地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析(參考版)
2025-06-29 15:42本頁(yè)面
【正文】 7 / 7。市場(chǎng)只有穩(wěn)定了，行業(yè)才能健康發(fā)展。不論是消費(fèi)市場(chǎng)還是投資市場(chǎng)，買(mǎi)方還是賣(mài)方，在高CPI的今天，都在等待著國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控之后，能讓市場(chǎng)更明朗。 目前的中國(guó)市場(chǎng)，就是一盤(pán)亂局。往往等到開(kāi)發(fā)商的資金回籠周期變長(zhǎng)，就會(huì)降價(jià)來(lái)主動(dòng)迎合市場(chǎng)。而在中國(guó)，卻不缺的就是做低端市場(chǎng)的投資者，于是占開(kāi)發(fā)商比重最多的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都擠到了二三線(xiàn)城市進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，雖能帶動(dòng)城市的建設(shè)，但高競(jìng)爭(zhēng)也降低了投資收益?，F(xiàn)在一線(xiàn)城市進(jìn)入限購(gòu)令了，不代表二線(xiàn)城市三線(xiàn)城市不會(huì)以后不限購(gòu)。當(dāng)然，工業(yè)用地拿下來(lái)，建個(gè)工廠(chǎng)車(chē)間外租別人也好，自己找人托管經(jīng)營(yíng)也好，也能定期收回一些投資收益的。但首先，拿工業(yè)用地是因?yàn)槠渫顿Y總額不高，投資少所以風(fēng)險(xiǎn)小，利潤(rùn)也相對(duì)比較少；其次，投資工業(yè)用地的第一目的是資產(chǎn)保值，其次才是土地增值帶來(lái)的投資收益。中策：工業(yè)用地物價(jià)飛漲、CPI居高難下，投資土地?zé)o疑是資產(chǎn)保值、增值的重要途徑。畢竟商業(yè)地產(chǎn)投資的資金需求可不低，一步失足，滿(mǎn)盤(pán)皆輸。在高端市場(chǎng)具備其購(gòu)買(mǎi)能力的情況下，商業(yè)地產(chǎn)成規(guī)模的興起也將成為必然。目前已發(fā)現(xiàn)的有：改投商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、改投工業(yè)用地、還有的轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線(xiàn)城市。但原先作為行業(yè)消費(fèi)主流的一線(xiàn)城市進(jìn)入了限購(gòu)名單，成交量持續(xù)走低已經(jīng)可以預(yù)見(jiàn)一線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資回報(bào)率不高。隨著行業(yè)進(jìn)入調(diào)控，消費(fèi)市場(chǎng)低迷，如何改變以往的經(jīng)營(yíng)模式，改善融資方式也將成為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)新的一個(gè)課題。二、從管理模式上創(chuàng)新許多中小型開(kāi)發(fā)商通過(guò)民間融資到一部分資金的情況下就敢于拿地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，一旦政策干預(yù)或再融資出現(xiàn)斷鏈就容易陷入資金困境，一方面開(kāi)發(fā)不下去、一方面資金陷進(jìn)去收不回來(lái)?，F(xiàn)有的開(kāi)發(fā)商應(yīng)學(xué)會(huì)進(jìn)行行業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型：一、從服務(wù)上創(chuàng)新在“十一五”期間，政策的開(kāi)放導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的膨脹，消費(fèi)市場(chǎng)變成了賣(mài)方市場(chǎng)，現(xiàn)在進(jìn)入了“十二五”規(guī)劃，調(diào)控政策的出臺(tái)，作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一味的規(guī)避政策并不能解決問(wèn)題。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，行政的干預(yù)，代表的是危機(jī)，更多的是機(jī)遇。從金融學(xué)角度來(lái)看，正常的房屋總價(jià)應(yīng)接近于20年30年出租盈利的總和。六、個(gè)人見(jiàn)解 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高、國(guó)際次貸危機(jī)下的外部環(huán)境以及國(guó)內(nèi)CPI的持續(xù)上漲，導(dǎo)致國(guó)家出臺(tái)了一系列政策來(lái)調(diào)控國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，根本目的是為了解決國(guó)內(nèi)目前日益擴(kuò)大的通脹現(xiàn)象，以及穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。在工業(yè)用地價(jià)格還沒(méi)有市場(chǎng)化之前，現(xiàn)階段對(duì)工業(yè)地價(jià)起著決定性影響的主導(dǎo)因素是行政的干預(yù)，也往往容易出現(xiàn)非產(chǎn)業(yè)政策型的“同地不同價(jià)”現(xiàn)象，甚至有些地方政府為招商引資，人為地壓低基準(zhǔn)地價(jià)和出讓最低價(jià)。一個(gè)城市工業(yè)地價(jià)水平高低直接影響到其招商引資的強(qiáng)度和能力，也直接牽動(dòng)一方經(jīng)濟(jì)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、勞動(dòng)就業(yè)等諸多方面，從而形成地區(qū)間特有的工業(yè)用地價(jià)格及產(chǎn)業(yè)布局競(jìng)爭(zhēng)模式。尤其是中小企業(yè)，相比于住宅用地的高價(jià)，工業(yè)用地較低的門(mén)檻給予他們豐富的利潤(rùn)想象空間。除去借助工業(yè)用地獲取銀行貸款以及升值收益外，企業(yè)通過(guò)改變其使用權(quán)屬性所能獲得的暴利更是驅(qū)動(dòng)其圈占工業(yè)用地的又一大動(dòng)因。當(dāng)然，這個(gè)過(guò)程中也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)這一額度，往往會(huì)超出企業(yè)原始的投入。而等到房產(chǎn)證到手后，這個(gè)評(píng)估價(jià)將進(jìn)一步提升。等到廠(chǎng)房建好，獲取了房產(chǎn)證后，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的估值就會(huì)更高，所獲得貸款也就越多。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形式日益嚴(yán)峻，銀行已經(jīng)不接受光地了。投機(jī)與融資需求是企業(yè)大肆圈占工業(yè)用地的兩大動(dòng)因。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部不完全統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)可知，截至7月26日，全國(guó)推出工業(yè)用地7521塊，㎡，%。中小型企業(yè)將面臨被并購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。“遇到調(diào)控政策我們很幸運(yùn)。傳統(tǒng)的住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售旺季，因調(diào)控而失色；而已經(jīng)冷清大半年的土地市場(chǎng)，卻在此時(shí)迎來(lái)一個(gè)成交小高峰?！吧钔诙?，廣積糧”，大型房企一方面卯勁賣(mài)房“籌錢(qián)”，另一方面瞅準(zhǔn)機(jī)會(huì)出手“撿漏
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