【正文】 多留公共通道面積，該部分面積約1650平方米，占該塊物業(yè)總面積的50%以上。從租賃經(jīng)營的類型分析，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的模式可分為整體出租和分割出租及聯(lián)營三種。l 在通往停車場的通廊處應(yīng)設(shè)計一些與天井協(xié)調(diào)統(tǒng)一的景觀，以美化環(huán)境，吸引人流在地下街逗留。如：上海的季風(fēng)書園、一介書屋等。后兩類是最主要的人流。市民中心站地面的主要建筑設(shè)施有：市民中心（建筑面積228495平方米，其中13000平方米為工業(yè)品展示廳，其余為市政府行政辦公區(qū)）、市民中心廣場（供市民休閑、或進(jìn)行各類有組織的集會、慶典活動）、天健城市花園、雅頌居、黃埔雅苑。2．市民中心站地下商城2．1研究對象概況2．1．1位置：該塊物業(yè)位于地鐵4號線市民中心站地下一層處，正下方為市民中心站廳，上方地面為深圳市中心區(qū)市民中心廣場東側(cè)綠地。會展中心端，適合于經(jīng)營中高檔西餐，面積可供1家西餐廳及1間專業(yè)飲品店或冰室使用；崗廈站端，適合于經(jīng)營大眾化的西式快餐、甜品店，快餐最適合的場地面積約80120平米（含操作間），甜品店約4060平米，崗廈站端餐飲區(qū)可供34家商戶經(jīng)營，建議按4家商戶使用的情況來設(shè)計安排相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施。1．4經(jīng)營策略1．4．1市場定位：根據(jù)前面的分析，本地下商業(yè)街主要服務(wù)于深圳年輕、時尚一族，同時也能吸引白領(lǐng)來此淘金。人口密度為每平方公里10萬人（）。l 崗會間一帶已密布了各類住宅區(qū)。1．1．2規(guī)劃面積：該物業(yè)規(guī)劃建筑總面積為10800平方米，沿福華路地下呈寬度不一的矩形分布。地鐵會展中心站出入口附近設(shè)置了大型公交樞紐站，加上本身屬于地鐵換乘站，因此站點性質(zhì)還屬于城市區(qū)域交通中心。目前這個片區(qū)還處在開發(fā)建設(shè)當(dāng)中，預(yù)計在地鐵通車時能建成投入使用只有會展中心、香江時代廣場和國商大百。l 商業(yè)主題：游客超市街l 商品組合：提供各類旅游紀(jì)念品、工藝品、服飾等，以及旅游用品等。另據(jù)調(diào)查顯示，游客當(dāng)中約80%為散客，他們通常比較依賴中介機(jī)構(gòu)或旅行社提供的旅游指南、導(dǎo)游等服務(wù)。這些酒店是旅游區(qū)的重要配套設(shè)施，再加上周邊環(huán)境優(yōu)美，吸引了不少觀光和商務(wù)游客入住，因此，酒店的入住率普遍較高，年均開房率通常在75%以上。1號線世界之窗站的西邊為一大型地下公交車庫（）。根據(jù)這個人流特點，來安排、引導(dǎo)商場動線；B 價值最高的店鋪設(shè)于3號出入口一側(cè)，逐步向內(nèi)側(cè)過渡；C 將飲品店設(shè)于2號出入口通道一側(cè)，相鄰安排兩家，各80平米左右；D 根據(jù)對香港的有關(guān)調(diào)研，進(jìn)入地鐵站廳經(jīng)營的商家，通常在初期二、三年都會存在較多的調(diào)整情況，因此在裝修及規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施的時候，均要留有彈性，建議只做基本裝修，不做商鋪的間隔。l 對于餐飲（包括類別、服務(wù)能力等）有明顯的需求，以解決該區(qū)域上班族的工作餐問題。村內(nèi)沿街設(shè)有一些經(jīng)營品質(zhì)低廉商品的個體私營商鋪、攤檔，可解決居民的基本生活所需。l 經(jīng)營高檔精品的地王大廈是主要的日用百貨零售場所。l 規(guī)劃面積：該物業(yè)總規(guī)劃建筑面積960平方米，呈楔形，最寬處2530米，最窄處10米多，最長處80多米，層高4米多。為體現(xiàn)這一商業(yè)特點，CDI課題組提出“地鐵便利集”的概念，建議地鐵公司將其注冊為公司專有商號，用于合適的地鐵站廳（包括以后將逐漸建設(shè)開通的各號線路）商業(yè)區(qū)。站廳零星物業(yè)各站不同時段人流總量車站日均人流量人次/日早高峰人流量人次/小時晚高峰人流量人次/小時非高峰人流量人次/小時僑城東（含世界之窗站）14563915994160215165羅湖13285215277148374670老街12239214020137024303會展中心11844713168132094185購物公園10928812172122043860大劇院9579410959107123369國貿(mào)78993881888372788崗廈76474852385462700華強路62834721670272209科學(xué)館62149715069482184車公廟39797417843771420香蜜湖2075124132313728竹子林1428015001571510合計1079690121388120304837998說明：。第二類：地下商業(yè)街（商城）。深圳市居民收入與支出狀況數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計信息局。據(jù)第五次人口普查結(jié)果，深圳人口達(dá)700萬人。另外，由于濱海大道的開通，南山日漸成為深圳重要的人口聚集區(qū)，并將逐漸發(fā)展，與東門、華強北共同充當(dāng)城市次級中心商業(yè)區(qū)角色。二十世紀(jì)九十年代中期，深圳市的商貿(mào)格局從原來以羅湖區(qū)為單中心的狀況漸次發(fā)展成羅湖區(qū)、福田區(qū)的華強北以及南山區(qū)共存的多中心商貿(mào)體系。目前，深圳零售業(yè)態(tài)除較傳統(tǒng)的百貨商店、專業(yè)店、雜貨店以外，還有超級市場、便利店、專賣店、倉儲式平價商場，最近又出現(xiàn)了以銅鑼灣廣場為代表的新興的購物中心模式，已建成或正在建一批大型的購物中心，如中信城市廣場、華潤新城、金光華商業(yè)廣場等。截止2002年底，這部分人口是深圳市購買力的主要來源；二是深圳市大量的流動人口。數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計信息局。深圳主要商業(yè)中心商業(yè)物業(yè)租賃指導(dǎo)租金變化情況（元/平方米）區(qū)別地段200120022003高層多層簡易高層多層簡易高層多層簡易一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層羅湖區(qū)天安大廈700280600250600250發(fā)展中心250200200國貿(mào)大廈200200200解放路（東門路深圳戲院）人民北路（解放路立新路）東門中路（深南路曬布路）450400300400350300450400300福田區(qū)華強北路臨街房屋350120300120280400200380180360160300180振華路、振興路、華發(fā)北路沿線兩旁房屋250110250110200300160280150200120200110深南中路以北，紅荔路以南、華強北路以東、上步路以西20010020090150230100230902008018080南山區(qū)錦繡中華、民俗村、世界之窗、歡樂谷、銅鑼灣廣場15028015028080120南油大道東側(cè)、龍城路、創(chuàng)業(yè)路、東濱路、后海大道54665054665012045數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃與國土資源局每年發(fā)布的《深圳市房屋租賃指導(dǎo)租金》。 人均商業(yè)面積比較(平方米/人) 2. 深圳商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展趨勢 從歷年商業(yè)用房施工及新開工面積來看，近幾年一直保持較高水平，這說明今后幾年將陸續(xù)有大量的竣工商業(yè)物業(yè)投入市場。通常在這三類地帶的商業(yè)物業(yè)價值相對較高。租賃價格下調(diào)必將加大業(yè)主的經(jīng)營風(fēng)險與壓力。 1．1．2商業(yè)物業(yè)供給量 每年大量新增商業(yè)用房投放市場，反映出投資商和發(fā)展商充分看好深圳市商業(yè)和服務(wù)業(yè)未來的發(fā)展；同時也為商業(yè)物業(yè)投資者提供了較大的選擇空間。三、深圳商業(yè)物業(yè)經(jīng)營狀況分析1．深圳市商業(yè)物業(yè)市場現(xiàn)狀 商業(yè)物業(yè)屬經(jīng)營性商品房，主要的使用對象是從事各種零售業(yè)務(wù)的行業(yè)，包括百貨業(yè)、金融業(yè)、郵政服務(wù)業(yè)、居民生活服務(wù)業(yè)等。這樣可以使乘客在地鐵可以獲得優(yōu)質(zhì)的延伸服務(wù)?？傮w上看，商業(yè)經(jīng)營種類與經(jīng)營規(guī)模密切相關(guān)，規(guī)模小就以經(jīng)營第一、二類商品為主，規(guī)模大則主要經(jīng)營第三、四類商品。 2．4．3香港地鐵商業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗借鑒和不足 經(jīng)驗主要是各類地鐵商場經(jīng)營定位明確，實行特色化經(jīng)營和主題經(jīng)營；圍繞地鐵經(jīng)營進(jìn)行商業(yè)營銷模式的創(chuàng)新，把商場的客流和經(jīng)營與地鐵的客流和經(jīng)營進(jìn)行經(jīng)營捆綁（如杏花新城）。商鋪的業(yè)態(tài)設(shè)置以銀行、便利店、西餅屋、干洗店等種類為主。 目前，站內(nèi)商鋪的租金平均是每月500800元/平方米。 2．2．3廣州地鐵站廳商鋪經(jīng)營的主要經(jīng)驗和值得關(guān)注的問題 經(jīng)驗主要是引進(jìn)連鎖經(jīng)營和知名商家，區(qū)分商場、商鋪的不同情況采用分別招商、整體招商相結(jié)合的方式。烈士陵園站的流行前線是主營時髦服裝、飾品及特色食肆的流行時尚地帶，吸引追慕時尚的中、大學(xué)生及潮流青年。 2．1．3上海地鐵商業(yè)的經(jīng)驗和不足 主要經(jīng)驗是地鐵商鋪開發(fā)主要采用招商方式；特色化經(jīng)營；連鎖經(jīng)營；注重地鐵站、地下商場以及地上商業(yè)的銜接。地下商場或商業(yè)街 上海的靜安寺伊美時尚廣場、人民廣場地下香港名店街等地下商場或商業(yè)街多建于客流量較大的站點，主要經(jīng)營服裝飾品，目標(biāo)顧客瞄準(zhǔn)時尚的青年男女。這就客觀上要求地鐵商業(yè)經(jīng)營創(chuàng)新，突破習(xí)慣障礙，強化地下消費引力，把消費力引入和留在地下。216。其實是經(jīng)驗法的一種，是利用業(yè)內(nèi)專家的經(jīng)驗判斷來篩選合理的解決方案。世界之窗站站內(nèi)中型物業(yè)，1500平米； 為了利用龐大客流帶來的商機(jī)，增加收益，同時也為向乘客提供更完善服務(wù)，各國城市地鐵開發(fā)和運營當(dāng)局，都十分重視開發(fā)利用地鐵沿線地下空間資源，積極發(fā)展商業(yè)服務(wù)業(yè)，這已經(jīng)成為地鐵經(jīng)營的主流模式。2．范圍、目的 2．1范圍、分類 2．1．1范圍（詳見本章附圖） 2．2目的 幫助深圳地鐵公司增進(jìn)對深圳商業(yè)物業(yè)市場的了解，設(shè)計地鐵商業(yè)物業(yè)的概念和提出市場定位，推薦合理的經(jīng)營模式，估算地鐵商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的效果，為地鐵公司的相關(guān)決策提供充分依據(jù)。因此地鐵相關(guān)資源的開發(fā)旨在有效利用客流帶來的巨大市場機(jī)會，就具有明顯的交通優(yōu)勢。216。地鐵站內(nèi)商鋪的經(jīng)營 地鐵各站站臺通常沒有或僅僅配少量即時、便捷的自動售貨機(jī)和報刊雜志銷售點。上海地鐵運營有限公司商貿(mào)公司在擁有經(jīng)營管理權(quán)的二號線上實行連鎖式招商，把十幾個站點鋪面捆綁出租，規(guī)模經(jīng)營。 2．2．1廣州地鐵站點地下商業(yè)基本狀況 對零星商鋪是設(shè)定業(yè)種分別招商，為方便管理傾向于選擇較有實力的知名連鎖企業(yè)連鎖經(jīng)營；對規(guī)模較大達(dá)到商業(yè)街性質(zhì)的則采取整體招商的辦法，但對商鋪經(jīng)營范圍和形式有諸多限制。 2．3．1地鐵站內(nèi)商業(yè)基本情況及特點 目前地鐵線各站廳配置了以沖影、西點、便利店等經(jīng)營便利性商品和服務(wù)的不同業(yè)種組合的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點。但是整體上北京地鐵的較大規(guī)模的地下商業(yè)發(fā)展比較滯后。沿線地下商場 與站廳連接的地下商場定位明確、經(jīng)營靈活，是融購物、休閑、娛樂、觀光為一體的綜合性商城。 3．1地鐵商業(yè)經(jīng)營分布特點 3．1．1地下商業(yè)經(jīng)營范圍一般分為四大類：第一是是即時性消費商品，包括報刊雜志、點心飲品等；第二類是便利性商品或服務(wù)，包括沖印店、洗衣店、銀行、西餅店、旅行社和便利店等；第三類是流行性商品，諸如手機(jī)、MPCD、VCD碟、流行軟件等電子類消費品，流行性書刊、服裝飾物與精品等類別；第四類是咖啡店、飲品店、快速餐飲店等，這個類別的加入使地鐵站成為重要的公共活動空間而非單純的交通節(jié)點，但這些店鋪的設(shè)置需要滿足消防條例的規(guī)定。只有流行類商品中的服裝飾物與精品等一般不采用連鎖經(jīng)營，而是視不同站點的客流而定。一方面可以保證地鐵商業(yè)的經(jīng)營品種多樣，滿足搭乘地鐵消費者的多種需求；另一方面可以避免商家由于經(jīng)營重疊造成惡性競爭的可能，有利于樹立起地鐵商貿(mào)的大品牌形象。資料來源：深圳房地產(chǎn)年鑒2003。 說明深圳商業(yè)物業(yè)價值較高，如果沒有新的動力作支撐，深圳商業(yè)物業(yè)的價格上升空間不大。 資料來源：《深圳物業(yè)管理年鑒2003》 商業(yè)物業(yè)的開發(fā)要講究總量控制、統(tǒng)籌規(guī)劃。 商業(yè)物業(yè)需求量預(yù)測 商業(yè)物業(yè)的需求量，取決于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度、城市人口、居民收入的增長等多重因素，根據(jù)回歸模型的測算，深圳早期的商業(yè)物業(yè)的需求，主要取決于人口的增長，而隨著深圳經(jīng)濟(jì)向集約型增長模式轉(zhuǎn)變，深圳市場對商業(yè)物業(yè)的需求已轉(zhuǎn)變?yōu)橹饕Q于第三產(chǎn)為的發(fā)展速度，這一結(jié)論對商業(yè)物業(yè)的開發(fā)具有重要的啟示作用。目前已有不少有實力的優(yōu)秀地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，嘗試著向商業(yè)經(jīng)營管理轉(zhuǎn)型邁進(jìn)，而一批運作得成功的商城則在創(chuàng)造性地克隆經(jīng)營創(chuàng)新模式。2002年全市已有各類連鎖企業(yè)超過100家，在市內(nèi)外開設(shè)的各類門店總數(shù)近3000間；連鎖商業(yè)在本市的銷售額約占社會消費品零售總額的1/3。這三部分人口一起構(gòu)成了深圳強大的消費基數(shù)。 目前深圳市零售行業(yè)的平均凈利潤率為3%，超市平均凈利潤率僅為1%左右，說明深圳零售行業(yè)已到了微利邊緣。國內(nèi)外經(jīng)驗表明：地鐵通到哪里，沿線就會形成一個相對發(fā)達(dá)的地產(chǎn)、商貿(mào)流通區(qū)域，就會提升這一區(qū)域的綜合價值；地鐵站內(nèi)的商貿(mào)活動也會因為地鐵特有的廣告交應(yīng)和龐大的人流而活躍。游客在深圳的消費以商品性支出（購物和飲食）為主，據(jù)2001年抽樣調(diào)查統(tǒng)計，%%。深圳與其他城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比較2002年七城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較指 標(biāo)北京上海天津重慶廣州杭州深圳常住人口（萬人）112813279243089712637504GDP（億元）31301780人均GDP（元/人）2774840760218906363421492794344432社會