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【正文】 會(huì)所賣(mài)點(diǎn)——法國(guó)會(huì)所、產(chǎn)權(quán)式酒店景觀賣(mài)點(diǎn)——江景、都市夜景物管賣(mài)點(diǎn)——全封閉人性化“三代服務(wù)”論價(jià)格賣(mài)點(diǎn)——中檔價(jià)格、高貴享受品牌賣(mài)點(diǎn)——香港國(guó)際集團(tuán)、重慶老牌開(kāi)發(fā)商、海洋公園等知名品牌互動(dòng)第二部分 產(chǎn)品提升確定了推廣主題，渲染出了主題氛圍，就需要有實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品來(lái)支撐來(lái)充實(shí)。三是“結(jié)合”怡豐海洋公園項(xiàng)目，與該項(xiàng)目形成品牌互動(dòng)關(guān)系。直到“海韻豪園”的出現(xiàn)，我們才知道海變了，家也變了。二、從“實(shí)”方面入手，通過(guò)眾多的法蘭西元素來(lái)支撐和體現(xiàn)本項(xiàng)目的定位，即如何來(lái)體現(xiàn)是法式地中海風(fēng)情、高級(jí)花園洋房社區(qū)？ 大廈工地圍墻：以羅馬柱、巴洛克及雕塑為裝飾，同時(shí)漆上宣傳口號(hào)以配合樓盤(pán)的宣傳定位； 大廈裙樓外立面：大型羅馬柱造型，用水泥和石膏塑造羅馬圖案、頂端有飛翔的潔白小天使等造型； 大廈大門(mén)：外移到南城大道旁，恢宏渾厚且突顯高貴典雅的歐式廊柱造型，金黃色的外顏色，配上各種圖案墻藝、大型雕塑，大門(mén)為黑色鐵藝雙開(kāi)，給人們一種純正的法式地中海風(fēng)情。 電視廣告根據(jù)項(xiàng)目具體情況，暫不計(jì)劃投放電視廣告?！稑I(yè)主通訊》作為小區(qū)自辦的文化雜志，即可增進(jìn)業(yè)主的小區(qū)的認(rèn)同感，提高小區(qū)的文化層次，亦可促進(jìn)怡豐大廈的銷(xiāo)售。 路旗在公開(kāi)發(fā)售或促銷(xiāo)活動(dòng)時(shí)，使用路旗廣告來(lái)烘托氛圍，用路旗包裝的主要地方：A、 工地現(xiàn)場(chǎng)；B、 樓盤(pán)通往主干道的道路兩邊。D、 置業(yè)顧問(wèn)前臺(tái)及背景玄關(guān)仿造歐式風(fēng)格，面油淺棕真石漆仿真，內(nèi)嵌日光燈槽加強(qiáng)燈光效果。充分展現(xiàn)本項(xiàng)目戶(hù)型結(jié)構(gòu)的特色所在，以歐式為主調(diào)，一律采用歐化家私，同時(shí)不同的樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格也有所不同，以迎合不同年齡層次的客戶(hù)群口味，如小戶(hù)型偏重以色彩明快的年輕風(fēng)格，而大戶(hù)型則偏重以深沉穩(wěn)重的成熟風(fēng)格。（二） 展銷(xiāo)會(huì)如：重慶市的春、秋季住交會(huì)、南坪步行街的長(zhǎng)期展點(diǎn)等。（四）廣告鞏固階段（掃尾期）時(shí) 間：2003年3月廣告策略：硬性廣告，結(jié)合項(xiàng)目入伙配合公關(guān)活動(dòng)內(nèi) 容：隆重入伙，承諾是金 最后單位，絕版機(jī)會(huì) 全城聚焦——引領(lǐng)南岸新生活、見(jiàn)證高品質(zhì)生活目 標(biāo)：將尾盤(pán)全部消化掉，實(shí)現(xiàn)100%銷(xiāo)售二、 媒介策略開(kāi)盤(pán)前：以樓體條幅、單張派發(fā)為主開(kāi) 盤(pán)：硬廣告進(jìn)行集中推廣，使項(xiàng)目一夜脫胎換骨。另備注：由于項(xiàng)目各種不確定因素的干擾，導(dǎo)致我們坐失了開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的黃金時(shí)期，失去了登臺(tái)亮相最佳時(shí)間擋，對(duì)今后項(xiàng)目銷(xiāo)售帶來(lái)諸多負(fù)面影響，目前已不適宜項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的組織和實(shí)施，以下開(kāi)盤(pán)活動(dòng)方案僅供參考：第六部分 開(kāi)盤(pán)活動(dòng)方案一、目的： 通過(guò)公關(guān)活動(dòng)，在十一前期（11月2日）正式開(kāi)售當(dāng)天，達(dá)到吸引眾多人流、營(yíng)造廣泛口頭流傳、區(qū)域范圍內(nèi)人群高度關(guān)注性的效果。二、 說(shuō)明 本區(qū)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈，且本項(xiàng)目產(chǎn)品自身存在的特殊性，如：戶(hù)型偏大、落后；樓盤(pán)忠誠(chéng)度為0；停工后二次開(kāi)盤(pán)形象受損嚴(yán)重等，故定價(jià)不可太高，以保留一點(diǎn)升值空間。第二階段：公開(kāi)期 強(qiáng)銷(xiāo)期（10月28日——11月28日）定價(jià)原價(jià)：行情開(kāi)盤(pán)緩慢上升，迅速聚積財(cái)氣和人氣。付款方式：視市場(chǎng)的反應(yīng)強(qiáng)弱，可及時(shí)修正銀行按揭及建筑付款前后的比例，以起到價(jià)格的微調(diào)作用。付款方式：⑴一次性付款98折⑵銀行按揭，首期二成，八成三十年按揭無(wú)折扣。第二、 搞好銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)人氣的培育。A、 組織專(zhuān)車(chē)接送買(mǎi)家看樓，而且在現(xiàn)場(chǎng)、會(huì)場(chǎng)、車(chē)上均安排專(zhuān)人負(fù)責(zé)對(duì)買(mǎi)家進(jìn)行接待與解說(shuō)，避免買(mǎi)家在這一過(guò)程中流失。因此，派單，就時(shí)段性而言也是一種較好的營(yíng)銷(xiāo)手段。本項(xiàng)目剩余單位291套，則將至少有70戶(hù)業(yè)主是由老業(yè)主介紹來(lái)的。）⑷加強(qiáng)對(duì)老業(yè)主的服務(wù)力度，重塑物業(yè)管理的嶄新形象，讓入住業(yè)主滿(mǎn)意了，自然形成良好的口碑，無(wú)形中就產(chǎn)生了“業(yè)主直銷(xiāo)”的功效。所以某人買(mǎi)了一個(gè)他滿(mǎn)意的住宅，他將影響這些人并帶動(dòng)其中部分產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)行為；相反，如果他對(duì)所買(mǎi)的樓不滿(mǎn)意，亦將直接影響這些人，甚至更多人對(duì)本樓盤(pán)不再問(wèn)津。 根據(jù)本樓盤(pán)目前的社會(huì)形象，單純的依靠廣告投放及展示活動(dòng)還不夠，我們必須大量派單，也就是所謂的“反復(fù)效應(yīng)”，使客戶(hù)在無(wú)形中對(duì)本樓盤(pán)加深印象。追求的是“速戰(zhàn)速?zèng)Q”，短時(shí)間內(nèi)取得銷(xiāo)售績(jī)效?？傊?，務(wù)必讓購(gòu)房者來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)后有一種濃郁的法蘭西情調(diào)，用“家”的環(huán)境去引導(dǎo)、感染購(gòu)買(mǎi)者。第四階段 掃尾期（3月28日—6月28日）定價(jià)原價(jià)：微利運(yùn)作，盤(pán)活余房。⑶起價(jià)不高，日后每階段升幅50—100元/M2，便于形成價(jià)升量漲的動(dòng)銷(xiāo)態(tài)勢(shì)，而且因?yàn)樯臻g大，易于隨時(shí)調(diào)控，不至于造成“有價(jià)無(wú)市”之態(tài)。定價(jià)說(shuō)明：⑴收受客戶(hù)定金，先期穩(wěn)定的購(gòu)買(mǎi)關(guān)系。第七部分 價(jià)格策略一、 基本準(zhǔn)則 低價(jià)位定形象，高素質(zhì)創(chuàng)品牌。爭(zhēng)取最后一次浪潮定格“百分之百”的銷(xiāo)售藍(lán)圖！一句話(huà)，從項(xiàng)目整個(gè)銷(xiāo)售周期（暫定6個(gè)月，從2002年11月至2003年4月）來(lái)看，廣告宣傳的高峰期（波峰）在三個(gè)結(jié)點(diǎn)：第一，前期（11月1日前后）；第二，元旦（12月27日前后）；第三，入伙（明年3月中下旬）。（二）廣告入市階段（開(kāi)盤(pán)階段+強(qiáng)銷(xiāo)階段）時(shí) 間：2002年11月廣告策略：集中主媒體廣告對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)轟炸內(nèi) 容：國(guó)際潮流擋不?。。?！——法式地中海風(fēng)情 高級(jí)花園洋房社區(qū)將于明登天臺(tái)亮相！ 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天熱銷(xiāo)68套?。?！ 法蘭西情懷精彩不斷——怡豐海韻假日系列活動(dòng)目 標(biāo)：項(xiàng)目登臺(tái)亮相，引爆市場(chǎng) 迅速扭轉(zhuǎn)原來(lái)不良形象，樹(shù)立嶄新品牌 將銷(xiāo)售引向高潮（三）廣告推廣階段（持銷(xiāo)階段）時(shí) 間：2002年12月～2003年2月,共3個(gè)月廣告策略:以定期廣告的形式不斷延續(xù),成為市場(chǎng)持續(xù)不斷的熱點(diǎn)內(nèi) 容: 音樂(lè)暢抒心聲 建筑詮釋格調(diào)尊貴浪漫的法蘭西風(fēng)情目 標(biāo)：以賣(mài)點(diǎn)為訴求點(diǎn),將“菜”（賣(mài)點(diǎn)）一盤(pán)盤(pán)端出來(lái)，形成一桌豐盛的“宴席”，將項(xiàng)目完整地展示于消費(fèi)者面前。模型為售樓處必備工具，特別是預(yù)售房，它給客戶(hù)以來(lái)樓盤(pán)直觀清晰的形象體現(xiàn)，間接引導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)行為。因本項(xiàng)目的高層景觀資源豐富，加且項(xiàng)目現(xiàn)狀因素（如外立面的施工）決定，建議先在B座24層的00007房共建四
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