助項目部做好各項工作；完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的工作。嚴守施工操作規(guī)程，嚴抓質(zhì)量，確保平安，擔(dān)任對新工人上崗前培訓(xùn)，教育催促工人不違章功課；1 負責(zé)組織項目部進行施工現(xiàn)場內(nèi)的搬運、儲存、包裝、防護、成品保護及交付前后的養(yǎng)護工作。三、建筑行業(yè)順口溜要想建設(shè)效果好， 選擇隊伍要招標?；A(chǔ)部位有洞口， 具體位置圖示標。室外完工轉(zhuǎn)室內(nèi)， 水暖安裝第一招。建行留足包修金， 保期維修不煩惱。(4) 方餐桌尺寸：二人700850(mm)，四人1350850(mm)，八人2250850(mm)，(5) 餐桌轉(zhuǎn)盤直徑；700～800mm。(3)雙邊三人走道寬：2300mm。(12)放射式售貨架：直徑2000mm。5．衛(wèi)生間(1)衛(wèi)生間面積；3～5平方米。(2)環(huán)式高級會議室客容量；環(huán)形內(nèi)線長700～l 000mm。(7)窗的常用尺寸；寬；400～1800mm，(不包括組合式窗子)窗臺高；800～1200mm。(3)沙發(fā)：寬：600～800mm；高：350～400mm；*背面：1000mm。所以在一般螺桿的中間密焊（不滲漏水）焊一止水鋼板（止水鋼板大小為螺桿外緣到止水片外緣大于等于40MM厚大于等于3MM，或按設(shè)計要求），砼澆筑后止水螺桿就留墻里了，阻止水沿螺桿從迎水面滲漏至背水面，起到防水作用。2圓柱模板安裝施工中2地下室拆模后的情景，呵呵，該處是消防水池的地方，滿墻壁都是止水螺桿2地下室地下室磚墻砌筑3橢圓型車道施工中3梁模板加固不合格需要整改的位置，梁側(cè)板交接處木方未通長加固，該處很容易漲模。樓梯踏步施工中。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。再次強調(diào)：不屬于交易。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責(zé)把這些手續(xù)辦出來?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?！　　　　　∑渌牡胤?，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。這種事情太常見了。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。單體設(shè)計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實單體建筑的設(shè)計方案。這個時候什么毛招都會用上。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道?！　　　　　?fù)陠误w設(shè)計，設(shè)計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個1級防火門，那對業(yè)主進進出出來講，是非常不方便的。起碼我不敢。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡?，F(xiàn)實就是這么滴殘酷。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負責(zé)。結(jié)果一查，設(shè)計堅稱沒有任何設(shè)計上的問題。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚。