【正文】 方正在講話，要稍等靜候，不要中途插話，如有急事要打斷對話，也要注意把握時機(jī)，請用：“很抱歉，能打斷您一下嗎？”開始說話。 工作臺上不能擺放與工作無關(guān)的物品。轉(zhuǎn)交前，請先扼要匯報對方談話內(nèi)容。 直接見面介紹的場合下，應(yīng)先把地位低的介紹給地位高者。 接對方的名片時，應(yīng)雙手去接， 拿到手后應(yīng)馬上看，正確記住對方的姓名后，將名片收起。 （ 3） 冷處理：聽完后表示：“您的意見我可以向上級反映，有結(jié) 果我會馬上通知您。 四、 委托期限 委托期限自本合同簽訂之日起至該 項目入伙之日起。 （二）銷售代理費 在委托期限內(nèi)， 如果乙方的銷售率在 50%以下，則甲方按銷售總額的 1%支付代理費給乙方；（銷售率 =銷售成交面積 /委托面積） 如果乙方的銷售率在 50%60%之間，則甲方按銷售總額的 %支付代理費給乙方； 如果乙方的銷售率在 60%70%之間，則甲方按銷售總額的 %支付代理費給乙方； 如果乙方的銷售率在 70%80%之間，則甲方按銷售總額的 %支付代理費給乙方； 如果乙方的銷售率在 80%90%之間，則甲方按銷售總額的 %支付代理費給乙方； 如果乙方的銷售率在 90%以上，則甲方按銷售總額的 %支付代理費給乙方； 上述代理費率均是按結(jié)算時所達(dá)到的銷售率全程計費。 乙方收到甲方付來的銷售代理費后，應(yīng)向甲方開據(jù)票據(jù)并自行交納有關(guān)稅費，甲方不代扣稅費。 乙方負(fù)責(zé)編制廣告計劃并委托專業(yè)廣告公司進(jìn)行創(chuàng)意設(shè)計，廣告稿經(jīng)甲方簽字認(rèn)可后由乙方負(fù)責(zé)安排媒體刊登。 （二） 乙方義務(wù) 乙方保證對本項目代理銷售工 作盡善盡責(zé)，同甲方進(jìn)行多方協(xié)調(diào)和溝通。 負(fù)責(zé)向客戶催交房款。 委托房號清單。 乙方選擇上述第 種付款方式，折后總價為人民幣（港幣） 拾 萬 仟 佰 拾 元整（￥ : )。 B：二期于主體封頂時付總房款的 40%。 十三、 本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。 安排優(yōu)秀銷售人員進(jìn)駐銷售現(xiàn)場。 甲方與購房客戶簽訂買賣合約后，因合約條款引起的糾紛和責(zé)任均由甲方承擔(dān)，與乙方無關(guān)。 七、 廣告、策劃及銷售人數(shù) 本項目廣告推廣預(yù)算（指報紙電視等媒體廣告的設(shè)計、發(fā)布費用及有關(guān)的宣傳資料的設(shè)計、印刷費用，不含樣板房、售樓處、工地包裝等費用）為總銷售額的 2%3%。如超出約定的支付期限達(dá) 10 日以上，則每天應(yīng)追加應(yīng)付銷售代 理費總額的 %給對方作為違 約金。在簽訂合同之日起三天內(nèi)，甲方即向乙方支付 萬元，在乙方達(dá)到 70%的銷售率后三月內(nèi)，甲方向乙方支付另外 萬元。 三、 委托方式 乙方負(fù)責(zé)全部的策劃及銷售工作。 接錯或打錯電話時，應(yīng)避免生硬地說“你打錯了”，而應(yīng)禮貌地 說“這是 公 司，電話號碼是 ，您要打的電話號碼 是多少？”，這樣不會使對方難堪。 第三條 名片的接受和保管 名片應(yīng)先遞給長輩或上級。 接待客戶時應(yīng)主動、熱情、大方、微笑服務(wù)。 通話應(yīng)簡明扼要，不得在電話中聊天。 及時清理、整理帳簿和文件，對墨水瓶、印盒等使用 后應(yīng)及時合上蓋子。 出入房間的禮貌：進(jìn)入房間，要先輕輕敲門，聽到應(yīng)答后再進(jìn)。 第三條 在售樓處內(nèi)職員應(yīng)保持優(yōu)雅得體的姿勢和動作 具體要求是： 站姿：兩腳腳跟著地，腳尖離開 45 度，腰背挺直，胸膛自 然，頸背伸直，頭微向下，使人看清你的面孔。 胡子：胡子不能太長，應(yīng)經(jīng)常修剪。 紀(jì)律 銷售員必須遵守公司的各項規(guī)章制度及部門的管理條例。 （普通員工受降級處分時即進(jìn)入觀察期，只享受試用期待遇。 （ 2） 負(fù)責(zé)人：由項目負(fù)責(zé)人、項目經(jīng)理進(jìn)行相應(yīng)的管理； （ 3） 項目檔案內(nèi)容： A、項目小組名單； B、項目的策劃報告；項目階段調(diào)整策劃思路報告； C、銷售計劃及實施績效情況； D、銷售工具： a、表格 : 項目銷控表；銷售廣告回 饋表 。 （ 3） 銷售員在接聽電話時，均要求嚴(yán)格使用公司標(biāo)準(zhǔn)用語，不能主動留下本人姓名及聯(lián)系電話，除非客戶主動要求。 項目負(fù)責(zé)人之間項目的走訪： 要求各個項目負(fù)責(zé)人就公司開盤的項目進(jìn)行尋訪制度。 二、項 目銷售階段 預(yù)銷售期 (內(nèi)部認(rèn)購期 ) 目標(biāo) ：在業(yè)內(nèi)擴(kuò)大知名度；攔截其他樓盤客戶；塑造產(chǎn)品形象， 引發(fā)客戶欲望；累計至少三成客戶以利公開發(fā)售。 由公司銷售負(fù)責(zé)人和項目小組負(fù)責(zé)人確定項目銷售人員提成及獎懲制度。 包括公司高層銷售管理人員、項目經(jīng)理或項目 負(fù)責(zé)人一名，銷售人員若干，負(fù)責(zé)該項目的策 劃人員、行政、財務(wù)人員和主要外協(xié)單位如廣 告公司等。 項目培訓(xùn)及考核籌備 制定詳細(xì)的培訓(xùn)計劃；考核除文字考核外，還要加入情景考核方式。 根據(jù)項目中人員表現(xiàn)和工作情況進(jìn)行人員表彰。并根據(jù)自己操作的樓盤情況提出 相應(yīng)的銷售、策劃整改建議。 （ 6） 帶客戶到現(xiàn)場看樓的順序以簽到次序為準(zhǔn)或根據(jù)具體情況協(xié)商。 為了保證與發(fā)展商溝通工作的持續(xù)性和有效性，特將本項工作制度化。 第二節(jié) 獎勵 公司對職員所做的成績設(shè)有以下三種獎勵方式： 一、口頭表揚 二、書面表揚：在公司對外刊物或公司公告欄上用文字形式提 出表揚。 著裝 在售樓處（或展銷會）必須穿著公司統(tǒng)一制服及佩戴員工卡。 第二條 工作場所的服裝應(yīng)清潔、方便，不要過分追求修飾。 坐姿：坐下后，應(yīng)盡量坐端正，把雙腿平行放好，不得傲慢 地把腿向前伸或向后伸，或俯視前方。 遞交物件時，如遞文件等，要把正面、文字對著對方的方向遞過去，如果是鋼筆，要把尖向著自己，使對方容易接著； 至于刀子、剪刀等利器，應(yīng)把刀尖向著自己。 未經(jīng)同意不得隨意翻看同事的文件、資料等。 三 客戶服務(wù)禮儀 第一條 接待工作極其要求 在規(guī)定的接待時間內(nèi)，不缺席。若難以判斷，可先把年輕的介紹給年長的。如遇對方姓名難以辯認(rèn)，應(yīng)馬上詢問?！? 通話過程中應(yīng)突出重點，應(yīng)注意： （ 1） 口齒清楚； （ 2） 語速不要過快； （ 3） 語音、語調(diào)要注意調(diào)整； （ 4） 語音適中，如：當(dāng) 信號出現(xiàn)問題時，注意不要叫喊，越叫喊 越聽不清； 在通話結(jié)束時對客戶表示感謝“謝謝、再見”，待客戶切斷 電話時再掛電話； 1 對客戶電話數(shù)量進(jìn)行相應(yīng)的登載，最后由項目負(fù)責(zé)人及時填 寫和匯總； 1 再給客戶打電話時，應(yīng)注意給對方的通話時間，以避免打擾 客戶的休息； 客戶上門接待服務(wù)程序 在客戶未走到接待中心時，由營業(yè)代表（或保安人員）站到門 口，將接待大門打開； 在客戶上門時應(yīng)由營業(yè)代表注意觀察客戶是否到來，并根據(jù)具 體的接待順序進(jìn)行客 戶接待； 在打開接待大門的同時，面帶微笑，對客戶問候“您好，歡迎 光臨”或“您好，歡迎參觀” 將客戶迎進(jìn)銷售現(xiàn)場時，將客戶引領(lǐng)到洽談桌旁，為客戶拉椅、 讓座； 請客戶在洽談臺旁稍坐，并迅速為客戶斟水，并遞上水杯，請 客戶稍坐片刻，使其心情平靜下來； 給客戶遞上資料，待客戶心平氣和后，給客戶就項目的情況進(jìn) 行系統(tǒng)的講解； 當(dāng)客戶發(fā)出疑問時，應(yīng)詳細(xì)、耐心地傾聽客戶的疑問，并不斷 地點頭表示清楚客戶的疑問，在客戶停頓時進(jìn)行解答； 在對客戶的疑問解答完畢后 ，應(yīng)引領(lǐng)客戶到樣板房參觀，并在 參觀過程中，將詳細(xì)的樓盤情況和特點進(jìn)行介紹；注意觀察 客戶在參觀過程中的反應(yīng)，在內(nèi)心深處對客戶作出判斷，并 考慮客戶的疑問點，并相應(yīng)地予以解釋，以消除客戶的疑問， 盡快促成成交。 在委托期限內(nèi)，所委托的物業(yè)都須通過乙方進(jìn)行銷售，甲方不再自行銷售或委托他人銷售。 正式發(fā)售的條件為：取得預(yù)售許證，售樓處、樣板房裝修完畢，售樓環(huán)境規(guī)劃建設(shè)完畢，其它銷售工具準(zhǔn)備完畢。 六、 買賣合約簽訂及款項收取 在委托期限內(nèi)，乙方按雙方商定的價格及付款方式對外銷售。 乙方派駐現(xiàn)場銷售人員不低于 5人，其中包括銷售經(jīng)理 1 人、營業(yè)代表 4人；另派項目經(jīng)理和策劃師各 1 人，負(fù)責(zé)項目的全程策劃和跟蹤。每周舉行一次銷售工作會議，定期向甲方提供詳盡的銷售情況分析報告。 協(xié)助客戶辦理