地產企業(yè)所面對的宏觀經濟環(huán)境分析(存儲版)
【正文】 控而失色；而已經冷清大半年的土地市場，卻在此時迎來一個成交小高峰。投機與融資需求是企業(yè)大肆圈占工業(yè)用地的兩大動因。不過這一額度，往往會超出企業(yè)原始的投入。一個城市工業(yè)地價水平高低直接影響到其招商引資的強度和能力，也直接牽動一方經濟建設、產業(yè)結構調整、勞動就業(yè)等諸多方面，從而形成地區(qū)間特有的工業(yè)用地價格及產業(yè)布局競爭模式。對于房地產開發(fā)商來說，行政的干預，代表的是危機，更多的是機遇。但原先作為行業(yè)消費主流的一線城市進入了限購名單，成交量持續(xù)走低已經可以預見一線房地產市場的投資回報率不高。中策：工業(yè)用地物價飛漲、CPI居高難下，投資土地無疑是資產保值、增值的重要途徑。而在中國，卻不缺的就是做低端市場的投資者，于是占開發(fā)商比重最多的中小型房地產開發(fā)商都擠到了二三線城市進行商品房開發(fā)，雖能帶動城市的建設，但高競爭也降低了投資收益。市場只有穩(wěn)定了，行業(yè)才能健康發(fā)展。不論是消費市場還是投資市場，買方還是賣方，在高CPI的今天，都在等待著國家宏觀調控之后，能讓市場更明朗?，F(xiàn)在一線城市進入限購令了，不代表二線城市三線城市不會以后不限購。畢竟商業(yè)地產投資的資金需求可不低，一步失足，滿盤皆輸。隨著行業(yè)進入調控，消費市場低迷，如何改變以往的經營模式，改善融資方式也將成為開發(fā)商創(chuàng)新的一個課題。從金融學角度來看，正常的房屋總價應接近于20年30年出租盈利的總和。尤其是中小企業(yè)，相比于住宅用地的高價，工業(yè)用地較低的門檻給予他們豐富的利潤想象空間。而等到房產證到手后，這個評估價將進一步提升。根據(jù)鏈家地產市場研究部不完全統(tǒng)計的數(shù)據(jù)可知，截至7月26日，全國推出工業(yè)用地7521塊，㎡，%。“深挖洞，廣積糧”，大型房企一方面卯勁賣房“籌錢”，另一方面瞅準機會出手“撿漏”，買地、買股、買項目，一吞一吐之間，風云變幻，預示著一場房企大戰(zhàn)在所難免。目前綠城公布的往后任務是“少買地多賣房，降低凈資產負債至100%以下”， 并將通過發(fā)展代建、商業(yè)地產等新業(yè)務，來改善綠城的業(yè)務結構和財務配比。民間資本對房地產市場的影響特別大，特別是投資性需求對推動房價有很大的推動作用。五、宏觀調控下的市場危機與機遇 宏觀調控下的融資困境及轉機由于國家對房地產調控政策的出臺，消費市場進入了觀望期及冷靜期，加上國家限制了銀行對地產開發(fā)的放貸條件，導致目前中小型地產企業(yè)的資金回流及融資越加的困難。雖然以房地產、汽車為代表的消費結構升級放緩，但基礎設施完善對中低端耐用消費品的促進作用將逐步顯現(xiàn)，預計2011年全年消費增15%左右。其中，包括消除導致物價走高的貨幣因素，中國的貨幣政策已從應對金融危機時期的適度寬松，調整為穩(wěn)健。減少了開發(fā)企業(yè)或地方政府投機拿地進行盈利的途徑，也證明了國家對加強土地出讓并進行調控的決心。第二個是全國商品房銷售額同比仍然處于上漲狀態(tài)，這就決定了開發(fā)商的整體收入狀況還不算太糟糕。今年國慶節(jié)前5天假期北京住宅成交總量為547套，與去年國慶節(jié)前5天假期的成交量相比大幅下跌24%，與今年9月份前5天相比大幅下跌67%?！ 《钚聰?shù)據(jù)則顯示，8月，四個一線城市的新建住宅價格和新建商品住宅價格（不含保障房）再度出現(xiàn)集體停漲。其中，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市房價持平，這是一線城市的房價連續(xù)兩個月出現(xiàn)“停漲”。同時，從五城區(qū)成交套數(shù)來看，倉山區(qū)共成交97套，雖排行五區(qū)之首，%；鼓樓區(qū)下跌幅度最大，%。比如說今年國慶上海一手房多日成交量只有100多套，比9月份大幅降低，而廣州、杭州多日商品住宅成交量不足100套。按照資源市場配置的基本原則，縮小劃撥地范圍，擴大有償使用覆蓋面，最終取消土地供應雙軌制。 今年國家已經幾次上調了存款準備金率，一季度，居民消費價格指數(shù)(CPI)%。馬駿（德意志銀行經濟學家）認為，2011年合適的貨幣增長應該是15%，貸款增
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